Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1099/2023 ~ М-427/2023 от 13.02.2023

11RS0002-01-2023-000508-52

Дело №2-1099/2023

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Воркутинский городской суд Республики Коми

    в составе председательствующего судьи Боричевой У.Н.

при секретаре судебного заседания Акимовой П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Воркуте

05 апреля 2023 года гражданское дело по иску администрации города Белгорода к Стародубцеву Б.Е. о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка,

установил:

Администрация г.Белгорода обратилась в суд с иском, в обоснование которого указала, что согласно Уставу городского округа «Город Белгород» к компетенции его администрации относится распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Стародубцев Б.Е. с 16.03.2007 является правообладателем помещения с кадастровым номером ... в нежилом здании, расположенном в пределах земельного участка с кадастровым номером ... по адресу: <адрес>. Данный земельный участок предоставлен ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» по договору аренды от <дата> .... Срок действия договора аренды истёк в 2017 г. Договор аренды не расторгнут, право аренды не погашено, земельный участок в ведение муниципалитета не возвращен. Ответчик продолжает его использовать. Значит, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. Так как ответчик приобрел в собственность объект недвижимости – нежилое помещение, расположенное на спорном земельном участке, то с момента государственной регистрации права собственности к ответчику перешло и право пользования спорным земельным участком на тех же условиях, которые были у предыдущего пользователя, соразмерно доле в праве общей долевой собственности на данный земельный участок. При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Тем самым покупатель принимает права и обязанности арендатора земельного участка в соответствующей его части и становится стороной договора аренды в случае, если предыдущий собственник недвижимости пользовался земельным участком на условиях аренды. В соответствии с расчетом долей, произведенным кадастровым инженером, доля занимаемой ответчиком площади земельного участка согласно занимаемой площади помещений в здании: с <дата> – 41/10000, с <дата> – 44/10000. Согласно п.2.4 договора аренды от <дата> ... в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки. По расчету истца, задолженность ответчика составляет: 139170,57 руб. – основной долг по арендной плате за период с <дата> по <дата> + 268994,85 руб. – пени за период с <дата> по <дата>. На основании указанного истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам в сумме 139170,57 руб. за пользование частью земельного участка с кадастровым номером ..., соразмерно доле в праве общей долевой собственности на данный земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>; взыскать с ответчика пени в сумме 268994,85руб. за период с <дата> по <дата>, а также неустойку по день фактического исполнения обязательств из расчета 0,1% за каждый день просрочки.

Истец надлежащим образом извещен о слушании дела, своего представителя в судебное заседание не направил, просил о рассмотрении дела без его участия.

Ответчик Стародубцев Б.Е. заблаговременно извещен о слушании дела надлежащим образом по адресу регистрации по месту жительства: <адрес>. В судебное заседание ответчик не явился, о причинах неявки суд не уведомил.

В соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Положениями ст. 233 ГПК РФ установлено, что в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Поскольку ответчик о причинах своей неявки в судебное заседание не сообщил, соблюдая баланс интересов, с учетом недопущения ограничения права истца на судебную защиту в сроки, предусмотренные ГПК РФ, руководствуясь ст.ст. 167, 233 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон в порядке заочного производства.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

По сведениям ЕГРН с 16.03.2007 по настоящее время Стародубцев Б.Е. является единоличным собственником нежилого помещения с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Данное нежилое помещение находится на пятом этаже нежилого здания с кадастровым номером ..., расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером ... по адресу: <адрес>.

Распоряжением администрации города Белгорода от <дата> ... земельный участок площадью 3164 кв.м., из земель города Белгорода (земли населенных пунктов), расположенный в общественно-деловой зоне по <адрес>, предоставить ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» в аренду сроком на пять лет для эксплуатации торгово-офисного центра.

Установить на земельном участке обременения правами других лиц: собственники 2317/10000 долей в праве на объект недвижимости обладают правом пользования земельным участком для осуществления своих прав (п.п. 4, 4.1 распоряжения).

Расчет арендной платы ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» производить пропорционально 7683/10000 доли в праве собственности на объект недвижимости (п.4 распоряжения).

03.03.2008 МУ «Городская недвижимость» в лице директора, действующего на основании Устава, утвержденного распоряжением Комитета по управлению и распоряжению муниципальной собственностью администрации г.Белгорода ... от 31.10.2002 и решения Белгородского городского Совета депутатов ... от 15.10.2002 (арендодатель) и ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» в лице ген. директора, действующего на основании Устава (арендатор), заключили договор аренды земельного участка (рег. ...).

По условиям п.1.1 договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду согласно распоряжению администрации города Белгорода от <дата> ... земельный участок площадью 3164,0 кв.м. для эксплуатации торгово-офисного центра «Славянский», расположенный по адресу: г.Белгород, Свято-Троицкий бульвар, д.17, кадастровый ... в границах, указанных на плане земельного участка, который является неотъемлемой частью договора (Приложение ...).

Категория земель – земли населенных пунктов (п.1.2).

Договор заключен сроком до 23.10.2012, вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Белгородской области. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 21.12.2007 (п.2.1).

Арендная плата исчисляется и вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца квартала, за который производится оплата, в полном объёме на счета органов федерального казначей    ства (п.2.3).

В случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки (п.2.4).

Копии платежных поручений, подтверждающих перечисление платежей в полном объеме на счета органов федерального казначейства, арендатор предоставляет арендодателю не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом (п.2.5).

Арендатор обязан: принять у арендодателя земельный участок по акту приема-передачи (п.4.3.1); своевременно вносить арендную плату (п.4.3.4); в течение 10 дней после прекращения действия договора передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целевым назначением (п.4.3.7).

Договором аренды также установлено обременение земельного участка правами других лиц. Так, в силу п.8.1.1 собственники 2317/10000 долей в праве на объект недвижимости обладают правом пользования земельным участком для осуществления своих прав.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Белгородской области 21.04.2008.

Акт приема передачи земельного участка в аренду составлен 23.10.2007.

14.01.2013 между МО ГО «Город Белгород» в лице исполнительно-распорядительного органа – администрации города Белгорода в лице зам.начальника управления земельных отношений комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (арендодатель) и ЗАО «Белрегионразвитие» в лице ген.директора (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от <дата> .... В связи с принятием распоряжения администрации города Белгорода от <дата> ... «О продлении срока аренды земельного участка по <адрес>» продлён до <дата> срок действия договора аренды от <дата> ... на земельный участок (земли населенных пунктов) площадью 3164,0 кв.м. с разрешенным видом использования: для эксплуатации торгово-офисного центра «Славянский» по Свято-Троицкому бульвару.

Таким образом, срок действия договора аренды земельного участка от <дата> истёк в 2017 г. Однако, как следует из искового заявления, право аренды не погашено, земельный участок в земли города не возвращался. То есть фактически земля населенного пункта – города Белгорода продолжает использоваться для размещения на ней нежилого здания – торгово-офисного центра «Славянский», в котором расположено принадлежащее ответчику помещение.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как определено ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абз.2 ст.622 ГК РФ).

При этом в соответствии с ч.4 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п.7 ч.1 ст.1 ЗК РФ).

В силу ч.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная ЗК РФ.

Частью 1 ст. 35 ЗК РФ определено: при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Пунктом 2 ст.271 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Согласно п.3 ст.552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как разъяснено в п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п.а 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абз.2 п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11).

    В абз.1 п.25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу ст.552 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ и ст. 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу с 01.01.2020 в связи с изданием Федерального закона от 03.07.2016 №61-ФЗ) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ по их применению, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, к Стародубцеву Б.Е. перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, соразмерно доле пропорционально занимаемой помещением площади.

В соответствии с расчетом долей, произведенным кадастровым инженером, доля занимаемой ответчиком площади земельного участка согласно занимаемой площади помещений в здании: с 16.03.2007 – 41/10000, с 01.01.2022 – 44/10000.

По расчету истца задолженность по арендной плате за период с 16.03.2007 по 30.09.2022 составляет 139170,57 руб.

Расчет истца не оспорен ответчиком в порядке ст.56 ГПК РФ; контррасчёт не представлен.

На основании вышеприведенных положений закона в совокупности с разъяснениями по их применению суд полагает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате арендных платежей за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 31:16:0117010:40 за период с 16.03.2007 по 30.09.2022 в сумме 139170,57 руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 27.03.2007 по 18.12.2022 в сумме 268994,85 руб.

Суд отмечает, что в согласно ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Частью 1 ст.330 ГК РФ определено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как уже отмечалось, в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки (п.2.4 договора аренды).

Кроме того, истец просил взыскать с ответчика неустойку, начиная с 19.12.2022 по день фактического исполнения обязательств из расчета 0,1% за каждый день просрочки.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 65 постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» разъяснил, что по смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (ч. 1 ст. 7, ст. 8, п. 16 ч. 1 ст. 64 и ч. 2 ст. 70 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору включается в период расчета неустойки.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика неустойки, в том числе по день фактического исполнения обязательства подлежит удовлетворению.

По расчету суда неустойка за период с 19.12.2022 по 05.04.2023 (день вынесения решения суда) составит: 139170,57 руб. * 108 дней с 19.12.2022 по 05.04.2023 * 0,1% = 15030,42 руб. Расчет произведен с учетом того, что окончательная сумма долга сформировалась уже по состоянию на 30.09.2022.

Вместе с тем, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (п.1 ст.333 ГК РФ).

В абз.1 п.75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Оценивая степень соразмерности неустойки, надлежит исходить из действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате нарушения ответчиком (должником) взятых на себя обязательств, а также учесть поведение и добросовестность самого кредитора (в данном случае - арендодателя).

Из материалов дела следует, что ответчик индивидуальным предпринимателем не является.

Суд обращает внимание, что администрация города Белгорода обратилась в суд за взысканием задолженности, рассчитанной за период с 16.03.2007, только 13.02.2023 (согласно отметке о поступлении иска в электронном виде). Этот факт с очевидностью свидетельствует о том, что просрочка внесения арендных платежей Стародубцевым Б.Е. не породила для истца каких-либо значительных последствий. Также истец не обосновал, чем вызвано столь длительное не обращение в суд за защитой нарушенного права, что в свою очередь привело к начислению неустойки, почти в два раза превышающей сумму основного долга.

При таких обстоятельствах суд признаёт рассчитанную истцом неустойку явно несоразмерной последствиям нарушенного обязательства. Учитывая конкретные обстоятельства дела, длительное необращение арендодателя за взысканием, принимая во внимание размер основного долга, суд полагает возможным уменьшить неустойку до 30000,00 руб.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 4 п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (ст.ст. 98, 102, 103 ГПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (ст. 333 ГК РФ).

Применительно к положениям ст.333.19 НК РФ, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 7431,96 руб. (исходя из суммы удовлетворенных требований 423195,84 руб. до снижения неустойки судом).

На основании положений ст.ст. 61.1, 61.2 БК РФ государственная пошлина по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, зачисляется в бюджеты муниципальных районов.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

решил:

Иск администрации города Белгорода к Стародубцеву Б.Е. о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка удовлетворить частично.

Взыскать со Стародубцева Б.Е. в бюджет муниципального образования городского округа «Город Белгород» задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды от <дата> ... за пользование частью земельного участка с кадастровым номером ... за период с 16.03.2007 по 30.09.2022 в сумме 139170,57 руб., неустойку по договору аренды от <дата> ... за период с 27.03.2007 по 05.04.2023 в сумме 30000,00 руб., а всего – 169170 (сто шестьдесят девять тысяч сто семьдесят) руб. 57 коп.

Взыскать со Стародубцева Б.Е. в бюджет муниципального образования городского округа «Город Белгород» неустойку, предусмотренную договором аренды от <дата> ..., в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после вынесения решения и до момента фактического исполнения обязательства.

Взыскать со Стародубцева Б.Е. в бюджет муниципального образования городского округа «Воркута» государственную пошлину в размере 7431 (семь тысяч четыреста тридцать один) руб. 96 коп.

Разъяснить ответчику, что он вправе подать в Воркутинский городской суд заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии решения.

Также заочное решение суда может быть обжаловано сторонами, иными лицами, участвующими в деле, лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми путем подачи апелляционной жалобы в Воркутинский городской суд в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 06.04.2023.

Судья                          У.Н. Боричева