Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4224/2023 ~ М-2596/2023 от 03.04.2023

Дело № 2-4224/2023

УИД№50RS0001-01-2023-002909-75

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

26 июня 2023 года г. Балашиха, МО

Балашихинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Пономарёвой В.В.,

при секретаре Рычковой Е. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никифоренкова Михаила Валерьевича к Администрации города Балашиха о признании права собственности,

установил:

Истец Никифоренков М. В. обратился в суд с настоящим иском к ответчику Администрации города Балашиха о признании права собственности на кладовое помещение ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ г. между ним и АО «ЗемПроектСтрой» был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № Согласно п.1.1 предварительного договора № Ответчик обязуется продать, а покупатель обязуется купить нежилое помещение имеющее следующие характеристики: кладовое помещение № 6, общая площадь 14,40 кв. м, этаж-подвал, расположенное по адресу: Московская обл., г. Балашиха, ул. Дубовая, дом 6. Согласно п.2.1 предварительного договора № полная стоимость нежилого помещения составила 44 640,00 руб. Истец свои обязательства выполнил в полном объеме оплатил сумму, указанную в договоре. Согласно п. 2.2. предварительного договора № основной договор купли-продажи нежилого помещения должен быть заключен в срок не позднее 45 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на нежилое помещение. Впоследствии, между Никифоренковым М.В. и АО «Земпроектстрой» был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., а также подписан акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которому покупателю продавцом была передана хозяйственная кладовая (внеквартирная) №, расположенная по адресу: <адрес>. Указанное подтверждает переход права собственности на спорное нежилое помещение к Покупателю. Однако со стороны Ответчика не происходило никаких действий по оформлению права собственности. Истец не может самостоятельно оформить право собственности на нежилое помещение по независящим от нее причинам.Решением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № АО «Земпроектстрой» признан банкротом, в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Маркарьян Г.А. Таким образом, до настоящего времени, обязанность по передаче необходимых от инвестора документов в регистрирующий орган, без которых нет возможности оформить право собственности, не исполнена. В связи с чем, просит суд признать за истцом право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 14,40 кв.м. кадастровый номер №.

В качестве соответчиков по настоящему делу привлечены: учредителя, имевшего 100% долю в АО «ЗемПроектСтрой», Пантюхова Андрея Николаевича, и конкурсного управляющего Маркарьяна Григория Александровича, ИНН №.

В судебное заседание истец не явился, извещен.

Ответчик в судебное заседание своего представителя не направил, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя ответчика.

Третье лицо в судебное заседание своего представителя не направил, извещен должным образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из положений ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ, если иное не установлено ГК РФ. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами данной главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно разъяснениям, данным в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Аналогичные разъяснения содержатся в абз. 3 п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от т 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которым, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются

Таким образом, к отношениям сторон должны быть применены положения гражданского законодательства о договоре купли-продажи вещи, которая должна поступить в собственность продавца в будущем, а заключенный им предварительный договор подлежит квалификации как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате

Как определено ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что <адрес> г. между Истцом и АО «Земпроектстрой» был заключен предварительный договор № купли-продажи о покупке нежилого помещения.

Согласно п.1.1 предварительного договора № АО «Земпроектстрой» принял решение продать, а покупатель принял решение купить кладовое нежилое помещение, расположенное по адресу<адрес> площадью 14,40 кв.м. кадастровый номер №

Согласно п.2.1 предварительного договора № полная стоимость нежилого помещения составила 44 640,00 руб. Истец свои обязательства выполнил в полном объеме, оплатил сумму, которая указана в договоре.

Согласно п. 2.2. Договор купли-продажи Нежилого помещения оформляется Сторонами в срок не позднее 45 (Сорока пяти) рабочих дней с момента регистрации права собственности Продавца на Нежилое помещения, при этом все денежные средства, оплаченные Покупателем по настоящему Договору засчитываются в счет оплаты Нежилого помещения по договору купли-продажи Нежилого помещения. Оплата стоимости Нежилого помещения в полном объеме является обязательным условием возникновения у Покупателя права на оформление в свою собственность Нежилого помещения.

Цена договора оплачена, что подтверждается соответствующими финансовыми документами.

Основной договор купли-продажи указанного помещения сторонами заключен ДД.ММ.ГГГГ г., а также сторонами подписан акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которому покупателю продавцом была передана хозяйственная кладовая (внеквартирная) №, расположенная по адресу: <адрес>. При этом обязанность по передаче необходимых от инвестора документов в регистрирующий орган, без которых нет возможности оформить право собственности, не исполнена.

Решением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу № АО «Земпроектстрой» признан банкротом, в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Маркарьян Г. А.

Исходя из сведений, имеющихся открытом доступе следует, что спорное помещение с торгов при реализации имущества должника предметом торгов не являлось, конкурсное производство в отношении должника АО «Земпроектстрой» завершено.

АО «Земпроектстрой» исключен из ЕГРЮЛ, полномочия конкурсного управляющего прекращены.

Представленные по делу доказательства являются относимыми, допустимыми и достоверными, а в их совокупности и взаимной связи достаточными для разрешения гражданского дела.

Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований истца, поскольку им денежные средства за спорное помещение переданы в полном объеме, фактически объект передан истцу и находится в его пользовании, однако он лишен возможности заключить договор купли-продажи с АО «Земпроектстрой» и зарегистрировать право собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать за Никифоренковым М. В. право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 14,40 кв.м. кадастровый номер №

Решение является основанием для государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 06.07.2023г.

Судья В.В.Пономарёва