Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-2039/2023 от 16.01.2023

Судья: Вельмина И.Н.                                         Гр. дело № 33-2039/2023

(Гр. дело № 2-34/2022)                                63RS0039-01-2021-007542-04

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 февраля 2023 года                                                                г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего – Занкиной Е.П.,

судей                                     Чадова А.А., Дудовой Е.И.,

при секретаре                       Гилязовой Р.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Кретовой С.В. – адвоката ФИО4 и апелляционного представления прокурора железнодорожного района г.Самара на решение Железнодорожного районного суда г. Самара от 25 февраля 2022 г., которым постановлено:

«Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации <данные изъяты> признать недействительным.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру номер 46, общей площадью 35,6 кв.м., кадастровый №, расположенную в подъезде 1 на 9 этаже в многоквартирном доме по адресу : <адрес>

Признать за ФИО18 и ФИО3 по 1/2 доли за каждым право собственности на квартиру номер 46, общей площадью 35,6 кв.м., кадастровый №, расположенную в подъезде 1 на 9 этаже в многоквартирном доме по адресу : <адрес>.

Встречные исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем квартиры оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Чадова А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Лисачкин М.А. и Лисачкина В.Е. обратились в суд с вышеуказанным иском указывая на то, что между ООО «Монтэк» и истцами (по 1/2 доли каждый) был заключен договор «52/3-кв «О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом п. 1.1 стороны предусмотрели обязанность истцов обеспечить инвестирование строительства многоэтажного жилого дома по <адрес> ( район кинотеатра «Старт» ).

В свою очередь, на застройщика пунктом 1.2 Договора возложена обязанность осуществить строительство жилого дома и передать инвесторам жилые помещения в собственность по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию, а именно: однокомнатную квартиру в подъезде № на 9 этаже, строительный №, общей площадью 36,42 кв.м. (с учетом лоджий и балконов застекленных с коэффициентом 0,5)

Истцами доля оплачена в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, а так же Протоколом согласования объема инвестирования к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ

Обязанность по строительству и вводу дома в эксплуатацию, а также передаче дольщику однокомнатной квартиры со стороны ООО «Монтэк» не исполнена.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.08.2009 г. возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) в отношении ООО «Монтэк».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.06.2014 г. ООО «Монтэк» признано несостоятельным ( банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Севостьянов О.Н.

Согласно письму Министерства строительства Самарской области № 3/4738 от 21.10.2019 г. Лисачкины В.Е. и М.А. включена в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов чьи права нарушены. Также истцы включены в реестр жилых помещений от 28.07.2017 г. объекта : <адрес>, в районе к/т Старт( дольщики переданные ООО «Прогресс-Н ) Истцы числятся в списке под номером №

В связи с признанием ООО «Монтэк» несостоятельным (банкротом), ДД.ММ.ГГГГ ООО «Прогресс-Н» получило право на завершение строительства жилого дома с обязанностью удовлетворения требований 144 участников долевого строительства, включенных Министерством строительства Самарской области в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Монтэк». Между Министерством строительства Самарской области, Администрацией г.о.Самара и ООО «Прогресс-Н» заключено соглашение о сотрудничестве в целях решения социальных вопросов и завершения строительством проблемных объектов, в соответствии с которым ООО «Прогресс-Н» обеспечивает за счет собственных (или привлеченных, заемных) средств удовлетворение прав обманутых дольщиков в соответствии с итогами конкурса и протоколом. ООО «Прогресс-Н» строительство жилого дома завершено, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес: <адрес> дом прошел техническую инвентаризацию и поставлен на кадастровый учет.

Квартира, являющаяся предметом договора, поставлена на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № по адресу: <адрес>, имеет адрес: <адрес> <адрес>. Несмотря на это, ООО «Прогресс-Н» действий по передаче истцам квартиры не совершило. Более того, из выписки из ЕГРН истцам стало известно, что собственником квартиры является ФИО1, ООО «Прогресс-Н» было известно, что квартира обременена преимущественным правом ФИО3 и В.Е.

С учетом уточнений истцы просили признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным на основании ст. 10 и ст. 168 ГК РФ. Прекратить право собственности Кретовой СюВ. однокомнатную на квартиру общей площадью 35,8 кв.м, №, кадастровый № расположенную в подъезде № на 9-м этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> (запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ ). Признать за ФИО2 и ФИО3 в равных долях право собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 35,8 кв.м, №, кадастровый № расположенную в подъезде № на 9-ом этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

Во встречном исковом заявлении Кретова С.В. заявила требование о признании её добросовестным приобретателем, указав на то, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Прогресс-Н» и Кретовой С.В. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной на 9 этаже жилого дома по адресу: <адрес> кадастровый №.

Указанная квартира принадлежала продавцу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № № от ДД.ММ.ГГГГ.

После выполнения ряда процедур, проверки квартиры на предмет отсутствия обременений, правопритязаний третьих лиц, осмотра квартиры, Кретова С.В. подписала договор купли-продажи спорной квартиры с ООО «Прогресс-Н». Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке. Кретова С.В. считает, что она проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от нее при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестности приобретения, выражающегося в следующем: сделка по покупке спорной квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости.

С момента регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, квартира поступила в полное исключительное распоряжение и владение Кретовой С.В. С момента совершения сделки, вплоть до настоящего момента времени, Кретова С.В. пользуются принадлежащей ей спорной квартирой, оплачивая все коммунальные расходы.

На момент сделки квартира находилась в свободном, не вызывающем подозрения пользовании продавца - ООО «Прогресс-Н», который, в том числе, предъявлял её к осмотру при совершении сделки. В этой связи считает себя добросовестным приобретателем спорной квартиры.

Судом постановлено указанное выше решение, резолютивная часть которого, приведена выше.

В апелляционной жалобе представитель Кретовой С.В. – адвокат ФИО4, действующая по доверенности, просит решение Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить как незаконное, постановленное с существенным нарушением норм материального права. В обоснование доводов указывает, что суд первой инстанции необоснованно сослался в своем решении на положения п.3 ст.201.11 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», поскольку в рамках дела о банкротстве ООО «Монтек» истцы не обращались с требованиями о признании права собственности на жилое помещение, в инвестировании которого принимали участие. Жилой дом не был достроен и как объект недвижимого имущества не существовал, а обязанности ООО «Монтек» перед истцами по инвестиционному договору по передаче конкретного жилого помещения, не перешли к новому застройщику – ООО «Прогресс-Н»

С указанным решением также не согласился прокурор Железнодорожного района г.Самары. В апелляционном представлении также просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске. В обосновании доводов представления ссылается на то, что застройщик ООО «Прогресс-Н» не был обременен обязательствами перед истцами Лисачкиными по передаче жилого помещения, поскольку в нарушение требования Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «О об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», инвестиционный договор не был зарегистрирован в установленном порядке. Кроме того, отмечает, что права на спорное помещение по договору, заключенному с ООО «Прогресс-Н», переданы Кретовой С.В. до обращения Лисачкиной В.Е. и Лисачкина М.А. в суд с настоящим иском, что, в силу предписаний ст.398 ГК РФ, исключало удовлетворение исковых требований истца о правах на спорное жилое помещение.

В заседании судебной коллегии прокурор ФИО9 поддержала доводы апелляционного представления.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии также не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, представлении, обсудив их, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В силу ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно п.п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 – 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. Выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть продемонстрированы в судебном постановлении убедительным образом, в противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства.

Этим требованиям решение суда первой инстанции не отвечает ввиду следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч.3).

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1).

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2).

Согласно ч. 1 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

В соответствии с п/п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что между ООО «Монтэк» и истцами был заключен договор № 52/3-кв от 05.12.2008 года, в соответствие с п.1.1 которого истцы в 1/2 доле каждый принимают участие в инвестировании строительства многоэтажного жилого дома по <адрес> (район кинотеатра «Старт»).

В соответствие с п. 1.2 договора Застройщик, в свою очередь, обязался по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию передать в собственность участников объект инвестирования однокомнатную квартиру в подъезде № на 9 этаже, строительный №, общей площадью 36,42 кв.м. (с учетом лоджий и балконов застекленных с коэффициентом 0,5).

Инвестиционный взнос истцами внесен в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, а так же Протоколом согласования объема инвестирования к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ Обязанность по строительству и вводу дома в эксплуатацию, а также передаче дольщику однокомнатной квартиры со стороны ООО «Монтэк» не исполнена.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.06.2014 г. ООО «Монтэк» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство. 13.12.2018 г. конкурсное производство завершено.

На основании постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в период 2013-2015 гг. в целях завершения строительства проблемных объектов и удовлетворения прав требований граждан – участников долевого строительства проведены конкурсы по отбору организаций для завершения строительства проблемных объектов, по результатам конкурса от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Прогресс-Н» получило право на оформление в собственность земельного участка площадью 6 490,10 кв.м., с кадастровым номером №, разрешенное использование: для строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а также приняло на себя обязанность по удовлетворению требований 144 участников долевого строительства объекта.

По итогам конкурса, победителем которого признано ООО «Прогресс-Н», Министерством строительства Самарской области издан Приказ № 154 от 27.02.2015 г. о передаче земельного участка в собственность ООО «Прогресс-Н».

Таким образом, ООО «Прогресс-Н» было привлечено к завершению строительства объекта, которым завершено строительство проблемного объекта.

Судом установлено, что истцы Лисачкина В.Е., Лисачкин М.А. включены в реестр обманутых дольщиков на основании их заявлений.

В соответствие с представленным в материалы дела Распоряжением, ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № введен в эксплуатацию.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Прогресс-Н» и Кретовой С.В. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной на 9 этаже жилого дома по адресу: <адрес> кадастровый №. Право собственности Кретовой Е.В. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес>.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО11, однокомнатная квартира, предоставляемая ФИО16 по договору долевого участия №-кв от ДД.ММ.ГГГГ, расположенная на 9 этаже со строительным номером 52, после проведенных кадастровых работ и постановки на кадастровый учет многоквартирного здания имеет №, общую площадь 38,8 кв.м, кадастровый №, располагается на 9 этаже в первом подъезде <адрес>А по <адрес>.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что истцы вправе требовать признания за ними права собственности на спорную квартиру, поскольку они являются дольщиками, исполнившими обязательство по договору долевого участия в строительстве, в настоящее время строительство дома завершено, однако ООО «Прогресс-Н», имея обязательства перед обманутыми дольщиками, повторно выставило на продажу спорную квартиру, уже являющуюся предметом договора долевого участия с ФИО2 и ФИО12 и заключило ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры с ФИО1

По мнению суда, ответчик не проявил должной степени заботливости и осмотрительности, в связи с чем, его действия признаны недобросовестными, а исковые требования в части признания недействительными договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, прекращения права собственности ФИО1 и признания права общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 на спорную квартиру подлежащими удовлетворению.

При этом, суд указал, что у ответчика имелась возможность установить список обманутых дольщиков, включенных в реестр Министерства строительства, а также дольщиков, за которыми в рамках дела о банкротстве ООО «Монтэк» были приняты решения о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Монтэк». Данная информация является общедоступной, однако ответчиками проверена не была.

Довод ответчика о том, что истцы не являются владеющими собственниками спорного объекта недвижимости, их право собственности на спорную квартиру не зарегистрировано, судом отклонен ввиду того, что у истцов отсутствовала реальная возможность зарегистрировать право собственности. При этом суд указал, что ФИО16 обращались в ООО «Прогресс-Н» с заявлениями о заключении с ними договора, которые остались без удовлетворения, а также заявляли о своих правах в Арбитражный суд <адрес>, Министерство строительства <адрес>.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

Пунктами 1 и 2 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника. По смыслу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Также, в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, - вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

При решении вопроса о том, кому из конкурирующих между собой кредиторов принадлежит право на спорную квартиру, судебная коллегия полагает возможным исходить из положений статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом вышеприведенных актов её толкования, в частности, фактической передачи спорного имущества во владение.

Таким образом, наличие двух обязательственных сделок в отношение одного предмета не влечет недействительности одной или обеих сделок. Речь может идти только об их исполнимости и праве требовать возмещения убытков в случае неисполнения натурального обязательства.

Если спорное жилое помещение уже передано в собственность одному из участников долевого строительства, правило о преимуществе прав того кредитора, чье требование возникло раньше, не применяется. В подобных случаях пострадавший участник долевого строительства вправе требовать от застройщика возмещения причиненных убытков.

При этом, судебная коллегия принимает во внимание, что договор о долевом участии от ДД.ММ.ГГГГ №-кв, заключенный с ФИО2, ФИО3, регистрацию не проходил, истцам квартира по акту приема-передачи фактически не передавалась, к владению и пользованию спорным объектом они не приступали, с исковыми требованиями о признании права собственности обратились только в августе 2021 г.

Таким образом, лицами, владеющими спорным объектом недвижимого имущества, истцы не являются.

В то же время, Кретова С.В., приобретая жилое помещение по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ООО «Прогресс-Н», который является актом приема-передачи квартиры, обязательства по оплате выполнила в полном объеме, зарегистрировала переход права собственности в установленном законом порядке, фактически приступила к осуществлению прав собственника, заключив договоры с ресурсоснабжающими организациями и осуществив ремонт приобретенной недвижимости.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что по смыслу ст.398 ГК РФ спорное жилое помещение фактически передано в собственность Кретовой С.В., соответственно, Лисачкина В.Е. и Лисачкин М.А. не вправе требовать передачи им указанной квартиры, а решение Арбитражного Суда Самарской области от 24.11.2011 г. о включении требований в реестр в рамках процедуры банкротства ООО «Монтэк» при установленных выше обстоятельствах самостоятельным основанием для удовлетворения исковых требований Лисачкиных являться не может.

Соответственно, оснований для удовлетворения исковых требований Лисачкиной В.Е. и Лисачкина М.А. о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности Кретовой С.В. и признании права собственности на спорную квартиру за истцами не имелось.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о наличии недобросовестности в действиях ответчика.

В соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г., в соответствии с абзацем вторым части 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРН, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. 13).

По смыслу части 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (п. 39).

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение (п. 45).

Согласно ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с частью 5 статьи 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу частью 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Из материалов дела следует, что при передаче прав ООО «Прогресс-Н» по завершению строительства в реестре жилых помещений, переданных ООО «Прогресс-Н», значилось 144 дольщика. При этом, в реестре отсутствуют конкретные номера жилых помещений, в т.ч. строительные, обремененные правами указанных дольщиков. Тождественность жилого помещения, являющегося объектом договора участия в долевом строительстве, заключенного с Лисачкиной В.Е. и Лисачкиным М.А. и жилым помещением, право собственности на которое зарегистрировано за Кретовой С.В. (после проведенных кадастровых работ и постановки на кадастровый учет), подтверждена только заключением кадастрового инженера в рамках рассматриваемого спора. При этом, обязательства ООО «Прогресс-Н» по обеспечению удовлетворения прав требований 144 участников долевого строительства на получение ими 136 жилых помещений объекта долевого строительства при строительстве 220 квартир в жилом доме и сдаче их в эксплуатацию не ограничивали права ООО «Прогресс-Н» на распоряжение иными жилыми помещениями. Доказательства аффилированности ответчика с ООО «Прогресс-Н» в материалах дела отсутствуют. При изложенных обстоятельствах, оснований полагать, что ответчику было известно или должно было быть известно об обременении правами Лисачкиной В.Е. и Лисачкина М.А. приобретаемого жилого помещения, не имеется.

Кретова С.В. не имела доступа к документации по передаче прав на строительство объекта к ООО «Прогресс-Н», не имела возможности участвовать или каким-либо образом инициировать производство сверки списка дольщиков между Министерством строительства Самарской области и ООО «Прогресс-Н».

Из открытых источников известно, что всего 143 участника долевого строительства на получение ими 135 жилых помещений проблемного объекта, а также, что в спорном доме расположено 220 квартир. То есть, исходя из сведений открытых источников, ООО «Прогресс-Н» могло распоряжаться не менее чем 85 квартир.

Таким образом, на момент приобретения квартиры Кретова С.В., зная, что контроль за исполнением конкурсных обязательств (завершение строительства дома) осуществляется под контролем Правительства Самарской области в лице Министерства строительства, а также о том, что помимо требований кредиторов имеется достаточное количество квартир необремененных требованиями, полагалась на добросовестность действий продавца.

На момент приобретения спорной квартиры Кретовой С.В., права на неё были зарегистрированы надлежащим образом за ООО «Прогресс-Н», обременений зарегистрировано не было, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора и апелляционной жалобы наличия в действиях сторон сделки от 25.12.2020 г. признаков злоупотребления правом не установлено.

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ приобретатель признается добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение. Для этого (с учетом системного толкования пункта 1 статьи 302 и пункта 1 статьи 401 ГК РФ) приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества).

Оснований полагать Кретову С.В. в отношении приобретенной квартиры недобросовестным приобретателем не имеется, поскольку, исходя из информации, содержащейся в ЕГРН о зарегистрированных правах на имущество, а также из иных публичных источников, следовало, что на момент приобретения ответчиком спорной квартиры, ООО «Проресс-Н» являлось её владельцем.

Признание стороны добросовестным приобретателем влечет невозможность истребования возмездно приобретенной покупателем вещи по иску собственника, который выразил волю на ее отчуждение. Так, если сделка по распоряжению вещью формально совершена неуполномоченным лицом, но соответствовала воле собственника, который знал о факте продажи имущества и желал этого, соответствующее имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя.

Таким образом, поскольку спорное жилое помещение отчуждено в пользу Кретовой С.В. лицом, имеющим право им распоряжаться, в отсутствие доказательств, свидетельствующих об утрате принадлежавшего имущества продавцу в результате противоправных действий или иным путем помимо его воли, в удовлетворении требования о признании ответчика добросовестным приобретателем спорной квартиры судом первой инстанции было отказано неправомерно.

При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с постановлением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Лисачкиной В.Е. и Лисачкина М.А. с удовлетворением встречных исковых требований Кретовой С.В.

Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г.Самары от 25 февраля 2022 г. отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс-Н», ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности ответчика и признании права собственности на жилое помещение за истцами - отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать ФИО1 добросовестным приобретателем <адрес>, с кадастровым номером <адрес>, расположенной в 1-м подъезде на 9-м этаже жилого <адрес> по <адрес> г.о.Самара.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>