Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4550/2023 ~ М-3883/2023 от 08.09.2023

к делу № 2-4550/2023

УИД61RS0023-01-2023-004832-43

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 ноября 2023 года Шахтинский городской суд Ростовской области в составе судьи Сотниковой Е.В., при секретаре Луганцевой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты к Савченко В.В. о взыскании задолженности по договору аренды, изъятию объекта незавершенного строительства, для продажи с публичных торгов,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты обратился в суд вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что на основании п.19 ст.39.12 ЗК РФ, протокола от ДД.ММ.ГГГГ. о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена, для строительства индивидуального гаража, между КУИ г. Шахты и А.Ю.Г. был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 24 кв.м. Срок аренды участка в соответствии с протоколом от ДД.ММ.ГГГГ устанавливается на 1 год 6 месяцев с момента передачи участка. Договор прошел государственную регистрацию, о чем свидетельствует штамп органа регистрации от ДД.ММ.ГГГГ. №. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. об изменении и дополнении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. были внесены следующие изменения: 1) по тексту договора слова «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости (земельного участка) указаны в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от ДД.ММ.ГГГГ. №» заменить на слова: «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости (земельного участка) указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от ДД.ММ.ГГГГ. №»; 2) по тексту договора слова «для строительства индивидуального гаража, с разрешенным использованием: автостоянки и гаражи»; 3) пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: на участке имеется: «объект незавершенного строительства»; 4) по тексту договора срок аренды земельного участка изложить в следующей редакции: «срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.»; 5) условия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., противоречащие условиям дополнительного соглашения, утрачивают силу с момента подписания дополнительного соглашения; 6) настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента подписания, является неотъемлемой частью договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.; 7) в силу ст.425 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что условия заключенного дополнительного соглашения применяются к их отношениям, возникшим до заключения дополнительного соглашения, а именно с даты государственной регистрации права на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.; 8) в соответствии со ст. 160 ГК РФ стороны пришли к соглашению о допустимости использования при подписании настоящего Договора, дополнительных соглашений к нему, соглашения о расторжении, актах приема-передачи, уведомлениях (извещениях) и иных документов, связанных с его исполнением, факсимильного воспроизведения подписи Арендодателя с помощью средств механического и иного копирования. Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию, о чем свидетельствует штамп органа регистрации от ДД.ММ.ГГГГ. №. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. между А.Ю.Г. и Савченко В.В., новым собственником объекта незавершенного строительства с ДД.ММ.ГГГГ., расположенного по адресу: <адрес> стал Савченко В.В.. Строительство объекта недвижимости к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. - ДД.ММ.ГГГГ. завершено не было. В силу п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. За период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. включительно Савченко В.В. должен был внести арендную плату в размере 4 819,46 руб. За период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. включительно Савченко В.В. начислены пени с учетом действующих в данном периоде ставок рефинансирования ЦБ РФ (эти ставки и периоды их действия указаны в прилагаемой таблице «Расчет задолженности на ДД.ММ.ГГГГ.»). Таким образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. включительно начислены пени в сумме 176,89 руб.

На основании изложенного, истец просит суд: взыскать с Савченко В.В. задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № в размере 4 819,46 руб., за период с 29.08.2022г. по 30.06.2023г. включительно, и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 176,89 руб., а всего 4 996,35 руб.; изъять у Савченко В.В. объект незавершенного строительства площадью застройки 24 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> для продажи с публичных торгов.

Представитель КУИ Администрации г. Шахты - Бондаренко Я.А., действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, предоставил заявление, в котором указал, что исковые требования поддерживает в полном объеме, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

Ответчик Савченко В.В. и его представитель Абрамашвили Ю.Г., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явились о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, предоставили письменные возражения, в которых просили суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, суд находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

-согласно ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления;

-в соответствии со ст. 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта РФ и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного соглашениями, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта;

-в силу ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение;

-согласно ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах;

-в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610);

-согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов;

-на основании ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается;

-в соответствии с ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода;

-в силу ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Судом установлено, что на основании п.19 ст.39.12 ЗК РФ, протокола от ДД.ММ.ГГГГ о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для строительства индивидуального гаража, между КУИ г. Шахты и А.Ю.Г.. был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 24 кв.м.

Срок аренды участка в соответствии с протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. устанавливается на 1 год 6 месяцев с момента передачи участка.

Договор прошел государственную регистрацию, о чем свидетельствует штамп органа регистрации от ДД.ММ.ГГГГ. №-

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. об изменении и дополнении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. были внесены следующие изменения: 1) по тексту договора слова «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости (земельного участка) указаны в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от ДД.ММ.ГГГГ. №» заменить на слова: «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости (земельного участка) указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от ДД.ММ.ГГГГ. №»; 2) по тексту договора слова «для строительства индивидуального гаража, с разрешенным использованием: автостоянки и гаражи»; 3) пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: на участке имеется: «объект незавершенного строительства»; 4) по тексту договора срок аренды земельного участка изложить в следующей редакции: «срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.»; 5) условия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., противоречащие условиям дополнительного соглашения, утрачивают силу с момента подписания дополнительного соглашения; 6) настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента подписания, является неотъемлемой частью договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.; 7) в силу ст.425 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что условия заключенного дополнительного соглашения применяются к их отношениям, возникшим до заключения дополнительного соглашения, а именно с даты государственной регистрации права на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.; 8) в соответствии со ст. 160 ГК РФ стороны пришли к соглашению о допустимости использования при подписании настоящего Договора, дополнительных соглашений к нему, соглашения о расторжении, актах приема-передачи, уведомлениях (извещениях) и иных документов, связанных с его исполнением, факсимильного воспроизведения подписи Арендодателя с помощью средств механического и иного копирования.

Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию, о чем свидетельствует штамп органа регистрации от ДД.ММ.ГГГГ. №.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. между А.Ю.Г. и Савченко В.В., новым собственником объекта незавершенного строительства с ДД.ММ.ГГГГ., расположенного по адресу: <адрес> стал Савченко В.В.

Строительство объекта недвижимости к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. - ДД.ММ.ГГГГ. завершено не было.

В силу п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.2 договора аренды земельного участка арендатор обязался ежемесячно, до 20 числа текущего месяца, уплачивать арендную плату.

За период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. включительно Савченко В.В. должен был внести арендную плату в размере 4 819,46 руб.

За период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. включительно Савченко В.В. начислены пени с учетом действующих в данном периоде ставок рефинансирования ЦБ РФ в сумме 176,89 руб.

Таким образом, задолженность ответчика в результате неоплаты основной задолженности и пени по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. в консолидированный бюджет <адрес> не поступили денежные средства на общую сумму 4 996 руб. 35 коп. = 4 819,46 руб. (основной долг) + 176,89 руб. (пени).

Между тем, из материалов дела следует, что ответчик в добровольном порядке в ходе рассмотрения настоящего дела погасил задолженность по арендной плате в полном объеме, что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, требования Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты в части взыскания с Савченко В.В. задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № в размере 4 819,46 руб., за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. включительно, и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 176,89 руб., а всего 4 996,35 руб. подлежат отклонению.

Что же касается требований истца об изъятии объекта незавершенного строительства, то суд находит исковые требования КУИ Администрации г. Шахты в части изъятия объекта незавершенного строительства подлежащими отклонению.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Частью 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В соответствии с ч. 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Частью 6 статьи 239.1 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно п. 10 ч. 2 ст. ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Срок, на который подлежит заключить договор, подлежит определению в соответствии с п. 6 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которой в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Строительство объекта недвижимости к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. - ДД.ММ.ГГГГ. завершено не было.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации.

Доказательств, подтверждающих, что арендодатель уведомил арендатора о том, что земельный участок не будет предоставляться в аренду по истечении срока действия договора, материалы дела не содержат.

Суд считает, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством РФ (Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства").

Заявляя требование об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, истец не представил отчет оценки начальной рыночной стоимости спорного объекта, в то время как вышеуказанные Правила требуют оценки объекта.

Таким образом, предъявляя в суд требования об изъятии имущества и продажи его с торгов истец изначально лишил права ответчика права на оспаривание начальной продажной цены.

В нарушение п. 4.4.6 договора аренды, арендодатель письменно не сообщил арендатору не позднее, чем за три месяца о предстоящем освобождении участка в связи с окончанием срока действия договора.

Из материалов дела следует, что обязанности арендатора ответчик выполнял добросовестно, использовал земельный участок по целевому назначению, а именно возведен полноценный гараж, что подтверждается техническим паспортом, техническим заключением о состоянии конструкций, выполненным ООО «АКБ», решением об отказе в выдаче разрешения на вводу объекта в эксплуатацию Администрации г.Шахты.

Также, по состоянию на дату вынесения решения ответчик в добровольном порядке в ходе рассмотрения настоящего дела погасил задолженность по арендной плате в полном объеме.

Таким образом, требования КУИ Администрации г.Шахты об изъятии у Савченко В.В. объект незавершенного строительства площадью застройки 24 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> для продажи с публичных торгов., необоснованны и подлежат отклонению.

При рассмотрении дела суд исходил из представленных сторонами доказательств, иных доказательств суду не представлено.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты к Савченко В.В. о взыскании задолженности по договору аренды, изъятию объекта незавершенного строительства, для продажи с публичных торгов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Шахтинский городской суд.

С мотивированным решением суда лица, участвующие в деле, могут быть ознакомлены через 5 дней.

Судья                            Е.В. Сотникова

Мотивированное решение суда изготовлено 10 ноября 2023 года.