Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-550/2015 (2-4237/2014;) ~ М-3635/2014 от 23.12.2014

Дело № 2-550/15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 февраля 2015г. Борский городской суд Нижегородской области в составе: председательствующего судьи Батялова В.А.,

при секретаре Ромашиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Белых К.В. к Грачеву С.В., Базулину Е.А., Карнюшину А.Г., Борисову А.М. о признании договора капли-продажи незаключенным,

установил:

Белых К.В. обратился с иском к Грачеву С.В., Базулину Е.А., Карнюшину А.Г., Борисову А.М. о признании договора купли-продажи незаключенным.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между Белых К.В. (Продавец), и Грачевым С.Ф., Базулиным Е.А., Корнюшиным А.Г., Борисовым А.М. (Покупатели) был заключен Договор купли-продажи следующего недвижимого имущества:

- нежилого отдельно стоящего здания (кормоцех), общей площадью <данные изъяты> кв.м., этажность: <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>;

- земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов; под объектом недвижимости (кормоцех), расположенного по адресу: <адрес>;

- отдельно стоящего здания (материальный склад № <данные изъяты>) (складское), общей площадью <данные изъяты> кв.м., этажность: <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>;

- земельного участка, общей площадью <данные изъяты>.м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов; под объектом недвижимости (материальный склад №№), расположенного по адресу: <адрес>;

- отдельно стоящего здания (материальный склад сена №№) (складское) общей площадью <данные изъяты> кв.м., этажность: <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>;

- земельного участка, общей площадью <данные изъяты>.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов;
недвижимости (материальный склад №№), расположенного по адресу:
<адрес>;

- земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, использование: под открытую площадку для складирования, расположенного по адресу: <адрес>;

- земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под открытую площадку для складирования, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 3 Договора купли-продажи все указанное имущество оценивается по соглашению сторон и продается за <данные изъяты> рублей.

Истец считает, что указанный Договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ не считается заключенным в связи с тем, что Сторонами не были согласованы объекты недвижимости, подлежащие передаче Покупателям и условие о цене недвижимости в отдельности. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По мнению истца, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли-продажи и Передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ. к Договору купли-продажи не позволяют идентифицировать следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилого отдельно стоящего здания (кормоцех), общей площадью <данные изъяты> кв.м., этажность: <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>;

- отдельно стоящего здания (материальный склад № <данные изъяты>) (складское), общей площадью <данные изъяты> кв.м., этажность: <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>;

- отдельно стоящего здания (материальный склад сена №<данные изъяты>) (складское) общей площадью <данные изъяты> кв.м., этажность: <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>.

Все три указанных объекта имеют одно и то же назначение (нежилое здание), приблизительно одинаковой площади и, как указано в договоре, находятся по одному адресу: <адрес>.

Кроме указанных общих характеристик, которыми обладают объекты капитального строительства, такие объекты должны иметь еще и индивидуальные характеристики, позволяющие идентифицировать данные объекты (условный номер и/или инвентарный номер).

Таким образом, истец считает, что бесспорно определить, какие именно нежилые здания по <адрес> в <адрес> были проданы, исходя из буквального толкования Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным.

Кроме того, цена в договоре купли-продажи нескольких не взаимосвязанных между собой объектов недвижимого имущества должна быть определена на каждый такой объект в отдельности.

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. была установлена общая цена на восемь объектов недвижимости, не являющихся отдельным имущественным комплексом. Следовательно, истец считает, что цена договора купли-продажи также не была согласована сторонами.

В случае, если в Договоре купли-продажи недвижимости не были согласованы объекты недвижимости, подлежащие передаче покупателям и условие о цене каждого объекта недвижимости в отдельности, такой договор не должен считаться заключенным.

На основании изложенного истец просил признать Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Белых К.В. и Грачевым С.В., Базулиным Е.А., Карнюшиным А.Г., Борисовым А.М. незаключенным.

Впоследствии, в порядке ст. 39 ГПК РФ истец уточнил исковые требования, дополнив их следующим образом.

В соответствии с п. З. Договора купли-продажи все указанное в нем имущество оценивается по соглашению сторон и продается за <данные изъяты> рублей.

Истец считает, что условие о цене в указанном Договоре является несогласованным, поскольку цена в договоре купли-продажи нескольких не взаимосвязанных между собой объектов недвижимого имущества должна быть определена на каждый такой объект в отдельности.

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. была установлена общая цена на восемь объектов недвижимости, не являющихся единым имущественным комплексом, следовательно, определить цену каждого конкретного объекта не представляется возможным. Если попытаться рассчитать стоимость каждого объекта в отдельности, то, в зависимости от выбранного способа расчета, стоимость одного и того же объекта будет разной.

Так, предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. являются <данные изъяты> доли в <данные изъяты> объектах недвижимости. Общая стоимость продаваемого имущества <данные изъяты> руб. Расчет стоимости <данные изъяты> долей <данные изъяты> объекта недвижимости: <данные изъяты>.

Если рассчитывать стоимость каждого объекта в соответствии с п. 2 ст. 555 ГК РФ, то, исходя из текста договора, три нежилых отдельно стоящих здания находятся на отдельных земельных участках и в стоимость этих зданий заложена стоимость земельных участков. Тогда количество объектов, на которые должна быть поделена общая стоимость по договору купли-продажи, будет равно <данные изъяты> (<данные изъяты> самостоятельных земельных участка + <данные изъяты> нежилых здания с земельными участками). В этом случае расчет стоимости <данные изъяты> долей <данные изъяты> объекта недвижимости будет следующий: <данные изъяты>.

По мнению истца, данные примеры наглядно показывают, что цена объектов недвижимости в Договоре купли-продажи от 11.07.2012г., являющаяся существенным условием такого договора, не была согласована сторонами, и договор считается незаключенным.

На основании изложенного истец так же просил признать Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Белых К.В. и Грачевым С.В., Базулиным Е.А., Карнюшиным А.Г., Борисовым А.М. незаключенным.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности Лазарев Д.В. поддержал требования своего доверителя.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ответчиков по доверенностям Юдакова А.А. исковые требования не признала.

Выслушав представителей истца и ответчиков, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу п. 1 ст. 9, ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. 1 ст. 432 ГПК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу правил ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ г., Белых К.В. (продавец) и Грачевым С.В., Базулиным Е.А., Карнюшиным А.Г., Борисовым А.М. (покупатели) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 9-10).

Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В названном договоре купли-продажи определено, что Белых К.В. (продавец) продал, а Грачев С.В., Базулин Е.А., Карнюшин А.Г., Борисов А.М. (покупатели) приобрели в собственность следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое отдельно стоящее здание (кормоцех), общей площадью <данные изъяты> кв.м., этажность: <данные изъяты>, находящееся по адресу: <адрес>;

- земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов; под объектом недвижимости (кормоцех), расположенный по адресу: <адрес>;

- отдельно стоящее здание (материальный склад № <данные изъяты>) (складское), общей площадью <данные изъяты> кв.м., этажность: <данные изъяты>, находящееся по адресу: <адрес>;

- земельный участок, общей площадью <данные изъяты>.м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов; под объектом недвижимости (материальный склад №<данные изъяты>), расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>;

- отдельно стоящее здание (материальный склад сена №<данные изъяты>) (складское) общей площадью <данные изъяты> кв.м., этажность: <данные изъяты>, находящееся по адресу: <адрес>;

- земельный участок, общей площадью <данные изъяты>.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов;
под объектом недвижимости (материальный склад №№), расположенный по адресу: область, <адрес>;

- земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, использование: под открытую площадку для складирования, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под открытую площадку для складирования, расположенный по адресу: <адрес>.

Таким образом, видно, что недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателям по указанному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ представляет собой три отдельно стоящих здания (<данные изъяты>), и пять земельных участков. При этом, в отношении каждого отдельно стоящего здания указана площадь, этажность, адрес. В отношении каждого земельного участка указана площадь, кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования, адрес. Указано, что земельные участки с кадастровыми номерами № расположены под объектами недвижимости - <данные изъяты>

Соответственно, суд приходит к выводу, что в договоре от ДД.ММ.ГГГГ указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. В этой связи суд признает несостоятельным довод истца о том, что невозможно бесспорно определить, какие именно нежилые здания по <адрес> в <адрес> были проданы и что в договоре купли-продажи недвижимости не были согласованы объекты недвижимости, подлежащие передаче покупателям.

Согласно ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ определено, что указанное в нем недвижимое имущество оценивается по соглашению сторон и продано за <данные изъяты> рублей, расчет которых произведен в момент подписания договора.

В этой связи суд признает несостоятельным довод истца о том, что цена объектов недвижимости в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не была согласована сторонами.

Правилами ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Таким образом, видно, что в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ имеется согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости (<данные изъяты> рублей). Действующим законодательством не предусмотрено обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости определять цену каждого продаваемого объекта недвижимости в отдельности.

При таких обстоятельствах судом установлено, что все существенные условия договора купли-продажи сторонами соблюдены: договор составлен в письменной форме, согласованы условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида - цена, порядок оплаты, момент приобретения права собственности, что соответствует требованиям ст. ст. 218, 292, 550 - 551 ГК РФ.

Доказательств обратного суду не представлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении требований Белых К.В. к Грачеву С.В., Базулину Е.А., Карнюшину А.Г., Борисову А.М. о признании договора капли-продажи незаключенным следует отказать, поскольку оснований для признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, по указанным истцами основаниям, не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Белых К.В. – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в
Нижегородский областной суд через городской суд в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                     В.А. Батялов