Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4708/2023 ~ М-2930/2023 от 01.08.2023

Дело №...RS0№...-67

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(адрес)             14 сентября 2023 г.

Советский районный суд (адрес) в составе:

председательствующего судьи Рубинской О.С.

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Старт-Строй» о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа,

у с т а н о в и л :

Истцы обратились к ответчику с заявленными требованиями, в обоснование указав, что между ФИО1 и ФИО2 и ООО Специализированный застройщик «Старт-Строй», в лице ООО «Столица Нижний РИЭЛТИ» 21. 12.2022 г. был заключен договор № ЦВ2-1/108 участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно п. 1.7. Договора, Объект долевого строительства - жилое помещение (квартира) №..., состоящее из 3 (Трех) комнат, расположенное на 12-ом этаже в осях 1-5 и И- Н Многоквартирного дома (адрес строительный), входящее в состав указанного Многоквартирного дома и подлежащее передаче Дольщикам после получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств Дольщиков с основными техническими характеристиками согласно Приложению №... (лист 3) к настоящему Договору.

Пунктом 1.8. Договора установлено, что общая площадь Объекта долевого строительства (квартиры) - площадь Объекта долевого строительства без учета лоджии, определенная в соответствии с проектной документацией на Многоквартирный дом на дату подписания настоящего Договора. (адрес) составляет 75,1 (Семьдесят пять целых - одна десятая) кв.м.

Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства (квартиры) - приведенная площадь Объекта долевого строительства, определенная в соответствии с проектной документацией на Многоквартирный дом на дату подписания настоящего Договора и состоящая из общей площади квартиры и площади лоджии (с учетом понижающего коэффициента 0,5) 1,7 (Одна целая семь десятых) кв.м Общая приведенная площадь составляет 76,8 кв.м.

Также п. 3.1. Договора установлено, что для строительства Объекта долевого строительства, определенного п. 1.7, 1.8. настоящего Договора, Дольщики оплачивают Застройщику Цену договора, которая составляет 9 668 352 рубля 00 копеек (далее - «Цена договора»), из расчета 125 890 рублей 00 копеек за один квадратный метр Общей приведенной плошали Квартиры, указанной в п. 1.8. настоящего Договора.

Договором не определено, что цена является фиксированной и не подлежит пересмотру.

Переданная квартира в соответствии с Актом приема-передачи жилого помещения от 13.04.2023г. к Договору № ЦВ2-1/108 имеет меньшую площадь, а именно 75,8 (Семьдесят пять целых восемь десятых) кв.м.

Считаем, что квартира построена Ответчиком с отступлением от условий договора о площади, что привело к ухудшению качества объекта.

13.06.2023г. в адрес Ответчика была направлена претензия с требованием пересчета цены за квартиру и выплате излишне уплаченных денежных средств по Договору.

21.06.2023г. на данную претензию от Ответчика поступил отказ в удовлетворении требований изложенных в вышеуказанной претензии

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от (дата) N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении).

В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от (дата) N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от (дата) N 214-ФЗ).

Пунктом 3.4. Договора установлено, что в случае, если фактическая общая приведенная площадь Объекта долевого строительства по результатам обмеров специализированной организации окажется меньше общей приведенной площади Объекта долевого строительства, указанного в п.1.8, настоящего Договора, более, чем на 5 (Пять) %, Дольщики письменно уведомляют Застройщика о необходимости произвести перерасчет Цены договора. Застройщик, в срок не позднее 30 (Тридцати) календарных дней с момента получения письменного обращения от Дольщиков, на основании заключенного дополнительного соглашения к Договору об изменении Цены, возвращает Дольщикам стоимость разницы в количестве квадратных метров, превышающей 5 (Пять) %, исходя из цены одного квадратного метра общей приведенной площади Объекта долевого строительства, указанного в п.3.1, настоящего Договора.

Датой исполнения обязательства Застройщика по абз.1 настоящего пункта Договора, является дата списания денежных средств с расчетного счета Застройщика.

Вместе с тем, п. 3.4. договора об участии в долевом строительстве не содержит положений, исключающих возможность требований перерасчета стоимости разницы в метраже, составляющей 5 %.

Застройщик ненадлежащим образом исполнил предусмотренные договором обязательства, поскольку отклонение площади объекта долевого строительства в сторону уменьшения влечет за собой его качественное изменение характеристик.

Кроме того, с застройщика подлежит взысканию неустойка за период с (дата) (следующий день за днем передачи квартиры с отступлением от условий Договора) по 23.06.2023г (дата подачи претензии) в сумме 88 123 руб. (из расчета 125 890 (сумма излишне уплаченных денежных средств по договору) * 70 (количество дней) х 1%).

Истцы просят суд взыскать с ответчика в свою пользу излишне уплаченные по договору долевого строительства денежные средства в размере 125 890 рублей 00 коп., из расчета двух дольщиков в равных суммах, а именно в пользу каждого из истцов по 62 945 рублей 00 коп. Кроме того, истцы просят взыскать с ответчика в свою пользу неустойку в размере 88 123 рубля, а именно в пользу каждого из истцов по 44 061 руб. 5 коп. А также истцы просят суд взыскать с ответчика неустойку в пользу истцов на момент исполнения решения суда из расчета двух дольщиков в равных суммах, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п. 6 ст. 13 закона о защите прав потребителей).

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил удовлетворить. Пояснил суду, что большинство квартир построены меньшей площадью, чем указано в договорах, в связи с чем ответчик получает необоснованную прибыль и должен возвратить сумму переплаты.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, письменно просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против заявленных требований, просила отказать в иске. Представила письменные возражения на иск.

Суд, с учетом мнения участников процесса, полагал возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Из материалов дела следует, что (дата) между истцами и ответчиком ООО СЗ «Старт-Строй», в лице ООО «Столица Нижний РИЭЛТИ», был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЦВ2-1/108, в соответствии с которым ответчик является Застройщиком, а истцы - Дольщиками. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес).

Согласно п. 1.7. Договора «Объект долевого строительства - жилое помещение (квартира) №..., состоящее из 3 (Трех) комнат, расположенное на 12-ом этаже в осях 1-5 и И-Н Многоквартирного дома (адрес строительный), входящее в состав указанного Многоквартирного дома и подлежащее передаче Дольщикам после получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств Дольщиков с основными техническими характеристиками согласно Приложению №... (лист 3) к настоящему Договору.

Номер квартиры уточняется после получения Застройщиком технического паспорта Многоквартирного дома.

У Дольщиков при возникновении права общей собственности на Объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в указанном многоквартирном доме. Государственная регистрация возникновения права собственности на Объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома».

Согласно п. 1.8. Договора «(адрес) Объекта долевого строительства (квартиры) - площадь Объекта долевого строительства без учета лоджии, определенная в соответствии с проектной документацией на Многоквартирный дом на дату подписания настоящего Договора. (адрес) составляет 75,1 (Семьдесят пять целых одна десятая) кв.м.

Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства (квартиры) - приведенная площадь Объекта долевого строительства, определенная в соответствии с проектной документацией на Многоквартирный дом на дату подписания настоящего Договора и состоящая из общей площади квартиры и площади лоджии (с учетом понижающего коэффициента 0,5) 1,7. Общая приведенная площадь составляет 76,8 (Семьдесят шесть целых восемь десятых) кв.м.

Фактическая общая площадь Объекта долевого строительства определяется по результатам обмеров специализированной организации и состоит из площади Объекта долевого строительства без учета лоджии.

Фактическая общая приведенная площадь Объекта долевого строительства определяется по результатам обмеров специализированной организации и состоит из общей площади Объекта долевого строительства и площади лоджии с учетом понижающего коэффициента».

Согласно п. 3.1. Договора «Для строительства Объекта долевого строительства, определенного п. 1.7, 1.8. настоящего Договора, Дольщики оплачивают Застройщику Цену договора, которая составляет 9 668 352 (Девять миллионов шестьсот шестьдесят восемь тысяч триста пятьдесят два) рубля 00 копеек («Цена договора»), из расчета 125 890 (Сто двадцать пять тысяч восемьсот девяносто) рублей 00 копеек за один квадратный метр Общей приведенной площади Квартиры, указанной в п. 1.8. настоящего Договора.

По соглашению сторон Цена договора может быть изменена после его заключения, в случаях, определенных в п.3.3 и п.3.4, настоящего Договора, в порядке и сроки, предусмотренные указанными пунктами».

Таким образом, договором между сторонами определено, что цена договора участия в долевом строительстве является фиксированной и подлежит изменению только в случаях, предусмотренных договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу указанных положений закона свобода в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании. Понуждение к заключению договора не допускается (ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

Законодательно не определен порядок действий при расхождении общей проектной и общей фактической площадей помещения, построенного в порядке долевого участия, несмотря на наличие специального закона. В связи с чем, сторонами в заключенном договоре участия в долевом строительстве был предусмотрен определенный порядок, действующий равно как в отношении Застройщика, так и в отношении Дольщика.

Застройщик при заключении договора с Дольщиком находится в равных с ним условиях, т.к. также не может быть абсолютно уверен какая (с точностью до см) площадь помещения будет получена по завершению строительства, что обусловлено спецификой самого процесса строительства (создания) объекта.

Таким образом, в Договоре стороны согласовали случаи и условия изменения цены Договора:

Согласно п. 3.3. - Договора, «в случае, если фактическая общая приведенная площадь Объекта долевого строительства по результатам обмеров специализированной организации окажется больше общей приведенной площади Объекта долевого строительства, указанного в п.1.8, настоящего Договора, более чем на 5 (Пять) %, Застройщик письменно уведомляет Дольщиков о необходимости произвести перерасчет Цены договора и направляет на подписание дополнительное соглашение к Договору об изменении Цены. Дольщики, в срок не позднее 30 (Тридцати) календарных дней с момента получения письменного уведомления от Застройщика, на основании заключенного дополнительного соглашения, доплачивают Застройщику стоимость разницы в количестве квадратных метров, превышающей 5 (Пять) %, исходя из цены одного квадратного метра общей приведенной площади Объекта долевого строительства, указанного в п.3.1, настоящего Договора. Датой исполнения обязательства Дольщиков по оплате стоимости разницы в метраже является дата зачисления денежных средств на расчетный счет Застройщика».

Согласно п. 3.4. - Договора, «в случае, если фактическая общая приведенная площадь Объекта долевого строительства по результатам обмеров специализированной организации окажется меньше общей приведенной площади Объекта долевого строительства, указанного в п.1.8, настоящего Договора, более, чем на 5 (Пять) %, Дольщики письменно уведомляют Застройщика о необходимости произвести перерасчет Цены договора. Застройщик, в срок не позднее 30 (Тридцати) календарных дней с момента получения письменного обращения от Дольщиков, на основании заключенного дополнительного соглашения к Договору об изменении Цены, возвращает Дольщикам стоимость разницы в количестве квадратных метров, превышающей 5 (Пять) %, исходя из цены одного квадратного метра общей приведенной площади Объекта долевого строительства, указанного в п.3.1, настоящего Договора.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Условия п. 3.3, 3.4. договора участия в долевом строительстве положениям гражданского законодательства не противоречат, поскольку не устанавливают каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика. В момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей.

Датой исполнения обязательства Застройщика по абз.1 настоящего пункта Договора, является дата списания денежных средств с расчетного счета Застройщика».

(дата)г. между Застройщиком и Дольщиками был подписан акт приема-передачи жилого помещения к Договору.

Согласно п. 1 Акта приема-передачи «Дольщики принимают в собственность.. . трехкомнатную квартиру - строительный №... фактический №..., общей приведенной площадью с учетом лоджий (с учетом понижающего коэффициента 0,5) 75,8 (семьдесят пять целых восемь десятых) кв.м., в том числе: общей площадью без учета лоджии 74,1 (Семьдесят четыре целых одна десятая) кв.м., жилой площадью 37,7 (Тридцать семь целых семь десятых) кв.м., площадь лоджии 1,7 (Одна целая семь десятых) кв.м, с учетом понижающего коэффициента 0,5, расположенную в жилом доме по адресу: (адрес) (почтовый адрес)...».

Таким образом, фактическая общая приведенная площадь Объекта с учетом лоджии (с учетом понижающего коэффициента 0,5) по результатам проведенных обмеров стала на 1 кв.м меньше общей проектной площади, предусмотренной в п. 1.8. Договора, что в процентном выражении составляет 1,3 %.

Поскольку условиями договора долевого участия согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, то согласованные сторонами условия договора обязательны для сторон договора.

Указанные договорные условия предусматривают возможность перерасчета цены договора и получении стоимости разницы в количестве квадратных метров при указанных в договоре условиях.

Доказательства наступления таких условий, при которых возможно изменение цены договора, суду не представлены.

Данные условия не оспаривались истцами. Наличие таких условий в договоре не противоречит действующему законодательству.

Также суд принимает во внимание, что предъявление настоящего иска не связано с непригодностью объекта для предусмотренного договором использования.

Таким образом, требования истцов о взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств, а также неустойки за просрочку выплаты, как вытекающее из требования о взыскании денежных средств, не подлежат удовлетворению.

Требование истцов о взыскании штрафа по п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при отказе в удовлетворении основных требований, также не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Старт-Строй» о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа – отказать.

Решение может быть обжаловано через Советский районный суд г.Н.Новгорода в Нижегородский областной суд в течение 1 месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья                                О.С. Рубинская

Мотивированное решение изготовлено (дата).