Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1208/2019 ~ М-690/2019 от 25.03.2019

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 октября 2019 года г. Ростов-на-Дону

Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Студенской Е.А.,

при секретаре судебного заседания Сундиевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО Микрофинансовая компания "Надежный инвестор" к индивидуальному предпринимателю В.В., Г.В., А.В. о взыскании денежных средств по договору займа, процентов, пени и обращении взыскания на предмет залога,

установил:

ООО Микрофинансовая компания "Надежный инвестор" обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю В.В., Г.В., А.В. о взыскании денежных средств по договору займа, процентов, пени и обращении взыскания на предмет залога, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ИП В.В. был заключен договор займа №-ИЗ. Согласно договору, истец обязался предоставить ответчику ИП В.В. денежные средства в качестве займа в сумме 7 000 000 рублей, а ответчик ИП В.В. обязался возвратить сумму займа ДД.ММ.ГГГГ и уплатить проценты за пользование займом в размере 48,00 % годовых. В соответствии с условиями договора займа, ответчик ИП В.В. должен был уплачивать проценты ежемесячно не позднее последнего рабочего дня каждого месяца.

Истец свои обязательства по договору займа выполнил, перечислив на счет ответчика денежные средства в сумме 7 000 000 рублей.

В качестве обеспечения выполнения ответчиком ИП В.В. обязательств по договору займа были заключены: договор поручительства №-ИЗ (для физических лиц) от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ответчица Г.В. обязалась солидарно с ответчиком ИП В.В. отвечать перед истцом в полном объеме за исполнение последним всех обязательств по договору займа; договор поручительства №-ИЗ (для физических лиц) от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ответчик А.В.. обязался солидарно с ответчиком ИП В.В. отвечать перед истцом в полном объеме за исполнение последним всех обязательств по договору займа; договор об ипотеке №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ между истцом (залогодержателем) и ответчиком Г.В. (залогодателем), согласно которому ответчиком Г.В. в залог истцу было предоставлено недвижимое имущество, а именно: здание. Торговый комплекс, назначение: Нежилое здание. Площадь: 1040,7 кв. м. Адрес: <адрес> Кадастровый (или условный) №; земельный участок; категория земель: земли населенных пунктов - для размещения объектов предпринимательской деятельности; площадь 1593 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> Кадастровый (или условный) №.

Ответчик ИП В.В. свои обязательство по договору займа надлежащим образом не выполнил: вернул сумму займа лишь в размере 1 500 000 рублей и уплатил проценты за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали дополнительное соглашение № к договору займа, в соответствии с которым ответчик ИП В.В. должен был не позднее ДД.ММ.ГГГГ погасить задолженность по договору займа в размере 5 832 712 рублей 33 коп.: 5 500 000 рублей - задолженность по возврату суммы займа; 332 712 рублей 33 коп. - проценты за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также уплатить сумму процентов: в размере 1 215 123 руб. 29 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 556 931 рубль 51 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик обязательства не выполнил.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчикам с письмами-претензиями исх. №№, 73, 74, 75, содержащими информацию о размере задолженности, необходимости погашения долга в течение срока, указанного в письмах, порядке погашения долга, последствиях неисполнения обязательств в виде уплаты пени и обращения взыскания на заложенное имущество.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ИП В.В. погасил часть суммы основного долга в размере 100 000 рублей.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по договору займа составляет 15 224 153 руб. 44 коп., в том числе: сумма просроченного основного долга - 5 400 000 руб., сумма просроченных процентов - 2 104 767 руб. 13 коп., сумма пени - 7 719 386 руб. 31 коп.

В соответствии с п.п. 1.3, 1.4 договоров поручительства ответчица Г.В. и ответчик А.В. отвечают перед истцом солидарно с ответчиком ИП В.В. в том же объеме, как и ответчик ИП В.В.

Поскольку обязательства по договору займа исполнены не были, истец имеет право получить удовлетворение всех своих денежных требований к ответчику ИП В.В. из стоимости заложенного недвижимого имущества, принадлежащего ответчику Г.В., а именно: здания торгового комплекса, земельного участка, а также расположенных на земельном участке объекта незавершенного строительства площадью 338,8 кв. м, кадастровый №, и гаража, литер В. В отношении объекта незавершенного строительства установлено обременение в пользу истца.

Истец просит суд взыскать солидарно с индивидуального предпринимателя В.В., Г.В., А.В. в пользу ООО Микрофинансовая компания "Надежный инвестор" задолженность по договору займа №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 15 224 153 руб. 44 коп., в том числе: сумма основного долга - 5 400 000 руб., сумма просроченных процентов - 2 104 767 руб. 13 коп., сумма пени - 7 719 386 руб. 31 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 66 000 рублей, издержки, связанные с рассмотрением дела, в размере 19 000 рублей; обратить взыскание на предмет ипотеки по договору об ипотеке №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ - недвижимое имущество, принадлежащее Г.В.: земельный участок; категория земель: земли населенных пунктов - для размещения объектов предпринимательской деятельности; площадь 1593 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>. Кадастровый (или условный) №; здание. Торговый комплекс, назначение: Нежилое здание. Площадь: 1040,7 кв. м. Адрес: <адрес>. Кадастровый (или условный) №; объект незавершенного строительства площадью 338,8 кв. м, кадастровый №, адрес: 347709, <адрес>; гараж, литер В, адрес: <адрес>; взыскание обратить посредством продажи с публичных торгов (уточненные исковые требования).

В судебном заседании представитель истца ООО МК "Надежный инвестор" Л.Е. по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ поддержала заявленные требования, просила удовлетворить иск в полном объеме, дала суду объяснения, аналогичные по содержанию изложенным в обоснование иска.

В судебном заседании ответчик ИП В.В., являющийся также представителем ответчицы Г.В. на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, и ответчик А.В. исковые требования не признали, просили отказать в удовлетворении исковых требований, полагали, что сумма заявленной истцом ко взысканию пени завышена.

Ответчица Г.В., извещенная надлежащим образом о дате и времени слушания дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила. В отношении ответчицы Г.В. дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, ответчиков ИП В.В., А.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Микрофинансовая компания "Надежный инвестор" (займодавцем) и ИП В.В. (заемщиком) был заключен договор займа №-ИЗ (т. 1, л.д. 13-16), согласно которому займодавец предоставляет заемщику денежные средства в качестве займа, а заемщик обязуется возвратить полученный заем и уплатить проценты на сумму займа (п.1.1 договора займа №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ, далее по тексту - договор займа).

В силу условий, установленных п.п. 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3, 1.2.4 договора займа, сумма займа составляет 7 000 000 рублей; срок возврата займа - ДД.ММ.ГГГГ; проценты за пользование суммой займа составляют 48 % годовых; уплата процентов на сумму займа производится заемщиком ежемесячно за период с 1 числа по последний календарный день месяца не позднее последнего рабочего дня каждого месяца.

В соответствии с п. 1.2.6 договора займа, обеспечение исполнение обязательства заемщика: 1. Залог недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности Г.В. - Здание. Торговый комплекс, назначение: нежилое здание, площадь: 1040,7 кв. м, адрес: <адрес>. Кадастровый (или условный) №; земельный участок; категория земель: земли населенных пунктов - для размещения объектов предпринимательской деятельности, площадь 1593 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> Кадастровый (или условный) №. 2. Поручительство Г.В.. 3. Поручительство А.В..

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Микрофинансовая компания "Надежный инвестор" (займодавцем) и Г.В. (поручителем) был заключен договор поручительства №-ИЗ (для физических лиц) (т.1, л.д. 20-23), согласно которому поручитель обязывается солидарно отвечать перед займодавцем в полном объеме за исполнение индивидуальным предпринимателем В.В. (заемщиком) всех обязательств в соответствии с договором займа №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п. 1.4. договора поручительства №-ИЗ, поручитель отвечает перед займодавцем в том же объеме, как и заемщик, включая уплаты полной суммы займа (основного долга), уплату процентов, уплату пеней, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков займодавца, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств, а также уплату иных сумм, причитающихся займодавцу по договору займа.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Микрофинансовая компания "Надежный инвестор" (займодавцем) и А.В. (поручителем) был заключен договор поручительства №-ИЗ (для физических лиц) (т.1, л.д. 24-27). Условия данного договора поручительства аналогичны условиям договора поручительства №-ИЗ, заключенного с Г.В.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Микрофинансовая компания "Надежный инвестор" (залогодержатель) и Г.В. (залогодатель) был заключен договор об ипотеке №-ИЗ (т.1, л.д. 28-34) в целях обеспечения исполнения обязательств индивидуальным предпринимателем В.В. (заемщиком) по договору займа №-ИЗ, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между залогодержателем и заемщиком (п.1.1 договора). Согласно п. 1.2 договора об ипотеке №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту - договор об ипотеке), предметом залога является недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности: Здание. Торговый комплекс, назначение: нежилое здание, площадь: 1040,7 кв. м, адрес: <адрес>. Кадастровый (или условный) №; земельный участок; категория земель: земли населенных пунктов - для размещения объектов предпринимательской деятельности, площадь 1593 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> Кадастровый (или условный) №. Как следует из текста п. 1.3 договора об ипотеке, цена заложенного имущества определена сторонами в размере 7 000 000 рублей, в том числе здания торгового комплекса - 5 000 000 рублей, земельного участка - 2 000 000 рублей.

В силу условия, содержащегося в п. 1.7 договора об ипотеке, залог недвижимого имущества обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в том числе, основную сумму долга по договору займа, причитающиеся залогодержателю по договору займа проценты, пеню, неустойку, возмещение убытков вследствие неисполнения, просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору займа, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание и/или охрану заложенного имущества либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с заложенным имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, а также расходов по реализации заложенного имущества, в том числе расходов залогодержателя на оплату вознаграждения организатору торгов и оплату вознаграждения оценщику.

Согласно п. 1.6. договора об ипотеке, в силу ипотеки по настоящему договору залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по договору займа получить удовлетворение своих денежных требований к заемщику из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Ипотека зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец перечислил ответчику ИП В.В. денежные средства в сумме 7 000 000 рублей платежным поручением №, в назначении платежа указано: "Денежные средства по договору займа №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ (48 % годовых)" (т.1, л.д. 18).

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ИП В.В. перечислил истцу денежные средства в сумме 1 500 000 рублей платежным поручением №, в назначении платежа указано: "Частичное досрочное погашение займа по договору займа №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ." (т.1, л.д. 19).

ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик ИП В.В. заключили дополнительное соглашение № к договору займа №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 17). Согласно п. 1 дополнительного соглашения, задолженность заемщика перед займодовцем по договору займа по возврату суммы основного долга и уплате процентов по состоянию на дату заключения дополнительного соглашения составляет 5 832 712 рублей 33 копейки, в том числе: 5 500 000 рублей - сумма задолженности по возврату суммы займа, которая подлежала уплате ДД.ММ.ГГГГ; 332 712 рублей 33 копейки - сумма задолженности по уплате процентов на сумму займа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, которые подлежали уплате ДД.ММ.ГГГГ. В силу условий, содержащихся в п. 2 дополнительного соглашения, срок возврата займа определен сторонами датой ДД.ММ.ГГГГ, заемщик также уплачивает займодавцу сумму процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 332 712,33 руб., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 215 123,29 руб., а период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 556 931,51 руб.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие как то: передать имущество, выполнить работу,оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно п.1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора заемщику или указанному им лицу.

В соответствии с п. п 1, 2 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Размер процентов за пользование займом может быть установлен в договоре с применением ставки в процентах годовых в виде фиксированной величины, с применением ставки в процентах годовых, величина которой может изменяться в зависимости от предусмотренных договором условий, в том числе в зависимости от изменения переменной величины, либо иным путем, позволяющим определить надлежащий размер процентов на момент их уплаты.

Согласно ч. 1 ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу требований ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что в обусловленный договором займа (в редакции дополнительного соглашения) срок возврата суммы займа - ДД.ММ.ГГГГ - денежные средства ответчиком ИП В.В. возвращены не были, проценты в размере, указанном в дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ, также не уплачены.

Ответчик ИП В.В. ДД.ММ.ГГГГ погасил часть суммы основного долга по договору займа в размере 100 000 рублей (платежное поручение №, т.1, л.д. 77).

В силу условия п.п. 3.2, 3.3 договора займа, при нарушении сроков уплаты начисленных процентов на сумму займа, возврата суммы займа заемщик обязан уплатить займодавцу пеню в размере 0,5 % от соответственно суммы начисленных процентов, суммы задолженности за каждый день просрочки за соответствующий период просрочки исполнения обязательств, со дня, следующего за установленным днем погашения процентов, полного погашения задолженности до дня поступления денежных средств (включительно).

Установленная договором пеня (неустойка) является мерой гражданско-пра­вовой ответственности, применяемой при просрочке возврата суммы кредита, и по своей природе носит компенсационный характер, поскольку направлена, в частно­сти, на возмещение кредитору убытков, причиненных в связи с нарушением обяза­тельства, и на то, чтобы освободить его от необходимости доказывать наличие и размер таких убытков (п. 1 ст. 330, п. 1 ст. 394 ГК РФ).

В адрес ответчиков истец направил претензии исх. №№, 72, 73, 74 (т.1, л.д. 35-42) от ДД.ММ.ГГГГ, которые содержали информацию о размере и структуре задолженности, сроке и способах ее оплаты, последствиях неисполнения обязательств.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика ИП В.В. по договору займа составляет 15 224 153 руб. 44 коп., в том числе: сумма просроченного основного долга - 5 400 000 руб., сумма просроченных процентов - 2 104 767 руб. 13 коп., сумма пени - 7 719 386 руб. 31 коп. (пеня начислена за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ). Представленный истцом расчет суммы основной задолженности по договору займа, процентов за пользование суммой займа и пени судом проверен и признан правильным.

Согласно п. 1 ст. 361 ГК РФ, по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительства может быть заключен в обеспечение как денежных, так и неденежных обязательств, а также в обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем.

В силу требований п. п. 1-3 ст. 363 ГК РФ, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Лица, совместно давшие поручительство (сопоручители), отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства. Если из соглашения между сопоручителями и кредитором не следует иное, сопоручители, ограничившие свою ответственность перед кредитором, считаются обеспечившими основное обязательство каждый в своей части. Сопоручитель, исполнивший обязательство, имеет право потребовать от других лиц, предоставивших обеспечение основного обязательства совместно с ним, возмещения уплаченного пропорционально их участию в обеспечении основного обязательства.

Поскольку судом установлено, что сумма займа ответчиком ИП В.В. частично не возвращена, проценты за пользование займом и пеня не уплачены, требования истца о солидарном взыскании суммы займа, процентов за пользование займом и пени с ответчиков ИП В.В., Г.В., А.В. подлежат удовлетворению.

Вместе с тем сумма неустойки подлежит снижению ввиду ее очевидной несоразмерно­сти последствиям нарушения обязательства.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несо­размерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпри­нимательскую дея­тельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявле­ния должника о таком уменьшении.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых по­ложений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за на­рушение обязательств", если должником является коммерческая организация, ин­дивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осу­ществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом до­пускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, ес­ли усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Наличие оснований для снижения неустойки и критерии ее соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в своем Определе­нии N 263-О от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нару­шения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определе­ния размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правона­рушения.

Суд учитывает, что заявленная истцом ко взысканию неустойка существен­но превышает сумму задолженности по основному долгу по договору займа, и только один из солидарных соответчиков является индивидуальным предпринимателем.

С учетом признанной судом правомерности требований истца о взыскании неустойки, размера задолженности ответчика по возврату суммы займа и процентов, периода просрочки, суд полагает, что заявленная истцом неустойка подлежит уменьшению до суммы 3 000 000 рублей.

Согласно ч. 1 п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п. 4 ст. 334 ГК РФ, к отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога. К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В силу требований ч. 1 ст. 1 ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее по тексту - Закон об ипотеке), по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Согласно подп. 1-4 п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Поскольку судом установлен факт неисполнения обязательства по возврату ответчиком ИП В.В. суммы займа истцу и неуплаты процентов за пользование суммой займа, подлежат удовлетворению требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество: Здание. Торговый комплекс, назначение: нежилое здание, площадь: 1040,7 кв. м, адрес: <адрес>. Кадастровый (или условный) №; земельный участок; категория земель: земли населенных пунктов - для размещения объектов предпринимательской деятельности, площадь 1593 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Кадастровый (или условный) №.

Суд установил, что на земельном участке с кадастровым номером 61:14:0050144:18, являющимся предметом залога по договору об ипотеке №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ, расположены объекты недвижимости, которые предметом залога по указанному выше договору ипотеки не являются: объект незавершенного строительства площадью 338,8 кв. м, кадастровый №, адрес: <адрес> гараж, литер В, адрес: <адрес>.

В силу требований ч. 1 п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Собственником указанных выше объектов недвижимости является залогодатель по договору об ипотеке №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ ответчица Г.В.

При таких обстоятельствах подлежат удовлетворению требования истца об обращении взыскания на имущество, расположенное на земельном участке, являющемся предметом залога, но не указанное в договоре об ипотеке №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ: объект незавершенного строительства площадью 338,8 кв. м, кадастровый №, адрес: <адрес>; гараж, литер В, адрес: <адрес>.

Согласно п.п 1, 4 ст. 340 ГК РФ, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

На основании п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В силу подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п. 9 ст. 77.1 настоящего Федерального закона.

При заключении договора об ипотеке №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ стороны договора - истец (залогодержатель) и ответчица Г.В. (залогодатель) установили цену заложенного имущества в размере 7 000 000 рублей, в том числе здания торгового комплекса - 5 000 000 рублей, земельного участка - 2 000 000 рублей.

Поскольку между сторонами возник спор относительно стоимости заложенного имущества судом на основании ходатайства ответчика ИП В.В. в рамках настоящего дела была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг".

На разрешение экспертам были поставлены вопросы:

1. Определить среднерыночную стоимость объекта недвижимости:

- Здание. Торговый комплекс, назначение: Нежилое здание. Площадь: 1040,7 кв. м. Адрес: <адрес> Кадастровый №.

- Земельный участок. Категория земель: Земли населенных пунктов - для размещения объектов предпринимательской деятельности Площадь: 1593 кв.м. Адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Кадастровый №.

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта № (т.1, л.д. 120-216), рыночная стоимость объекта: Здание торгового комплекса, назначение: Нежилое здание. Площадь: 1040,7 кв. м. Адрес: <адрес> Кадастровый № составляет 34 237 000 рублей; рыночная стоимость объекта: Земельный участок. Категория земель: Земли населенных пунктов - для размещения объектов предпринимательской деятельности Площадь: 1593 кв.м. Адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> Кадастровый № составляет 1 013 000 рублей.

В связи с возникновением дополнительных вопросов в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ был вызван эксперт ООО ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" О.В., проводившая судебную оценочную экспертизу. Эксперт пояснила суду, что при проведении исследования ею был применен затратный метод и не применен сравнительный, так как объект оценки достаточно большой, при этом расположен в небольшом населенном пункте и отсутствуют пригодные для сравнения объекты как в данном населенном пункте, так и в ближайших соседних.

Поскольку при проведении экспертного исследования не производилось определение среднерыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, но не указанных в договоре об ипотеке №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: объект незавершенного строительства площадью 338,8 кв. м, кадастровый №, адрес: <адрес>; гараж, литер В, адрес: <адрес> - суд на основании ст. 87 ГПК РФ назначил по делу дополнительную судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг".

На разрешение экспертам были поставлены вопросы:

1. Определить среднерыночную стоимость объектов недвижимости:

- Земельный участок. Категория земель: Земли населенных пунктов - для размещения объектов предпринимательской деятельности Площадь: 1593 кв.м. Адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Кадастровый № с учетом всех находящихся на нем объектов недвижимости.

- объект незавершенного строительства площадью 338,8 кв. м, кадастровый №, адрес: <адрес>.

- гараж, литер В, адрес: <адрес>.

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта №, среднерыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1593 кв. м составляет:

- гараж, литер В, адрес: <адрес>, площадью 86,84 кв.м - 630 000 рублей;

- объект незавершенного строительства площадью 338,8 кв. м, кадастровый №, адрес: <адрес> - 742 000 рублей;

- Здание. Торговый комплекс, назначение: Нежилое здание. Площадь: 1040,7 кв. м. Адрес: <адрес>. Кадастровый № рублей;

- Земельный участок. Категория земель: Земли населенных пунктов - для размещения объектов предпринимательской деятельности Площадь: 1593 кв.м. Адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Кадастровый № рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 55, ч. 1-3 ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта является одним из доказательств, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы, необязательно и оценивается судом по общим правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

Суд признает заключения эксперта № и №, выполненные ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг", допустимыми и достоверными доказательствами и руководствуется их выводами при определении начальной продажной цены имущества, на которое обращается взыскание в связи с неисполнением ответчиком ИП В.В. обязательств по договору займа, поскольку указанные исследования проводились на основании методического руководства для судебных экспертов, нормативных документов, методических рекомендаций по определению стоимости объектов недвижимости, выводы указанных исследований научно обоснованы, мотивированы, соответствуют другим имеющимся доказательствам.

Достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, а также оснований не доверять указанному заключению эксперта, составленному в соответствии с требованиями закона, не имеется и ответной стороной суду не представлено.

С учетом рассчитанной экспертом рыночной стоимости объектов недвижимости, суд определяет начальную продажную цену имущества, на которое обращается взыскание в связи с неисполнением ответчиком ИП В.В. обязательств по договору займа, в размере равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика- 29297 600 рублей, в том числе: земельного участка – 810 400 рублей, здания торгового комплекса – 27389 600 рублей, объекта незавершенного строительства – 593 600 рублей, гаража - 504 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требо­ваний. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истице пропорционально размеру удовлетворен­ных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истице отказано.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Истцом при рассмотрении настоящего спора были понесены расходы по оплате вознаграждения эксперту за проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы (экспертное заключение ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг" 440/19). Стоимость экспертных услуг составила 19 000 рублей, факт оплаты истцом экспертных услуг подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ

Суд признает указанные расходы издержками, понесенными истцом в связи с рассмотрением настоящего спора, в связи с чем расходы по оплате экспертных услуг подлежат взысканию с ответчиков солидарно в пользу истца.

В соответствии со ст.ст. 88, 98 ГПК РФ с ответчиков солидарно в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом, в сумме 66 000 рублей.

В силу требований ст. ст. 94, 95, 98 ГПК РФ с ответчиков солидарно в пользу ООО "Центр Судебных экспертиз по Южному округу" подлежит взысканию вознаграждение за проведение судебной экспертизы (экспертное заключение ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг" 314/19) в размере 28 000 рублей.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ООО Микрофинансовая компания «Надежный инвестор» к индивидуальному предпринимателю В.В., Г.В., А.В. о взыскании денежных средств по договору займа, процентов, пени и обращении взыскания на предмет залога– удовлетво­рить частично.

Взыскать солидарно с индивидуального предпринимателя В.В., Г.В. и А.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью Микрофинансовая компания «Надежный инвестор» задолженность по договору займа №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 10504 767 руб. 13 коп, в том числе: сумму основного долга в размере 5400 000 руб., проценты на сумму займа в размере 2104767 руб. 13 коп., пеню в размере 3 000000 руб.

Обратить взыскание на предмет ипотеки по договору об ипотеке №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ - недвижимое имущество, принадлежащее Г.В.:

-Земельный участок. Категория земель: Земли населенных пунктов- для размещения объектов предпринимательской деятельности. Площадь: 1593 кв.м. Адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> Кадастровый №;

- Здание. Торговый комплекс, назначение: Нежилое здание. Площадь: 1040,7 кв.м. Адрес: <адрес>. Кадастровый №;

- объект незавершенного строительства площадью 338, 8 кв.м, кадастровый №, адрес: <адрес>;

- гараж, литер В, адрес: <адрес>

Взыскание обратить посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета ипотеки для её реализации с публичных торгов в размере 29297 600 рублей, в том числе: земельного участка – 810 400 рублей, здания торгового комплекса – 27389 600 рублей, объекта незавершенного строительства – 593 600 рублей, гаража - 504 000 рублей.

Взыскать солидарно с индивидуального предпринимателя В.В., Г.В. и А.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью Микрофинансовая компания «Надежный инвестор» расходы по оплате государственной пошлины в размере 66000 рублей, расходы по проведению дополнительной судебной экспертизы в размере 19000 рублей.

Взыскать солидарно с индивидуального предпринимателя В.В., Г.В. и А.В. в пользу ООО «Южный региональный центр экспертизы и оценки «АС-Консалтинг» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 28000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в тече­ние месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Текст мотивированного решения изготовлен 14.10.2019 г.