Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2261/2020 от 16.04.2020

К делу № 2-2261/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи    26 мая 2020 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Шевелев Н.С.

при секретаре судебного заседания Чепнян С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению Антошиной С. Ю. к Константинову А. Н. о взыскании денежных средств путем обращения взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец Антошина С.Ю. обратилась в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением к Константинову А.Н. о взыскании денежных средств в размере 500 000 рублей – сумму долга по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, находящееся по адресу: земельный участок № и расположенный на нем жилой дом, по адресу: г. Сочи, Центральный район, с/т «Тюльпан». Также просит взыскать с ответчика расходы на оплату государственной пошлины в размере 8200 рублей.

В обоснование иска Антошина С.Ю. указала на то, что ДД.ММ.ГГГГг. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, садовое товарищество «Тюльпан», участок №. Цена оговорена в 1 400 000 рублей. Расчет должен был быть произведен после подписания договора купли-продажи. После сдачи документов на регистрацию ответчик сказал что в наличии только 900 000 рублей. Деньги передавались в отделении Промсвязьбанка в <адрес>. Оставшуюся часть денег ответчик обещал передать в ближайшее время. Но после этого связь прервалась. Деньги до сих пор не переданы. Срок исполнения обязательства наступил ДД.ММ.ГГГГ Истец направляла досудебную претензию по адресу регистрации, указанной в паспорте ответчика. В почтовом уведомлении указано что письмо получено лично, но, несмотря на это ответчик на связь не выходит и оставшуюся часть стоимости приобретенного имущества не выплачивает. Состояние недвижимости ухудшается. Участок зарос, коммуникации, имевшиеся при продаже, были автономные. На данное время все расхищено. Подъезд к участку был гравийный, зарос в связи с длительным неиспользованием. Осталась узенькая тропинка. На данное время указанное недвижимое имущество стоит максимум 500 000 – 600 000 рублей. Ответчик не только не исполняет своих обязательств по договору, но и постоянно ухудшает состояние залогового имущества. В обеспечение исполнения обязательств по оплате по указанному договору на продаваемое имущество в силу закона наложено обременение до полной оплаты стоимости продаваемого имущества.

В судебном заседании истец Антошина С.Ю. поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, на удовлетворении заявленных требований настаивала. Вместе с тем, признала, что ответчик дополнительно выплатил ей 300 000 рублей. Просила взыскать с ответчика 200 000 рублей и обратить взыскание на земельный участок. Договор был заключен между ними в 2016 году, прошло 4 года, за это время Константинов А.Н. не пытался погасить долг, скрывался, официального места работы не имеет, регистрации не имеет. Считает, что нужно обратить взыскание на участок и направить его а торги, чтобы она могла получить свои деньги.

Ответчик Константинов А.Н. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что признает долг 170 000 рублей, поскольку судебным приставом с него были еще взысканы денежные средства в размере 30 000 рублей, которые были списаны с рабочей карточки. Он не скрывался, истец знала, что он живет на участке. Не платил, поскольку когда покупали участок, она уверяла, что там можно будет прописаться, но прописаться в доме на участке невозможно, кроме того, там не было света. Просил не обращать взыскание на земельный участок, поскольку отдаст деньги

Участвующая в судебном разбирательстве представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – Новойдарская А.В., действующая на основании доверенности, оставила решение вопроса на усмотрение суда.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в судебном заседании, изучив материалы дела и исследовав доказательства по делу в их совокупности, считает, что исковое заявление подлежит частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

На основании ст. 12 ГПК РФ гражданское судопроизводство ведется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между Антошиной С.Ю., выступающей в качестве продавца, и Константиновым А.Н., выступающим в качестве покупателя, заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, в соответствии с условиями которого, продавец продал, а покупатель купил в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

- земельный участок №, площадью 752 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов - садоводство, расположенный: <адрес> и

- расположенный на указанном земельном участке дом, назначение: жилое, площадь: общая 60 кв.м., этажность; 2, с кадастровым номером №

Указанный земельный участок принадлежал продавцу на праве собственности на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный жилой дом принадлежал продавцу на праве собственности на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ, декларации об объекте недвижимого имущества от 24.16.2014 года.

В соответствии с п. 4 договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, вышеуказанные земельный участок и жилой дом продаются по цене, определенной по договоренности Сторон, составляющей в целом 1 400 000 рублей. Земельный участок - за 700 000 рублей, жилой дом за 700 000 рублей.

Деньги будут переданы покупателем продавцу после подписания договора купли-продажи.

Судом установлено, что во исполнение условий договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, Константиновым А.Н. Антошиной С.Ю. выплачены денежные средства всего в размере 1 200 000 рублей, что подтверждается соответствующей распиской от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, из текста которой следует, что Антошина С.Ю. получила от Константинова А.Н. денежные средства в размере 900 000 рублей и 300 000 рублей, за недвижимое имущество, состоящее из земельного участка №, площадью 752 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов - садоводство, расположенный: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, с/т «Тюльпан», и жилой дом, назначение: жилое, площадь: общая 60 кв.м., этажность; 2, с кадастровым номером №, в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик пояснил, что судебным приставом в пользу Антошиной С.Ю. произведено взыскание денежных средств в размере 30 000 рублей с банковской карты.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом, надлежащих доказательств, подтверждающих, что с него удержаны денежные средства в размере 30 000 рублей, суду не представил.

Ответчиком представлена выписка по банковской карте, из которой следует, что с Константинова А.Н. действительно производились взыскания. Однако, из данной выписки невозможно установить, что данные удержания производились именно в пользу Антошиной С.Ю.

Из материалов дела следует, что в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ право собственности на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ на указанное выше недвижимое имущество зарегистрировано на имя покупателя Константинова А.Н.

Условиями договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что земельный участок и жилой дом считаются переданными покупателю с момента подписания данного договора, без каких-либо передаточных актов и иных документов о передаче. Настоящий договор принимает силу и значение акта приема-передачи, и стороны пришли к соглашению, что составления иного дополнительного документа не требуется.

Таким образом, обязательства по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, Антошиной С.Ю. перед ответчиком Константиновым А.Н. исполнены в полном объеме, недвижимое имущество передано ответчику и осуществлена государственная регистрация права на указанное имущество.

На основании п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пункт 1 ст. 314 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В судебном заседании установлено, что ответчиком в полном принятые на себя по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ обязательства перед истцом не исполнены, стоимость имущества в полном объеме не выплачена, то есть не выплачены денежные средства в размере 200 000 рублей.

Надлежащих доказательств, подтверждающих обратное, ответчик суду не представил.

Из материалов дела следует, что с целью обеспечения исполнения ответчиком обязательств по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, истец и ответчик в договоре купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ пришли к соглашению о том, что в соответствии с законом, продаваемое недвижимое имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты покупателем.

Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на недвижимое имущество - земельный участок №, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, назначение: жилое, площадь: общая 60 кв.м., этажность; 2, с кадастровым номером №, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована ипотека в силу закона.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

На основании ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Положениями ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Таким образом, согласно п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 2 ст. 348 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Установленный в пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" механизм определения начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания, связывающий ее с рыночной стоимостью такого имущества, с одной стороны, направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой - позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества, в связи с чем, цена определяется как 80% от определенной рыночной стоимости имущества.

Стоимость заложенного недвижимого имущества, которое ответчик приобрел истца по договору купли-продажи, составляет.

Ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы стороны не заявляли.

Рассматривая требования истца об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, находящееся по адресу: земельный участок № 118 и расположенный на нем жилой дом, по адресу: г. Сочи, Центральный район, с/т «Тюльпан», суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований в данной части.

Согласно п. 2 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

Разрешая заявленные требования, в соответствии с приведенными нормами права, а также положениями пункта 2 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", установив, что ответчик нарушил обязательства по договору купли-продажи, не произвел в полном объеме оплату приобретаемого имущества, учитывая, что сумма долга на момент рассмотрения дела составляет 200 000 рублей, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований. В удовлетворении исковых требований в части взыскания на заложенное имущество, суд отказывает, поскольку считает, что данные требования заявлены истцом преждевременно, сумма долга не соразмерна стоимости заложенного имущества.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Названное свидетельствует о том, что суду предоставлена возможность оценить существенность допущенных нарушений с целью соблюдения баланса интересов сторон по договору, соблюдения принципа разумности и справедливости. Иное толкование приведенных норм означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов кредитора (в данном случае продавца) в нарушение других, равноценных по своему значению прав должника (покупателя).

Учитывая, что защита нарушенного права должна носить компенсационный характер, исходя из необходимости установления баланса интересов между должником Константиновым А.Н., для которого земельный участок и расположенный на нем жилой дом имеет исключительный и жизненно важный характер, и интересов кредитора Антошиной С.Ю.

Суд полагает, что требования истца об обращении взыскания на предмет залога удовлетворению не подлежат ввиду несоразмерности заявленного истцом требования об обращении взыскания на заложенное имущество имущественным притязаниям истца, поскольку сумма основного долга на момент рассмотрения гражданского дела составляет 200 000 рублей.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить другой стороне все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию уплаченная при подаче иска в суд государственная пошлина в сумме 5200 рублей, размер которой судом определен согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового Кодекса РФ, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Антошиной С. Ю. к Константинову А. Н. о взыскании денежных средств путем обращения взыскания на заложенное имущество – удовлетворить частично.

Взыскать с Константинова А. Н. в пользу Антошиной С. Ю. денежные средства в размере 200 000 (двести тысяч) рублей – сумму долга по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Константинова А. Н. в пользу Антошиной С. Ю. расходы на оплату государственной пошлины в размере 5200 (пять тысяч двести) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья    Н.С. Шевелев

Мотивированное решение суда изготовлено и подписано судьей 28.05.2020 года.

«Решение в законную силу на момент опубликования не вступило»

"Согласовано"