Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-98/2022 (33-10405/2021;) от 17.08.2021

Судья: Теплова С.Н. дело № 33 – 98/2022(33-10405/2021)

(гр. дело № 2-711/2021)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 февраля 2022 года                          г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Маркина А.В.

судей Маликовой Т.А., Мокшаревой О.Г.

с участием прокурора Пижамовой О.И.

при помощнике Апудиной Т.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Департамента управления имуществом г.о.Самара на решение Самарского районного суда г. Самары от 16.06.2021 г. по гражданскому делу по иску Департамента управления имуществом г.о.Самара к Бетцу ФИО15 Бетц ФИО16, Павлову ФИО17 об изъятии недвижимого имущества путем выкупа, прекращении права собственности и снятии с регистрационного учета, которым постановлено:

«Исковые требования Департамента управления имуществом г.о. Самара удовлетворить частично.

Изъять жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, литеры АА1А2А3А4А5А6ЕГ путем выкупа у Бетц ФИО18 жилого помещения, в том числе стоимости доли в общей долевой собственности на земельный участок за 1 747 000 рублей.

Прекратить право собственности Бетц ФИО19 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, литеры АА1А2А3А4А5А6ЕГ.

Снять Бетц ФИО20, Бетц ФИО21, Павлова ФИО22 с регистрационного учета из жилого помещения по адресу: <адрес>, литеры АА1А2А3А4А5А6ЕГ.

Настоящее решение суда после выплаты денежной компенсации Бетц ФИО23 является основанием для возникновения права муниципальной собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, литеры АА1А2А3А4А5А6ЕГ, у муниципального образования городской округ Самара».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Маликовой Т.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент управления имуществом г.о.Самара обратился обратился в суд с указанным иском к ответчикам, указав, что постановлением и.о. Главы городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, литеры АА1А2А3А4А5А6ЕГ, признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением главы городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение изъять для муниципальных нужд расположенные в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, жилые помещения у правообладателей, в том числе <адрес>, общей площадью 429,4 кв.м. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, 29/629 долей (что соответствует 19,60 кв.м.) в праве общей долевой собственности на <адрес> принадлежит ФИО24 (Бетц) С.Г. В соответствии с ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд собственнику вышеуказанного жилого помещения направлено уведомление. Согласно отчету по определению рыночной стоимости жилого помещения, площадью 19,60 кв.м., находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, расположенном по адресу: <адрес>, выполненному ООО «<данные изъяты>», итоговая величина размера возмещения за изъятие жилого помещения составила 570 800 рублей. Уведомление и проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд направлены в адрес ответчика Бетц С.Г., однако ответчик не выразила своего согласия на заключение соглашения.

С учетом изложенного, истец просил суд, изъять жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, литеры АА1А2А3А4А5А6ЕГ путем выкупа у Бетц С.Г. долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, в том числе долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, за 570 800 рублей; прекратить право собственности Бетц С.Г. на доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>; после выплаты денежной компенсации Бетц С.Г., признать право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, за муниципальным образованием городской округ Самара; снять с регистрационного учета по адресу: <адрес> Бетц С.Г., Бетц А.В., Павлова А.Г.

Судом постановлено вышеуказанное решение, которое истец Департамент управления имуществом г.о.Самара в апелляционной жалобе просит изменить в части взысканной в пользу ответчиков выкупной стоимости изымаемого объекта недвижимости. Полагает, что в основу решения следовало положить отчет ООО «АБМ Эксперт», в соответствии с которым итоговая величина размера возмещения за изъятие жилого помещения составляет 570 800 руб., поскольку данный отчет наиболее соответствует сложившимся рыночным ценам и изготовлен с применением корректирующих коэффициентов.

В судебном заседании ответчик Бетц С.Г., представитель ответчиков Хамитова Н.В. возражали против удовлетворения доводов апелляционной жалобы, считают, что необходимо руководствоваться заключением судебной экспертизы. При этом согласны с тем, что суд неверно исходил из стоимости изъятия жилого помещения, указанной в судебной экспертизе, поскольку экспертом определена выкупная стоимость 1 176 500руб. полагают возможным изменить решение и снизить выкупную цену до указанного размера.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки судебной коллегии не сообщили.

В силу статей 167 и 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В силу ст. 330 ГПК РФ, Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав заключение прокурора, полагавшего, что решение суда подлежит изменению в части определения выкупной цены изымаемого имущества, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Согласно положениям ст. 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Из материалов дела следует, что постановлением и.о. Главы городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, литеры АА1А2А3А4А5А6ЕГ, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением главы городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение изъять для муниципальных нужд расположенные в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, жилые помещения у правообладателей, в том числе <адрес>, общей площадью 429,4 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, 29/629 долей (что соответствует 19,60 кв.м.) в праве общей долевой собственности на <адрес> принадлежит ФИО25 (Бетц) С.Г.

Согласно отчету по определению рыночной стоимости жилого помещения, площадью 19,60 кв.м., находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, расположенном по адресу: <адрес>, выполненному ООО «АБМ ЭКСПЕРТ», итоговая величина размера возмещения за изъятие жилого помещения составила 570 800 рублей.

Уведомление и проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд направлены в адрес ответчика Бетц С.Г., однако ответчик не выразила своего согласия на заключение соглашения.

В связи оспариванием ответчицей стоимости изъятия жилого помещения, указанной в ООО «<данные изъяты>», определением суда от 11.05.2021г. назначалась судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручалось экспертам ООО «Территориальное агентство оценки».

Согласно заключению эксперта №/Э/338 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом ООО «Территориальное агентство оценки», сумма возмещения, подлежащего выплате в счет изъятия жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> литеры АА1А2А3А4А5А6ЕГ, принадлежащего на праве общей долевой собственности Бетц С.Г. (29/629 доли), составляет 1 176 500 рублей, в том числе, рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли Бетц С.Г. в праве общей долевой собственности – 286 500 рублей, размер убытков собственнику жилого помещения Бетц С.Г., по адресу: <адрес> литеры АА1А2А3А4А5А6ЕГ, связанных с изъятием вышеуказанного объекта недвижимости в соответствии со ст. 32 ЖК РФ составляет 64 300 рублей, размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт – 219 700 рублей.

Оценив судебное заключение, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанное заключение представляет собой полные и последовательные ответы на поставленные судом вопросы, выполнено экспертом, имеющим соответствующие образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденным об ответственности по статье 307 УК РФ, в связи с чем, оснований не доверять заключению эксперта у суда первой инстанции не имелось.

Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, участниками процесса не представлено. После проведения судебной экспертизы какие-либо новые документы технического или иного характера, содержание которых способно повлиять на выводы эксперта, в материалы дела не представлялись.

Вместе с тем, соглашаясь с выводами суда в части обоснованности требований Департамента управления имуществом г.о. Самары об изъятии для муниципальных нужд у Бетц С.Г. жилого помещения по адресу: <адрес>, прекращении ее права собственности на жилое помещение после выплаты выкупной цены, выселении со снятием с регистрационного учета, признания за муниципальным образованием г.о.Самары права собственности на указанное жилое помещение, судебная коллегия не может согласиться с определенным судом размером выкупной цены изымаемого имущества.

Так, согласно результатам судебной экспертизы №/Э/338 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом ООО «Территориальное агентство оценки», сумма возмещения, подлежащего выплате в счет изъятия жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> литеры АА1А2А3А4А5А6ЕГ, принадлежащего на праве общей долевой собственности Бетц С.Г. (29/629 доли), составляет 1 176 500 рублей, в том числе, рыночная стоимость земельного участка – 286 500 рублей, убытков, связанных с изъятием вышеуказанного объекта недвижимости в соответствии со ст. 32 ЖК РФ - 64 300 рублей, компенсации за не произведенный капитальный ремонт – 219 700 рублей.

Таким образом, стоимость изъятия имущества определена судебным экспертом, исходя из поставленных вопросов и проведенных исследований, на общую сумму 1 176 500руб.

Вместе с тем, суд первой инстанции, разрешая спор и определяя размер выкупной цены изымаемого имущества 1 747 000 рублей, учел определенную экспертом стоимость изъятия земельного участка, убытков и компенсации за непроведенный капитальный ремонт сверх совокупного размера стоимости изъятия ( 1 176 500 + 286 500 + 64 300 +219 700), что не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

На основании изложенного, решение суда в части размера возмещения, за изымаемое жилое помещение подлежит изменению.

Доводы апелляционной жалобы Департамента о том, что судом необоснованно не принят в качестве надлежащего доказательства представленный им отчет, согласно которому итоговая величина размера возмещения за изъятие жилого помещения составляет 570 800руб., отклоняется, поскольку оценщиком в нарушение требований ч. 7 ст. 32 ЖК РФ определялась только стоимость жилого помещения без учета рыночной стоимости земельного участка. Так, в отчете отсутствуют сведения о земельном участке, занимаемым домом, его стоимости и сведения о долях собственников многоквартирного дома в праве собственности на земельный участок. В отчете отсутствует сведения об источниках информации и сведениях, использованных оценщиком для определения убытков, которые будут причинены собственникам. Кроме того, указанный отчет проводился по инициативе истца в отсутствие сторон, эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

При этом заключение судебной экспертизы №/Э/338 от ДД.ММ.ГГГГ содержит подробное описание произведенного исследования, сделанные в результате него выводы, ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные.

Заключение судебной экспертизы выполнено на основании анализа рынка, с учетом места расположения многоквартирного дома и оно не противоречит требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. При этом рыночная стоимость жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и данное обстоятельство является одним из факторов формирования рыночной стоимости жилого помещения в многоквартирном доме.

При этом данные, приведенные в анализируемом заключении эксперта, позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемой квартиры, с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносе доме, и являющихся одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений.

Надлежащих доказательств того, что указанная в заключении эксперта рыночная стоимость изымаемого жилого помещения объективно не соответствует сложившимся на рынке недвижимости ценам, в ходе судебного разбирательства не представлено.

Заключение подготовлено компетентным экспертом, имеющим необходимый стаж работы в соответствующей области экспертизы, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения судебной коллегии о поручении проведения экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Кроме того, заключением судебной экспертизы обоснованно определена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Так, как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

На основании ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года), невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещении.

При этом факт того, что невыполнение наймодателем обязанности по организации и производству капитального ремонта привело к снижению уровня надежности аварийности здания жилого <адрес> в <адрес> подтверждается заключением дополнительной судебной экспертизы №/Э/790 от 30.12.2021г., проведенной ООО «Территориальное агентство оценки», назначенной на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 13.10.2021г.

Принимая во внимание, что изымаемое жилое помещение расположено в <адрес> года постройки, ответчиком не представлено сведений о проведении в многоквартирном доме капитального ремонта, а также доказательств того, что при наступлении срока проведения капитального ремонта и на дату приобретения жилого помещения в 2006 г. в порядке приватизации состояние жилого дома не требовало проведения капитального ремонта, учитывая, что сроки нормальной эксплуатации дома на момент первой приватизации жилого помещения в этом доме истекли, наймодатель не исполнил свою обязанность по капитальному ремонту дома до приватизации жилых помещений, суд пришел к правильному выводу об обоснованности включения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную стоимость помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В связи с изъятием у ответчика принадлежащего ему жилого помещения путем его выкупа, суд первой инстанции также пришел к правильному выводу о прекращении права собственности ответчика на жилое помещение и снятии с регистрационного учета по месту жительства по вышеуказанному адресу.

Таким образом, судебная коллегия считает, что суд, оценив представленные заключения в порядке ст.67 ГПК РФ, правильно исходил из достоверности сведений, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Согласно п. 2 ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Самарского районного суда г. Самары от 16.06.2021 г., изменить в части размера выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

«Исковые требования Департамента управления имуществом г.о. Самара удовлетворить частично.

Изъять жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, литеры АА1А2А3А4А5А6ЕГ путем выкупа у Бетц ФИО26 жилого помещения, в том числе стоимости доли в общей долевой собственности на земельный участок, за 1 176 500 рублей.

Прекратить право собственности Бетц ФИО27 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, литеры АА1А2А3А4А5А6ЕГ.

Снять Бетц ФИО28, Бетц ФИО29, Павлова ФИО30 с регистрационного учета из жилого помещения по адресу: <адрес>, литеры АА1А2А3А4А5А6ЕГ.

Настоящее решение суда после выплаты денежной компенсации Бетц ФИО31 является основанием для возникновения права муниципальной собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, литеры АА1А2А3А4А5А6ЕГ, у муниципального образования городской округ Самара».

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий -

Судьи: