Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-274/2023 ~ М-254/2023 от 27.07.2023

№

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 сентября 2023 года                                г. Пудож

Пудожский районный суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Точинова С.В.,

при секретаре Ханаевой Е.В.,

с участием представителя истца-ответчика – администрации Пудожского муниципального района – Логиновой А.Г., по доверенности,

ответчика-истца Кондрашина В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Пудожского муниципального района к Кондрашину В.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, встречному исковому заявлению Кондрашина В.В. к администрации Пудожского муниципального района о признании недействительным договора аренды помещения,

у с т а н о в и л :

Администрация Пудожского муниципального района обратилась в суд с иском к Кондрашину В.В., в обоснование которого указала, что 29.08.2021 сторонами по результатам торгов заключен договор № аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование помещение площадью 133,2 кв.м., расположенное в здании по адресу: <адрес>. Договор со стороны арендодателя исполнен, о чем свидетельствует акт приема-передачи недвижимого имущества от 29.08.2021. По условиям договора срок аренды составлял 11 месяцев с 29.08.2021 по 29.07.2022, и поскольку после истечения срока аренды арендатор продолжил пользоваться помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок в порядке п.2 ст.621 ГК РФ. В нарушение принятых на себя обязательств ответчик обязанность по своевременной и полной оплате аренды не исполняет, его задолженность за период с февраля 2022 по январь 2023 составила 79864,52 руб. Согласно расчету сумма неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 29.04.2022 по 25.07.2023 составила 24885,32 руб. Истец просил взыскать с Кондрашина В.В. в пользу администрации Пудожского муниципального района 104749,84 руб., из них: 79864,52 руб. - задолженность по арендной плате по договору № аренды недвижимого имущества от 29.08.2021, а также 24885,32 руб. - пени за несвоевременное внесение арендной платы.

В возражениях на иск, не соглашаясь с заявленными требованиями, Кондрашин В.В. указал, что примерно через месяц после заключения договора ему позвонили из теплоснабжающей организации и попросили предоставить доступ к указанному в договоре аренды помещению. После проведения представителями теплоснабжающей организации были составлены неизвестные истцу документы. Еще примерно через неделю вновь были сделаны замеры уже совместно с представителем администрации Пудожского муниципального района, по итогам которых представителями теплоснабжающей организации было сообщено о намерении составить акт. Для выяснения обстоятельств происходящего истец позвонил в офис теплоснабжающей организации, где ему сообщили, что на администрацию составлен акт о бездоговорном потреблении теплоэнергии и предупредили о том, что последняя вправе выставить регрессный иск к нему, как к арендатору. После этого он обратился в администрацию, где сообщил, что в такой ситуации отказывается от помещения и договора аренды. Представитель администрации предложил написать заявление о расторжении договора, однако он не стал писать такое заявление, поскольку таким образом он признал бы договор действительным, и на него могли возложить обязательства по уплате бездоговорного потребления теплоэнергии. В итоге, помещением он не пользовался и оплату по нему не производил, считая договор не вступившим в силу. Кроме того, он арендует у Администрации гаражный бокс рядом с помещением, указанным в иске, по договору от 11.03.2021 №, за которое вносит арендную плату. В июле 2023, после обращения взыскания службой судебных приставов, истцу стало известно, что Администрация уплачиваемую им арендную плату по договору от 11.03.2021 № распределяла по двум договорам аренды, в том числе по тому, который он считал недействительным. При оплате аренды с его банковского счета у него не было технической возможности указать номер договора аренды. В связи с этим он написал истцу заявление об уточнении платежей по арендной плате. Просил отказать в удовлетворении иска.

Кондрашин В.В. обратился в суд со встречным исковым заявлением к администрации Пудожского муниципального района, в котором, повторив доводы отзыва на первоначальный иск, указал, что считает данные обстоятельства существенными и дающими основания обратиться в суд с иском о признании договора аренды недействительным с момента его подписания. Просил признать недействительным с момента подписания договор № от 29.08.2021 аренды помещения №, площадью 133,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Представитель истца-ответчика – администрации Пудожского муниципального района – Логинова А.Г. в судебном заседании заявленные требования по первоначальному иску поддержала по изложенным в нем основаниям, просив отказать в удовлетворении встречного иска. Сообщила, что договор аренды был заключен с Кондрашиным В.В. по итогам торгов, которые были признаны несостоявшимися, в связи с поступлением единственной заявки от ответчика-истца. Помещение было передано по акту приема-передачи и обратно арендатором не возвращалось. По условиям договора при оплате арендатор должен был указать, по какому договору оплачивает и период оплаты. Поскольку сторонами было заключено два договора аренды, и определить по какому договору поступала арендная плата, было невозможно, Администрация распределяла поступающую оплату по обоим договорам. По информации специалиста управления по экономике, который непосредственно общался с ответчиком-истцом, Кондрашину В.В. предлагалось написать заявление о расторжении договора аренды, от чего тот отказался.

Ответчик-истец Кондрашин В.В. в судебном заседании возражал против первоначального иска, просил удовлетворить встречный иск, поддержав его доводы и доводы возражений.

Также пояснил, что по адресу: <адрес> у него уже имелось одно арендованное помещение, где им открыта мастерская, и по которому вносится арендная плата. Ему потребовался еще один бокс для хранения техники, после чего он решил заключить второй договор аренды, подав заявку о проведении торгов. Помещение до заключения договора аренды не осматривал. После заключения оспариваемого договора до появления представителей теплоснабжающей организации производил ремонт внутренней электропроводки помещения, осуществлял его уборку и покраску, закупил материалы для ремонта ворот. Намерение отказаться от данного договора было обусловлено тем, что при его заключении Администрация не предупреждала его о каких-то обременениях в виде сетей теплоснабжения, за которые он должен нести ответственность. Отказавшись от предложения о письменном расторжении договора, он рассчитывал, что если он не будет вносить арендную плату, то по прошествии 2-3 месяцев Администрация расторгнет договор в одностороннем порядке. Полагает договор от 29.08.2021 не заключенным, поскольку он не произвел ни одной оплаты по нему. При внесении арендной платы он не указывал, по какому договору он производит, поскольку это не позволял делать ресурс Банка, через который осуществлялись онлайн платежи.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

29.08.2021 между администрацией Пудожского муниципального района (арендодатель) с одной стороны, и Кондрашиным В.В. (арендатор) с другой стороны, был заключен договор аренды, согласно которому арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование помещение общей площадью 133,2 кв.м., расположенное в здании по адресу: <адрес> (п.1.1).

В соответствии с п.4.1 Договора срок аренды установлен с 29.08.2012 по 29.07.2022.

Если арендатор продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.4.2).

Арендная плата за пользование имуществом была установлена в размере 6660 руб. в месяц. Оплата арендной платы вносится не позднее 28 числа текущего месяца (п.п.5.1, 5.3).

Арендодатель передает в однодневный срок после подписания договора арендатору помещение по акту сдачи-приемки, подписываемому представителями арендодателя и арендатора (п.2.1).

29.08.2021 стороны подписали акт приема-передачи о том, что представитель арендодателя сдал, а арендатор принял помещение, указанное в договоре аренды.

Согласно ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено ст.422 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых между сторонами должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

В силу ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В силу п.2 ст.655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Однако обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная п.2 ст.655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения.

Аналогичная правовая позиция изложена в п.31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2020.

При этом п.2 ст.621 ГК РФ закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Исходя из приведенных норм права и разъяснений Обзора судебной практики Верховного Суда РФ, юридически значимым обстоятельством для возобновления договора по истечении срока его действия в настоящем случае является установление факта пользования арендатором арендованным имуществом.

В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1).

Таким образом, обязанность доказать факт заключения договора аренды, обосновать размер взыскиваемой задолженности и представить подтверждающие его доказательства лежит на арендодателе, тогда как арендатор, с учетом возражений по настоящему иску, должен доказать не заключение договора аренды в установленном порядке, наличие оснований к его признанию недействительным, а также отсутствие пользования арендованным имуществом, в том числе за рамками срока, предусмотренного договором.

Пунктом 3 ст.607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п.3 ст.432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

В силу п.1 ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По условиям заключенного сторонами договора любые изменения и дополнения к договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными представителями сторон (п.8.2).

В связи с этим устное обращение Кондрашина В.В., ранее принявшего исполнение от арендодателя и подписавшего акт приемки-передачи помещения, не свидетельствует о не заключении договора или его расторжении.

Соответствующее соглашение о расторжении договора аренды сторонами не заключалось, напротив, прямой отказ арендатора от такого соглашения давал основания арендодателю полагать договор действующим на ранее определенных сторонами условиях.

Исходя из изложенного, не свидетельствуют о незаключении или расторжении договора аренды и доводы ответчика-истца Кондрашина В.В. о том, что он вносил арендную плату только по договору от 11.03.2021 №.

Ответчик-истец подтвердил, что в платежных документах при внесении арендной платы им не указывались сведения о договоре, в счет которого осуществляется платеж.

Заявление об уточнении назначения платежа в адрес администрации Пудожского муниципального района было представлено Кондрашиным В.В. только 20.07.2023, то есть уже после возникновения судебного спора при обращении арендодателя с заявлением о выдаче судебного приказа на взыскание задолженности по арендной плате.

При этом по условиям заключенного сторонами договора при внесении арендной платы в поле «назначение платежа» подлежали указанию сведения о номере и дате договора, в соответствии с которым перечисляется арендная плата (п.5.2).

В отсутствие подобной информации суд находит обоснованными действия арендодателя, распределявшего поступавшие платежи в отношении всех заключенных сторонами договоров.

Заявляя требования о признании договора аренды недействительным, ответчик-истец Кондрашин В.В. связывал их с тем обстоятельством, что он не был предупрежден арендодателем о наличии сетей теплоснабжения в арендуемом помещении и не желанием нести расходы по соответствующей коммунальной услуге.

В силу п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.1 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (п.п.2 п.2 ст.178 ГК РФ).

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п.5 ст.178 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 ГК РФ.

Исходя из условий заключенного сторонами договора (п.3.4) арендатор принял на себя обязательства в пятидневный срок с момента заключения договора аренды заключить договоры с соответствующими организациями на коммунальное обслуживание помещения.

При этом как пояснили обе стороны, инициатором заключения оспариваемого договора аренды, выступил Кондрашин В.В., подавший заявку на проведение аукциона на право аренды соответствующего помещения.

С учетом этого, а также доводов последнего о намерении использовать арендованное помещение для хранения техники, суд находит, что Кондрашин В.В. не мог не располагать достоверной информацией о характеристиках арендуемого им помещения с учетом планируемых им целей его использования.

В обратном же случае, Кондрашин В.В. при должной степени заботливости и осмотрительности имел возможность до предоставления ему арендуемого помещения получить информацию о наличии в нем сетей теплоснабжения и электроснабжения, предстоящих коммунальных платежах.

Таким образом, каких-либо доказательств того, что Кондрашин В.В. был введен в заблуждение арендодателем относительно существенных условий договора аренды, к материалам дела не представлено, в связи с чем оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Факты заключения сторонами договора аренды, а также невнесения арендной платы в установленном договором размере, размер сложившейся задолженности подтверждены материалами дела и не опровергнуты ответчиком-истцом. Также последним не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих об его отказе от пользования имуществом по истечению срока действия договора.

Рассматривая требования о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч.1 ст.329, ст.330 ГК РФ, стороны вправе в договоре предусмотреть неустойку, как способ обеспечения исполнения обязательства.

Согласно п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Вопрос об установлении баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства, относится к оценке фактических обстоятельств дела.

Размер заявленной ко взысканию неустойки подтвержден расчетом, отвечающим условиям договора, не оспорен ответчиком, которым не заявлялось возражений относительно несоразмерности неустойки.

Исходя из анализа установленных по делу обстоятельств и оценки соразмерности заявленных сумм, сведений о размере задолженности, периода допущенной ответчиком просрочки платежей, а также учитывая возможные финансовые последствия для каждой из сторон, суд не находит оснований для снижения договорной неустойки.

При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени за ее несвоевременное внесение подлежат удовлетворению.

Согласно ст.103 ГПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего дела подлежат отнесению на ответчика-истца Кондрашина В.В.

Руководствуясь ст.ст.98, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление администрации Пудожского муниципального района удовлетворить.

Взыскать с Кондрашина В.В. (паспорт №) в пользу администрации Пудожского муниципального района (ИНН 1015001457) задолженность по арендной плате по договору № от 29.08.2021 за период с февраля 2022 по январь 2023 в размере 79864 рубля 52 копейки, пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 29.04.2022 по 25.07.2023 в размере 24885 рублей 32 копейки, всего 104749 рублей 84 копейки.

Взыскать с Кондрашина В.В. (паспорт №) в доход бюджета Пудожского городского поселения государственную пошлину в размере 3295 рублей.

Встречное исковое заявление Кондрашина В.В. к администрации Пудожского муниципального района о признании недействительным договора аренды помещения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия через Пудожский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22.09.2023.

Судья                            Точинов С.В.