Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1570/2024 (2-7506/2023;) ~ М-8007/2023 от 30.11.2023

Дело №

УИД:23RS0№-98

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

14 марта 2024 года город Сочи

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Воронковой А.К.,

при секретаре судебного заседания Чирковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в здании Центрального районного суда г. Сочи, гражданское дело по исковому заявлению Гурджаян С. С. к ТСЖ «Учитель» о признании предварительного договора основным и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился с исковым заявлением, в котором просит суд: признать предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении исполнения обязательств от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Гурджаян С.С. и ТСЖ «Учитель» договор купли-продажи нежилого помещения; признать за Гурджаян С.С. право собственности на данное нежилое помещение; произвести государственную регистрацию права собственности Гурджаян С.С. на указанное помещение; указать в решении суда, что настоящий судебный акт является основанием для осуществления регистрационных действий.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Гурджаян С.С. и ТСЖ «Учитель» был заключен предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении обязательств. Согласно п. 1.1. договора сторонами были приняты обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи на нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203024:3020, находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>, этаж №, общей площадью 17,3 кв.м. Истец указывает, что Гурджаян С.С. оплатила ответчику сумму в размере 900 000 рублей, что составляет 100% стоимости нежилого помещения, что подтверждается пунктом 2.2. предварительного договора и распиской. Истец также указывает, что на указанное нежилое помещение застройщик ТСЖ «Учитель» до настоящего времени право собственности не оформило. Истец поясняет, что ТСЖ «Учитель» является правообладателем спорного объекта, не оспаривает прав истца на объект недвижимости, но и не предпринимает действий по передаче спорного объекта недвижимости в собственность. Претензия истца ответчиком оставлена без удовлетворения. По этим основаниям, подробно изложенным в адресованном суду исковом заявлении, истец просит суд удовлетворить заявленные требования.

В адресованном суду письменном заявлении ТСЖ «Учитель» исковые требования Гурджаян С.С. о признании права собственности в отношении спорного помещения признала.

В судебное заседание истец Гурджаян С.С., представитель ответчика ТСЖ «Учитель», а также представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю не явились и не заявили ходатайств об отложении судебного заседания по данному делу, доказательств уважительности причин своей неявки в судебное заседание не представили.

В адресованных суду ходатайствах Гурджаян С.С. и председатель правления ТСЖ «Учитель» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

Между тем неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может служить препятствием для рассмотрения судом данного спора по существу в отсутствие данного лица.

При данных обстоятельствах суд, с учётом положений ст. 167 ГПК РФ, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 13 принял решение о рассмотрении данного гражданского дела при данной явке.

Изучив доводы сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Гурджаян С.С. (покупатель) и ответчиком ТСЖ «Учитель» (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении обязательств (далее по тексту Договор, л.д. №).

Предметом Договора является обязательства Сторон по заключению в срок до «01» сентября 2015 года основного договора купли-продажи нижеуказанного объекта недвижимого имущества. Продавец обязуется продать, а Покупатель купить следующее недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203024:3020, находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>, этаж №, общей площадью 17,3 кв.м. (п. 1.1 Договора)

Согласно п. 2.1 Договора стоимость продаваемого помещения на дату подписания настоящего договора сторонами оценена в размере 900 000 рублей, которая засчитывает в счет 100 % от стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0203024:3020 (п. 2.1 Договора).

Цена договора была в полном объеме выплачена Гурджаян С.С. ответчику ТСЖ «Учитель» (л.д. №).

Таким образом, истцом Гурджаян С.С. в полном объеме выполнены свои обязательства покупателя по предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении обязательств, а именно произведена выплата установленной Договором стоимости передаваемого помещения.

В судебном заседании также установлено, что ТСЖ «Учитель» является застройщиком многоквартирного жилого дома находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>. При этом, представленный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию на основании разрешения ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

В силу согласованных сторонами условий Договора, Обязательным условиям для заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения является то, что Продавец обязуется зарегистрировать свое право собственности на нежилое здание и нежилые помещения в нем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю. После регистрации своего права на нежилое помещение продавец обязуется подготовить своими силами пакет документов, необходимый для заключения основного договора купли-продажи и регистрации права собственности покупателя на нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203024:3020. Продавец несет расходы по государственной регистрации Договора купли-продажи и своего права собственности (п. 1.2 – 1.3 Договора).

Согласно п. 3.1. Договора, Продавец обязуется подготовить пакет документов, необходимый для подписания договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0203024:3020 и передать его в собственность покупателю в течение 15 (пятнадцать) дней со дня получения на свое имя Свидетельства о государственной регистрации права на нежилое помещение.

В силу п. 3. 2 Договора Покупатель обязуется пописать Договор купли-продажи и принять от Продавца в собственность нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203024:3020 в течение 5 (пять) дней со дня представления Продавцом пакета документов, необходимого для подписания Договора купли-продажи.

При этом ТСЖ «Учитель» не выполнило взятые на себя обязательства по регистрации своего право собственности на спорное нежилое помещение в в Управлении Росреестра Краснодарскому краю, не подготовило пакет документов необходимый для заключения основного договора купли-продажи и регистрации права собственности покупателя на нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203024:3020. Государственная регистрация права на спорное помещение приостановлена Управлением Росреестра Краснодарскому краю ввиду неверного указания нумерации помещений МКД (л.д. №).

В то же время основной договор купли-продажи согласно пункту 1.3 Договора по настоящее время так и не заключен, и ТСЖ «Учитель» с предложением о его заключении к истцу не обращалось. Помещение, предусмотренное Договора, ответчиком истцу не передано.

Учитывая, что истец до настоящего времени не имеет возможности зарегистрировать в собственность приобретенное недвижимое имущество, суд приходит к выводу, что его права нарушены и им избран надлежащий способ защиты нарушенного права.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 ГК РФ устанавливает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

ТСЖ «Учитель» в нарушение положений ст. 309 ГК РФ договорные обязательства не выполнила, вследствие чего нарушила право Гурджаян С.С. на оформление в собственность указанного помещения.

На основании п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

На основании п.п. 8, 9 названного Постановления, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП.

Исходя из приведенных норм, предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении обязательств от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком, поименованный ими предварительный, фактически является договором купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, ввиду полной оплаты стоимости Договора.

Как установлено из материалов дела, в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>, на втором этаже имеется нежилое помещение н161, общей площадью 17,3 кв.м., которое поставлено на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый №, что подтверждается истребованной судом Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2024-12706238 (л.д. №).

При этом чьими-либо правами данный объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0203024:3020 не обременен, правообладатель у данного помещения, согласно Выписки из ЕГРН и представленного суду реестрового дела (л.д. №), отсутствует.

Кадастровым паспортом многоквартирного жилого дома по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>; объективно подтверждается, что объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0203024:3020 входит в число обособленных помещений указанного МКД (л.д. №).

Данное помещение соответствует по своим характеристикам помещению, которое являлось предметом Договора от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотренного условиями заключенного Договора.

Ответчик в судебное заседание не явился, доказательств, подтверждающих обратное, суду не представил, заявленные исковые требования признал.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истец Гурджаян С.С. вправе требовать от ответчика ТСЖ «Учитель» заключения основного договора купли-продажи и регистрации в установленном законом порядке на ее имя права собственности на помещение с кадастровым номером 23:49:0203024:3020.

Пунктом 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В данном случае заключенный между истцом и ответчиком Договор от ДД.ММ.ГГГГ, нельзя считать прекращенным, поскольку, стороны от исполнения данного договора никогда не отказывались, доказательств, подтверждающих обратное, суду не представлено.

При этом, застройщик ТСЖ «Учитель», получив от истца денежные средства на строительство МКД, завершило и ввело его в эксплуатацию.

Таким образом, ответчик ТСЖ «Учитель» приняло от истца полное исполнение условий заключенного между ними договора и таким образом подтвердила действие этого договора, а потому оно не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Согласно п. 5.2 Договора, он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения всех взятых на себя обязательств или подписания сторонами договора купли-продажи доли.

Учитывая разъяснения, данные в Постановлении Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", истец Гурджаян С.С. вправе предъявлять требования о признании за ней права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0203024:3020.

В соответствии с п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) - если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 173 ГПК РФ заявление истца об отказе от иска, признание иска ответчиком и условия мирового соглашения сторон заносятся в протокол судебного заседания и подписываются истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае, если отказ от иска, признание иска или мировое соглашение сторон выражены в адресованных суду заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания.

Между тем в материалы дела представлено письменное заявление ТСЖ «Учитель» о признании исковых требований Гурджаян С.С.

В соответствии с ч. 4.1. ст. 196 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Поскольку истцом исполнены все обязательства, предусмотренные Договором, учитывая признание исковых требований ответчиком, за истцом должно быть признано право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203024:3020, что не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц. Доказательств, что в отношении указанного жилого помещения имеются правопритязания третьих лиц, суду не представлено.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, то есть для определения объекта недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи и признания возникновения либо прекращения прав на недвижимость.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Гурджаян С. С. к ТСЖ «Учитель» о признании предварительного договора основным и признании права собственности – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении исполнения обязательств от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Гурджаян С.С. и ТСЖ «Учитель», договором купли-продажи нежилого помещения.

Признать за Гурджаян С. С. право собственности на нежилое помещение н161, с кадастровым номером 23:49:0203024:3020, находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>, этаж №, общей площадью 17,3 кв.м.

Произвести государственную регистрацию права собственности Гурджаян С. С. на указанное нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203024:3020.

Данное решение суда является основанием для Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для регистрации за Гурджаян С. С. права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203024:3020.

Мотивированное решение составлено судом ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья А.К. Воронкова