Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-849/2023 ~ М-568/2023 от 05.04.2023

Дело №2-849/2023

УИД23RS0021-01-2023-000850-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Станица Полтавская                                                                01 июня 2023 года

Красноармейский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Фойгель И.М.

при секретаре судебного заседания Георгиевой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Арефьева А.В к администрации муниципального образования Красноармейский район о расторжении договоров аренды,

установил:

Арефьев А.В обратился в Красноармейский районный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования <адрес> о расторжении договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и № земельных участков с кадастровым номером № и с кадастровым номером №, обязании Администрации муниципального образования <адрес> предоставить Арефьеву А.В в аренду, сроком на 20 лет, без проведения торгов, два новых земельных участка, равноценные ранее предоставленным земельном участкам.

    В обоснование заявленных требований указал, что истец Арефьев А.В, в соответствии с договором о переуступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельных участков с кадастровым номером №

После обращения Арефьева А.В ДД.ММ.ГГГГ в управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на строительство индивидуальных жилых домов на указанных земельных участках, письмами № и № от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении услуги по выдаче разрешения на строительство было отказано на основании того, что указные земельные участки расположены в границах территории общего пользования, определенной схемой функционального зонирования как дороги - территория улиц и проездов, в связи с чем истец лишен возможности использования земельных участков по целевому назначению.

О несоответствии территориальной зоны установленной для указанных земельных участков разрешенному использованию он в известность поставлен не был. Считает, что имеет право на компенсацию за нарушение условий договора со стороны администрации муниципального образования Красноармейский район в виде предоставления в замен равнозначных земельных участков.

    Истец и его представитель, действующий на основании доверенности Максименко В.П. в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, обратились к суду с ходатайством о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования просили удовлетворить.

    Ответчик, администрация муниципального образования Красноармейский район в судебное заседание представителя не направили, будучи надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суд не известили, возражений относительно заявленных требований суду не представили.

     Согласно ч.1 ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

В силу ч.3 ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит иск подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В силу ст.ст.35 и 56 ГПК РФ представление доказательств в обоснование своих требований и возражений является не только правом, но и обязанностью стороны, а неисполнение данной обязанности влечет наступление последствий, предусмотренных законодательством о гражданском судопроизводстве.

В силу ст.57 ГПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Как следует из ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

    Из материалов дела, истец Арефьев А.В в соответствии с договором о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ним и Сахно Н.М ДД.ММ.ГГГГ является правообладателем земельного участка с кадастровым номером № с разрешенным использованием: «Для размещения отдельно стоящих индивидуальных жилых домов (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства и огородничества), расположенного по адресу: <адрес>.

    В соответствии с договором о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ним и Сахно А.А ДД.ММ.ГГГГ Арефьев А.В является правообладателем земельного участка с кадастровым номером № с разрешенным использованием: «Для размещения отдельно стоящих индивидуальных жилых домов (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства и огородничества), расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Красноармейский район с заявлением о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на указанных земельных участках.

Однако, письмами № и № от ДД.ММ.ГГГГ заявителю в предоставлении услуги по выдаче разрешения на строительство было отказано на основании того, что указные земельные участки расположены в границах территории общего пользования, определенной схемой функционального зонирования как дороги - территория улиц и проездов.

    Истцом обжалованы отказы управления архитектуры и строительства в Красноармейский районный суд, однако решением Красноармейского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований было отказано по тем же основаниям.

    Земельные участки сформированы в установленном порядке в соответствии с процедурой предварительного выбора и места согласования размещения объекта, поставлены на кадастровый учет, постановление главы Полтавского сельского поселения об утверждении границ земельного участка и присвоении адресов земельным участкам.

Результаты торгов на основании которых были они получены в аренду и в последствии получены в аренду заявителем не отменены, не признаны незаконными.

    Земельные участки согласно генерального плана станицы Полтавской находятся в черте поселения и относятся к землям населенных пунктов.

    Сведения о данных земельных участках внесены в ГНК и им согласно законодательству РФ присвоены кадастровые номера.

Согласно сведениям Государственного кадастра недвижимости земельные участки отнесены к категории - земли населенных пунктов и имеют вид разрешенного пользования – «Для размещения отдельно стоящих индивидуальных жилых домов (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства и огородничества)

Таким образом, сведений о том, что земельные участки с кадастровыми номерами № ограничены в обороте, в ГКН отсутствуют.

Действия администрации Полтавского сельского поселения по утверждению плана границ этого участка и последующей передачи для проведения аукциона так же свидетельствуют о отсутствии информации об ограниченности земельных участков в их использовании по целевому назначению.

Таким образом, какими либо сведениями о том, что данные земельные участки не пригодны для их целевого использования ни Сахно Н.М ни Сахно А.А а так же в последующем Арефьев А.В не располагали.

Указанные земельные участки согласно постановлений администрации муниципального образования Красноармейский район № и № от ДД.ММ.ГГГГ «О проведении аукциона…. « и в соответствии с протоколом заседания комиссии о признании торгов не состоявшимися от ДД.ММ.ГГГГ получены в аренду Сахно Н.И и Сахно А.А, а в последующем в порядке переуступки права аренды переданы Истцу – Арефьеву А.В

В публикациях о проведении торгов и о возможности приобретения в аренду указанных земельных участков информации о том, что они находятся на территории общего пользования и ограничены в обороте не отражено.

Таким образом, судом установлено, что Администрация неправомерно скрыла от Арендаторов факт расположения земельного участка в зоне общего пользования, ввела их в заблуждение на момент заключения договора аренды, в связи с чем, Арефьев А.В получил право аренды земельного участка, лишенного какой-либо правовой и фактической ценности в связи с невозможностью его использования по целевому назначению. Данный земельный участок, в нарушение условий договора аренды, являлся непригодным для целевого использования.

Из указанного явствует, что Администрация не выполнила свои обязательства по предоставлению в аренду предмета договора, отвечающего указанным в договоре характеристикам, включая вид разрешенного использования такого земельного участка. Арефьев А.В не имел возможности пользовался земельным участком по целевому назначению по независящим от него причинам.

Арефьев А.В обратился с заявлением в Администрацию муниципального образования Красноармейский район о предоставлении ему равноценных земельных участков взамен предоставленных ранее по договорам аренды, с аналогичным видом разрешенного использования без проведения торгов и осуществления перерасчета по арендной плате и о расторжении ранее заключенного договора аренды, в связи с существенным нарушением Администрацией условий договора.

Ответом Администрации муниципального образования Красноармейский район Арефьеву А.В было отказано в удовлетворении данного заявления в связи с его необоснованностью, поскольку, по мнению Администрации, Арефьеву А.В было известно о недостатках земельного участка при проведении торгов, данные недостатки определены законом как явные, и арендодатель за данные недостатки ответственности не несет.          В соответствии с п.1.3. Договоров аренды № и № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией муниципальное образование Полтавское сельское поселение Красноармейского района и Сахно А.А и Сахно Н.М, целевое назначение земельных участков, переданных в аренду, определено следующим образом: вид разрешенного использования - для размещения отдельно стоящих индивидуальных жилых домов…...

          В соответствии с п.1.2. тех же договоров, фактическое состояние участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка. В соответствии с п.4.1.6 того же договора, арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п.1.1 Договора, а в соответствии с п. 4.2.2. самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями его предоставления.          В соответствии сп.1 ст.611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу п.1 ст.614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).         Вместе с тем, Решением Красноармейского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ было установлено и сторонами не оспаривалось, что еще до предоставления Сахно Н.М и Сахно А.А земельных участков в аренду, Администрация муниципального образования Красноармейский район приняла решение об отнесении территории указанных земельных участков к территории общего пользования в виде генерального плана и правил землепользования и застройки Полтавского сельского поселения. Поэтому Сахно Н.М, Сахно А.А, а в последующем Арефьев А.В с момента заключения договора аренды и в дальнейшем, были объективно лишены возможности использовать арендуемое имущество по назначению, во владение и пользование арендуемым имуществом они не вступили. И также со стороны Администрации муниципального образования Красноармейский район не наступило встречного обязательства по договору аренды, так как имело место прекращение самим арендодателем обеспечения возможности для арендатора пользоваться земельным участком по целевому назначению.          В части исковых требований Арефьева А.В., об обязании Администрации муниципального образования Красноармейский район предоставить равноценный земельный участок в связи с невозможностью использовать по назначению ранее предоставленный земельный участок, и о расторжении ранее заключенных договоров аренды от 8 февраля 201 года года № и № одновременно с предоставлением администрацией равноценного земельного участка, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст.39.8 ЗК РФ, условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Таким образом, в данном случае подлежат применению нормы ГК РФ.           Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.            В силу ч. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.           Однако Администрация нарушила договорные обязательства по договорам от ДД.ММ.ГГГГ и последующим договорам уступки права аренды от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в аренду Арефьеву А.В земельных участков, в части предоставления возможности их использования по целевому назначению.           Согласно п.8 ч.1 ст.1 ЗК РФ, к числу основных принципов земельного законодательства относится: деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.           В соответствии с п.3 ст.11.2 ЗК РФ, целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных законом.          Материалами дела доказано, что на момент предоставления Сахно А.А и Сахно Н.М в аренду земельных участков, с указанным выше целевым назначением: были утверждены генеральный план и Правила землепользования и застройки Полтавского сельского поселения, относящие спорный земельный участок к местам общего пользования. Несмотря на запрет строительства в указанной зоне, испрашиваемый земельный участок был предоставлен Администрацией в аренду именно для вышеуказанного целевого использования (строительство названных объектов недвижимости) без каких-либо ограничений и запретов. Таким образом, Администрация предоставила Сахно А.А и Сахно Н.М а в последующем Арефьеву А.В заведомо непригодный для целевого использования земельный участок, и скрыла от арендатора данный факт.          Недостатки спорного земельного участка явными не были. Сведения о нахождении земельного участка в территориальной зоне общего пользования отсутствуют в кадастровом паспорте земельного участка, и в данных государственного кадастра недвижимости, что подтверждается выпиской из ГКН. Указанные сведения не могли получены ни истцом ни кем-то иным ни в ходе осмотра земельного участка, ни в ином порядке.

          В силу ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданского оборота предполагается, поэтому у Арефьева А.В не было оснований сомневаться в законности действий органа местного самоуправления до тех пор, пока ему в письменной форме органом местного самоуправления не было отказано в выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке. При таких обстоятельствах необходимо прийти к выводу, что ранее указанного момента, Арефьев А.В не мог узнать о нарушении своих прав.          В данном случае так же не применимы и положения ст. 39.12 ЗК РФ. Указанная норма могла быть применена только в случаях, если при проведении аукциона, а в последующем при уступке права аренды истец был бы надлежащим образом уведомлен о нахождении спорного земельного участка в зоне общего пользования и о невозможности осуществлять строительство на нем, и, несмотря на это, согласился бы приобрести земельный участок в аренду.

           Судом установлено, что указанные сведения ему не предоставлялись. Арефьев А.В был введен в заблуждение относительно существенных характеристик предлагаемого ему на аукционе объекта и права аренды на него. Таким образом, приобретение земельного участка в зоне общего пользования, без права строительства, противоречило его волеизъявлению.         В соответствии со ст.421 ГК РФ, стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон. Поэтому навязывание Администрацией Арефьеву А.В права аренды на непригодный для целевого использования земельный участок необходимо расценивать как нарушение принципа свободы договора.          В соответствии со ст.9,12 ГК РФ, выбор способа защиты нарушенных прав принадлежит исключительно истцу.

          Выбранный способ защиты нарушенных прав полностью соответствует требованиям закона и является единственно правильным и целесообразным для восстановления его нарушенного права.

           При этом, необходимо принять во внимание, что на момент обращения Арефьева А.В с досудебным требованием о предоставлении ему равноценного земельного участка взамен непригодного для использования, Арефьев А.В утратил правовой интерес к ранее предоставленным земельным участкам, и не имеется никаких оснований принуждать его к сохранению обязательств по выше указанным договорам аренды.

         Согласно ст.612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.         Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

С учетом юридически значимых обстоятельств суд считает, что Арефьев А.В как невиновная сторона в данных правоотношениях, которой вопреки его волеизъявлению был предоставлен в аренду непригодный для целевого использования земельный участок, имеет право требовать замены ранее предоставленного на праве аренды земельного участка на другой аналогичный земельный участок, равноценный по площади, по территориальному расположению, по виду разрешенного использования.

При этом, предоставление нового, равноценного земельного участка должно быть осуществлено во внеочередном порядке без проведения торгов в соответствии с п.16 ч.2 ст.39.6 ЗК РФ, согласно которой, земельный участок предоставляется в аренду без проведения в случае предоставления земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд.

Основанием для изъятия ранее предоставленного земельного участка являются нормы ст.49ЗК РФ, в соответствии с которыми, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям связанным с строительством, реконструкцией объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства этих объектов: автомобильные дороги федерального, регионального межмуниципального, местного значения.

Как следует из ответа администрации муниципального образования <адрес> выразившееся в отказе в разрешении на строительство на указанных выше земельных участках, а так же установлено решением Красноармейского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, территориальная зона в которой расположены земельные участки – дороги, определенные схемой функционального зонирования как территории улиц и проездов.

По требованию о расторжении договоров аренды земельных участков суд приходит к выводу о существенном нарушении условий договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и № самой Администрацией, в части не предоставления арендатору земельных участков, которые могли быть использованы по своему целевому назначению. В данном случае указанное нарушение является существенным, и влекущим расторжение данных договоров аренды в соответствии со ст.450 ГК РФ, по требованию арендатора Арефьева А.В

Исходя из содержания ст.37 ЗК РФ, право покупателя, а в отдельных случаях арендатора при предоставлении ему недостоверной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка (в данном случае права аренды на него) и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены (арендной платы) или расторжения договора купли-продажи земельного участка (договора аренды) и возмещения причиненных ему убытков.

         В целях надлежащего исполнения решения суда по делу, и в целях защиты прав арендатора как наименее защищенной стороны в данных гражданских правоотношениях, введенной в заблуждение относительно существенных характеристик предоставленного в аренду земельного участка, с учетом требований ст.60 ЗК РФ, суд считает необходимым привязать расторжение договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № и № не ранее, чем с момента исполнения Администрацией муниципального образования <адрес> в полном объеме решения суда по делу в части предоставления Арефьеву А.В в аренду новых, равноценных земельных участков.        После расторжения договора аренды, с момента предоставления Арефьеву А.В новых, равноценных земельных участков, ранее предоставленные ему земельные участки подлежат возврату Администрации, в чьи полномочия в настоящее время входит распоряжение землями. При таком порядке исполнения решения суда будет полностью соблюден баланс прав и обязанностей сторон по настоящему делу.

Кроме того, согласно правилам землепользования и застройки Полтавского сельского поселения вид разрешенного использования – для индивидуальной жилой застройки подпадает под зону территориального планирования Ж1-Б. Принимая во внимание, что приобретение спорных земельных участков Арефьевым А.В было мотивировано желанием строительства индивидуального жилого дома, с учетом того, что ныне действующие ПЗЗ полтавского сельского поселения могут отличаться от ранее действующих, с целью исполнимости рения суда суд принимает решение о предоставлении взамен изымаемых земельных участков соответствующих зоне территориального планирования сельского поселения Ж1-Б без ограничения вида разрешенного использования.        На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд                                                                решил:

    Исковые требования Арефьева А.В к администрации муниципального образования Красноармейский район о расторжении договоров аренды - удовлетворить.

Обязать Администрацию муниципального образования Красноармейский район предоставить Арефьеву А.В в течение 1 месяца с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, в аренду, сроком на 20 лет, без проведения торгов, два новых земельных участка, равноценные ранее предоставленным земельном участкам: с кадастровым номером № с разрешенным использованием : «Для размещения отдельно стоящих индивидуальных жилых домов (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства и огородничества), расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером № с разрешенным использованием: «Для размещения отдельно стоящих индивидуальных жилых домов (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства и огородничества), расположенного по адресу: <адрес> видом разрешенного использования, соответствующей зоне территориального планирования Ж1-Б, либо один земельный участок равноценный по площади двум ранее предоставленным земельным участкам с видом разрешенного использования, соответствующей зоне территориального планирования Ж1-Б.

           Расторгнуть договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и № земельных участков с кадастровым номером № с разрешенным использованием: «Для размещения отдельно стоящих индивидуальных жилых домов (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства и огородничества), расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером № с разрешенным использованием : «Для размещения отдельно стоящих индивидуальных жилых домов (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства и огородничества), расположенного по адресу: <адрес>, заключенные между Администрацией муниципального образования Красноармейский район и Арефьевым А.В, и возвратить данный земельный участок Администрации муниципального образования Красноармейский район с момента исполнения Администрацией муниципального образования Красноармейский район в полном объеме решения суда по делу в части предоставления Арефьеву А.В в аренду новых (нового), равноценного (равноценных) земельного (земельных) участка (Участков).            Настоящее решение является основанием Управлению Росреестра по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в указанном порядке и в указанные сроки.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке путем подачи жалобы в Красноармейский районный суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья

Красноармейского районного суда                                                 Фойгель И.М.