Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5032/2020 ~ М-4666/2020 от 02.11.2020

Дело № 2-5032/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Волжский городской суд Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи Василенко Н.С.

при секретаре Гурджиян С.А.,

22 декабря 2020 года в городе Волжском Волгоградской области, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области к Бурнос И.А. о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежей,

установил:

Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский обратился в суд с иском к Бурнос И.А. о взыскании задолженности по арендной палате в размере 58 020 рублей 57 копеек за период с 01.06.2019 по 31.12.2019, пени за несвоевременную оплату арендных платежей в размере 3 552 рублей 76 копеек за период с 11.06.2019 по 31.12.2019.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании постановления администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 10.11.2010 №№... между комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и Алхазовым А.К. заключен договор аренды земельного участка от 16.11.2010 рег. №№... площадью 544,0 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, под размещение закусочной. Срок действия договора установлен с 10.11.2010 до 10.11.2059 года.

21.08.2012 в соответствии с договором уступки прав и обязанностей Алхазов А.К. передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 16.11.2010 №№... Алхазову М.А. Учитывая уведомление о государственной регистрации, указанный договор уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды зарегистрирован 23.08.2012.

31.05.2016 Бурнос И.А. приобрела в собственность здание закусочной (кадастровый (условный) номер №... площадью 162,1 кв. м), расположенное па земельном участке по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 07.06.2019 № №....

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 522 ГК РФ). В силу пунктов 19, 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). При этом арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, с 31.05.2016 арендатором вышеуказанного земельного участка является Бурнос И.А.

Согласно условиям договора арендатор вносит арендную плату ежемесячно, равными долями, не позднее 10-го числа текущего месяца (п. 4.3. договора аренды). Согласно пункту 1.5.7. постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

Рыночная стоимость таких земельных участков изменяется не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет по инициативе комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области или органов местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение таким земельными участками.

Пунктом 2.5. Постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 №469-п установлено, что размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7. Порядка, рассчитывается по формуле: А = С х Кмд х Кказ. Согласно уведомлению об изменении размера арендной платы от 22.03.2019 рег.№ №... годовой размер арендной платы за земельный участок площадью 544,0 кв. м с кадастровым номером №... с 01.01.2019 года составляет: 1 266 100,0 руб. х 0,0859 х 1,0 = 108 757,99 руб., где:

1 266 100,0 руб. - рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке № 14/В от 29.11.2018;

0,0859 - коэффициент минимальной доходности земельного участка, установленный приказом Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 №4н;

1,0 - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Месячная арендная плата с 01.01.2019 составляет: 9 063,17 руб.

Договорные обязательства в части своевременного внесения арендной платы ответчик не выполняет, что является нарушением норм ст. 309 ГК РФ, которая гласит, что обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. За период с 01.06.2019 по 31.12.2019 ответчик не вносила арендную плату за пользование земельным участком, что привело к образованию задолженности в размере 63 442,19 рублей (согласно расчету задолженности).

Согласно п. 7.1. договора аренды земельного участка в случае несвоевременной оплаты арендатор перечисляет арендодателю пени в размере 0,05 % за каждый день просрочки от суммы, подлежащей перечислению. В соответствии с расчетом ответчику начислено пени за период с 11.06.2019 по 31.12.2019 в размере 3 552,76 рублей.

25.05.2020 мировым судьей судебного участка №№... Волгоградской области вынесен судебный приказ № №... о взыскании с Бурнос И.А. в пользу комитета земельных ресурсов и градостроительства задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 16.11.2010 №№... за период с 01.06.2019 по 31.12.2019 в размере 63 442,19 руб. и пени за просрочку платежей в размере 3 552,76 руб.

Определением мирового судьи судебного участка №№... Волгоградской области от 03.08.2020 по делу №№... отменен вышеуказанный судебный приказ от 25.05.2020. Вместе с тем, по судебному приказу №№... службой судебных приставов в пользу Комитета земельных ресурсов и градостроительства перечислены денежные средства в размере 5 421,62 руб. в счет погашения основного долга. Таким образом, по состоянию на 24.08.2020 задолженность Бурнос И.А. перед комитетом земельных ресурсов и градостроительства за период с 01.06.2019 по 31.12.2019 составила: 63 442,19 руб. - 5 421,62 = 58 020,57 руб., сумма пени осталась прежней и составила: 3 552,76 руб.

В соответствии с постановлением Волжской городской Думы Волгоградской области от 23.11.2018 № 5/37 «О реорганизации комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области» с 25.03.2019 комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области реорганизован и переименован в комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа — город Волжский Волгоградской области.

На основании изложенного, истец просит взыскать с Бурнос И.А. в пользу комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области задолженность по арендной плате в размере 58 020 рублей 57 копеек за период с 01.06.2019 по 31.12.2019, пени за несвоевременную оплату арендных платежей в размере 3 552 рубля 76 копеек за период с 11.06.2019 по 31.12.2019.

В судебное заседание стороны не явились в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, изучив письменные доказательства, считает исковые требования Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский подлежат удовлетворению частично, исходя из следующего.

Согласно ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением, необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В соответствии с положениями ст. 309 и 310 ГК РФ ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что с 31 мая 2016 года Бурнос И.А. на праве собственности принадлежит здание закусочной площадью <...> расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости, был передан в аренду Алхазову А.К. в соответствии с договором аренды от 10.11.2010 года, сроком до 10.11.2059 года.

В 2016 году произошла смена собственника объекта, находящегося на указанном земельном участке, на Бурнос И.А.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, и ч. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости

Таким образом, ответчик Бурнос И.А., являясь собственником объекта недвижимости, приобрела право на использование земельным участком, занятым недвижимым имуществом, права и обязанности арендатора перешли к Бурнос И.А. на тех же условиях и в том же объеме.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно п. 4.2, 4.3 договора аренды размер годовой арендной платы с 10.11.2010 года составляет 57 907,17 рублей, месячная арендная плата составляет 4 825,60 рублей.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями в течение года, за текущий месяц - до 10-го числа текущего месяца.

Пунктом 2.5. Постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 №469-п установлено, что размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7. Порядка, рассчитывается по формуле: А = С х Кмд х Кказ.

Согласно уведомлению об изменении размера арендной платы от 22.03.2019 рег.№№... годовой размер арендной платы за земельный участок площадью 544,0 кв. м с кадастровым номером №... с 01.01.2019 года составляет: 1 266 100,0 руб. х 0,0859 х 1,0 = 108 757,99 руб.

Как следует из представленного истцом расчета годовая арендная плата с 01.01.2019 составляет 108 757,99 рублей, месячная арендная плата 9 063,17 рублей.

Поскольку истцом не вносились платежи по арендной плате, за ним образовалась задолженность период с 01.06.2019 по 31.12.2019 и с учетом частичного взыскания по судебному приказу составила 58 020,57 рублей, сумма пени составила 3 552,76 рублей.

На основании статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что решением Волгоградского областного суда от 22 мая 2019 года, по административному делу №№... по административному исковому заявлению Бурнос И. А. к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Волгоградской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной, судом была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №№... площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2015 в размере равном его рыночной стоимости - 656 000 рублей. Решение вступило в законную силу 22.06.2019.

Исходя из вышеназванного порядка расчета арендной платы, принимая во внимание кадастровую стоимость земельного участка, установленную с 01.01.2015 решением Волгоградского областного суда от 22 мая 2019 года, суд приходит к выводу о том, что размер задолженности Бурнос И.А. по арендной плате, с учетом произведенной выплаты на основании судебного приказа составит 3 762,38 рублей (9 184,00 – 5 421,62). Соответственно размер пени подлежащей взысканию за несвоевременную оплату арендных платежей за период с 11.06.2019 по 31.12.2019 составит 514,30 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области к Бурнос И.А. о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежей удовлетворить частично.

Взыскать с Бурнос И.А. в пользу Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области задолженность по оплате арендных платежей в сумме 3 762,38 рублей за период с 01.06.2019 по 31.12.2019, пени за несвоевременную оплату арендных платежей в сумме 541,30 рублей за период с 11.06.2019 по 31.12.2019, отказав в удовлетворении оставшейся части требований.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья

Справка: мотивированное решение изготовлено 29 декабря 2020 года.

Судья