Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6136/2023 ~ М-4150/2023 от 05.04.2023

Дело № 2-6136/2023

50RS0031-01-2023-005801-91

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    07 июня 2023 года                                                                        г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Клочковой С.И.

при секретаре Ковковой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Антонян Лауры Ашотовны к ООО «Гелион» о признании права собственности на квартиру с обременением,

УСТАНОВИЛ:

Антонян Л.А. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Гелион» о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, с.АДРЕС, АДРЕС, АДРЕС установлением обременения (залога) в пользу ООО «Гелион».

В обоснование заявленных требований указано, что 18.01.2019г. между ООО «ЛИГ» и Антонян Л.А. заключен предварительный договор купли-продажи ....., в соответствии с которым продавец и покупатель обязуются на условиях и в сроки, предусмотренные данным предварительным договором, заключить в будущем основной договор купли-продажи АДРЕС по адресу: АДРЕС, с.АДРЕС, дАДРЕС, АДРЕС, в срок до 31.12.2019г.

Стоимость квартиры указанным договором определена в размере 4 269 855 руб. Согласно п. 1.2.1 ПДКП платеж в размере 935 056 руб., произведенный истцом по всем ранее заключенным договорам, засчитывается в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору в полном объеме.

28.12.2018г. между ООО «ЛИГ» и Антонян Л.А. составлен акт приема-передачи квартиры в пользование.

05.10.2021г. между ООО «ЛИГ» и ООО «Гелион» заключен договор уступки прав требований ....., в соответствии с которым цедент уступает, а цессионарий принимает и обязуется оплатить на условиях надлежащего договора принадлежащее цеденту право требований к Антонян Л.А. по предварительному договору купли-продажи ..... от 18.01.2019г. на сумму 4 269 855 руб.

Ответчик отказывается производить государственную регистрацию перехода права собственности на проданный объект, истец лишен возможности во внесудебном порядке реализовать свои права, в связи с чем обратился в суд.

Истец в судебное заседание не явился, направив своего представителя, который в судебном заседании на требованиях настаивал.

Представитель ответчика ООО «Гелион» в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения требований в полном объеме.

Третьи лица ООО «Лидер Инвест Групп», УФСГРКиК по Московской области в судебное заседание своих представителей не направили, будучи уведомленными о дате месте времени судебного разбирательства.

Суд, в силу положений ст. 167 ГПК РФ, счёл возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав доводы участников процесса, суд приходит к следующему.

Способы защиты права предусмотрены ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретаются этим лицом.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 18.01.2019г. между ООО «ЛИГ» и Антонян Л.А. заключен предварительный договор купли-продажи №....., в соответствии с которым продавец и покупатель обязуются на условиях и в сроки, предусмотренные данным предварительным договором, заключить в будущем основной договор купли-продажи АДРЕС по адресу: АДРЕС, с.АДРЕС, д..... АДРЕС, в срок до 31.12.2019г.

Стоимость квартиры указанным договором определена в размере 4 269 855 руб. Согласно п. 1.2.1 ПДКП платеж в размере 935 056 руб. произведенный истцом по всем ранее заключенным договорам, засчитывается в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору в полном объеме.

Министерством жилищной политики АДРЕС выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU№ от 23.11.2018 г., которым разрешен ввод в эксплуатацию, в том числе многоквартирного жилого АДРЕС в составе «Комплексной жилой застройки по адресу: АДРЕС, Одинцовский р-он, с.АДРЕС, ..... на земельном участке площадью 12407,10 кв.м, кадастровый №.

28.12.2018г. между ООО «ЛИГ» и Антонян Л.А. составлен акт приема-передачи квартиры в пользование.

05.10.2021г. между ООО «ЛИГ» и ООО «Гелион» заключен договор уступки прав требований №/1а/3/2/40, в соответствии с которым цедент уступает, а цессионарий принимает и обязуется оплатить на условиях надлежащего договора принадлежащее цеденту право требований к Антонян Л.А. по предварительному договору купли-продажи №ПДКП//1а/3/2/40 от 18.01.2019г. на сумму 4 269 855 руб.

Ответчик отказывается производить государственную регистрацию перехода права собственности на проданный объект.

Истцом обязательства по оплате обеспечительного платежа исполняются надлежащим образом, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами.

Однако, в настоящее время право собственности истца на спорную квартиру не зарегистрировано.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с абзацем 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора – само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии с п. 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»(утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017) суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражении, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Суд полагает необходимым отметить, что внесение приобретателем недвижимого имущества не полной оплаты, а существенной её части является основанием для передачи спорного имущества приобретателю и государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения, что согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в том числе в Определении Российской Федерации от 31.08.2017 г. № ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которой заключенный сторонами договор следует квалифицировать как договор купли-продажи нежилых помещений, который содержит все существенные условия договора купли-продажи, в том числе предмет сделки, цену нежилых помещений, порядок ее уплаты; по условиям договора ответчик обязался передать истцу спорные объекты после государственной регистрации его права на них; в настоящее время такое право зарегистрировано; нежилые помещения, указанные в договоре, позволяют их индивидуализировать; истец во исполнение договора уплатил продавцу денежную сумму, которая является существенной частью выкупной цены; договор не прекратил свое действие; подписание ответчиком договора купли-продажи спорных объектов с третьим лицом является злоупотреблением правом; право собственности на спорные помещения за третьим лицом не зарегистрировано; истец, исполнивший обязательства, предусмотренные договором купли-продажи будущей вещи, вправе требовать от ответчика передачи ему спорных объектов и государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения.

В предварительном договоре купли-продажи от 18.01.2019г. стороны согласовали такие условия как: объект недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора, цену объекта недвижимости, договор заключен в отношении имущества, право собственности продавца на которое на дату оформления предварительного договора оформлено не было, договор предусматривает условия о выплате денежных средств, поименованных как обеспечительный платеж, равного стоимости приобретаемого объекта недвижимости, что является основанием для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей вещи. При заключении указанного договора стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества.

В силу п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

На основании ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Анализируя вышеуказанные положения действующего законодательства, оценив в совокупности все собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что истец согласно условиям договора добросовестно и своевременно исполняет взятые на себя обязательства перед ответчиком в счет оплаты объекта недвижимости, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями, согласно которых истец производит регулярное перечисление ежемесячных денежных средств, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности истца на вышеуказанную квартиру с установлением обременения – залога в пользу ООО «Гелион» до момента полной оплаты стоимости квартиры.

Основанием для государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости в порядке ст. 17 Закона № 122-ФЗ является судебный акт о признании такого права.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Антонян Лауры Ашотовны к ООО «Гелион» о признании права собственности на квартиру с обременением – удовлетворить.

Признать право собственности Антонян Лауры Ашотовны с обременением в пользу ООО «Гелион» на квартиру с кадастровым номером ....., площадью 34,3 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС, АДРЕС, АДРЕС.

Решение суда является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд АДРЕС в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья                                                                                      С.И. Клочкова

Мотивированное решение изготовлено: 14.06.2023