Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-1123/2020 (33-16689/2019;) от 24.12.2019

Судья: Щетинкина И.А. № 33-1123/2020 (№ 33-16689/2019)

№ 2-2419/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 января 2020 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего – Акининой О.А.,

судей – Житниковой О.В., Черкуновой Л.В.,

при секретаре Туроншоевой М.Ш.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Киянской А.С. на решение Красноглинского районного суда г. Самары от 13 ноября 2019 года, которым постановлено:

«Исковые требования Киянской А.С. к акционерному обществу «Стройконтракт» об уменьшении цены договоров № 1.4/09 от 10.12.2018 № 1.4/10 от 10.12.2018, № 1.4/15 от 10.12.2018 и взыскании денежной суммы оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Житниковой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Киянская А.С. обратилась в суд с иском к АО «Стройконтракт» об уменьшении цены договоров и взыскании денежной суммы.

В обоснование требований истец указала, что с АО «Стройконтракт» 10.12.2018 заключены договоры участия в долевом строительстве №1.4/09, №1.4/10, №1.4/15. Согласно п. 1.2 договоров общая площадь каждой квартиры составляет 34,65 кв.м. Площадь квартир составляет 34,00 кв.м, 33,80 кв.м, 33,9 кв.м, что меньше площадей квартир, указанных в договоре, соответственно на 0,65 кв.м, 0,85 кв.м, 0,75 кв.м, а суммарно на 2,25 кв.м. Несоответствие фактической площади квартир площади, указанной в договорах, следует из квитанций на оплату коммунальных услуг и из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.03.2019, где в п. 2.2 указано несоответствие фактической площади жилых помещений проектному значению на 43,77 кв.м. Ссылаясь на то, что застройщик преднамеренно указал в договорах недостоверные сведения о площади квартир, что привело к нарушению ее прав на получение достоверных сведений о приобретаемых объектах и причинению убытков в виде переплаты за несуществующую площадь в размере 64285,72 рублей (2,25 кв.м х 28 571,43 руб./кв.м), которая подлежит возврату, Киянская А.С. просила суд уменьшить цену договоров №1.4/09 от 10.12.2018 на 18 571,43 рублей; №1.4/10 от 10.12.2018 на 24 285,72 рублей; №1.4/15 от 10.12.2018 на 21 428,57 рублей; взыскать с ответчика переплаченные денежные средства в сумме 64 285,72 рублей; штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом; компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей; расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить, указывая на то, что независимо от согласования сторонами стоимости объекта исходя из стоимости квадратного метра или стоимости объекта целиком, при уменьшении площади объекта подлежит уменьшению его стоимость. Ссылки ответчика на п. 3.1 договора ничтожны. Стороны в договоре согласовали его существенные условия, в том числе характеристики объекта, как однокомнатной квартиры конкретной площади. Дольщик является более слабой стороной договора. Судом не учтено, что кадастровый обмер квартир произведен по истечении 19 дней после заключения договора долевого участия в строительстве, следовательно, на момент подписания договора, покупаемые квартиры были физически созданы, в связи с чем застройщик имел возможность указать реальную площадь квартир.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца Киянский А.Ю. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика Берлинова Е.В. возражала против доводов апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что между застройщиком АО «Стройконтракт» и участником долевого строительства Киянской А.С. 10.12.2018 заключены договоры участия в долевом строительстве №1.4/09, №1.4/10, №1.4/15, по которым предметом долевого строительства являются квартиры по адресу: <адрес>: строительный №, общая площадь 34,65 кв.м, количество комнат 1, стоимость договора 990 000 рублей; строительный №, общая площадь 34,65 кв.м, количество комнат 1, стоимость договора 990 000 рублей; строительный №, общая площадь 34,65 кв.м, количество комнат 1, стоимость договора 990 000 рублей.

В техпаспортах указанных объектов капительного строительства, подготовленных ООО «Поволжское Региональное БТИ» 20.12.2018 отражены результаты произведенных замеров. Объекты поставлены на государственный кадастровый учет со следующими характеристиками: квартира № общей площадью 33,80 кв.м (квартира со строительным №); квартира № общей площадью 33,90 кв.м (квартира со строительным №); квартира № общей площадью 34,00 кв.м. (квартира со строительным №).

29.03.2019 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №.

Объекты договоров долевого участия в строительстве №1.4/09, №1.4/10, №1.4/15 от 10.12.2018 Киянской А.С. по акту приема-передачи не приняты.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что площадь объектов меньше площади согласованной сторонами в договоре долевого участия в строительстве, в связи с чем стоимость договора подлежит уменьшению, переплаченные денежные средства подлежат возвращению, поскольку застройщиком предоставлена недостоверная информация об объекте.

Разрешая исковые требования, суд исходил из буквального толкования условий договоров участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2).

Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).

В соответствии с частью 4 статьи 4 указанного Закона договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения) (пункт 1); цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункт 3);

Согласно части 4.1. статьи 4 указанного Закона условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

В силу части 5 статьи 4 указанного Закона при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" из части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ исключено указание на то, что цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

При этом пунктом 7 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что положения части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Материалами дела подтверждается, что разрешения на строительство в отношении данного объекта капитального строительства были выданы 30.12.2016 г. и 10.05.2017 г., то есть до 01.07.2018 г., в связи с чем цена в договоре могла быть определена в виде фиксированной суммы, без указания цены единицы общей площади жилого помещения и общей площади объекта долевого строительства.

Недействительными в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» признаются условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Сторонами в договорах участия в долевом строительстве в разделе 1 согласованы все существенные условия, в том числе сведения об объекте - многоквартирном доме с отражением общей площади многоквартирного дома и жилого помещения; в разделе 2 определена цена в размере 990 000 рублей каждый объект, необходимая для возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства и оплату услуг застройщика. Цена договора является окончательной и изменению не подлежит.

Таким образом, стороны согласовали цену объектов долевого строительства в целом без указания стоимости квадратного метра, в размере, не подлежащем изменению, а также установили отсутствие обязанностей сторон по возврату либо доплате денежных средств при отклонении фактической площади передаваемой квартиры от проектной площади.

При подписании договоров участия в долевом строительстве Киянская А.С. была ознакомлена с их условиями, возражений не имела, выразила согласие на передачу ей в собственность объектов недвижимости по цене, указанной в договорах, о чем свидетельствуют ее подписи в договорах участия в долевом строительстве.

Доказательств, свидетельствующих о преднамеренных действиях ответчика по указанию в договорах недостоверных сведений о площади объектов долевого строительства, ущемляющих права истца, как потребителя не представлено.

Доказательств того, что застройщик не уведомил участника долевого строительства о возможном отклонении фактической общей площади квартиры от проектной не представлено, напротив, соответствующее указание содержится в абзаце 2 п. 3.1 договора.

Принимая во внимание то, что при заключении 10.12.2018 договоров участия в долевом строительстве стороны выразили свою волю по всем существенным условиям, в том числе стоимости объектов долевого строительства, учитывая, что оснований для пересмотра цены предмета договоров не имеется, поскольку условиями договоров не предусмотрен перерасчет цены договора в случае несоответствия фактической площади объектов долевого строительства, в отсутствие доказательств того, что ответчик не представил потребителю полной и достоверной информации об объектах долевого строительства, суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Киянской А.С. в части уменьшения цены договоров и взыскания денежных средств в виде переплаты за несуществующую площадь в размере 64285,72 рублей.

Оснований полагать, что условия договоров участия в долевом строительстве противоречат требованиям Закона РФ «О защите прав потребителей», не имеется.

Исходя из того, что не установлено нарушений прав потребителя действиями (бездействиями) ответчика, суд не нашел оснований для взыскания в пользу истца, исходя из положений Закона РФ «О защите прав потребителей» компенсации морального вреда и штрафа, с чем судебная коллегия не имеет оснований не согласиться.

Доводы апелляционной жалобы представителя истца о том, что независимо от согласования сторонами стоимости объекта исходя из стоимости квадратного метра или стоимости объекта целиком, при уменьшении площади объекта подлежит уменьшению его стоимость, не могут быть учтены судебной коллегией.

Часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает возможность изменения цены договора после его заключения только по соглашению сторон, и только в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Из буквального толкования условий представленных договоров участия в долевом строительстве следует, что цена является окончательной и изменению не подлежит, в связи с чем цена договора не может быть уменьшена в отступление от соглашения сторон.

Положениями пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Вместе с тем, из условий договоров видно, что стороны определили стоимость объекта не исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, а исходя из стоимости объекта в целом. Кроме этого, определили, что цена является окончательной и изменению не подлежит (пункт 2.1 договоров), в связи с чем оснований для применения положений п. 3 ст. 555 ГК РФ не имеется.

Стороны также согласовали в пункте 3.1 договоров, что в результате проведения технической инвентаризации многоквартирного дома в состав которого входит объект долевого строительства изменилась площадь объекта, стороны обязаны указать данные изменения в передаточном акте.

Условия об уменьшении цены договора в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства сторонами не согласовывались.

Доводы заявителя жалобы о ничтожности пункта 3.1 договоров участия в долевом строительстве несостоятельны, поскольку данное условие договора закону не противоречит.

Условия о допустимых изменениях общей площади сторонами не согласовывались.

Из материалов дела усматривается, что площади каждой из квартир изменились менее чем на 1 метр, а именно, на 0,85 кв.м, 0,75 кв.м. и 0,65 кв.м.

При этом в силу п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», допустимое изменение общей площади жилого помещения не может быть более 5%.

Между тем, площади квартир, являющихся объектами спорных договоров, изменились менее чем на 5%, а именно, составили 98,10%, 97,84% и 97,55% от площади, согласованной сторонами в договорах.

Кроме того, представителем истца в заседании судебной коллегии не оспаривалось, что квартиры осматривались истцом перед заключением договоров участия в долевом строительстве. Таким образом, их характеристики были Киянской А.С. известны, заключив договоры, она выразила согласие на передачу ей в собственность данных объектов недвижимости.

Ссылки на то, что дольщик является более слабой стороной договора, на правильность выводов суда не влияют, поскольку судом установлено, что истец, подписывая договоры, возражений не имела, действовала добровольно, в своем интересе. Оснований для признания условий договоров недействительными не установлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на момент подписания договора покупаемые квартиры были физически созданы, в связи с чем застройщик имел возможность указать реальную площадь квартир, а не проектную, не могут являться основанием к отмене решения суда.

Условия договоров были определены сторонами исходя из действительной воли, направленной на заключение договора именно долевого участия в строительстве, а не договоров купли-продажи квартир, в связи с чем договоры содержат условия, предусмотренные пунктом 1 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в частности проектные площади объектов.

Обмеры квартир органом технической инвентаризации были произведены после заключения сторонами договоров, что не оспаривалось истцом. Сведений о том, что на момент заключения договоров долевого участия в строительстве ответчик знал о фактической площади квартир, и сообщил Киянской А.С. заведомо недостоверную информацию, в деле нет.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения, судом не допущено.

Судебная коллегия считает, что судом все обстоятельства по делу были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красноглинского районного суда г. Самары от 13 ноября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Киянской А.С. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение 3 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: