Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-405/2016 ~ М-405/2016 от 24.03.2016

Дело № 2-405 /2016 год

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пенза                                       15 июня 2016 года

Пензенский районный суд Пензенской области в составе

председательствующего судьи Пименовой Т.А.,

при секретаре Маношиной К.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Максимова Сергея Ивановича к Кузнецову Геннадию Васильевичу, АО «Россельхозбанк» и Плотниковой Елене Евгеньевне о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) в части залога арендованных земельного участка и нежилого здания, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем признания недействительными продажи объектов недвижимости с публичных торгов, договора купли-продажи и перехода права собственности к Плотниковой Е.Е.,

у с т а н о в и л:

Истец Максимов С.И. обратился в суд с вышеназванным исковыми требованиями, указав, что (Дата) между Максимовым С.И. и гр. Кузнецовым Г.В. были заключены договоры аренды недвижимого имущества, а именно: расположенных по адресу <...> земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на этом участке нежилого здания машинно-тракторной мастерской (МТМ) с условным номером №. Вышеуказанная недвижимость на момент заключения этих договоров принадлежала Кузнецову Е.В. на праве собственности. С момента заключения этих договоров истец арендует участок и здание МТМ по настоящее время делает это открыто и добросовестно. Задолженностей по арендной плате не имеет. В соответствии условиями договоров аренды за истекший период истец произвел неотделимые улучшения земельного участка и здания МТМ затраты были произведены на общую сумму 1 189 500 (один миллион сто восемьдесят девять тысяч пятьсот) рублей, а именно:

1.закладка обвалившихся стен кирпичом 20 м. куб. -100000 руб.

2.устройство кровли из мягкой кровли (рубероид) 889 м.кв., - 70000 руб.

закладка окон кирпичом 10 м.куб. - 50000 руб.

изготовление и установка ворот - 60000 руб.

штукатурка цоколя до оконных проемов 150 м.кв. - 22500 руб.

устройство отмостки вокруг здания 130 м.кв. - 26000 руб.

остекление поликарбонатом 70 м.кв. * 300 руб./м.кв. - 21000 руб.

обустройство трехфазной линии электроснабжения - 140000 руб.

бетонирование площадки 700 кв. м. - 700000 руб.

В планы истца входило приобретение арендуемой недвижимости, о чем истец и говорил Кузнецову Г.В. в (Дата) года. Они пришли к соглашению, по которому он обязался с появлением намерений о продаже этой недвижимости в первую очередь известить истца.

(Дата) на арендуемом участке истец встретил граждан: молодую женщину представившуюся Еленой и сопровождавших ее лиц, имен их как и количества истец не помнит поскольку это было для него полной неожиданностью вследствие чего истец испытал сильное нервное потрясение. Граждане представились ему приобретателями недвижимости которую он арендует, они потребовали, чтобы он освободил ее от своего присутствия. На его просьбу дать пояснения по этому поводу ему была доведена информация о том, что данная недвижимость была предоставлена Кузнецовым Г.В. в залог, который в последующем был реализован на торгах. Граждане, представившиеся покупателями данной недвижимости, утверждали, что на законных основаниях заключили договор купли-продажи, произвели оплату и теперь являются собственниками. После этого в течение (Дата) и (Дата) года данные граждане несколько раз посещали арендуемую им недвижимость, создавая ему препятствия по использованию арендуемой недвижимости, а именно: спилили установленные им замки и повесили свои; каждый раз оказывали на него моральное давление в грубой форме; требовали, чтобы он больше на этом участке не появлялся; в последующем они начали требовать от него арендной платы в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей в месяц и оплаты в их пользу расходов за электроэнергию. На его возражения, что оплату он производит собственнику, они заявили, что это обстоятельство их не интересует. В течении февраля и первой половины марта они неоднократно приезжали и требовали, чтобы он покинул арендуемую недвижимость. На просьбу предоставить документы, подтверждающие их право собственности, ему в грубой форме ответили отказом. Чтобы убедиться в правдивости слов этих граждан, истец заказал выписку в Росреестре на указанную недвижимость, в ней собственником указан Кузнецов Г.В. и содержатся сведения о залоге данной недвижимости в пользу ОАО «Россельхозбанк».

(Дата) в очередной раз приехали граждане, представившиеся покупателями данной недвижимости, и опять в грубой форме стали требовать прекратить появление на данном участке и в указанном здании; ими на участке был размещен информативный стенд с указанием, что это «частная собственность» и нахождение на ней посторонних, то есть истца запрещено. Он обратился в полицию, после чего информативный стенд был убран, ему было разъяснено, что право собственности за гражданами, чинящими ему препятствия по использованию арендуемой недвижимости, не зарегистрировано, собственником является Кузнецов Г.В.

Однако пользоваться по настоящее время в нормальном режиме арендованной недвижимостью он уже не мог, ему постоянно чинят препятствия граждане, представившиеся покупателями данной недвижимости, и он постоянно находится в состоянии нервного напряжения.

Учитывая все эти обстоятельства, истец был вынужден потребовать у Кузнецова Г.В. принятия мер по недопущению к нему действий, мешающих ему нормально работать на арендованных площадях и пользоваться своим имуществом, которое на них находится.

На просьбу дать пояснения по сути происходящих событий, Кузнецов Г.В. сообщил ему, что торги были проведены с нарушениями, по заниженной цене, и он намерен оспаривать их результаты в соответствии с действующим законодательством. По поводу возникновения ипотеки он пояснил истцу, что ранее были заключены договоры: Договор на открытии кредитной линии № от (Дата), заключенный между ОАО «Россельхозбанк» и <...>», а также в Договор №.2 об ипотеке (залоге недвижимости) от (Дата) заключенный между ОАО «Россельхозбанк» и Кузнецовым Г.В. На вопрос, было ли в данных договорах указано о его праве пользования указанной недвижимостью, основанном на договорах аренды, он ответил, что точно помнит, что никаких анкет и заявлений где было бы указано, что в отношении этой недвижимости заключены договора аренды, не подписывал. Соответственно и в указанных договорах упоминания о том, что указанная недвижимость обременена правом пользования истца, основанном на договорах аренды не содержится.

Учитывая что при заключении Договора об ипотеке (залоге недвижимости) не было учтено такое существенное условие, как право аренды истца в отношении этой недвижимости и был нарушен п. 1 ст. 9 «Содержание договора об ипотеке» и ст. 12 «Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ. Учитывая, что вышеуказанный Договор противоречит п. 1 ст. 432 «Основные положения о заключении договора» и п. 1 ст. 339 «Условия и форма договора залога» Гражданского Кодекса РФ.

Учитывая, что, не имея информации о сути отношений, возникших из Договора ипотеки (залоге недвижимости) касающихся арендуемого истцом недвижимого имущества, истец по этой причине не участвовал в судебном процессе который в конечном итоге привел к исполнительному производству и продаже его с торгов. То есть не мог воспользоваться правом, которое ему дает п. 3 ст. 53 «Меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодержателя и иных лиц» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102 - ФЗ. А также, учитывая, что в связи продажей этой недвижимости с торгов третьим лицам, возникает риск нанесения мне финансовых потерь, поскольку истец потратил значительную денежную сумму на произведение неотделимых улучшений этой недвижимости, и то что договора ее аренды являются действующими в настоящее время.

На основании вышеизложенного и, ссылаясь на нормы законодательства, истец просил суд признать недействительным Договор №.2 об ипотеке (залоге недвижимости) от (Дата) заключенный между ОАО «Россельхозбанк» и Кузнецовым Г.В. в части залога арендованных истцом земельного участка и нежилого здания и применить последствия недействительности ничтожной сделки (л.д.3-6).

В последующем истец, действуя через своего представителя по доверенности Ф.И.О.8, уточнил заявленные требования, просит суд признать недействительным Договор №.2 об ипотеке (залоге недвижимости) от (Дата) заключенный между ОАО «Россельхозбанк» и Кузнецовым Г.В. в части залога арендованных истцом земельного участка и нежилого здания и применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно признать недействительной продажу земельного участка и здания МТМ с публичных торгов и признать недействительным договор купли-продажи с Плотниковой Е.Е., признать недействительным переход права собственности к Плотниковой Е.Е. (л.д.44).

Истец Максимов С.И. в судебное заседание не явился, будучи извещены о нм своевременно и надлежащим образом. Письменным заявлением просил суд рассмотреть гражданское дело по его иску к Кузнецову Г.В. и ОАО «Россельхозбанк» в его отсутствие.

Представитель Максимова С.И. – Ф.И.О.8, действующий на основании доверенности № от (Дата), в ходе судебного заседания уточненные исковые требования поддержал в полном объеме. Дал пояснения по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Плотникова Е.Е. заявленные исковые требования не признала, суду пояснила, что на законных основаниях является собственником имущества, приобретенного ею на основании договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества, считает заявленные требования необоснованными.

Ответчик Кузнецов Г.В. в судебное заседание не явился, будучи извещенным о дате, времени и месте судебного разбирательства своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил, отзыв на исковое заявление не представил.

Представитель АО «Россельхозбанк» в лице Пензенского регионального филиала в судебное заседание не явился, будучи извещенным о дате, времени и месте судебного разбирательства своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил.

Ранее представителем Пензенского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Ф.И.О.9, действующим на основании доверенности в порядке передоверия № от (Дата), был представлен отзыв на исковое заявление, которым он исковые требования не признал, считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

(Дата) между ОАО «Россельхозбанк», в лице Пензенского РФ ОАО «Россельхозбанк», и <...> был заключен договор об открытии кредитной линии №. В качестве обеспечения исполнения обязательств <...> по кредитному договору №, между ОАО «Россельхозбанк», в лице Пензенского РФ ОАО «Россельхозбанк», и Кузнецовым Геннадием Васильевичем (Дата) был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) №.2.

Доводы Истца о несоответствии договора ипотеки №.2 от (Дата) требованиям ГК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), и, как следствие, влекущего недействительность договора, несостоятельны.

Данный договор содержит в себе обязательные условия, предусмотренные п. 1 ст. 339 ГК РФ и п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке (предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой). Указание в тексте договора ипотеки на наличие права аренды третьих лиц, в отношении закладываемого имущества, не является обязательным условием. Положениями ст. 12 Закона об ипотеке установлено, что при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке. Такое право, Банком как залогодержателем, не было использовано.

С учетом того, что сторонами при заключении договора об ипотеке (залоге недвижимости) № от (Дата) было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, договор соответствует требованиям статей 339, 432 ГК РФ, ст. 9 Закона об ипотеке, оснований для признания сделки, не соответствующей требованиям закона (ничтожная сделка), не имеется.

Кроме того, в соответствии со п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Дополнительно сообщает, что заложенное по договору ипотеки №.2 от (Дата) недвижимое имущество (в том числе нежилое здание (машинно-тракторная мастерская) с кадастровым №, земельный участок с кадастровым №) было реализовано (Дата) с торгов в форме открытого аукциона (лот 2, извещение о проведении торгов №). Согласно данным Росреестра (справочная информация по объектам недвижимости в режиме online) на указанные выше объекты недвижимого имущества зарегистрировано право собственности (на нежилое здание -запись регистрации права № от (Дата), ограничений не значится; на земельный участок - запись регистрации права № от (Дата), ограничений не значится).

На основании вышеизложенного просит суд отказать в удовлетворении исковых требований Максимова Сергея Ивановича.

Суд, с учетом мнения представителя истца Ф.И.О.8 и ответчика Плотниковой Е.Е., считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствии не явившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя истца, ответчика Плотниковой Е.Е. исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, иными способами, предусмотренными законом.

В ходе судебного заседания установлено (Дата) между Кузнецовым Г.В. и Максимовым С.И. был заключен договор аренды, согласно которого Кузнецов Г.В. сдает, а Максимов С.И. принимает в аренду земельный участок площадью 32 199 кв.м., с кадастровым номером № адрес местоположения: <...> (л.д.8-9).

(Дата) Кузнецов Г.В. и Максимов С.И. также заключили договор аренды нежилого помещения, по которому Ф.И.О.1 принял ан себя в возмездное пользование по целевому назначению здание МТМ, общей площадью 889 кв.м., расположенного по адресу: <...> (л.д.11-12)

(Дата)г. ОАО «Россельхозбанк» в лице управляющего дополнительным офисом № Пензенского регионального филиала заключило с <...>» договор об открытии кредитной линии № на сумму 5500000 руб. под 13,25 % годовых на срок до (Дата)г. (л.д.61-67).

Согласно заключенному (Дата)г. дополнительному соглашению № к данному договору процентная ставка установлена 14,34 % годовых, срок возврата кредита – (Дата)г. (л.д.70-71).

В рамках указанного договора в качестве обеспечения исполнения обязательств СКПК «Оленевский» перед банком между кредитором и заемщиком был заключен договор № об ипотеке (залоге недвижимости) от (Дата)г. (с одновременной ипотекой земельного участка) с Кузнецовым Г.В. (л.д.72-76).

Предметом ипотеки является недвижимое имущество общей залоговой стоимостью 2895750 руб., а именно: нежилое здание (пекарня), нежилое здание (картофелехранилище), нежилое здание (пункт технического обслуживания), нежилое здание (теплая стоянка), нежилое здание (машинно-тракторная мастерская), нежилое здание (склад), земельные участки площадью 1955 кв.м. и 32199 кв.м.

В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Вступившим в законную силу решением <...> районного суда <...> от (Дата) были удовлетворены исковые требования Открытого акционерного общества «Россельхозбанк» к <...> Кузнецову Геннадию Васильевичу о взыскании задолженности по договору об открытии кредитной линии и обращении взыскания на заложенное имущество.

С <...>» и Кузнецова Геннадия Васильевича взыскано в солидарном порядке в пользу Открытого акционерного общества «Россельхозбанк» задолженность по договору об открытии кредитной линии № от (Дата)г. в размере 5801808 (пять миллионов восемьсот одна тысяча восемьсот восемь) руб. 96 коп., а также в возврат госпошлины в сумме 41209 (сорок одна тысяча двести девять) руб. 05 коп.

Обращено взыскание на предмет залога – имущество в виде

- нежилого здания (пекарни) общей площадью 316,2 кв.м., литер А, расположенного по адресу: <...>, установив начальную продажную стоимость в размере 277500 (двести семьдесят семь тысяч пятьсот) руб.;

- нежилого здания (картофелехранилища) общей площадью 1474,7 кв.м., литер З, расположенного по адресу: <...>, установив начальную продажную стоимость в размере 570000 (пятьсот семьдесят тысяч) руб.;

- нежилого здания (пункта технического обслуживания) общей площадью 558,1 кв.м., литер К, расположенного по адресу: <...>, установив начальную продажную стоимость в размере 367500 (триста шестьдесят семь тысяч пятьсот) руб.;

- нежилого здания (теплой стоянки) общей площадью 853,1 кв.м., литер М, расположенного по адресу: <...>, установив начальную продажную стоимость в размере 450000 (четыреста пятьдесят тысяч) руб.;

- нежилого здания (машинно-тракторной мастерской) общей площадью 889 кв.м., расположенной по адресу: <...>, установив начальную продажную стоимость в размере 585000 (пятьсот восемьдесят пять тысяч) руб.;

- нежилого здания (склада) общей площадью 453,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, установив начальную продажную стоимость в размере 187500 (сто восемьдесят семь тысяч пятьсот) руб.;

- земельного участка площадью 1955 кв.м. для обслуживания здания пекарни, на котором расположено закладываемое нежилое здание – пекарня, расположенный по адресу: <...>, установив начальную продажную стоимость в размере 53250 (пятьдесят три тысячи двести пятьдесят) руб.;

- земельного участка площадью 32199 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства, на котором расположены закладываемые нежилые здания – картофелехранилище, пункт технического обслуживания, теплая стоянка, машинно-тракторная мастерская, склад, расположенный по адресу: <...>, с установлением начальной продажной стоимости в размере 405 000 (четыреста пять тысяч) руб., а всего установив начальную продажную стоимость имущества в сумме 2 895 750 (два миллиона восемьсот девяносто пять тысяч семьсот пятьдесят) руб. путем реализации данного имущества с публичных торгов.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя <...> РОСП УФССП по <...> от (Дата) о передаче арестованного имущества на торги (л.д.74) и согласно Акту передачи арестованного имущества на торги от (Дата) (л.д.75) земельный участок площадью 32199 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <...> нежилое здание (машинно-тракторной мастерской) общей площадью 889 кв.м., расположенной по адресу: <...>, переданы на торги в специализированную организацию <...>

Согласно Договору № купли-продажи арестованного заложенного недвижимого имущества от (Дата), <...> продало, а Ф.И.О.3 купила в том числе нежилое здание (машинно-тракторной мастерской) общей площадью 889 кв.м., расположенное по адресу: <...> земельный участок площадью 32199 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <...> (л.д.53-54).

Право собственности Плотниковой Е.Е. на вышеуказанное имущество зарегистрировано (Дата) (л.д.55,56).

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.1 ст. 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона № N 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 9 вышеназванного закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Исходя из содержания Договора №.2 об ипотеке (залоге недвижимости) от (Дата)г., заключенного между ОАО «Россельхозбанк» в лице управляющего дополнительным офисом № Пензенского регионального филиала заключило и <...>» сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условия: предмет залога (п.3.1 Договора), его оценка (п.3.2 Договора), существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (ст. 2 Договора).

Таким образом, оснований для признания сделки, не соответствующей требованиям закона, не имеется.

Кроме того, в соответствии со ст. 9 Федерального закона № N 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке. В данном случае Банк предоставленным ему правом не воспользовался.

Договор об ипотеке в данном случае содержал в себе обязательные условия, предусмотренные п. 1 ст. 339 ГК РФ и п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке (предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой). Указание в тексте договора ипотеки на наличие права аренды третьих лиц, в отношении закладываемого имущества, не является обязательным условием.

Рассматривая спор в пределах заявленных требования в соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ, и, оценивая доказательства по делу в их совокупности, учитывая, что истцом не предоставлено суду доказательств как производства неотделимых улучшений земельного участка и здания МТМ, так и недействительности оспариваемой сделки, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) в части залога арендованных земельного участка и нежилого здания, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем признания недействительными продажи объектов недвижимости с публичных торгов, договора купли-продажи и перехода права собственности к Плотниковой Е.Е.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Максимова Сергея Ивановича к Кузнецову Геннадию Васильевичу, АО «Россельхозбанк» и Плотниковой Елене Евгеньевне о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) в части залога арендованных земельного участка и нежилого здания, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем признания недействительными продажи объектов недвижимости с публичных торгов, договора купли-продажи и перехода права собственности к Плотниковой Е.Е. отказать.

Копию решения направить Максимову С.И,,Кузнецову Г.В. и в АО «Россельхозбанк».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Пензенский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Председательствующий: