Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2562/2023 ~ М-1709/2023 от 11.05.2023

                                        Дело №

Мотивированное решение

составлено 03.07.2023

УИД 25RS0002-01-2023-004442-25

Решение

Именем Российской Федерации

27 июня 2023 года                 г. Владивосток

Фрунзенский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе
председательствующего Н.С. Юсуповой при ведении протокола секретарем Я.В,
Руренко, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шалаева Роберта Александровича к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае об урегулировании разногласий по договору купли-продажи
земельного участка в части его выкупной цены,

установил:

в суд обратился истец с названным иском. В обоснование требований указал ему на праве собственности принадлежит жилой дом, общей площадью № кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. Жилой дом зарегистрирован 29.09.2010, номер регистрации № о чем 29.09.2010, выдано Свидетельство о государственной регистрации права серии №. Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 972.00 кв. м., относящимся по категории к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием «для строительства малоэтажной коттеджной застройки Академгородка и дальнейшей эксплуатации объекта». Данный земельный участок входил в состав земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв. м (после уточнения № кв. м), предоставленный согласно постановлению Администрации города Владивостока от 11.05.2001г. № 700 ДВО РАН для строительства малоэтажной коттеджной застройки Академгородка и дальнейшей эксплуатации объекта. Право постоянного (бессрочного) пользования ДВО РАН на земельный участок было зарегистрировано 21.06.2001 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии №. 19.04.2013г. распоряжением право постоянного (бессрочного) пользования ДВО РАН на земельный участок с кадастровым номером № прекращено. 24.01.2020г. Шалаев Р.А. обратился к ответчику о предварительном согласовании земельного участка под домовладением, имея исключительное право на его приобретение в собственность (до 01.03.2015 - ст. 36 ЗК РФ, после 01.03.2015 - ч.1 ст.39.20 ЗК РФ), так как является собственником жилого дома, расположенного на данном участке. 11.03.2021г. Федеральным агентством по управлению государственным имуществом издано распоряжение № 75-р о предварительном согласовании земельного участка 16.03.2022г.. Истец, поставив земельный участок на кадастровый учет, 08.04.2022г. обратился в ТУ Росимущество по Приморскому краю о предоставлении его в аренду, а 12.08.2022г. вх. № внес изменения в ранее поданное заявление, на предоставление земельного участка в собственность. Сопроводительным письмом от 12.09.2022г. № ТУ Росимуществом по Приморскому краю Шалаеву Р.А. направило для подписания и оплаты проект договора купли - продажи земельного участка, являющего федеральной собственностью, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности физического лица № от датаг. В п. 2.1. договора указана цена выкупа земельного участка с кадастровым номером № в размере 2182852,28 рублей, определенная на основании Постановления Правительства РФ от 26.03.2015г. № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов». Шалаев Р.А., не согласившись с выкупной ценой, направил протокол разногласий по договору купли-продажи № от 04.10.2022г.. Письмом № от 07.10.2022г. ответчик отклонил Протокол разногласий, отказался внести изменения в договор купли-продажи земельного участка № от 12 сентября 2022г. в части его выкупной цены, указывая, что земельный участок с кадастровым номером № Территориальным управлением для индивидуального жилищного строительства истцу не предоставлялся. В иске указано, что Шалаев Р.А. построил жилой дом по договору долевого участия № от 07.10.2005г. заключенным с ДВО РАН. Учитывая, что на земельном участке с кадастровым номером № расположен принадлежащий истцу на праве собственности индивидуальный жилой дом, земельный участок должен быть предоставлен исключительно с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства. Просит урегулировать разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка № от 12 сентября 2022г., изложив первый абзац пункта 2.1. договора в следующей редакции: «Цена Участка составляет 1 309 711,37 рублей. Цена выкупа земельного участка определена на основании п.3 Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015г. № «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов».

В судебном заседании представитель истца по доверенности Носкова В. В. поддержала заявленные исковые требования, просила удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности Кленина М. В. возражала против заявленных требований по представленным письменным возражениям, в которых указала, что Территориальным управлением земельный участок с кадастровым номером <...> имеющий вид разрешенного использования «для строительства малоэтажной коттеджной застройки Академгородка и дальнейшей эксплуатации объекта» истцу не предоставлялся. Также указала, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. Просили в иске отказать.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив доводы искового заявления и письменных возражений, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 ГК РФ. условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 426 ГК РФ предусмотрено, что публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Пунктами 1, 2 статьи 445 ГК РФ предписано, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор возможно в случае, если сторона, для которой заключение договора обязательно в силу ГК РФ или иных законов, уклоняется от его заключения.

Система нормативного регулирования земельных отношений в Российской Федерации основывается на ряде основополагающих принципов, в том числе разграничение государственной собственности на землю на собственность РФ, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами; дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы; сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли (ст. 1 ЗK РФ).

По смыслу приведенных норм земельного законодательства одним из приоритетов нормативного регулирования соответствующих отношений выступает исключение ситуаций частичного или полного использования сформированного земельного участка без надлежащего оформления правовых оснований.

Статьей 11 ЗК РФ предписано, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Статьей 309 ГК РФ закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310).

Предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подп. б п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений статей 554 и 555 ГК РФ, существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Согласно определения Конституционного суда РФ от 01.10.2009 г. № 1129-0-0, в п. 3 которого указано, что «Ограничительное толкование оспариваемого положения п. 1 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" привело бы - в нарушение закрепленного в статье 19 Конституции РФ принципа равенства - к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях - независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.»

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Как следует из материалов дела Шалаеву Р. А. праве собственности принадлежит жилой дом, общей площадью № кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № (л.д. 22-24 выписка из ЕГРН).

Жилой дом зарегистрирован 29.09.2010, номер регистрации <...>, о чем дата, выдано Свидетельство о государственной регистрации права серии № (л.д. 31).

Вышеуказанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью № кв. м., относящимся по категории к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием «для строительства малоэтажной коттеджной застройки Академгородка и дальнейшей эксплуатации объекта».

Данный земельный участок входил в состав земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв. м (после уточнения № кв. м), предоставленный согласно постановлению Администрации города Владивостока от 11.05.2001г. № 700 ДВО РАН для строительства малоэтажной коттеджной застройки Академгородка и дальнейшей эксплуатации объекта (л.д. 32). Право постоянного (бессрочного) пользования ДВО РАН на земельный участок было зарегистрировано 21.06.2001 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии №

19.04.2013г. распоряжением право постоянного (бессрочного) пользования ДВО РАН на земельный участок с кадастровым номером № прекращено.

24.01.2020г. Шалаев Р.А. обратился к ответчику о предварительном согласовании земельного участка под домовладением, имея исключительное право на его приобретение в собственность (до 01.03.2015 - ст. 36 ЗК РФ, после 01.03.2015 - ч.1 ст.39.20 ЗК РФ), так как является собственником жилого дома, расположенного на данном участке (л.д. 36-40).

11.03.2021г. Федеральным агентством по управлению государственным имуществом издано распоряжение № 75-р о предварительном согласовании земельного участка 16.03.2022г. (л.д. 41-49).

Истец, поставив земельный участок на кадастровый учет, 08.04.2022г. обратился в ТУ Росимущество по Приморскому краю о предоставлении его в аренду, а 12.08.2022г. вх. № № внес изменения в ранее поданное заявление, на предоставление земельного участка в собственность.

Сопроводительным письмом от 12.09.2022г. № 25-05/6561 ТУ Росимуществом по Приморскому краю Шалаеву Р.А. направило для подписания и оплаты проект договора купли - продажи земельного участка, являющего федеральной собственностью, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности физического лица № от датаг. (л.д. 18-21 проект договора).

В п. 2.1. договора указана цена выкупа земельного участка с кадастровым номером № в размере 2182852,28 рублей, определенная на основании Постановления Правительства РФ от 26.03.2015г. № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов».

Шалаев Р.А., не согласившись с выкупной ценой, направил протокол разногласий по договору купли-продажи № от 04.10.2022г. (л.д. 26-28).

Письмом № от 07.10.2022г. ответчик отклонил Протокол разногласий, отказался внести изменения в договор купли-продажи земельного участка № от датаг. в части его выкупной цены, указывая, что земельный участок с кадастровым номером № Территориальным управлением для индивидуального жилищного строительства истцу не предоставлялся (л.д. 29-30).

Указанный довод ТУ Росимущества не соответствует требованиям законодательства, так как земельный участок, являвшийся частью исходного земельного участка, предоставлялся ДВО РАН для строительства малоэтажной коттеджной застройки Академгородка и дальнейшей эксплуатации объекта, то есть для индивидуального жилищного строительства.

Администрацией города Владивостока 03.09.2003 выдано разрешение на строительство Дальневосточному отделению РАН на строительство малоэтажной застройки Академгородка, значащиеся на генеральном плане :индивидуальные жилые дома – л.д. 34.

На исходном участке построены физическими лицами по договорам долевого участия в строительстве малоэтажные индивидуальные жилые дома, которые им принадлежат на праве собственности, (в том числе и истцу). Таким образом, у используемого Шалаевым Р. А. земельного участка никакого иного вида разрешенного использования, кроме как для индивидуального жилищного строительства, быть не может.

Шалаев Р.А. построил жилой дом по договору Долевого участия № 28 от 07.10.2005г. заключенным с ДВО РАН.

Учитывая, что на земельном участке с кадастровым номером № расположен принадлежащий истцу на праве собственности индивидуальный жилой дом, земельный участок должен быть предоставлен исключительно с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства.

Правила устанавливают порядок определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов. Пункт 2 Правил гласит: «Цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящих Правил». При этом, пункт 3 Правил устанавливает, что «Цена земельного участка определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости при продаже: а) земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на приобретаемом земельном участке» Постановлений Правительства РФ от 21.12.2018 N 1622, от 04.10.2021 N 1683).

Постановление Правительства от 26 марта 2015 года № 279, устанавливает, что для гражданина, являющегося собственником расположенного на приобретаемом участке индивидуального жилого дома, цена земельного участка при его продаже определяется в размере 60% от кадастровой стоимости.

Соответственно, если кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2182852,28 рублей, то 60% от данной стоимости составляет 1309711,37 рублей.

Лист 5 договора: сведения об основных характеристиках объекта недвижимости), то выкупная стоимость данного земельного участка на основании п. 3 Постановления Правительства от 26 марта 2015 года №279 составит: 2182852,28 х 60 % = 1309711,37 рублей.

В соответствии ч.2 ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При таких обстоятельствах исковые требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Шалаева Роберта Александровича удовлетворить.

Урегулировать разногласия между Шалаевым Робертом Александровичем
(<...>) и Территориальным управлением Федерального агентства по
управлению государственным имуществом в Приморском крае, возникшие при
заключении договора купли-продажи земельного участка № от дата,
изложив первый абзац пункта 2.1. Договора в следующей редакции: «Цена участка
составляет 1309711,37 рублей. Цена выкупа земельного участка определена на
основании п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015
№ 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка,
находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-
продажи такого земельного участка без проведения торгов».

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через суд Фрунзенского района г. Владивостока в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий                         Н.С. Юсупова