Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4150/2022 ~ М-3606/2022 от 19.08.2022

Гражданское дело №2-4150/2022

68RS0001-01-2021-008101-22-005164-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 октября 2022 года

Октябрьский районный суд г.Тамбова в составе:

председательствующего судьи Беловой Н.Р.,

при секретаре Денисовой Ю.О.

с участием представителя истца Пятова А.Г. Муравьевой И.В., представителя ответчика ТОГБУ «Капиталстрой» Лапиной А.Н., представителя ответчика Комитета по управлению имуществом Тамбовской области Кулешова И.В., представителя ответчика Управления росреестра по Тамбовской области Шарандиной Н.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пятова Александра Геннадиевича к ТОГБУ «Капиталстрой», Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению росреестра по Тамбовской области об устранении препятствий в государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к ТОГБУ «Капиталстрой», Комитету по управлению имуществом <адрес>, Управлению росреестра по <адрес> об устранении препятствий в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, общей площадью 182,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>, количество этажей: 1, в том числе подземных 0; на земельном участке площадью 1151 кв.м, с кадастровым номером 68:20:3660002:2792, кадастровые номера иных объектов недвижимости (земельных участков), в пределах которых расположен жилой <адрес>:20:3660002:1950.

В обоснование иска указав, что 05.09.2019 между истцом и ТОГБУ «Капиталстрой» был заключен договор инвестирования строительства №838 вышеуказанного жилого дома.

Истец, являясь инвестором, согласно условиям договора, оплатил стоимость работ в полном объеме.

Застройщиком - ТОГБУ «Капиталстрой» дом введен в эксплуатацию и по акту приема-передачи был передан истцу.

Между тем, истец не может зарегистрировать право собственности на возведенный за его счет и для него жилой дом, поскольку собственником спорного объекта недвижимости является Тамбовская область, и он находится на праве оперативного управления у ТОГБУ «Капиталстрой».

При обращении в Управление Росреестра по Тамбовской области с документами об инвестировании строительства, истцу пояснили, что регистрация перехода права возможна в случае, если будет получено согласие в ее осуществлении от собственника – Тамбовской области.

Однако, до настоящего времени Комитет по управлению имуществом Тамбовской области отказывает в выдаче такого согласия.

Таким образом, истец не может зарегистрировать право на жилой дом, который возведен за его счет на основании договора инвестирования.

Истец Пятов А.Г. в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания извещен надлежащим образом. Представитель истца по доверенности Муравьева И.В. в суде поддержала требования Пятова А.Г. по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ТОГБУ «Капиталстрой» по доверенности Лапина А.Н. в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель Комитета по управлению имуществом Тамбовской области по доверенности Кулешов И.В. в судебном заседании просил отказать в иске Пятову А.Г. Как следует из выписки из ЕГРН жилой дом является собственностью субъекта Российской Федерации – Тамбовской области и закреплен на праве оперативного управления за ТОГБУ «Капиталстрой», в связи с чем, имущество, принадлежащее администрации Тамбовской области может быть отчуждено только лишь на торгах. При этом указал, что право собственности администрации Тамбовской области в данном случае зарегистрировано Управлением Росреестра автоматически, поскольку строительство объекта велось ТОГБУ «Капиталстрой», которое являлось структурным подразделением Комитета. При этом, не оспаривает, что истец приобрел право собственности на спорный объект на основании договора инвестировании строительства, однако, отчуждение имущества Тамбовской области возможно лишь путем проведения торгов.

В соответствии с законодательством Комитет не имеет полномочий по даче согласий на распоряжение недвижимым имуществом, закрепленным на праве оперативного управления за областными государственными бюджетными учреждениями Тамбовской области.

Представитель Управления росреестра по Тамбовской области Шарандина Н.Д. (по доверенности) оставила разрешение спора на усмотрение суда, считая, что Управление не является надлежащим ответчиком по делу.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из разъяснений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в п. 4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Договор инвестирования строительства не наделяет лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В силу п.1, 3 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст.450 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.1 ст.702 Гражданского кодекса РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Судом установлено, что согласно договору инвестирования строительства №838 от 05.09.2019, заключенному между Пятовым А.Г. (Инвестор) и ТОГБУ «Капиталстрой» (Застройщик), Инвестор принимает на себя обязательства по финансированию строительства индивидуального жилого дома, общей площадью 182,7 кв.м., расположенному на земельном участке площадью 1151 кв.м. с кадастровым номером 68:20:3660002:1950, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес>, согласно генеральному плану и плану застройки участка.

Застройщик принимает на себя обязательства по ведению строительного контроля и получению разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.

Общая сумма инвестиций в строительство объекта на момент заключения настоящего договора составляет 1 000 000 руб.

В стоимость объекта строительства входит строительство жилого дома без внутренней отделки, расходы по содержанию земельного участка, изготовление технической документации на объект, оплата услуг Застройщика и прочие расходы.

Кроме того, Инвестор дополнительно оплачивает проектно-сметную документацию на инженерные сети и все необходимые мероприятия, связанные с подключением инженерных коммуникаций к жилому дому.

Истцом обязательства оплаты по договору инвестирования строительства индивидуального жилого дома выполнены в полном объеме.

27.07.2022 ТОГБУ «Капиталстрой» передал по акту приема-передачи спорный объект недвижимости Инвестору Пятову А.Г.

Согласно выписке из ЕГРН строительство жилого дома завершено в 2022 году, жилому дому присвоен кадастровый № и зарегистрировано право собственности субъекта – <адрес>, право оперативного управления жилым домом зарегистрировано за ТОГБУ «Капиталстрой».

ФИО1 обратился в Комитет по управлению имуществом <адрес> с заявлением о согласовании перехода права собственности на указанный жилой дом.

Комитет по управлению имуществом Тамбовской отказал истцу в передаче в собственность спорного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 3 ст.14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в связи с созданием объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация права осуществляется одновременно.

Согласно ч. 1,2 ст. 19 Закона "О государственной регистрации недвижимости" орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства при отсутствии предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на такие объекты индивидуального жилищного строительства или садовый дом и прилагаемые к нему документы (в том числе уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, представленный застройщиком технический план, посредством отправления в электронном виде.

В соответствии со ст.296 Гражданского кодекса РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности Пятову А.Г. по договору инвестирования возможна в установленном законом порядке в случае предоставления акта приема-передачи, подписанного ТОГБУ «Капиталстрой» и Пятовым А.Г. и согласия собственника на распоряжение имуществом.

В соответствии с абзацем первым статьи 431 Гражданского кодекса РФ и правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учётом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (часть 5 статьи 10, часть 3 статьи 307 Гражданского кодекса РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Толкование условий договора осуществляется с учётом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с условиями договора, заключенного между Пятовым А.Г. и ТОГБУ «Капиталстрой», ТОГБУ обязался передать в собственность истцу, а истец принять и оплатить жилой дом, имеющий на момент заключения договора указанные в нем проектные характеристики. Пятов А.Г., при заключении договора, не преследовал цель получения прибыли. Он стал инвестором по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных, семейных, домашних нужд, связанных с улучшением жилищных условий.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 36) изложена правовая позиция, согласно которой факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

В силу ч.3 ст.551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон заслоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Поскольку, по смыслу договора инвестирования строительства ТОГБУ «Капиталстрой» взяло на себя обязательство по строительству жилого дома за счет средств инвестора с последующей передачей ему прав на объект недвижимости, суд, с учетом вышеуказанных положений находит необоснованным отказ Комитета по управлению имуществом Тамбовской области в согласовании государственной регистрации перехода права собственности к Инвестору на основании договора инвестирования строительства №838 от 05.09.2019.

Исходя из изложенного, доводы, представителя Комитета по управлению имуществом Тамбовской области о возможности реализации спорного имущества посредством торгов, является ошибочным.

При таких обстоятельствах исковые требования Пятова А.Г. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Пятова Александра Геннадиевича удовлетворить.

Устранить препятствия в государственной регистрации перехода права собственности от ТОГБУ «Капиталстрой» и субъекта Российской Федерации - Тамбовская область к ФИО1 на здание: жилой дом, общей площадью 182,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

<адрес> мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 06.10.2022.

Судья                              Н.Р.Белова