Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-7708/2024 ~ М-1986/2024 от 21.02.2024

Дело №                                                                                    18 июля 2024 года

УИД: 78RS0№-34

В окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Феодориди Н.К.

при секретаре                               ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ООО «Северо-Западная строительная компания» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с иском к ответчикам ФИО4, ООО «Северо-Западная строительная компания» о признании права собственности.

В обоснование заявленных требований ФИО3 указала, что заключила с ответчиком ООО «Северо-Западная строительная компания» в лице ЗАО «Петербургская инвестиционно-строительная компания» Предварительный договор купли-продажи квартиры строительный №, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, микрорайон Коломяги, <адрес> Предварительный договор купли-продажи парковочного места строительный №, расположенного по тому же адресу. Она в полном объеме исполнила финансовые обязательства по заключенным договорам, пользуется спорным имуществом, несет бремя его содержания. Поскольку ЗАО «Петербургская инвестиционно-строительная компания» уклонялось от заключения основного договора купли-продажи спорных объектов недвижимости, мотивируя отсутствием необходимых для этого документов, а в настоящее время прекратило свое существование как юридическое лицо, истец была вынуждена обратиться в суд для признания заключенного договора договором долевого участия в строительстве жилого дома и признании за ней права собственности на объекты, указанные в договоре.

Представитель истца иск поддерживает в полном объеме.

Ответчик ФИО4, извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, причины неявки суду не сообщил, извещен надлежащим образом, ходатайство об отложении судебного заседания в суд не направил. Ответчик ООО «Северо-Западная строительная компания», извещено надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, причины неявки суду не сообщило, ходатайство об отложении судебного заседания в суд не направило.

Третьи лица Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании представитель истца ФИО8 заявленные требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме, была согласна на рассмотрение дела в отсутствие ответчиков, а также третьих лиц, извещенных надлежащим образом.

Суд в порядке части третьей ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения стороны, просившей о рассмотрении дела по существу, при наличии сведений о надлежащем уведомлении сторон, счел возможным рассмотреть настоящие исковые требования в отсутствие ответчиков и третьих лиц.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО3

Ответчик ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004215:421, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера А. В целях строительства многоквартирного дома в период с 2008г. по 2012г. между ФИО4 и ООО «Северо-Западная строительная компания» были заключены договоры аренды указанного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГг. ООО «Северо-Западная строительная компания» и ЗАО «Петербургская инвестиционно-строительная компания» заключили Генеральное соглашение №-ФИН, в соответствии с которым ЗАО «Петербургская инвестиционно-строительная компания» приняло на себя обязательства по привлечению денежных средств третьих лиц для строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (на земельных участках по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>) с целью осуществления строительства многоквартирного дома и возникновения в дальнейшем у лиц, с которыми заключались предварительные договоры, права собственности на жилые и нежилые помещения в указанном многоквартирном доме.

ДД.ММ.ГГГГ заключен Предварительный договор № купли-продажи квартиры в соответствии с которым, Застройщик (ООО «СЗСК»), от лица которого действовало ЗАО «ПИСК», принял на себя обязательство передать ФИО9 в собственность квартиру строительный №, проектной площадью 128 кв.м., расположенную на третьем этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, микрорайон Коломяги, <адрес>, заключив в будущем с ФИО9 договор купли-продажи указанной квартиры (Основной договор). ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗСК», ФИО9 и ФИО3 было заключено Соглашение о перемене лиц к Предварительному договору № согласно которому ФИО9 на безвозмездной основе передал все свои права и обязательства по данному договору истцу – ФИО3

Покупная цена Квартиры по Основному договору, согласованная сторонами с учётом всех её изменений согласно п. 2 Акта сверки от 25.12.2023г. к Предварительному договору №, составляет 7 440 000.00 (Семь миллионов семьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек. Указанная сумма, в соответствии с условиями Предварительного договора № полностью выплачена ФИО3 Продавцу в качестве обеспечительного взноса, что подтверждается Актом сверки от 25.12.2023г. к Предварительному договору №.

ДД.ММ.ГГГГ заключен Предварительный договор №Н/005 купли-продажи парковочного места в соответствии с которым, Застройщик (ООО «СЗСК»), от лица которого действовало ЗАО «ПИСК», принял на себя обязательство передать ФИО3 в собственность парковочное место строительный №, проектной площадью 26.0 кв.м., расположенное в подземном паркинге многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, микрорайон Коломяги, <адрес>, заключив в будущем с ФИО3 договор купли-продажи указанного парковочного места (Основной договор).

Покупная цена Парковочного места, согласованная сторонами с учётом всех её изменений согласно п. 2 Акта сверки от 25.12.2023г. к Предварительному договору №Н/005, составляет 500 000.00 (Пятьсот тысяч) рублей 00 копеек. Указанная сумма, в соответствии с условиями Предварительного договора №Н/005 полностью выплачена ФИО3 Продавцу в качестве обеспечительного взноса, что подтверждается Актом сверки от 25.12.2023г. к Предварительному договору №Н/005.

По окончании строительства, многоквартирному жилому дому (Объекту), согласно Разрешению СПб ГУП «ГУИОН» № от ДД.ММ.ГГГГ присвоен адрес: Санкт-Петербург, <адрес>.

Строительство многоквартирного дома на момент подачи искового заявления завершено, стоимость квартиры и машино-места фактически оплачена истцом в полном объеме до передачи в ее собственность данного недвижимого имущества. Ответчиками не оспорен факт выполнения истцом финансовых обязательств в отношении указанных объектов недвижимого имущества.

В связи с проведенными кадастровыми работами и изготовлением технического плана построенного объекта истец и застройщик уточнили местоположение и другие данные квартиры и машино-места, подлежащих передаче истцу в собственность. Согласно Дополнительному соглашению №-ТП от 25.12.2023г. к Предварительному договору № квартире присвоен №, общая площадь Квартиры составляет 125.0 кв.м., квартира расположена на третьем этаже многоквартирного дома. В соответствии с Дополнительным соглашением №Н/005-ТП от 25.12.2023г. к Предварительному договору №Н/005 парковочному месту № присвоен №-ММ, общая площадь парковочного места составляет 25.5 кв.м., парковочное место расположено в подвале МКД, что графически отображено на плане указанного этажа, и является индивидуально-определенной частью здания (самостоятельным объектом недвижимого имущества) – машино-местом.

В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства:

Согласно сведениям единого государственного реестра юридических лиц, размещенным на официальном сайте Федеральной налоговой службы Российской Федерации ЗАО «Петербургская инвестиционно-строительная компания» исключено из государственного реестра юридических лиц.

До настоящего времени ООО «Северо-Западная строительная компания», от лица которого ранее действовало ЗАО «Петербургская инвестиционно-строительная компания», не исполнило принятых на себя обязательств по предварительным договорам в части заключения с истцом Основных договоров и передачи вышеуказанных объектов недвижимого имущества в собственность истцов, в связи с чем, ФИО3 лишена возможности зарегистрировать свое право собственности во внесудебном порядке.

Предварительные договоры заключен между Истцом и ООО «СЗСК» после ДД.ММ.ГГГГ – даты вступления в действие Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон об участии в долевом строительстве»), регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общедолевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. В соответствии со ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно позиции Верховного суда Российской Федерации, отраженной в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации 10.04.2013г., действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 01.04.2005г. сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Из содержания предварительных договоров купли-продажи следует, что предоставление истцу квартиры и машино-места поставлено в зависимость от регистрации права собственности на данные объекты ООО «Северо-Западная строительная компания» и от наличия акта приемки законченного строительством объекта (многоквартирного дома). Этим подтверждается, что ответчик ООО «Северо-Западная строительная компания» использовал полученные по договору денежные средства на оплату строительства многоквартирного дома, взяв на себя обязательство – передать оконченные строительством объекты истцу. Таким образом, представленные документы подтверждают, что между истцом и ООО «Северо-Западная строительная компания» были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, отношения по которому регулируются Законом об участии в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ судопроизводство в РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Пунктом 1 статьи 218 и статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

На основании ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты права является признание права. В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

На основании пункта 1 статьи 25 ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданные объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Согласно ч. 2 ст. 14 ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, является технический план.

Как следует из сведений, размещенной на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по адресу: https://www.rosreestr.gov.ru спорная квартира и многоквартирный дом в котором она расположена, не состоят на государственном кадастровом учёте.

Исходя из изложенного, у истца отсутствует правовая возможность выполнения требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для государственной регистрации права собственности на спорный объект, в виду отсутствии всех необходимых документов о создании объекта недвижимости.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Учитывая, что строительство жилого дома завершено, объект недвижимости создан, стороны определили, какое жилое помещение подлежит передаче истцу в собственность, само по себе отсутствие акта сдачи дома в эксплуатацию не препятствует признанию права собственности на спорное недвижимое имущество за истцом.

Судом установлено, что эксплуатация жилого дома является безопасной, земельный участок расположен в границах зоны жилой застройки.

В ходе рассмотрения спора судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно выводам Заключения эксперта АНО «Северо-Западный центр независимой экспертизы и методологии» от 08.07.2024г. № по результатам проведенной судебной строительно-технической экспертизы установлено, что многоквартирный дом, расположенный на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит.А с кадастровым номером 78:34:0004215:421, соответствует действующим пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам, и правилам, и не соответствует требованиям строительных норм в части глубины входного тамбура для обеспечения передвижения маломобильных групп населения и требованиям градостроительных норм в части устройства плоской крыши вместо скатной. При этом, указанные нарушения строительных и градостроительных норм являются не существенными и необходимость приведения дома в соответствие с требованиями градостроительных, строительных норм и правил отсутствует по причине несущественных отступлений от градостроительных и строительных норм. С технической точки зрения, сохранение данного многоквартирного дома не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц.

Многоквартирный 4-х этажный жилой дом соответствует основному виду разрешенного использования «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка», указанному в п. 2.30.3 Приложения № к Постановлению правительства Санкт-Петербурга № от 21.06.2016г. «О правилах землепользования и застройки», жилой дом формирует уличный фронт по 1-й Алексеевской <адрес> улице в связи с чем отступы от границ земельного участка не устанавливаются, у дома отсутствуют выступы за красную линию, высота дома составляет 17.8 кв.м., что соответствует требованиям п. 2.30.7.5 Приложения № к Постановлению правительства Санкт-Петербурга № от 21.06.2016г. «О правилах землепользования и застройки» в соответствии с которым данная величина должна быть не более 20м. (стр. 30-31 Заключения эксперта).

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство выдается застройщику (не жильцу). Таким образом, у истца не было возможности получить необходимый документ у уполномоченного органа.

Частью 3 ст. 222 ГК РФ, установлены основания для признания права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в ред. Федерального закона от 03.08.2018г. № 339-ФЗ); если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Истец представил в суд все необходимые документы, позволяющие признать за ним право на спорный объект.

Согласно Определению Верховного Суда РФ от 25.09.2018г. №-КГ18-49 (Судебная коллегия по гражданским делам) по гражданскому делу о возложении обязанности снести самовольно построенный объект, поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то отсутствие разрешения на строительство, как единственное основание для сноса спорной постройки, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения самовольной постройки при установленных по делу обстоятельствах. Само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для удовлетворения иска о сносе, поскольку возможность сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Установив, что возведенная постройка является самовольной, однако снос постройки нарушит жилищные права собственников и проживающих в жилых помещениях лиц, а сохранение и эксплуатация здания угрозу жизни и здоровью граждан не создают и права третьих лиц не нарушают, суду необходимо определить наличие технической возможности восстановления нарушенного права истца без несоразмерного ущерба имуществу ответчиков, возможность использования земельного участка по целевому назначению, оценить государственную экспертизу проектной документации, принятые меры по легализации самовольной постройки, а также возможность соблюдения жилищных прав собственника. При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика, либо в качестве ответчиков, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

В случае признания постройки самовольной суду надлежит определить ее юридическую судьбу, возложив на лицо, создавшего это постройку, обязанность снести ее, либо признав за ним право собственности на самовольную постройку (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22.05.2018г. №-КГ18-54, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.04.2017г. №-КГ17-2).

Как следует из правовой позиции Верховного суда РФ, приведенной в п. 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2018), утвержденного Президиумом ВС РФ 14.11.2018г., установив факт самовольного возведения жилого дома и отказав одновременно как в иске о его сносе, так и в иске о признании права собственности на этот объект, суд не разрешает вопрос о правовой судьбе данного объекта незавершенного строительства, что не соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование.

В пунктах 25, 29 и 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в частности минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки. Если иное не установлено законом, иск о призвании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

С учетом изложенного, суд полагает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 55, 56, 67, 103, 117, 167, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

              Иск ФИО3 удовлетворить.

                Признать Предварительный договор № от 03.12.2011г. купли-продажи квартиры и Предварительный договор №Н/005 от 15.06.2017г. купли-продажи парковочного места, заключенные между ФИО3 и ООО «Северо-Западная строительная компания», договорами долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Признать за гражданкой Российской Федерации ФИО3 ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: гор. ФИО2, паспорт №, выдан ТП № отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и <адрес> в <адрес>е <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения: 780-066, зарегистрированной по адресу: <адрес>, лит. А, <адрес>, право собственности на <адрес>, общей площадью 125.0 кв.м., расположенную на третьем этаже многоквартирного дома по адресу: ФИО1, <адрес>, муниципальный округ Коломяги, <адрес>, литера А.

Признать за гражданкой Российской Федерации ФИО3 ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: гор. ФИО2, паспорт №, выдан ТП № отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и <адрес> в <адрес>е <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения: 780-066, зарегистрированной по адресу: <адрес>, лит. А, <адрес>, право собственности на машино-место №-ММ, общей площадью 25.5 кв.м., расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: ФИО1, <адрес>, муниципальный округ Коломяги, <адрес>, литера А.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья                                                                                       Н.К. Феодориди