Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-283/2024 ~ М-206/2024 от 25.04.2024

УИД 10RS0001-01-2024-000262-11

Дело № 2-283/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 августа 2024 г.                                        г.Беломорск

Беломорский районный суд Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Захаровой М.В.,

при секретаре судебного заседания Сидоровой Н.А.,

с участием истцов Савельевой Л.И. и Федотовой О.С.,

представителя истца Александрова О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Савельевой Л.И. и Федотовой О.С. к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, администрации Беломорского муниципального округа, государственному казенному учреждению Республики Карелия «Управление земельными ресурсами» о признании договора аренды земельного участка расторгнутым,

у с т а н о в и л:

Савельева Л.И. обратилась в суд с иском с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, администрации Беломорского муниципального округа о признании договора аренды земельного участка расторгнутым.

В обоснование заявленных исковых требований указала, что ХХ.ХХ.ХХ между ней и администрацией муниципального образования «Беломорский муниципальный район» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: .... 7 октября 2021 г. она направила в адрес администрации заявление об одностороннем отказе от договора аренды в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем считает договор аренды расторгнутым с 10 января 2022 г., однако ответчик по настоящее время продолжает начислять арендную плату за земельный участок, чем нарушает её права.

Федотова О.С. обратилась в суд с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, администрации Беломорского муниципального округа о признании договора аренды земельного участка расторгнутым.

В обоснование заявленных исковых требований указала, что 12 мая 2008 г. между ней и администрацией муниципального образования «Беломорский муниципальный район» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: .... 7 октября 2021 г. она направила в адрес администрации заявление об одностороннем отказе от договора аренды в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем считает договор аренды расторгнутым с 10 января 2022 г., однако ответчик по настоящее время продолжает начислять арендную плату за земельный участок, чем нарушает её права.

Определением суда от 26 июля 2024 г. гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Протокольным определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено государственное казенное учреждение Республики Карелия «Управление земельными ресурсами».

В судебном заседании истцы заявленные требования поддержали по изложенным в иске основаниям, указали, что их права нарушаются тем, что арендатор отказывается признать договор аренды расторгнутым и продолжает начислять арендную плату по договору.

Представитель истца Савельевой Л.И. – адвокат Александров О.М. в судебном заседании исковое заявление поддержал по указанным в нем основаниям.

Ответчики Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, администрация Беломорского муниципального округа и государственное казенное учреждение Республики Карелия «Управление земельными ресурсами» в судебное заседание представителей не направили, надлежащим образом извещены о слушании дела.

В письменных возражениях Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, администрация Беломорского муниципального округа просят отказать в иске, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для одностороннего расторжения договора аренды и указывая, что на земельном участке расположено здание, собственниками которого (в равных долях по ?) являются истцы Савельева Л.И. и Федотова О.С., в связи с чем расторжение договора аренды приведет к нарушению принципов единства судьбы земельного участка и находящегося на нем строения, платности использования земли. Кроме того, указывают, что арендаторы до того момента, пока на земельном участке расположено строение, не могут обеспечить возвращение земельного участка арендодателю в первоначальном состоянии, а потому обязаны уплачивать арендную плату по договору.

Исследовав письменные материалы дела и заслушав явившихся лиц, суд приходит к следующему.

    Как усматривается из материалов дела, на государственном кадастровом учете состоит двухэтажное нежилое помещение – баня, 1956 года постройки, объекту присвоен кадастровый №. Сведения о данном объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости 22 ноября 2011 г. Собственниками объекта недвижимости с 6 марта 2008 г. в равных долях по ? являются Савельева Л.И. и Федотова О.С.

Приобретя с 6 марта 2008 г. право общей долевой собственности на здание бани, Федотова О.С. и Савельева Л.И. приобрели также право на земельный участок под данным строением.

Так, в силу ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на 6 марта 2008 г.) граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с земельным законодательством.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством, федеральными законами.

В случае если здание, находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание (ч. 3 ст. 36 ЗК РФ).

Для приобретения прав на земельный участок данные граждане совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (ч. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Реализуя предоставленное ст. 36 ЗК РФ право, истцы обратились в администрацию муниципального образования «Беломорский муниципальный район» с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

12 мая 2008 г. между администрацией муниципального образования «Беломорский муниципальный район» (Арендодатель) и Савельевой Л.И., Федотовой О.С. (Соарендаторы) на основании распоряжения главы администрации муниципального образования «Беломорский муниципальный район» от 3 апреля 2008 г. № 109 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 1460 кв.м, расположенного по адресу: .... Срок договора аренды – 10 лет, арендная плата составляет 3 723 руб., вносится арендаторами в равных долях.

Размер арендной платы неоднократно изменялся, в связи с чем оформлялись дополнительные соглашения к договору аренды.

    Указанный земельный участок состоит на государственном кадастровом учете с 29 октября 2007 г., ему присвоен кадастровый №, земельный участок имеет площадь 1460 кв.м, расположен по адресу: .... Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Вид разрешенного использования земельного участка: под размещение бани. Сведения о правообладателе земельного участка отсутствуют. В отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в отношении граждан Савельевой (Сакериной) Л.И. и Федотовой О.С., основание государственной регистрации обременения: договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 12 мая 2008 г. № 6.

Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости, в пределах границ данного земельного участка расположено здание бани (№). Данное обстоятельство по делу не оспаривается.

Таким образом, с 12 мая 2008 г. Савельева Л.И. и Федотова О.С. являются долевыми соарендаторами спорного земельного участка, их доли в обязательстве по аренде идентичны долям в праве собственности на объект недвижимости. При этом земельный участок был предоставлен им в аренду для целей эксплуатации объекта недвижимости.

Полагая размер арендной платы чрезмерно высоким и обременительным, 11 октября 2021 г. Савельева Л.И. и Федотова О.С. направили в администрацию муниципального образования «Беломорский муниципальный район» письменные заявления об одностороннем отказе от договора аренды в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ, п. 5.1 договора аренды.

13 октября 2021 г. заявления Савельевой Л.И. и Федотовой О.С. перенаправлены в государственное казенное учреждение Республики Карелия «Управление земельными ресурсами», 18 октября 2021 г. данные заявления вручены организации, в связи с чем с указанной даты по правилам ст. 165.1 ГК РФ считаются воспринятыми стороной договора.

Савельева Л.И. и Федотова О.С. считают договор аренды расторгнутым с 10 января 2022 г. Между тем, по настоящее время арендатор продолжает начислять им арендную плату за земельный участок, чем, полагают, нарушает их права.

Для установления в судебном порядке факта прекращения договора аренды и последующего решения вопроса об освобождении от уплаты арендной платы за 2022 и 2023 годы подан настоящий иск.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции на дату заключения договора аренды) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Согласно действующей в настоящее время редакцией п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных данным пунктом.

Законом Республики Карелия от 25 декабря 2015 г. № 1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия» в соответствии с п.4 ст.2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ч. 1.2 ст. 17 Федерального закона от 6 октября 2003 г. №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы государственной власти Республики Карелия наделены с 1 января 2016 г. полномочиями органов местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу ст. 3 Закона Республики Карелия от 25 декабря 2015 г. №1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия» полномочия, указанные в ст.1 настоящего Закона, осуществляются органом исполнительной власти Республики Карелия, уполномоченным Правительством Республики Карелия.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 30 декабря 2015 г. №446-П функции в сфере управления и распоряжения в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, возложены на Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 26 сентября 2017 г. №326-П Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок преобразован в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Как следует из пп.39 п.9 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденного Постановлением Правительства Республики Карелия от 2 ноября 2017 г. №390-П, Министерство осуществляет, среди прочих, функции в сфере предоставления в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Положениями приведенных нормативно-правовых актов Министерство наделено полномочиями по предоставлению земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена.

В целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий органов государственной власти Республики Карелия в сфере предоставления в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также взаимодействия с органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия по вопросу предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также управления и распоряжения земельными ресурсами Республики Карелия, управления и распоряжения в соответствии с федеральным законодательством земельными участками, находящимися в федеральной собственности распоряжением Правительства Республики Карелия от 30 декабря 2015 г. №827р-П создано государственное казенное учреждение Республики Карелия «Управление земельными ресурсами».

Указанное учреждение, исходя из положений его Устава, обеспечивает подготовку проектов договоров аренды и иных документов, консультационную помощь гражданам, а также прием от них заявлений (обращений) по вопросам оформления арендных отношений, поданных на имя Министерства (п. 2.2.2).

Поскольку с 2016 года стороной договора аренды является Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, именно данное лицо является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям о признании договора расторгнутым. Государственное казенное учреждение Республики Карелия «Управление земельными ресурсами» имеет в указанных правоотношениях функцию представителя применительно к приему заявлений, поданных на имя Министерства, а орган местного самоуправления (администрация округа) является лишь администратором неналоговых доходов бюджета в виде арендных платежей.

Таким образом, требования о признания договора аренды расторгнутым, предъявленные к Государственному казенному учреждению Республики Карелия «Управление земельными ресурсами», а также администрации Беломорского муниципального округа являются необоснованными.

Разрешая требования по существу к надлежащему ответчику, суд приходит к следующему.

В силу ст. 606 ГК РФ (здесь и далее по тексту редакция правовых норм приводится по состоянию на дату заключения договора аренды) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки (ст. 607 ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.п. 1,2 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

По обстоятельствам настоящего дела договор аренды, изначально заключенный на срок 10 лет, был пролонгирован.

Положения пункта 5.1 договора аренды земельного участка предусматривают право арендаторов на немотивированный односторонний отказ от договора аренды, которое реализуется посредством письменного предупреждения арендодателя об этом не менее чем за три месяца.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (ст. 154 ГК РФ).

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (ст. 165.1 ГК РФ).

По смыслу ст.ст. 153, 154, 165.1 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора аренды (п. 2 ст. 610 ГК РФ) по своей правовой природе является односторонней сделкой, в связи с чем для её совершения не требуется согласие другой стороны сделки, односторонний отказ считается совершенным в дату доставки уведомления об одностороннем отказе от договора стороне сделки либо её уполномоченному представителю.

По обстоятельствам настоящего дела заявление об отказе от договора поступило уполномоченному представителю арендодателя – ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» 18 октября 2022 г., с указанной даты данное заявление считается воспринятым арендодателем, а право арендаторов на односторонний отказ от договора считается реализованным.

По указанным фактическим основаниям, а также с учетом положений п. 5.1 договора аренды, суд удовлетворяет исковые требования Савельевой Л.И. и Федотовой О.С. о признании договора аренды расторгнутым и определяет дату, с которой договор считается расторгнутым: 19 января 2022 г.

Возражая относительно признания договора расторгнутым, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия указывает, что на арендованном земельном участке расположено принадлежащее Савельевой Л.И. и Федотовой О.С. строение (здание бани), в связи с чем до момента возвращения арендодателю земельного участка в исходном состоянии (без объекта недвижимости) арендодатель правомерно начисляет арендную плату и считает действительными обязательства по аренде.

Суд не может согласиться с доводами ответчика об отсутствии основания для признания договора аренды расторгнутым.

Так, в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Положения п. 2 ст. 610 ГК РФ в редакции на дату заключения договора устанавливали право арендатора на немотивированный односторонний отказ от договора аренды. В части данного права договор аренды (п. 5.1) воспроизводит императивную норму закона.

Положения земельного и гражданского законодательства в редакции на дату заключения договора аренды не содержали каких-либо изъятий из положений п. 2 ст. 610 ГК РФ и не предусматривали каких-либо оснований для блокирования права на односторонний отказ от договора, в том числе и по основанию нахождения на данном земельном участке строения.

Пункт ст. 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Основываясь на императивности данной правовой нормы, суд не усматривает правовых оснований для отказа в иске, поскольку иное исказило бы существо арендных отношений.

Между тем, суд также полагает необходимым признать обоснованными доводы возражений ответчика о сохранении у арендаторов, даже после признания договора аренды расторгнутым, обязанности по внесению арендной платы, в том числе и по настоящее время.

Так, в силу ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора» вне зависимости от основания для расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной в связи с использованием данного имущества. К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Кодекса).

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3 ст. 328 ГК РФ).

По смыслу приведенных разъяснений, а также положений гражданского законодательства, прекращение договора аренды земельного участка по инициативе арендатора обусловлено его встречной обязанностью вернуть такой земельный участок во владение собственника, чего по делу не обеспечено, а потому прекращение договора аренды с 19 января 2022 г. имеет правовое последствие в виде сохранения права арендодателя на начисление арендной платы до момента возврата спорного земельного участка в его владение в том состоянии, при котором арендатор будет вправе им распорядиться (то есть без строения на нем), либо до момента прекращения права собственности Савельевой Л.И. и Федотовой О.С. на объект недвижимости. Уравниванием положения сторон в подобном варианте обеспечивается реализация ст.ст. 35 и 65 ЗК РФ, предусматривающих принцип единства судьбы земельного участка и строения на нем, а также платности использования земель (либо арендная плата либо налоговые платежи).

Таким образом, принятие настоящего судебного решения о признании договора расторгнутым с 19 января 2022 г. не приведет к нарушению прав Министерства как арендодателя, поскольку до момента возвращения земельного участка в его владение будут наличествовать основания для начисления и взыскания с собственников здания бани арендной платы либо неосновательного обогащения в размере, данную плату составляющем.

Указанные обстоятельства (сохранение арендной платы до момента возврата земельного участка) не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, однако суд был обязан дать им оценку в порядке проверки обоснованности возражений ответчика относительно иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить частично.

Признать расторгнутым с 19 января 2022 г. договор аренды земельного участка № 6 от 12 мая 2008 г., заключенный в отношении земельного участка с кадастровым № между администрацией муниципального образования «Беломорский муниципальный район» и Савельевой (Сакериной) Л.И., Федотовой О.С..

В удовлетворении исковых требований к администрации Беломорского муниципального округа, государственному казенному учреждению Республики Карелия «Управление земельными ресурсами» отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Беломорский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                М.В. Захарова

Мотивированное решение изготовлено 12 августа 2024 г.