Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-296/2023 (2-2359/2022;) ~ М-1793/2022 от 03.08.2022

                                                         Дело №                                                                     УИД 18RS0№-96

            РЕШЕНИЕ

    ИФИО1

    27 февраля 2023                                                                              <адрес>

    Сакский районный суд Республики Крым в составе: председательствующего судьи                Мазаловой М.И.,     при секретаре                                             ФИО3,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации <адрес>, третьи лица: Сакский городской совет Республики Крым, о признании недействительным расчета размера арендной платы,

    УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к Администрации <адрес> о признании недействительным расчета размера арендной платы.

Исковые требования мотивированы тем, что истцу на основании договора купли-продажи принадлежат нежилые здания, расположенные по адресу: <адрес>, г Саки, <адрес>: цех с кадастровым номером 90:21:010113:9187, цех с кадастровым номером 90:21:010113:9188, навес- склад с кадастровым номером 90:21:010113:9190, склад-мастерская с кадастровым номером 90:21:010113:9191, склад с кадастровым номером 90:21:010113:9282, проходная с кадастровым номером 90:21:010113:9283, уборная с кадастровым номером 90:21:010113:4716, которые расположены на земельном участке с кадастровым номером 90:21:010114:1295 площадью 2883 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание (код 3.3), предпринимательство (код 4.0).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером 90:21:010114:1295 без проведения торгов ( далее по тексту- Договор).

Использовать данный земельный участок под предпринимательство, с учетом его состояния и местоположения, не представляется возможным. Истец фактически использует его для обслуживания зданий.

Согласно пункту 3.5 Договора арендная плата по настоящему договору может изменяться в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты ФИО1 Федерации, Республики Крым и муниципального образования городской округ Саки. Заключение дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы не требуется.

Арендная плата была определена в размере 1,6 % от кадастровой стоимости - по виду разрешенного использования - бытовое обслуживание. В феврале 2022 ответчик направил истцу Уведомление об изменении размера арендной платы от 03.02.2022г №.1-20, согласно которому ответчик в одностороннем порядке изменил арендную ставку с 1,6 % на 5%, что по мнению истца, не предусмотрено п. 3.5 договора), а также, в расчете индексации арендной платы допущена математическая ошибка. При кадастровая стоимость земельного участка с 2020 не изменилась.

Истец полагает недействительным расчет размера арендной платы за земельный участок, представленный по Договору, т.к. предпринимательская деятельность на земельном участке не ведется, ответчик не обосновывает применение ставки арендной платы за земельный участок, исходя из вида разрешенного использования «предпринимательства», а не по фактическому пользования, что нарушает принцип экономической обоснованности арендной ставки, и ухудшает положение арендатора.

Просит признать недействительным расчет размера арендной платы за земельный участок (уведомление об изменение размера арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ №.1-20), подготовленный Администрацией <адрес> Республики Крым по договору аренды земельного участка № от 21.08.2020г за период с ДД.ММ.ГГГГ в части размера арендной платы в год, превышающего 35182 руб. в год.

    Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора на стороне истца привлечен Сакский городской совет Республики Крым

      Представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования просила удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, приобщила заключение № судебной строительно-технической экспертизы по административному делу №а-2503/2022 от ДД.ММ.ГГГГ. Арендная плата за 2022 г истцом не оплачена, за предыдущие периоды оплачена.

    Истец ФИО2 в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

    Представитель ответчика в судебное заседание не явился, направил в суд письменные пояснения.

    Представитель третьего лица в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Суд, учитывая мнение представителя истца, руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке.

Суд, заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, считает, что иск подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Судом установлено, что истцу на основании договора купли-продажи принадлежат строения, расположенные по адресу: <адрес>, г Саки, <адрес>: нежилое здание (цех) с кадастровым номером 90:21:010113:9187, нежилое здание (цех) с кадастровым номером 90:21:010113:9188, навес- склад с кадастровым номером 90:21:010113:9190, нежилое здание (склад-мастерская) с кадастровым номером 90:21:010113:9191, нежилое здание (склад) с кадастровым номером 90:21:010113:9282, нежилое здание (проходная) с кадастровым номером 90:21:010113:9283, нежилое здание (уборная) с кадастровым номером 90:21:010113:4716, что подтверждается выписками из ЕГРН. Указанные нежилые здания расположены на земельном участке с кадастровым номером 90:21:010114:1295 площадью 2883 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание (код 3.3), предпринимательство (код 4.0).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из положений ст. 608 ГК РФ следует, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации ).

По правилам пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> Республики Крым и истцом заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером 90:21:010114:1295 площадью 2883 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание (код 3.3), предпринимательство (код 4.0) (без проведения торгов). Срок действия Договора - 49 лет, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ( п.2.1 Договора)

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

Если иное не установлено Земельным кодексом РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 данного Кодекса).

Поскольку арендная плата за использование спорных земельных участков носит регулируемый характер, определение условий договора необходимо производить исходя из положений, принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 1 6 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

    Решением Сакского городского совета от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ Саки Республики Крым» определен размер арендной платы.

Пунктом 3.3 Договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего Договора, в дальнейшем может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке, в соответствии с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Республики Крым и муниципального образования городской округ Саки, изменениями кадастровой стоимости (нормативной цены) земельного участка, в том числе, при изменении площади земельного участка при упорядочении его границ, изменения вида разрешенного использования земельного участка, переводе земельного участка из одной категории в другую, изменения рыночной стоимости земельного участка, пересмотре ставок арендной платы и (или) ставок земельного налога на соответствующий финансовый год, не более одного раза в год. Изменение ставок арендной платы осуществляется без согласия с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий Договор. Об изменении арендной платы Арендодатель уведомляет Арендатора. Уведомление может быть сделано Арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц либо письмом и является обязательным для Арендатора. Изменения, касающиеся арендной платы за пользование Участком, вступают с даты, указанной в нормативном правовом акте. В случае если такая дата не будет определена - с момента вступления нормативного правового акта в законную силу.

Арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (в случае если арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка).

Расчет арендной платы произведен в соответствии с пунктом 2.2 решения на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле: АП = К(Р)С х Сап х Ки, где АП - годовой размер арендной платы; К(Р)С - кадастровая стоимости земельного участка, руб.; Сап - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции.

Из представленных в суд истцом доказательств следует, что за период с ДД.ММ.ГГГГ применены следующие коэффициенты: АП=21 128 728,59 руб. (кадастровая стоимость) х 1,6 % (ставка по виду разрешенного использования - 3.3) =338 059,65 руб.. Данный расчет арендной платы подписан сторонами Договора.

Согласно пояснений представителя истца и материалов дела следует, что в феврале 2022 Администрацией <адрес> Республики Крым истцу направлено уведомление об изменении размера арендной платы от 03.02.2022г №.1-20, из которого следует, что ответчик изменил арендную ставку с 1,6 % на 5% в одностороннем порядке на основании изменений, внесенных в Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ Саки <адрес>, утвержденных решением 47 сессии второго созыва Сакского городского совета Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно были изменены ставки арендной платы видам разрешенного использования.

Размер арендной платы истца увеличен до 1 139 345, 56 руб. в год при ставке арендной платы- 5 %.

Суд отмечает, что к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Согласно приказу Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №», в целях применения Принципа № рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы, суть принципа экономической обоснованности сводится к применению соответствующего коэффициента в зависимости от доходности земельного участка.

Согласно части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Действующее законодательство в сфере ведения ЕГРН не устанавливает ограничение в отношении количества видов разрешенного использования земельного участка, сведения о которых могут быть внесены в ЕГРН, при этом их количество не может превышать количества, установленного правилами землепользования застройки в градостроительном регламенте для соответствующей территориальной зоны. Установление в отношении земельного участка одновременно нескольких видов разрешенного использования не обязывает землепользователя вести на нем одновременно все допустимые виды деятельности. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и законодательством о градостроительной деятельности (стать 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что согласно заключения № судебной строительно- технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу №а-2503\2022 (№а-353/2023) по иску ФИО2 к Администрации <адрес> Республики Крым, заместителю главы Администрации <адрес> Республики Крым ФИО5 о признании незаконными действий, возложении обязанности совершить определенные действия, объекты, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 90:21:010114:1295 по адресу: <адрес> фактически не эксплуатируется, находятся в неудовлетворительном и ветхом техническом состоянии и не могут эксплуатироваться по своему функциональному назначению из-за технического состояния.

Таким образом, истцом в суд предоставлены доказательства, подтверждающие, что ФИО2, который не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, предпринимательская деятельность на данном земельном участке не ведется.

Суд критически относится к доводам ответчика, что ставка арендной платы относительно земельного участка истца применена обоснованно, т.к. она была изменена в одностороннем порядке ( п.3.3 Договора) решением 47 сессии второго созыва Сакского городского совета Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ №. Но исходя из текста вышеуказанного решения ответчика и приложения к Порядку ( в редакции решения Сакского городского совета Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ №) размер арендной ставки относительно земельного участка с видом разрешенного использования: (код 3.3) - «бытовое обслуживание» оставлен без изменения- 1.6 %, изменена ставка вида разрешенного использования : (код 4) - «предпринимательство». Но согласно расчета арендной платы, произведенного при заключении Договора, ставка принята арендатором 1,6 % - код 3.3.»бытовое обслуживание».

Ответчик не обосновал применение ставки арендной платы за земельный участок исходя из вида разрешенного использования «предпринимательства», а не по фактическому пользования, что нарушает принцип экономической обоснованности арендной ставки, и ухудшает положение арендатора.

В тоже время, применение в формуле расчета арендной платы за 2022г. арендной ставки в размере 5% вместе установленной ранее 1,6 % само по себе является несоответствием принципу экономической обоснованности.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Иных доказательству обоснованности расчета арендной платы, исходя из ставки 5 % от кадастровой стоимости, вместо принятой решением ответчика ставкой - 1,6 %, предъявляемой к оплате арендатору ФИО2 Администрацией <адрес> в суд не предоставлено.

Согласно части 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. По смыслу правовой позиции, изложенной в определении КЭС ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС16-9281, статья 168 ГК РФ применима к случаям, когда сделка нарушает нормы постановлений Правительства РФ. Из толкования принципа экономической обоснованности явно следует императивная природа такого принципа в контексте регулирования размера арендной платы, в связи с чем, отступление от указанного принципа в одностороннем уведомительном порядке грубо нарушает баланс интересов сторон сделки, в связи с чем, влечет недействительность такого уведомления об изменении размера арендной платы.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд, учитывая установленные в ходе рассмотрения гражданского дела обстоятельства, отсутствия доказательств законности применения ставки арендной платы в размере 5 % (код 4.- « предпринимательство») при расчете стоимости аренды за 2022 год в отношении земельного участка, находящегося в аренде у ФИО2, считает обоснованным требование истца и удовлетворяет его в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.193-195 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░2 ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ <░░░░░> ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ №.1-20 ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░2 ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░░ 1 139 345, 566 ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ - 5 % ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░                                                                             ░.░. ░░░░░░░░