Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-8066/2020 от 09.07.2020

Судья: Бобылева Е.В. Гр. дело № 33-8066/2020

(гр. дело № 2-30/2020)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 августа 2020 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего - Шельпук О.С.

судей - Моргачевой Н.Н., Маркина А.В.

при секретаре - Моревой Н.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Сетракян М.А. в лице представителя по доверенности Санатуллова А.Р. на решение Промышленного районного суда г. Самары от 12 мая 2020 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Сетракян М.А. к Департаменту управления имуществом г.о. Самары о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, отказать».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Моргачевой Н.Н., объяснения представителя Сетракян М.А. по доверенности Санатулова А.Р. в поддержание доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сетракян М.А. обратилась в суд с иском к Департаменту управления имуществом г.о. Самара (третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, ГСК 765) о государственной регистрации права собственности на земельный участок, указав в исковом заявлении и дополнении к нему, что приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 20.05.2014 Сетракян М.А. предоставлен в собственность за плату земельный участок, площадью № кв.м, кадастровый №, занимаемый гаражным боксом №, расположенным в ГСК-765 по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Министерством имущественных отношений Самарской области и Сетракян М.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка, выкупная цена земельного участка составила 22 660,60 руб. В связи с передачей полномочий по распоряжению земельными участками данный договор купли-продажи по акту был передан в г.о. Самара. 24.06.2016 составлен акт приема-передачи к договору купли-продажи от 26.05.2014, которым земельный участок площадью № кв.м. в ГСК 765 по вышеуказанному адресу передан Сетракян М.А., при этом, последняя уплатила выкупную цену в сумме 22 660,60 руб.

ДД.ММ.ГГГГ стороны договора купли-продажи обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением для государственной регистрации права собственности, но первоначально регистрация была приостановлена, а затем было отказано в государственной регистрации перехода права и регистрации права собственности на земельный участок, так как на момент регистрации права гаражный бокс № находился в собственности у иного лица.

После переоформления в 2019 году гаражного бокса на Сетракян М.А. она записалась в МФЦ на ДД.ММ.ГГГГ на государственную регистрацию права на земельный участок по договору, однако представитель ответчика на регистрацию не явился. От ответчика получено уведомление от 20.01.2020г. с предложением подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Ссылаясь на то, что спорный договор исполнен как в части оплаты, так и в части передачи земельного участка, а приказ Министерства имущественных отношений Самарской области № от 20.05.2014г. о предоставлении Сетракян М.А. в собственность спорного земельного участка не отменен, договор купли-продажи не оспорен, истец просила суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на названный земельный участок по договору купли-продажи от 26.05.2014г.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что спорный договор купли-продажи исполнен, земельный участок находится в пользовании истца и обратно ответчику не возвращался, договор не оспорен, как и приказ Министерства имущественных отношений Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ.

В заседании судебной коллегии представитель истца по доверенности Санатуллов А.Р. поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте Самарского областного суда.

В соответствии со ст.ст. 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, выслушав сторону истца, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 60, 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Из материалов дела следует, что решением мирового судьи судебного участка № 40 Самарской области от 06.04.2009 за Сетракян М.А. признано право собственности на гаражный бокс №, общей площадью № кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Приказом Министерства имущественных отношений Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ на основании заявлений членов ГСК 765 образованы земельные участки путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, в том числе и земельного участка, площадью № кв.м, занимаемого гаражным боксом №.

Данному земельному участку присвоен кадастровой №.

Приказом Министерства имущественных отношений Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ Сетракян М.А. предоставлен в собственность за плату испрашиваемый земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между Министерством имущественных отношений Самарской области и Сетракян М.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи №/к, цена участка составляет 22 660,60 руб., которая оплачена. Согласно п. 4.2.5 договора купли-продажи с момента подписания договора и до момента государственной регистрации права собственности на участок покупатель обязуется не отчуждать в собственность третьих лиц принадлежащее недвижимое имущество, находящееся на участке.

Сетракян М.А. продала гаражный бокс, с ДД.ММ.ГГГГ собственником указанного гаражного бокса являлся ФИО7

В связи с передачей полномочий по распоряжению земельными участками Министерством имущественных отношений Самарской области договор купли-продажи земельного участка передан в г.о. Самара по акту от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №/к, которым земельный участок площадью № кв.м., занимаемый гаражным боксом, по вышеуказанному адресу передан Сетракян М.А. (покупатель), при этом, в акте отражено, что оплата стоимости земельного участка произведена в полном объеме до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

ДД.ММ.ГГГГ Администрация г.о. Самара и Сетракян М.А. обратились с заявлением в Управление Росреестра по Самарской области для государственной регистрации перехода права, регистрации права собственности на земельный участок, в чем сообщением от ДД.ММ.ГГГГ было отказало, так как на момент регистрации права гаражный бокс находился в собственности у иного лица.

Департамент управления имуществом г.о. Самара подготовил соглашение о расторжении указанного договора купли-продажи земельного участка, согласно которому у Сетрякян М.А. отсутствует исключительное право, предусмотренного ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, на приобретение данного земельного участка. Данное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ Сетракян М.А не подписано.

Право собственности Сетрякян М.А. на гараж вновь возникло в 2019 году, государственная регистрация права собственности Сетракян М.А. проведена ДД.ММ.ГГГГ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у истца не возникло право на предъявление иска к ответчику о понуждении последнего к государственной регистрации права собственности ввиду отчуждения гаража на спорном земельном участке вопреки п. 4.2.5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем с указанными выводами суда нельзя согласиться, поскольку они не основаны на нормах материального права и не соответствуют материалам дела.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ, исполнен сторонами по оплате и передаче недвижимости в полном объеме. Согласно отзыву на иск ПК «ГСК № 765» истец Сетракян М.А. с ДД.ММ.ГГГГ является членом ГСК, она владеет и пользуется гаражным боксом №, заявление о выходе из ГСК по настоящее время от нее не поступало.

Тот факт, что истец не являлась собственником гаража, находящегося на участке, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также направление ответчиком истцу соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи земельного участка, со ссылкой на отсутствие у покупателя исключительного права, предусмотренного ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, на приобретение данного земельного участка, не подтверждает право ответчика не исполнять обязанности выполнения установленных законом процедур по государственной регистрации перехода права собственности на имущество по заключенному договору.

Факт того, что гараж и земельный участок фактически переданы истцу и находятся в его фактическом владении на момент рассмотрения дела, подтвержден материалами дела и не опровергнут ответчиком.

Вместе с тем названным договором купли-продажи земельного участка предусмотрена ответственность покупателя перед третьими лицами за последствия отчуждения недвижимого имущества, находящегося на участке (п. 5.3), т.е. исходя из буквального толкования условий договора при несоблюдении п. 4.2.5. Согласно п. 7.1 договора продавец приобретает право одностороннего отказа от исполнения настоящего договора только в случае невыполнения покупателем сроков оплаты свыше 30 календарных дней.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, действовавшей на момент приватизации земельного участка истцом, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным кодексом, федеральными законами.

Пунктами 1 и 2 ст. 39.20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей с 01.03.2015) также предусмотрено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из приведенных норм права следует, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

Кроме того, на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Указанные обстоятельства и положения приведенных выше правовых норм не были учтены судом первой инстанции при вынесении решения, суд не учел, что договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не оспорен, а также спор по его исполнению, дополнительные соглашения к нему отсутствуют. Соглашение о расторжении от ДД.ММ.ГГГГ стороной истца не подписано, на данную дату истец обладает правомочиями собственника, земельный участок и расположенный на нем гаражный бокс находятся в фактическом владении и пользовании Сетракян М.А., которая несет бремя содержания имущества, что не оспаривалось ответчиком.

Таким образом, препятствия для регистрации перехода права собственности на земельный участок устранены, в связи с чем ответчик необоснованно не выполняет установленных законом процедур по государственной регистрации перехода права собственности на участок.

При наличии указанных обстоятельств и поскольку материалы дела не содержат доказательства, свидетельствующие об изменении, прекращении или расторжении договора купли-продажи спорного земельного участка, у суда отсутствовали законные основания для отказа в удовлетворении требований истца, в связи с чем, решение суда первой инстанции следует отменить и постановить по делу новое решение, которым удовлетворить иск.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленного районного суда г. Самары от 12 мая 2020 года отменить, постановить по делу новое решение, которым иск Сетракян М.А. удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок площадью № кв.м, кадастровой №, расположенный по адресу: <адрес>, занимаемый гаражным боксом, по договору купли-продажи №/к от ДД.ММ.ГГГГ.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: