Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1282/2023 (2-6214/2022;) ~ М-5335/2022 от 05.12.2022

Дело № 2-1282/2023

Поступило в суд 05.12.2022г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ     РОССИЙСКОЙ    ФЕДЕРАЦИИ

14.06.2023года                                                                     г. Новосибирск

Кировский районный суд города Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи            Ж.Ш. Ханбековой

При секретаре                         А.И. Клоненгер

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мэрии г.Новосибирска к Гулину Г. Г.чу об изъятии незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов,

установил:

    Истец обратился в суд с иском к ответчику, указав в обоснование заявленных требований о том, что ДД.ММ.ГГГГ. между мэрией города Новосибирска и Гулиным Г. Г.чем заключен договор аренды земельного участка № сроком по ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому в аренду передан земельный участок с кадастровым номером № площадью 655 кв.м., для завершения строительства объекта незавершенного строительства, назначение: не определено, на участке № (по генплану). Управлением Росреестра по Новосибирской области ДД.ММ.ГГГГ. произведена государственная регистрация Договора. По указанному адресу находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, принадлежащий на праве собственности ответчику, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. №. В настоящее время договор аренды прекращен в связи с истечением срока его действия. Истцом был подготовлен проект договора аренды земельного участка, предусматривающий предоставление земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства объекта, однако ответчик отказался от его подписания.

Истец просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, ориентир участок № (по генплану), путем продажи с публичных торгов.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, предоставил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку представителя в судебное заседание. Представитель ответчика в ходе судебного заседания с исковыми требованиями не согласился, подержал доводы письменных возражений на иск. Также пояснил, что истцом нарушаются права ответчика, который является инвалидом. Строительство объекта ответчиком не оканчивалось в связи с неопределенность прав на земельный участок.

Третье лицо: Управление Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

На основании распоряжения Мэрии г.Новосибирска №-р от ДД.ММ.ГГГГ был утвержден проект границ земельного участка № (по генплану) из земель населенных пунктов площадью 0.0655 га для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома в Кировском районе, Гулину Г.Г.: до начала строительство оформить правоотношения с мэрией по землепользованию, приступить к использованию земельного участка после получения документов на право аренды, установления границ земельного участка на местности, получения разрешения на строительства (л.д.55).

ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор аренды земельного участка между Мэрией г.Новосибирска и Гулиным Г.Г. со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома земельный участок № (по генплану) (л.д.56).

ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор аренды земельного участка между Мэрией г.Новосибирска и Гулиным Г.Г. со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома земельный участок № (по генплану) (л.д.57), ДД.ММ.ГГГГ. было заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №, срок действия договора продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор аренды земельного участка между Мэрией г.Новосибирска и Гулиным Г.Г. со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок № (по генплану) (л.д.59).

Согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ. объект незавершенного строительства, назначение: не определено, общая площадь застройки, степень готовности – 18% принадлежит на праве собственности Гулину Г.Г., что подтверждается также выпиской из ЕГРН (л.д.60, 11-18).

Гулин Г.Г. является инвалидом № группы по общему заболеванию, нетрудоспособным и нуждающимся в постоянном постороннем уходе (л.д.75-76).

Решением Центрального районного суда г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ. исковые требования Гулина Г.Г. об обязании внести изменения в заключенный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. оставлены без удовлетворения.

Решением Кировского районного суда г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ. исковые требования Гулина Г.Г. об обязании признать недействительным договор аренды земельного участка были оставлены без удовлетворения.

Ответчик обращался за защитой нарушенных истцом прав к Министру юстиции, начальнику департамента земельных и имущественных отношений мэрии г.Новосибирска, к Губернатору НСО.

Согласно акта осмотра земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. в границах земельного участка с кадастровым номером №55 расположен объект незавершенного строительства – фундамент, одноэтажное кирпичное строение, функциональную принадлежность которого определить не представилось возможным (л.д.19-29).

Проект договора аренды земельного участка №н со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. для цели завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № не был подписан Гулиным Г.Г. (л.д.24-29), было направлено уведомление Гулину Г.Г. ДД.ММ.ГГГГ. о необходимости подписания договора аренды земельного участка (л.д.30).

ДД.ММ.ГГГГ. Гулин Г.Г. уведомил о необходимости внесения изменений в представленный проект договора.

В силу ст.610ч.1 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п.2 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 19-КАД21-17-К5.

В рассматриваемом случае Гулину Г.Г. предоставлены права и обязанности по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска № от ДД.ММ.ГГГГг., по условиям которого земельный участок передается арендатору для завершения строительства объекта незавершенного строительства на срок с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.

По истечении срока действия данного договора, лишь в ответе на обращение Гулина Г.Г. от ДД.ММ.ГГГГ. истец предоставляет ответчику проект договора аренды земельного участка, поясняя, что направляет данный проект в связи с тем, что мэрия г.Новосибирска не обратилась в течение шести месяцев после истечения срока ранее заключенного договора аренды земельного с иском об изъятии объекта незавершенного строительства.

Таким образом, применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка – мэрия г.Новосибирска не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка (ДД.ММ.ГГГГ.), на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у Гулина Г.Г. имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в ДД.ММ.ГГГГ срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика – Гулина Г.Г, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Представитель Гулина Г.Г. при рассмотрении данного дела указывал на наличие уважительных причин, по которым Гулин Г.Г. был лишен возможности завершить строительство недвижимого объекта, и ссылался на наличие спорных отношения в отношении судьбы земельного участка и объекта, что подтверждается представленными ответчиком судебными решениями и обращениями в уполномоченные органы, кроме того об этом свидетельствует и факт бездействия истца, который в течение продолжительного времени после истечения срока действия договора аренды земельного участка не предпринимал мер к разрешению судьбы спорного земельного участка (обращение в суд только ДД.ММ.ГГГГ.).

С учетом положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", гражданское законодательство предполагает обеспечение судебной защиты интересов добросовестного участника гражданского правоотношения и отказ в такой защите лицу, злоупотребляющими своими правами.

В данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Следовательно, а у Гулина Г.Г. имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта. В том случае, если Гулин Г.Г. отказывается от заключения договора аренды земельного участка, истец вправе обраться с соответствующими требованиями в целях защиты своих нарушенных прав.

С учетом изложенных выше обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии основания для удовлетворения заявленных истцом требований.

        На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

    Р Е Ш И Л :

                ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░.░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

         ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

         ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 18.07.2023 ░░░░.

         ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ № 2-1282/2023 (54RS0005-01-2022-007228-79) ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░░░░░░░░░░░░.

    ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 18.07.2023░. ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░.

     ░░░░░                                                     ░.░. ░░░░░░░░░