Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-631/2023 ~ М-557/2023 от 28.06.2023

Дело № 2-631/2023

УИД 11RS0016-01-2023-000854-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывдинский районный суд Республики Коми в составе судьи Сурниной Т.А.,

при секретаре Алееве А.А.,

с участием прокурора Нестеровой А.С., представителя истца Лютоевой А.А., представителя ответчика Есевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Выльгорт 17 октября 2023 года гражданское дело по исковому заявлению Мартыновой Н.А. к администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми об определении стоимости выкупной цены за изымаемое жилое помещение,

установил:

Мартынова Н.А. обратилась в суд с иском к администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми об определении стоимости выкупной цены за изымаемые жилые помещения – <адрес> (кадастровый №) и 2 (кадастровый №), расположенные по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленного требования указано, что ответчиком в адрес истца направлены проекты соглашений о выкупе жилых помещений для муниципальных нужд, стоимость выкупной цены изымаемых жилых помещений определена в соответствии с отчетами ООО «Аксерли». Между тем, истец не согласен со стоимостью, определенной отчетами № от 18.04.2023 и № от 18.04.2023 ООО «Аксерли», поскольку выкупная стоимость жилых помещений существенно занижена.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, судом привлечено ООО «Аксерли».

Истец Мартынова Н.А., извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, направив своего представителя. В предыдущем судебном заседании на исковых требованиях настаивала.

Представитель истца Лютоева А.А. поддержала исковые требования, просила определить выкупную цену недвижимого имущества в соответствии с заключением эксперта Костроминой В.А. В ходе рассмотрения дела со ссылкой на составленную ФИО (ООО «Оценочно-Риэлторский Дом») рецензию на отчеты, подготовленные по заданию администрации района оценщиками ООО «Аксерли», указала, что данные отчеты не отвечают требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности, при оценке использованы устарелые справочники, не учтены изложенные в Определении от 19.04.2022 №-КГ22-5-К8 рекомендации Верховного Суда РФ, для определения стоимости непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома необоснованно применены размеры взносов по Рязанской области, все указанное привело к значительному занижению стоимости выкупаемых жилых помещений.

Представитель ответчика администрации района Есева М.А. возражала удовлетворению исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Третьи лица Мартынов С.В., Мартынова А.В. и ООО «Аксерли» извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, представителей не направили. В предыдущем судебном заседании третье лицо Мартынова А.В. на исковых требованиях настаивала.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителя истца, заключение прокурора Нестеровой А.С., указавшей на возможность установления выкупной цены в соответствии с заключением судебной экспертизы, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует и судом установлено, что истцу Мартыновой Н.А., третьим лицам Мартынову С.В. и Мартыновой А.В. на праве общей долевой собственности (по 1/3 доли у каждого) принадлежат жилые помещения, расположенные по адресу: <адрес> (кадастровый №) и 2 (кадастровый №), что подтверждается выписками из ЕГРН.

Постановлением администрации СП «<адрес>» № от 27.12.2016 многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу на основании акта обследования и заключения межведомственной комиссии от 05.07.2016.

Указанный многоквартирный дом включен в IV этап (01.01.2022-31.12.2024) республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025гг., планируемая дата переселения жильцов – 30.09.2024, планируемая дата сноса многоквартирного дома 31.12.2025.

На основании постановления администрации МР «Сыктывдинский» Республики Коми № от 03.03.2023 принято решение об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа земельных участков и жилых помещений в указанном доме.

Судом установлено, что в адрес истца и третьих лиц ответчиком направлены требования 22.11.2022 об осуществлении мероприятий по сносу жилых помещений, указанные требования истцом и третьими лицами исполнены не были.

В целях определения выкупной стоимости жилого помещения истца администрацией МР «Сыктывдинский» Республики Коми на основании муниципального контракта проведена оценка жилых помещений.

Согласно отчету № оценщика ООО «Аксерли» по состоянию на 18.04.2023 размер возмещения за изымаемое жилое помещение 1 составляет 1 489 741 руб., по отчету № оценщика ООО «Аксерли» по состоянию на 18.04.2023 размер возмещения за изымаемое жилое помещение 2 составляет 1 476 549 руб.

Из материалов дела следует, что 30.05.2023 в адрес стороны истца администрацией направлены проекты соглашений о выкупе недвижимого имущества. Между тем, до настоящего времени истцом и третьими лицами соглашения о выкупе недвижимого имущества не подписаны.

Выражая несогласие с определенными в отчете № ООО «Аксерли» размерами выкупной стоимости жилых помещений, Мартынова Н.А. обратилась в суд с рассматриваемым иском, ходатайствовала о назначении судебной оценочной экспертизы.

В силу положений ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2)

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4)

В силу положений ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются (ч. 8.2).

По отношению к гражданам, которые не понесли расходы на приобретение жилого помещения, не может быть применено ограничение по определению размера возмещения за изымаемое жилое помещение, установленное ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. По мнению Минстроя России, в этих случаях размер возмещения может быть определен исходя из рыночной стоимости приобретенного имущества, что следует из совокупного толкования норм Жилищного кодекса РФ и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ст. 7 Федерального закона №135-ФЗ, если в нормативном правовом акте отсутствует указание на вид стоимости, то исходя из норм указанной статьи используется рыночная стоимость (Письмо Минстроя России от 17.04.2020 № 15026-МЕ/06 «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда»).

В силу положений Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ (п. 20 п.п. «з») выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Вместе с тем, в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

Статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Как указывалось выше, согласно отчету № оценщика ООО «Аксерли» по состоянию на 18.04.2023 размер возмещения за изымаемое жилое помещение 1 составляет 1 489 741 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения составила 1 387 240 руб.; стоимость непроизведенного капитального ремонта 2 371 руб.; расходы за временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения 36 900 руб., расходы собственника на переезд 3 900 руб.; расходы на поиск другого жилого помещения 53 330 руб.; расходы на регистрацию права 6 000 руб., по отчету № оценщика ООО «Аксерли» по состоянию на 18.04.2023 размер возмещения за изымаемое жилое помещение 2 составляет 1 476 549 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения составила 1 374070 руб.; стоимость непроизведенного капитального ремонта 2 349 руб.; расходы за временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения 36 900 руб., расходы собственника на переезд 3 900 руб.; расходы на поиск другого жилого помещения 53 330 руб.; расходы на регистрацию права 6 000 руб.

В ходе рассмотрения дела истец выражая несогласие с определенными в отчетах ООО «Аксерли» размерами выкупной стоимости жилых помещений ходатайствовала о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением суда от 31.07.2023 судом по настоящему делу назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Костроминой В.А.

Из представленного суду заключения эксперта Костроминой В.А № от 15.09.2023 следует, что размер возмещения за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (кадастровый №) составляет 2 026 300 руб., в том числе рыночная стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом - 745 000 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, приходящийся на долю жилого помещения – 1 206 000 руб.; размер убытков связанных с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления (регистрации) права собственности на другое жилое помещение 75 300 руб. Размер возмещения за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (кадастровый №), – составляет 2 007 300 руб., в том числе рыночная стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом - 737 000 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, приходящийся на долю жилого помещения – 1 195 000 руб.; размер убытков связанных с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления (регистрации) права собственности на другое жилое помещение 75 300 руб.

Оценив представленные в суд доказательства, в том числе экспертное заключение, суд находит заключение эксперта Костроминой В.А. № от 15.09.2023 ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толкования. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Расчет стоимости непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома экспертом Костроминой В.А. определен на основании постановления Правительства РК № 664 от 26.12.2020 на 2023 год по МО МР «Сыктывдинский» согласно перечню, предусмотренному ст. 166 Жилищного кодекса РФ, согласно которой перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Тогда как оценщиком ООО «Аксерли» расчет стоимости непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома произведен за 2014-2016 гг. и на основании минимального размера взноса на капитальный ремонт в Рязанской области на 1 кв.м. в месяц.

Как следует из ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, само по себе заключение эксперта не имеет для судьи заранее установленной силы и подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами, на основе внутреннего убеждения судьи, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств,

В данном случае суд считает возможным положить в основу настоящего решения заключение судебной экспертизы, подготовленной Костроминой В.А., поскольку при проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и ответы на поставленные судом вопросы, а размер выкупной цены жилого помещения экспертом установлен по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При производстве экспертизы эксперт исследовал все представленные документы, технические характеристики недвижимого имущества, его состояние, необходимости проведения капитального ремонта. Выводы эксперта подробно мотивированы, содержат ссылки на используемую литературу. Ответы на поставленные перед экспертами вопросы изложены ясно, понятно, не содержат неоднозначных формулировок.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об установлении выкупной цены принадлежащего на праве общей долевой собственности истцу Мартыновой Н.А., третьим лицам Мартынову С.В. и Мартыновой А.В. (по 1/3 доли у каждого) жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, в размере 2 026 300 руб.; об установлении выкупной цены принадлежащего на праве общей долевой собственности истцу Мартыновой Н.А., третьим лицам Мартынову С.В. и Мартыновой А.В. (по 1/3 доли у каждого) жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, в размере 2 007 300 руб.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования Мартыновой Н.А. (<данные изъяты>) к администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми (<данные изъяты>) удовлетворить.

Установить выкупную цену за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 2 026 300 руб.

Установить выкупную цену за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 2 007 300 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Коми через Сыктывдинский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Т.А. Сурнина

В окончательной форме решение принято 23.10.2023.