Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-781/2020 ~ М-1192/2020 от 08.04.2020

Дело № 2-781/2020                                                           09 июня 2020 года

78RS0017-01-2020-001823-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Петроградский районный суд Санкт- Петербурга в составе:

председательствующего судьи                                            Байбаковой Т.С.,

при секретаре                                                                         Шаменок В.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Савоськиной Елены Викторовны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ВЫМПЕЛ» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику и уточнив требования, просила взыскать денежные средства в размере 128 000 рублей в качестве соразмерного уменьшения цены за некачественно оказанную услугу, неустойку в размере 128 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф.

В обоснование своих требований истец указал, что 17.01.2015 между истцом и ООО «Вымпел», был заключен договор участия в долевом строительстве № 17/01/2015-ЯР-2-170, по условиям которого, определен предмет договора в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> По условиям договора определен предмет договора двухкомнатной квартиры, расположенной в секции № 2 на 12 этаже, общей площадью 70,61 кв.м, проектная площадь 72,21 кв.м.

Квартира площадью 70,4 кв. м по адресу: <адрес> передана истцу по акту приема-передачи квартиры 27.03.2017, право собственности на квартиру зарегистрировано 19.02.2018.

Истец ссылается на то, что квартира ему передана площадью 70,4 кв. м (без учета лоджии), тогда как как указано в договоре ее проектная площадь составляет 72,21 кв. м. Таким образом, истцу передана квартира меньшей площадью на 1,81 кв.м? чем предусмотрено договором.

Ответчик осуществил частичный возврат денежных средств, уплаченных потребителем по договору в сумме 16 800 рублей в связи с передачей квартиры меньшей площади.

В судебное заседание явился истец, поддержал исковые требования.

В судебное заседание явился представитель ответчика, который исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Суд, изучив материалы дела, выслушав участников процесса, оценив добытые по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу указанных правовых норм, стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

Согласно пункту 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Как видно из материалов дела, 17.01.2015 между истцом, Савоськиной Е.В. и ООО «Вымпел» был заключен договор участия в долевом строительстве жилого комплекса «Светлый мир «Я-Романтик» №17/01/2015-ЯР-2-170, по условиям которого, определен предмет договора и порядок оплаты при строительстве жилого дома по адресу: <адрес>. По условиям договора участник долевого строительства поручает застройщику, а застройщик берет на себя обязательства за счет собственных, привлекаемых от участника долевого строительства и иных средств обеспечить строительство многоквартирного дома.

Согласно пункту 1.3.1 определен предмет договора <данные изъяты>х комнатная <адрес> корпус 2 секция 2 на 12 этаже общей площадью за исключением площади лоджии 70, 61 кв. м, проектная площадь 72,21 кв. м.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.6 договора размер долевого участия участника долевого строительства составляет 5 776 800 рублей, определена цена 1 кв. м. в размере 80 000 рублей и подлежит перерасчету в случае изменения общей приведенной площади квартиры.

Обязательства по оплате договора истцом исполнены в полном объеме, что не оспаривается ответчиком.

Право собственности зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРН, из которой следует, что площадь квартиры составляет 70,4 кв. м.

Согласно п. 2.6 при отклонении фактической площади квартиры от проектной площади квартиры, стороны обязаны осуществить перерасчет цены договора, исходя из стоимости 1 кв. м. площади квартиры, указанной в п. 2.1. договора, подписать соответствующее дополнительное соглашение к договору об изменении цены договора независимо от величины такого отклонения.

Ответчик осуществил частичный возврат денежных средств, уплаченных потребителем по договору в сумме 16 800 рублей в связи с передачей квартиры меньшей площади на 0,21 кв.м.

По условиям договора п. 4.4 застройщик, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не менее чем за месяц до наступления срока, указанного в абзаце первом п. 4.2 договора, направляет участнику долевого строительства письменное уведомление о завершении строительства многоквартирного дома, о готовности объекта долевого строительства к передаче. Сообщение о готовности направляется участнику долевого строительства по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по почтовому адресу участнику долевого строительства, указанному в разделе 13 договора, или вручается участнику долевого строительства лично под расписку.

Согласно акту приема передачи квартиры от 27.03.2017 года подписанного сторонами, площадь переданной квартиры составляет 70,4 кв. м по адресу: <адрес>

В соответствии с условиями договора цена договора 5 776 800 рублей.

Указанный акт подписан истцом и им не оспаривается.

Согласно акту приема-передачи следует, что истцу передаётся квартира площадью 70,4 кв. м.

Истец ссылается на то, что квартира ему передана меньшей площадью, чем предусмотрено договором, так как проектная площадь составляет по договору 72,21 кв. м.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» установлено, что основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Основой государственного учета является технический учет, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, разработанной на основании вышеуказанного Постановления в техническом паспорте общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых.

В соответствии с п. 3.3.4 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей. Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Согласно п. 1.3.1 общая проектная площадь составляет 72,21 кв. м.

Из акта приема-передачи следует, что площадь квартиры составляет 70,4 кв. м. площадь лоджии 1,6 кв. м (л. д. 25).

Окончательная площадь определяется по результатам первичной технической документации, которую получает застройщик, техническая документация создается кадастровым инженерном после фактического строительства помещения, перед вводом объекта в эксплуатацию и до момента выполнения отделочных работ.

Вместе с тем, суд установил, что общая площадь жилого помещения уменьшилась на 0,21 кв. м, в связи с чем ответчиком произведен возврат истцу денежных средств в размере 16 800 руб.

Применительно к правоотношениям сторон под общей проектной площадью объекта долевого строительства при произведении взаиморасчетов между сторонами понимается площадь всех комнат, в том числе площадь помещений вспомогательного назначения, балконов, лоджий.

Общая площадь квартиры и площадь балкона (лоджии) уточняются после завершения строительства объекта на основании данных контрольного обмера в соответствии с фактическими данными указанных площадей, что рассматривается сторонами как согласованное при заключении договора.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливающей правила определения «общей приведенной площади» жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Частью 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об «общей приведенной площади» или «общей площади» жилого помещения.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и общей приведенной площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Письмом Минэкономразвития России от 27.04.2017 № ОГ-Д23-4932 разъяснено, для целей осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в силу части 13 статьи 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» площадь здания, помещения определяется в соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. № 90 (далее - Требования № 90).

В соответствии с пунктом 12 Требований № 90, площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В этой связи при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.

Истец ссылается на уменьшении площади жилого помещения, производит расчет без учета балкона/лоджии, что в данном случае не правомерно.

Таким образом, площадь квартиры по условиям договора составляет 70,4 кв.м (72,21 кв.м-0,21 кв.м. - 1,6 кв.м (площадь лоджии)).

В данном случае площадь жилого помещения составила 70,4 кв.м., которые отражены в выписке ЕГРП.

Таким образом, сведения, указанные в Едином государственном реестре недвижимости, показывают площадь квартиры без учета площади лоджии, фактически переданной истцу.

На основании условий договора проектная площадь объекта включает в себя балкон, лоджии и рассчитываются с понижающим коэффициентом, т.е. по своему смыслу является общей приведенной площадью.

При таких обстоятельствах, разрешая спор по существу, суд первой инстанции, оценив доказательства в их совокупности и взаимной связи, приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств за площадь в виде лоджии, не включенную в площадь квартиры, исходя из того, что с учетом балкона/лоджии площадь квартиры составляет 72,21 кв. м, после обмеров помещения, его площадь составила 72 кв.м, с учетом балкона/лоджии, оплате подлежит объект долевого строительства, состоящий из жилых и вспомогательных помещений, включая балкон/лоджию.

Таким образом, с учетом лоджии (площадь которой учитывается с понижающим коэффициентом 1,6) площадь квартиры составляет 70,4 кв. м. Учитывая, что по условиям заключенного сторонами договора оплате подлежит объект долевого строительства, состоящего из жилых и вспомогательных помещений, включая лоджию, правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств за площадь в виде лоджии, не включенную в площадь квартиры не имелось.

В настоящее время при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета, площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.

Поскольку в удовлетворении основного требования истцу отказано, оснований для удовлетворения требований в остальной части у суда не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.12, 39, 56, 67-68, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

      В удовлетворении исковых требований Савоськиной Елены Викторовны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ВЫМПЕЛ» о защите прав потребителей отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательном форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 19.06.2020