Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-455/2024 (2-5764/2023;) ~ М-4972/2023 от 27.11.2023

Дело № 2-455/2024 (2-5764/2023)

27RS0003-01-2023-006840-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 23 января 2024 года

Железнодорожный районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи – Нелюбиной В.В.,

при секретаре – Мукасеевой В.В.,

с участием представителя истца - Колобова К.В. на основании доверенности серии № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Попова Сергея Александровича к Попову Никите Сергеевичу о признании договора купли-продажи квартиры недействительным (ничтожным) и его расторжении, применении последствий признания сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Попов С.А. обратился в суд с иском к Попову Н.С. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным (ничтожным) и его расторжении, применении последствий признания сделки недействительной в виде прекращения права собственности ФИО2 на объект недвижимости – <адрес> (кадастровый №). Аннулировать запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора и перехода права собственности (номер регистрации № и запись от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации ипотеки в силу закона (номер регистрации №3.

В обоснование поданного иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Поповым С.А. и Поповым Н.С. заключен договор купли-продажи объекта недвижимости - <адрес>, кадастровый №. В тот же день указанный договор представлен для государственной регистрации перехода права на объект недвижимости в Филиал МФЦ № <адрес>. В соответствии с описью документов, принятых для оказания государственных услуг, одновременно с вышеуказанным договором купли-продажи представлено согласие супруги продавца ФИО1 на совершение сделки, иные документы не представлялись. В соответствии с п.2 Договора цена продаваемой комнаты определена сторонами в размере 1250 000 рублей. В соответствии с п.2.1. Договора стороны указали, что сумма 750 000 рублей; уплачена Продавцу Покупателем до подписания настоящего договора. В соответствии с п.2.2. Договора сумму в размере 500 000 рублей Покупатель обязуется оплатить Продавцу в течение 6 лет с момента подписания договора, с любой периодичностью, любыми частями. В соответствии с п.2.3. Договора стороны определили, что до полной оплаты стоимости комнаты Продавцу, она находится в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по полной оплате цены договора. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора и перехода прав на объект недвижимости, а также произведена государственная регистрация ипотеки регистрирующим органом. При этом, фактически, расчет по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами не производился ни полностью, ни частично. Документы, свидетельствующие о передаче денежных средств от Покупателя Продавцу, отсутствуют. Истец является для ответчика отцом. Указанная сделка совершена сторонами без фактической оплаты первоначального взноса в соответствии с п.2.1. Договора, с целью воспитания у ФИО2 чувства ответственности за собственное имущество и необходимости несения самостоятельно материальных обязательств в виде соблюдения обязанности собственника по оплате коммунальных и иных сопутствующих платежей. При этом с 2018 года ответчик уклонился от содержания данного объекта недвижимости, не предпринимал мер к его сохранению, пользуется объектом недвижимости периодически, интереса в использовании и сохранении квартиры для целей проживания не проявляет. К сегодняшнему моменту по сведениям с официального Сайта УФССП по Хабаровскому краю и ЕАО ответчик является должником по нескольким исполнительным производствам в части задолженности по коммунальным и иным сопутствующим платежам. ДД.ММ.ГГГГ ответчику вручена письменная претензия с указанием на то, что Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, вследствие чего подлежит расторжению, стороны договора подлежат приведению в первоначальное состояние, существующее до сделки. Ответ на претензию не получен.

В судебное заседание истец Попов С.В. не явился, о времени и месте проведения которого уведомлен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца Колобов К.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании настаивал на иске, полагая, что оспаривая сделка является недействительной в силу того, что по договору продавец не получил денежные средства за отчужденный объект недвижимости.

Ответчик Попов Н.С. о времени и месте судебного разбирательства извещен судом надлежащим образом по месту его регистрации, в суд не прибыл, причин неявки суду не сообщил.

Третье лицо – Управление Росреестра о времени и месте судебного разбирательства извещено судом надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило.

На основании положений статьи 167 ГПК РФ настоящее дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав в судебном заседании пояснения представителя истца, оценив и исследовав письменные материалы дела в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом при рассмотрении настоящего спора, ДД.ММ.ГГГГ между Поповым С.А. и Поповым Н.С. заключен договор купли-продажи объекта недвижимости - <адрес> по улице <адрес>, кадастровый №.

Данный договор зарегистрирован регистрирующим органом в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №.

Исходя из условий договора в пункте 2.3. указано, что по соглашению сторон договора до полной оплаты стоимости комнаты продавцу, комната остается в залоге у продавца, для обеспечения исполнения покупателем обязанности по полной оплате стоимости продавцу.

Данное условие договора как залог (ипотека в силу закона) зарегистрирован регистрирующим органом в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №.

Как следует из пункта 3 договора, цена объекта определена сторонами в 1250000 руб., при этом в пункте 2.1. договора стороны согласовали условие о том, что 750000 руб. покупатель уплатил продавцу до подписания настоящего договора, претензий между сторонами нет. Стороны в полной мере осознают, что подписание подтверждает факт состоявшейся уплаты денежной суммы указанной в настоящем пункте покупателем продавцу.

В пункте 2.2 договора указано, что сумму в 500000 руб. покупатель обязуется уплатить продавцу в течение шести лет с момента подписания настоящего договора, с любой периодичностью, любыми частями.

Судом из сведений, содержащихся в выписке из ЕГРН установлено, что ФИО2 является собственником жилого помещения – комнаты № в <адрес>, при этом данный объект недвижимости находится в залоге – лицо, в пользу которого установлено ограничение прав ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, срок, на который установлено ограничение – 6 лет.

Так, судом установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на основании условий которого у ответчика возникло право собственности на объект недвижимого имущества, подписан сторонами без разногласий и прошел обязательную государственную регистрацию.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику вручена письменная претензия Попова С.А. с указанием на то, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, вследствие чего подлежит расторжению, стороны договора подлежат приведению в первоначальное состоя: существующее до сделки.

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2).

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Заявляя исковые требования о признании сделки недействительной, истец ссылался на положения статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Так, согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд установил, что договор купли-продажи недвижимости, заключенный между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ отвечает требованиям статей 432, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом также установлено, что между сторонами достигнуто соглашение о предмете договора, которым является спорное жилое помещение, определена цена отчуждаемой недвижимости, а также соблюдены требования статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами; в соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи недвижимости также зарегистрирован.

Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования положений договора купли-продажи судом установлено, что 750000 руб. были переданы покупателем продавцу до заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Данная сделка также не может быть признана ничтожной по обстоятельствам ее мнимости, поскольку стороны придали ей все соответствующие правовые последствия, соблюдены требования закона, цель сделки достигнута: имущество передано в собственность покупателя, а продавец получил денежные средства от его продажи, что следует из договора купли-продажи, государственная регистрация права за Поповым Н.С. на объект недвижимости осуществлена.

При этом, как следует из сведений УМВД России по Хабаровскому краю – Попов Н.С. с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в спорном жилом помещении – <адрес>.

Таким образом, между сторонами договора купли-продажи возникли именно те гражданско-правовые последствия, на которые была направлена оспариваемая сделка.

Также истцом вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств подтверждающих, что спорная сделка была направлена на достижение других правовых последствий и прикрывала иную волю участников сделки, стороны договора преследовали общую цель и достигли соглашения по всем существенным условиям договора займа, то есть той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка купли-продажи.

Как следствие этому, суд приходит к выводу о том, что отсутствуют предусмотренные законом основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи и о признании данной сделки недействительной с применением последствий недействительности сделки.

При этом, суд отклоняет доводы истца относительно того, что стоимость недвижимого имущества не оплачена покупателю в полном объеме, поскольку условиями договора предусмотрено, что часть денежных средств – 750 000 руб. оплачена до подписания договора, а договор подтверждает данный фак передачи денежных средств, а оставшаяся часть – 500000 руб. должна быть передана в течении 6 лет, то есть срок исполнения обязательств на момент подачи иска не истек, а именно до ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, суд полагает, что в случае не уплаты данных денежных средств в срок, предусмотренный договором, продавец имеет право на взыскание данных денежных средств в судебно порядке путем предъявления соответствующего иска к ответчику, с учетом имеющегося у истца залога в отношении спорного объекта недвижимости.

Доводы истца относительно наличия задолженности у ответчика по коммунальным платежам за спорное жилое помещение не имеют правового значения при рассмотрении требования о признании сделки недействительной, поскольку не влекут недействительности сделки, по основаниям, предусмотренным законом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Попова Сергея Александровича к Попову Никите Сергеевичу о признании договора купли-продажи квартиры недействительным (ничтожным) и его расторжении, применении последствий признания сделки недействительной – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Железнодорожный районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30 января 2024 года.

Судья В.В. Нелюбина