Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4132/2019 ~ М-3499/2019 от 02.09.2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 декабря 2019 г. Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

Председательствующего судьи Рапидовой И.В.

при секретаре судебного заседания Кормухиной Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4132/2019 по иску Калядиной Ирины Анатольевны к ООО «Дом-75», третьи лица: Администрация г.о.Самара, Администрация Октябрьского внутригородского района г.Самары, Управление Росреестра по Самарской области, о признании права собственности на нежилое помещение в объекте незавершенного строительством по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, № 4, строение 9,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в Октябрьский районный суд г. Самары с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что дата между ООО «Дом-75» (заказчик), в лице заместителя директора Бояркина И.В., действующего на основании доверенности № 1 от 31.12.2004г., и Агентского договора № 1528 от 25.12.2002г., заключенного между ООО «Дом-75» и ЗАО «Волгоэнергоресурс» с одной стороны и Калядиной И.А. (инвестор) был заключен Договор № 6486-Б от 30.06.2005г. об инвестировании строительства Бизнес-Центра (далее - объект) по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, литера Д. Предметом договора является участие в строительстве Бизнес-Центра, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, литера Д, в части инвестирования строительства нежилого помещения за строительным номером 8 (разделенных перегородками согласно прилагаемому плану этажа), общей площадью 49,25 кв.м на 8 этаже. Дополнительным соглашением от 27.08.2012 к Договору № 6486-Б от 30.06.2005г., внесены изменения в Договор в части площади нежилого помещения, площадь объекта инвестирования составила 49,1 кв.м. Согласно Протоколу согласования объема инвестирования, являющемуся приложением к Договору, инвестирование строительства осуществляется в несколько этапов: - Первая часть в размере 900 031 (девятьсот тысяч тридцать один) рубль 74 копейки за 36,93 кв.м. общей площади объекта вносится в кассу Заказчика не позднее 30.06.2005г. Инвестирование оставшейся площади Объекта производится исходя из стоимости 1 кв.м., установленной Заказчиком в одностороннем порядке на момент внесения очередной части инвестирования; - вторая часть инвестирования не позднее 30.09.2005г. за 6,16 кв.м. общей площади объекта; - третья часть инвестирования не позднее 30.12.2005г. за 6,16 кв.м. общей площади объекта. Дополнительным соглашением от 27.08.12г. к договору № 6486-Б от 30.06.2005г. внесены изменения в части Объекта инвестирования: нежилого помещения № н56 (комнаты 27,28,30,37) общей площадью 49,10 кв.м. на 8 этаже. В период с 30.06.05 по 07.11.2005г Истцом внесена полная сумма инвестирования за Объект. Указанное подтверждается справкой ООО «Дом-75» от 27.08.2012г.

В соответствии с п.2.2 договора в объем инвестирования входят все затраты, необходимые для осуществления строительства Бизнес-Центра, пропорционально доле участия инвестора. Заказчик осуществляет функции заказчика - застройщика, финансирование проектных, строительных и иных работ по всему объекту за счет находящихся в его распоряжении и в том числе переданных инвестором на условиях договора (п.п. 3.1, 3.2). Также к обязанностям заказчика относится подключение объекта к действующим инженерным сетям электро - тепло- водоснабжения, канализации и передача объекта эксплуатирующей организации (п. 1.3). Заказчик несет ответственность за сроки сдачи в эксплуатацию объекта (3.3). 12.09.2012г. между ООО «Дом-75» (заказчик) и Калядиной И.А. (инвестор) подписан акт №1 приема-передачи объекта под отделку, для производства отделочных работ силами инвестора с применением материалов и приборов инвестора. Настоящий акт действует до момента подписания акта № 2 приема - передачи объекта по договору № 6486-Б от 30.06.2005г. В установленном порядке и сроки нежилое помещение инвестору по акту-приема передачи не передано. Здание Бизнес-Центра построено, однако до настоящего времени процедура его сдачи в эксплуатацию не соблюдена, ввиду чего у истицы отсутствует возможность оформить право собственности на нежилое помещение. При этом фактически истица помещение приняла, несет бремя его содержания, оплачивает коммунальные услуги, задолженности по коммунальным платежам не имеет. По данным технической документации от 13.08.2019г., изготовленной ООО «Средневолжская землеустроительная компания», нежилое помещение н 56 находится по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, № 4, строение 9. Площадь нежилого помещения по данным обмера составила 49,1 кв.м.

В судебное заседание представитель истца Журова Н.А., действующая на основании доверенности, не явилась, извещалась надлежащим образом о месте и времени заседания, до начала заседания направила уточненный иск, где просила признать за истцом право собственности на нежилое помещение № н 56, площадью 49.1 кв.м., расположенное в незавершенном строительством объекте по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, № 4, строение 9.

Представитель ответчика ООО «Дом-75» в судебном заседание не явился, извещался надлежащим образом о месте и времени заседания, представил отзыв на исковое заявление, в котором считает, что требования истца подлежат удовлетворению.

Представители третьих лиц - Администрации г.о. Самара, Управления Росреестра по Самарской области; Администрация г.о. Самары; Администрации внутригородского Октябрьского района, в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.

Суд, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Судом установлено, что дата между ЗАО «Волгоэнергоресурс» и OOО «Дом-75» заключен агентский договор № 1528 от 25.12.2002г., согласно которому ООО «Дом-75» берет на себя обязательства заключить с третьими лицами договоры об инвестировании реконструкции здания Бизнес-Центра по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, литера Д, получить плату по заключенным договорам, выполнить функции Заказчика строительно-монтажных работ со всем комплексом инженерных коммуникаций и сооружений, обеспечить проведение реконструкции объекта и ввод его в эксплуатацию, оказать содействие по сдаче объекта государственной комиссии и передаче объекта в эксплуатацию.

Постановлением Администрации Октябрьского района г. Самара №1457 от 09.07.2001г. разрешена ЗАО «ВолгаэнергоРесурс» перепланировка нежилых помещений литера 66-67, 67, 67-68, 68, 69 по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, литера Д, принадлежащих ему на праве собственности.

В 2002 году Департаментом строительства и архитектуры г.Самара изготовлено архитектурно-планировочное задание № 16/5 от 17.04.2002г. на разработку проекта - реконструкции здания под размещение офисных помещений, гаража, стоянки автомобилей.

18.04.2002г. между Департаментом управления государственным имуществом и ЗАО «Волга Энергоресурс» заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 6259,5 кв.м., кадастровый номер 63:01:061201:0322(15) на срок 5 лет с 01.04.2002 по 31.03.2007г., расположенный по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, участок б/н.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.03.2002г. серия 63АА 449527 Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок под нежилые помещения, общей площадью 6259,5 кв.м., расположенный по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, участок б/н.

Судом установлено, что согласно свидетельствам о государственной регистрации права №№ 148921,148922,148923,148924,148925 от 24.05.2001г. ЗАО «Волга-Энерго-Ресурс» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.05.2001г., акта приема-передачи недвижимого имущества от 10.0572001г. на праве собственности принадлежат нежилые здания (склад ЦИС корпус 66-67, 67, 67-68, 68), расположенные по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, литера Д.

30.06.2005г. между ООО «Дом-75» (Заказчик), в лице заместителя директора Бояркина И.В., действующего на основании доверенности № 1 от 31.12.2004г., и Агентского договора № 1528 от 25.12.2002г., заключенного между ООО «Дом-75» и ЗАО «Волгоэнергоресурс» с одной стороны и Калядиной И.А. был заключен Договор № 6486-Б об инвестировании строительства Бизнес-Центра по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, литера Д. Предметом договора является участие в строительстве Бизнес-Центра, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, литера Д, в части инвестирования строительства нежилого помещения за строительным номером 8, общей площадью 49,25 кв.м на 8 этаже. Дополнительным соглашением от 27.08.2012 к Договору № 6486-Б от 30.06.2005г., внесены изменения в Договор в части площади нежилого помещения, площадь объекта инвестирования составила 49,1 кв.м.

Объем инвестирования составил по соглашению сторон 1 201 912,02 рублей. Указанная сумма оплачена Калядиной И.А. в полном объеме, что справкой ООО «Дом-75» от 27.08.2012г. и не оспаривается ответчиком.

В соответствии с п.2.2 договора в объем инвестирования входят все затраты, необходимые для осуществления строительства Бизнес-Центра, пропорционально доле участия инвестора. Заказчик осуществляет функции заказчика - застройщика, финансирование проектных, строительных и иных работ по всему объекту за счет находящихся в его распоряжении и в том числе переданных инвестором на условиях договора (п.п. 3.1, 3.2). Также к обязанностям заказчика относится подключение Объекта к действующим инженерным сетям электро- тепло- водоснабжения, канализации и передача объекта эксплуатирующей организации (п. 1.3). Заказчик несет ответственность за сроки сдачи в эксплуатацию объекта (3.3).

12.09.2012г. между ООО «Дом-75» и Калядиной И.А. подписан акт № 1 приема-передачи объекта под отделку, для производства отделочных работ силами инвестора с применением материалов и приборов инвестора. Настоящий акт действует до момента подписания акта № 2 приема - передачи объекта по договору № 6486-Б от 30.06.2005г.

В установленном порядке и сроки нежилое помещение инвестору по акту-приема передачи не передано.

При этом фактически истица помещение приняла, несет бремя его содержания, оплачивает коммунальные услуги, задолженности по коммунальным платежам не имеет.

В соответствии с санитарно-эпидемиологическим заключением Главного государственного санитарного врача по Самарской области от 26.12.2006г. объект завершенного строительства - реконструируемые нежилые здания под офисных и торговых помещений, стоянки автомобилей и трансформаторной подстанции по адресу: Московское шоссе, литера Д, в Октябрьском районе г. Самары, соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

Согласно экспертному заключению ГУ Министерство РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Самарской области № 309 от 2005 года предоставленный на экспертизу раздел «ИТМ ГОЧС» рабочего проекта «Реконструкция нежилых зданий под размещение офисных помещений, гаража, стоянки автомобилей в адрес» может быть использован в составе проектной документации строительства и рекомендован к утверждению.

Из заключения экспертизы промышленной безопасности проектной документации на реконструкцию опасного производственного объекта «Реконструкция нежилых помещений под размещение офисных помещений, стоянки автомобилей, по адресу:г. Самара, Московское шоссе, литер Д» от 2005 года, выполненного ООО Инженерный Центр «ЭДО» следует, что рабочий проект «Реконструкция нежилых помещений под размещение офисных помещений, стоянки автомобилей, по адресу: г. Самара, Московское шоссе, литер Д», выполненный с учетом внесенных в процессе изменений и дополнений, соответствует действующим требованиям промышленной безопасности.

Здание оборудовано всеми инженерными и коммунальными сетями, принятыми уполномоченными органами в соответствии с ранее выданными техническими условиями.

Так, в соответствии с разрешениями от 30.10.2007г., от 07.11.2007г. выданным Управлением по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора в здании офисного центра по ул. Московское шоссе, литера Д разрешена эксплуатация электросетей: кабельных линий, вводно-распределительных устройств с приборами учета, а также эксплуатация крышной котельной, допущены к эксплуатации электроустановки.

Актом приемки наружных сетей и внутренних установок, утвержденным МУП города Самары «Самараводоканал» в здании приняты в эксплуатацию сети водопровода и канализации.

Распоряжением Администрации Октябрьского района г. Самара № 759 от 17.11.2006г. нежилому зданию, созданному путем реконструкции двух нежилых зданий литера 68,69, принадлежащих ЗАО «Волга-Энерго-Ресурс» на праве собственности, присвоен адрес: г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, № 4, строение 9.

В соответствии с техническим заключением ГОУ ВПО «Самарский государственный архитектурно-строительный институт» от 2006г., выполненные на объекте строительные работы соответствуют проектным требованиям, объект находится в исправном состоянии, прочность, устойчивость и эксплуатационная надежность здания обеспечена.

Здание офисного центра поставлено на технический учет а Самарской филиале ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», что подтверждается техническим паспортом.

02.12.2008г. здание офисного центра было передано по акту Некоммерческому партнерству по защите интересов в сфере управления недвижимостью «Биг-Бен».

В настоящее время здание подключено ко всем инженерным сетям на постоянной основе, функционирует как полноценный объект недвижимого имущества, управляющей компанией «Биг-Бен» обеспечивается предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание здания.

Учитывая выше изложенное, можно сделать вывод, что при выполнении строительных работ по возведению офисного здания в целом были соблюдены требования строительных норм и правил, санитарных, противопожарных и экологических требований.

Данные обстоятельства также подтверждаются вступившими в законную силу ранее принятыми судебными решениями.

Так, вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Самары от 13.12.2010г. по делу № 2-4617/10 отказано в признании построенного здания объектом самовольного строительства и установлено, что реконструированное здание по адресу: г. Самара, Московское шоссе, литера Д, не является самовольной постройкой, строительные работы выполнены и соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Указанное решение суда вступило в законную силу на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от дата.

Вышеуказанными доказательствами подтверждается, что застройщиком «ВолгоЭнергоРесурс» принимались меры и были получены документы, разрешающие производство реконструкции принадлежащих застройщику на праве нежилых зданий.

Однако в связи с признанием ЗАО « ВолгаЭнергоРесурс» решением арбитражного суда Самарской области по делу № А55-1261/2006 банкротом и последующей его ликвидации с исключением из ЕГРЮЛ не могли быть выполнены все действия по вводу объекта в эксплуатацию.

Таким образом, в соответствии с установленными обстоятельствами и на основании вышеуказанных норм закона, истец вправе иметь в законном владении, пользовании и распоряжении объект долевого строительства, указанный в договорах.

По данным технической документации от 13.08.2019г., изготовленной ООО «Средневолжская землеустроительная компания», нежилое помещение н 56 находится по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, № 4, строение 9. Площадь нежилого помещения по данным обмера составила 49,1 кв.м.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ, основания приобретения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право истца на получение в собственность нежилых помещений основано на обязательствах, которые определены в договоре об инвестировании.

Имущество, приобретаемое по договору об инвестировании, относится к недвижимому имуществу, право собственности на которое, в соответствии с требованиями ст.ст. 131 и 219 ГК РФ, подлежит государственной регистрации.

Федеральным законом № 122-ФЗ от дата «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним» предусмотрена возможность государственной регистрации объекта, незавершенного строительства. В соответствии со ст. 25 данного закона право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на объекты недвижимости производится на основании заявлений правообладателей, сторон договора и иных актов. Для осуществления государственной регистрации стороны обязаны подать в регистрирующий орган заявление с приложением документов, необходимых для государственной регистрации.

Однако, как установлено судом, требования указанных норм закона не могут быть выполнены истцом в связи с прекращением деятельности ЗАО «ВолгаэнергоРесурс».

В связи с изложенными обстоятельствами истцом не могли и не могут быть самостоятельно выполнены действия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество во внесудебном порядке, в связи с чем, он имеет право на признание за ним права собственности не нежилое помещение, указанные в инвестиционных договорах, в объекте незавершенного строительства.

Согласно статье 12 ГК РФ, признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Пункт 59 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата разъясняет, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицом, право которого в отношении спорного имущества никогда не было зарегистрировано, может быть удовлетворен в тех случаях, когда право на спорное имущество возникло независимо от его регистрации.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Калядиной Ирины Анатольевны к ООО «ДОМ-75» - удовлетворить.

Признать за Калядиной Ириной Анатольевной право собственности на нежилое помещение № н56, площадью 49,1 кв.м, расположенное в незавершенном строительством объекте по адресу: : г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, № 4, строение 9.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, т.е. с 10.12.2019г.

Судья: /подпись/ И.В. Рапидова

Копия верна

Судья

Секретарь