Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-329/2023 ~ М-2412/2022 от 28.12.2022

Дело №2-329/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 апреля 2023 г. г. Саратов

Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе

председательствующего судьи Пашенько С.Б.,

при секретаре судебного заседания Гучмазовой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Зенкиной В.И., Шацкой З.И., Рожковой Л.В., Куриленко О.И., Тарабрина Е.В., Захарьина Е.В., Сионского Д.Б., Федосеева С.Н., Фадеевой С.В., Миловановой О.В., Аникина А.А., Денисюк Н.Е., Котовой С.Б., Рябухо В.П., Карташевой Н.П., Филатова Н.Н., Андроновой Т.А., Захарова К.М., Губенковой Г.В., Конопкина И.А. к Храмову О.Н., жилищно-строительному кооперативу «Машиностроитель-90» о признании договора недействительным,

Установил:

    Зенкина В.И., Шацкая Э.И., Рожкова Л.В., Куриленко О.И., Тарабрин Е.В., Захарьин Е.В., Сионский Д.Б., Федосеев С.Н., Фадеева С.В., Милованова О.В., Аникин А.А., Денисюк Н.Е., Котова С.Б., Рябухо В.П., Карташева Н.П., Филатов Н.Н., Андронова Т.А., Захаров К.М., Губенкова Г.В., Конопкин И.А. (далее истцы) обратились в суд с иском к Храмову О.Н., жилищно-строительному кооперативу «Машиностроитель-90» (далее ответчики) о признании договора недействительным. Истцы обосновали свои требования тем, что они являются собственниками жилых помещений в многоквартирных жилых домах жилищно-строительного кооператива «Машиностроитель-90», расположенных по адресам: <адрес>; <адрес>. Эти два многоквартирных дома расположены на неделимом земельном участке площадью 8435 кв.м., который на основании постановления администрации г. Саратова от ДД.ММ.ГГГГ № и в соответствии с договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ предоставлен в аренду ЖСК «Машиностроитель-90» сроком на 25 лет для проектирования и строительства 2-х (двух) многоквартирных жилых домов. ЖСК «Машиностроитель-90» построил и ввел в эксплуатацию указанные многоквартирные дома: - первую очередь по <адрес> – в 2006 году; - вторую очередь по <адрес> – в 2009 году. ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Машиноститель-90» в лице председателя правления ЖСК и гражданин Храмов О.Н. заключили договор замены стороны в обязательстве и дополнительное соглашение к нему соответственно, в соответствии с которыми ЖСК безосновательного без согласия общего собрания собственников помещений распорядился общим имуществом многоквартирных домах и передал Храмову О.Н. права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на часть земельного участка площадью 229 кв. м. от общего участка, не выделенный из основного, не определенный в каких-либо установленных границах и не поставленный на кадастровый учет. Соответствующее дополнительное соглашение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области (регистрационный №), в связи с чем, фактически, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись о переходе к Храмову О.Н. права на временное пользование земельным участком площадью 229 м.кв., являющимся неотделимой частью земельного участка площадью 8435 кв.м. При этом, на момент заключения перечисленных договора замены стороны в обязательстве и соглашения к нему, а также производства соответствующих регистрационных действий на указанной части земельного участка уже находилось самовольно возведенное Храмовым О.Н. ранее (в 2005 году) 5-этажное нежилое здание общей площадью 775,1 кв.м.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности Скиба А.А. и истец Карташева Н.П. поддержали заявленные исковые требования, ссылаясь на обстоятельства указанные в иске, пояснив суду, что фактически земельный участок не выделялся Храмову О.Н., арендные платежи не осуществлялись. Настоящим договором затронуты права истцов, поскольку в соответствии с требованием законодательства, после сдачи многоквартирных домов эксплуатацию, сформированный земельный участок переходит в собственность собственников помещений многоквартирных домов. Поскольку Храмов О.Н. разместил в границах общего участка самовольное строение, истцам и другим собственникам помещений в многоквартирном доме негде разместить детские игровые площадки, палисадники, парковочные места для личного транспорта и других общедомовых нужд. Полагая, что сроки исковой давности истцами не пропущен истцами поскольку договоры заключались без их ведома, на данные требования сроки исковой давности не распространяются.

Зенкина В.И. и другие истцы в судебное заседание не явились, надлежащим способом были извещены о времени и месте слушанья дела, обратились к суду с заявлениями, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Председатель ЖСК «Машиностроитель-90» Бабурин А.А. в судебном заседании представил заявление о признании иска. Бабурин А.А. также пояснил суду, что фактически указанные договоры не исполнялись, 229 кв.м. согласно указанных договоров фактически Храмову О.Н. не выделялось и не предоставлялось, согласие собственники жилья и члены ЖСК «Машиностроитель-90» на распоряжение общим имуществом не давали. В ЖСК «Машиностроитель-90» отсутствуют сведения о том, что Храмов О.Н. производил арендные платежи как в ЖСК так и в администрацию МО «Город Саратова». На земельном участке собственников многоквартирного дома расположено самовольное строение Храмова О.Н., чем нарушаются права истцов и других собственников. За общий земельный участок площадью 8435 кв.м. администрация МО «Город Саратова» плату с ЖСК «Машиностроитель-90» не берет, поскольку с момента ввода в эксплуатацию многоквартирных домов и передачи квартир гражданам, земельный участок стал совместной собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Представитель ответчика Храмова О.Н. по доверенности Саранцев Д.Л. с заявленными требованиями не согласился, поскольку указанные соглашения о замене стороны в обязательстве прошли государственную регистрацию, в соответствии с чем, не могут быть признаны не действительными. Исковые требования заявлены с пропуском срока исковой давности. Представить платежные документы, за последние пять лет по плате за землю в соответствии с указанными договорами не смог, полагая наличие возможных взаиморасчетом Храмова О.Н. с ЖСК «Машиностроитель-90».

Ответчик Храмов О.Н., третье лицо администрация МО «Город Саратов» надлежащим образом судом были извещены о времени и месте слушанья дела, в судебное заседание не явились. Храмов О.Н. обратился к суду с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие. Администрация МО «Город Саратов» с заявлением о переносе рассмотрения дела либо на обязательном участии своего представителя к суду не обращалась.

Поскольку неявившиеся участники процесса надлежащим образом извещены о рассмотрении дела, суд считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела и представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

На основании постановления администрации г. Саратова от ДД.ММ.ГГГГ № и
в соответствии с договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Машиностроитель-90» был предоставлен в аренду сроком на 25 лет ЖСК «Машиностроитель-90» земельный участок площадью 8435 кв.м. для проектирования и строительства 2-х (двух) многоквартирных жилых домов.

В соответствии с условиями договора замены стороны в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ между Храмовым О.Н. и председателем правления ЖСК «Машиностроитель-90», Храмов О.Н. принимает на себя условия по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на часть земельного участка в размере 229 кв.м. из земельного участка площадью 8435 кв.м. При этом в договорах от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ не указаны место расположения части участка в размере 229 кв.м., их координаты.

В соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок по местоположению <адрес> площадью 8437 кв.м.+/- 4,57 на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ оформлен за ЖСК «Машиностроитель-90» в аренду сроком на 25 лет с ДД.ММ.ГГГГ. В пользу Храмова О.Н. установлены ограничения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на основании договора замены стороны в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

ЖСК «Машиностроитель-90» построил и ввел в эксплуатацию указанные многоквартирные жилые дома: - первую очередь по <адрес> – в 2006 году; - вторую очередь по <адрес> – в 2009 году, что подтверждается актом приемки объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № в отношении многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> актом приемки объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № в отношении многоквартирного жилого (2-ая очередь) дома по адресу <адрес>

Истцы по настоящему делу Зенкина В.И. и другие, стали собственниками квартир в период 2008-2009 года, что подтверждается представленным свидетельствам о регистрации прав собственности на соответствующие квартиры за каждым из истцов по адресу <адрес>. <адрес> жилых многоквартирных домах, земельный участок под которыми площадью 8435 кв.м. был закреплен за ЖСК «Машиностроитель-90».

Доводы представителя Храмова О.Н. о том, что договор замены стороны в обязательстве и дополнительное соглашение к нему были зарегистрированы, не могут является препятствием оспорить указанные соглашения заинтересованными лицами. Собственники помещений в многоквартирных домов расположенных на едином земельном участке, решение о передачи Храмову О.Н. части участка не принимали, права и интересы тем самым истцов нарушены. Оспариваемые соглашения составлялись и регистрировались уже после того как истцы стали собственниками жилых помещений в многоквартирных домах. Право общей долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок основано на законодательных нормах и отсутствие надлежащей записи в Едином государственном реестре недвижимости об этом, не может служить препятствием для защиты своих прав истцами в судебном порядке. Также не является препятствием для рассмотрении иска и то основание, что согласно записи в ЕГРН срок ограничений в интересах Храмова О.Н. установлены по ДД.ММ.ГГГГ, то есть на момент рассмотрения дела установленный сторонами срок истек.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.078.2015 № 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Частью 5 ст. 1 указанного федерального закона установлено, что зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Суду не представлено и доказательств того, что Храмов О.Н. осуществлял оплату землепользования, не представлено и доказательств того, что 229 кв.м. фактически выделялись, определялись координаты. Решением Фрунзенского районного суда г. Саратова по делу № от ДД.ММ.ГГГГ, также установлено, что Храмовым О.Н. при возведении самовольной постройки на соответствующем земельном участке нарушены градостроительные нормы, а также права и охраняемые интересы граждан – собственников помещений в 2-х многоквартирных жилых домов. Суд обязал Храмова О.Н. за свой счет снести указанную самовольную постройку – нежилое здание (Литер А) общей площадью 775,1 кв.м. Этим же решением суда Храмову О.Н. отказано в регистрации права собственности на спорный объект недвижимости. До настоящего времени Храмов О.Н. самовольную постройку, расположенную на земельном участке, являющемся общим имуществом собственников помещений в 2-х (двух) МЖД, не снес, решение суда не исполнил.

Согласно ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении
в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон), п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 ст. 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, а также
в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих
в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Часть 2 ст. 23 действовавшего в спорный период Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» предусматривала, что при государственной регистрации права собственности
на помещение в многоквартирном доме одновременно регистрируется и неразрывно связанное с ним право общей долевой собственности на общее имущество.

Статьей 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее: при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что в силу
ч. 1 ст. 16 Вводного закона и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается
на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Пунктами 2, 3 ч. 2 ст. 44 Гражданского кодекса РФ установлено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им,
а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения
об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом либо независимо от такого признания.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.

В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

С учетом положения указанных норм Закона, земельный участок оформленный под многоквартирными домами на момент заключения договоров между ЖСК «Машиностроитель-90» и Храмовым О.Н. от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ уже находился в долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекратился
на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. У председателя ЖСК «Машиностроитель-90» в соответствии с Уставом имеется право без доверенности совершать сделки (п. 4.4.2.2. Устава), однако во взаимодействии других норм Устава, действовать Председатель правления ЖСК должен был действовать в обеспечение выполнения решений правления, которые в обязательном порядке исполняют решение общего собрания членов ЖСК (п.п. 4.1- 4.4.3 Устава). Сторонами по делу не представлено доказательств, свидетельствующих, что переуступка права аренды с собственниками долевой собственности согласовывалась, а у председателя правления ЖСК «Машиностроитель-90» имелись полномочия по распоряжению общим имуществом собственников жилья в многоквартирных домах.

При указанных обстоятельствах, договор от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ по переуступки права аренды являются недействительными поскольку не соответствуют требованиям закона и иных правовых актов, в соответствии с требованием ст. 168 ГК РФ признаются ничтожными. В соответствии с чем и подлежит удовлетворению требование истцов признать отсутствующим у Храмова О.Н. права пользования земельным участком площадью 229 м.кв., входящим в земельный участок с кадастровым номером № площадью 8435 кв.м., что также является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Зенкиной В.И., Шацкой З.И., Рожковой Л.В., Куриленко О.И., Тарабрина Е.В., Захарьина Е.В., Сионского Д.Б., Федосеева С.Н., Фадеевой С.В., Миловановой О.В., Аникина А.А., Денисюк Н.Е., Котовой С.Б., Рябухо В.П., Карташевой Н.П., Филатова Н.Н., Андроновой Т.А., Захарова К.М., Губенковой Г.В., Конопкина И.А. к Храмову О.Н., жилищно-строительному кооперативу «Машиностроитель-90» о признании договора недействительным удовлетворить.

Признать недействительными договор замены стороны в обязательстве (в договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ) от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Машиностроитель-90» и Храмовым О.Н., признать отсутствующим у Храмова О.Н. права пользования земельным участком площадью 229 м.кв., входящим в земельный участок с кадастровым номером № площадью 8435 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Саратова в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения, то есть 19апреля 2023 года.

Судья С.Б. Пашенько