Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2046/2022 ~ М-5903/2021 от 01.12.2021

47RS0№-71

Дело 2-2046/2022 11 июля 2022 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Леонтьевой Е.А.,

с участием адвоката ФИО6,

при секретаре ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к администрации Гатчинского муниципального района <адрес>, Комитету по управлению имуществом Гатчинского муниципального района <адрес> о расторжении договоров аренды земельного участка,

установил:

Истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями, указав в обоснование заявленных требований, что между ним и ответчиком по результатам аукциона, победителем которого являлся ФИО4, был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

С ДД.ММ.ГГГГ на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, собственником которого на основании договора купли-продажи является ФИО2.

Истец обратился в администрацию Гатчинского муниципального района <адрес> с заявлением о расторжении с ним договора аренды земельного участка, но в удовлетворении данного заявления ему было отказано по тем основаниям, что к покупателю объекта недвижимости (неоконченного строительством жилого дома) перешли права и обязанности по заключенному с ним договору аренды земельного участка. Не согласившись с указанным отказом о расторжении договора аренды земельного участка, истец обратился с настоящим иском в суд.

Представитель истца, действующий на основании доверенности (л.д. 37), в суд явился, на иске настаивал.

Представитель ответчиков, действующий на основании доверенностей (57-58), в суд явился, возражал против удовлетворения иска, представил письменный отзыв (л.д. 65-73).

Третьи лица ФИО3 и ФИО2, будучи извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, сведений о причинах не представили, ходатайств об отложении разбирательства в связи с их неявкой не заявляли. ФИО2 направила в суд письменный отзыв, в котором указала, что поддерживает заявленные требования (л.д. 83-86).

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело при объявленной явке.

Изучив материалы дела, выслушав доводы явившихся лиц, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Гатчинского муниципального района <адрес> и истцом ФИО4 заключен договор №-а аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – отдельно стоящие индивидуальные, усадебные жилые дома с придомовыми участками, с возможностью содержания и размещения домашнего скота и птицы, расположенного по адресу: <адрес>. Размер годовой арендной платы составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 13-15).

Согласно п. 4.1 договора договор подлежит расторжению или изменению по письменному соглашению сторон, за исключением случаев установленных настоящим договором или действующим законодательством. Договор может быть расторгнут досрочно по требованию одной из сторон по основания и в порядке, установленным действующим законодательством (п.4.2).

Указанный Договор аренды земельного участка №-а заключен по результатам протокола результатов аукциона по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16-17) и постановления о проведении аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды земельного участка в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию в Росреестре (л.д. 40-42, 47-53).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – индивидуального жилого дома, кадастровый №, площадь застройки 36 кв.м, степень готовности 20% (л.д. 19-21). Государственная регистрация права осуществлена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22).

В дальнейшем право собственности на объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом, кадастровый №, площадь застройки 36 кв.м, степень готовности 20% перешло к ФИО3, за которой зарегистрировано право собственности.

ФИО4 обращался в администрацию с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, однако ему было отказано в расторжении договора аренды земельного участка по тем основаниям, что на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, право собственности на который ФИО4 было отчуждено ФИО2 Истцу было предложено в кратчайшие сроки оформить передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на ФИО2 (л.д. 23-28).

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 3 ст. 154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключеннымСогласно п. 4 ч. 2 ст. 60 ЗК РФ, действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Статьей 12 ГК РФ установлен перечень способов защиты гражданских прав, который не является исчерпывающим. ГК РФ в соответствии с вытекающими из Конституции РФ основными началами гражданского законодательства не ограничивает граждан и юридических лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых способов.

В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению. Вместе с тем, в силу прямого указания в абз.13 ст. 12 ГК РФ в качестве иных способов защиты права могут быть использованы только те способы, которые предусмотрены законом.

В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В п.п. 14, 15 и 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Таким образом, новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора.

Отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков, как и разъяснено в п. 16 приведенного постановления Пленума от 24.03.2005 № 11.

Обратное привело бы к возможности расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на определенных по результата аукциона условиях, против воли арендодателя, что законом не предусмотрено.

Это же позволит недобросовестным арендаторам фактически уходить от исполнения обязанности по оплате арендной платы по цене, определенной результатами аукциона. Именно на такой схеме настаивает ответчик, пытаясь претендовать на получение земельного участка в аренду на новый срок по основаниям п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, то есть без проведения торгов, и по значительно меньшей стоимости аренды, определенной на основании постановления Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520. При подобной ситуации бюджет не дополучит значительные арендные платежи, на которые рассчитывал, предоставляя участок в аренду именно победителю аукциона, и смысл проведения подобных торгов будет утрачен.

В связи с изложенным, суд не находит законных оснований для удовлетворения иска, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

ФИО4 в удовлетворении исковых требований к администрации Гатчинского муниципального района <адрес>, Комитету по управлению имуществом Гатчинского муниципального района <адрес> о расторжении договоров аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Гатчинского муниципального района <адрес> и ФИО4, – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционных жалоб или представлений через канцелярию Гатчинского городского суда.

Судья:

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ