Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-361/2022 (3а-2450/2021;) ~ М-2306/2021 от 15.12.2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Самара                                     1 ноября 2022 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи     Калинниковой О.А.,

при секретаре             Филатовой К.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-361/2022 по административному исковому заявлению Павловой Галины Николаевны об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Павлова Г.Н. (далее также административный истец) обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного на территории городского округа Чапаевск Самарской области, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 2 957 500 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором названного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты ее права и обязанности как плательщика арендной платы.

Административный истец, административные ответчики - Правительство Самарской области, Управление Росреестра по самарской области, а также заинтересованные лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, администрация городского округа Отрадный Самарской области, Государственное бюджетное учреждение Самарской области «Центр кадастровой оценки», министерство имущественных отношений Самарской области, УФНС России по Самарской области своих представителей в суд не направили, извещены надлежащим образом, причину неявки не сообщили.

ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» представлен письменный отзыв, в котором просят в удовлетворении административных исковых требований отказать, поскольку административным истцом не представлены доказательства того, что результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области в письменном отзыве оставляет разрешение требований на усмотрение суда.

В соответствии со ст.ст. 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, Павлова Г.Н. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 500 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения объектов дорожного сервиса, для парковок и стоянок автомобильного транспорта, расположенного по адресу ориентира: <адрес>, что подтверждается копией договора аренды земельного участка № 2 от 30.01.2019, копией дополнительного соглашения от 25.02.2021.

Договор заключен на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 16.01.2019 и зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 11.02.2019, о чем представлены выписки из ЕГРН от 02.09.2021, 16.03.2022, 18.03.2022.

По условиям договора и дополнительного соглашения участок предоставлен в аренду сроком до 28.03.2024 (п. 3.1 договора, п. 1 дополнительного соглашения).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды размер арендной платы за земельный участок определен в твердой денежной сумме - 302 050 рублей в год.

Постановлением Правительства Самарской области от 27 ноября 2020 года № 935 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2020.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2020 в размере 4 556 195 рублей.

В обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, Павловой Г.Н. представлен отчет об оценке № 2521 от 24.06.2021, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 составляет 2 957 500 рублей.

Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка не нарушает права и законные интересы административного истца.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Согласно пункту 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.

Пунктом 101 приказа ФАС России от 10 февраля 2010 года № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» предусмотрено, что в случае если конкурс признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в конкурсе либо признания участником конкурса только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией, а также с лицом, признанным единственным участником конкурса, организатор конкурса обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе и конкурсной документацией, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса.

Установлено, что 19.02.2018 администрацией городского округа Чапаевск Самарской области на основании заявления Павловой Г.Н. от 25.12.2017 № П-2198, в соответствии с подпунктами 6, 9 пункта 4 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, постановлено провести открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Полномочиями организатора аукциона наделен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск.

Согласно извещению о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, начальная цена предмета аукциона – рыночная стоимость размера ежегодной арендной платы земельного участка составила 302 050 рублей в год.

Извещение о проведении аукциона размещено в официальном печатном издании «Чапаевский рабочий» № 131 (22319) от 27.11.2018. Срок подачи заявок установлен с 09.00 час. 27.11.2018 до 13.00 час. 10.01.2019.

21.12.2018 заявка на участие в аукционе подана Павловой Г.Н., 09.01.2019 – ООО «<данные изъяты>», 10.01.2019 – ООО «<данные изъяты>» и ФИО2.

По результатам аукциона комиссия установила, что в аукционе принял участие один участник - Павлова Г.Н. В соответствии с п. 19 ст. 39.12 ЗК РФ, в связи с тем, что в аукционе участвовал только один участник, аукцион признан несостоявшимся. Размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка определен в размере, равном начальной цене предмета аукциона и составил 302 050 рублей в год (протокол от 16.01.2019).

30.01.2019 между администрацией городского округа Чапаевск и Павловой Г.Н. заключен договор аренды № 2, по условиям которого размер арендной платы за земельный участок определен на основании отчета № 04/06/18 об оценке рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы от 18.06.2018, подготовленного ИП ФИО3., в размере равном 302 050 рублей в год.

Таким образом, размер ежегодной арендной платы за пользование земельным участком установлен в соответствии с требованиями пункта 14 статьи 39.11 ЗК РФ и не поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка. Возможность изменения размера арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка условиями указанного выше договора аренды не предусмотрена.

С условиями договора аренды, в том числе в части размера арендной платы, Павлова Г.Н. согласилась.

Невозможность пересмотра размера арендной платы, установленной по результатам аукциона, подтверждена также разъяснениями ФАС России от 5 июня 2012 года по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров арены, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 года № 67, согласно которым уменьшение арендной платы по договорам аренды, заключенным по результатам торгов, является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, в связи с чем такое изменение существенных условий договора является нарушением статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Поскольку размер арендной платы не может быть пересмотрен в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость, установленная по результатам вновь проведенной государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2020, не затрагивает права и законные интересы административного истца, в связи с этим оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

С учетом изложенного, доводы административного истца о том, что кадастровая стоимость земельного участка необоснованно увеличивает ее обязанности, как арендатора, суд считает несостоятельными.

Оснований полагать, что оспариваемая кадастровая стоимость может повлиять на выкупную цену земельного участка, также не имеется.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Сведений о том, что на спорном земельном участке имеются здания, строения, сооружения, право собственности на которые зарегистрировано за административным истцом, суду не представлено.

По данным ЕГРН в пределах земельного участка с кадастровым номером № объекты недвижимости отсутствуют.

В связи с этим на дату вынесения судом решения исключительное право выкупа спорного земельного участка у административного истца не возникло.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

в удовлетворении административного искового заявления Павловой Галины Николаевны об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Судья                    подпись             О.А. Калинникова

    Решение суда в окончательной форме изготовлено 16.11.2022

Копия верна.    Решение не вступило в законную силу.

Судья –

Секретарь –