Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1397/2023 ~ М-1173/2023 от 14.08.2023

Дело № 2-1397/2023

УИД №74RS0049-01-2023-002299-22

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 ноября 2023 года      г. Троицк

Троицкий городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего: Панасенко Е.Г.

при секретаре:      Таранюк А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сорокина Александра Викторовича к Управлению муниципальной собственности администрации г.Троицка Челябинской области о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Сорокин А.В. обратился в суд с иском к Управлению муниципальной собственности администрации г.Троицка Челябинской области (УМС администрации г.Троицка Челябинской области) о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 870 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область г.Троицк, 10 квартал, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, сроком на три года, для завершения строительства жилого дома.

В обоснование требований истец указал, что 24 мая 2023 года им было направлено заявление о предоставлении в собственность земельного участка. с кадастровым номером №, площадью 870 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область г.Троицк, 10 квартал, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома.

09 июня 2023 года УМС администрации г.Троицка Челябинской области принято решение об отказе в предоставлении в собственность спорного земельного участка.

Ссылается на то, что в границах спорного земельного участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, принадлежащий истцу на праве собственности.

С указанным решением истец не согласен, считает его незаконным, нарушающим его права и законные интересы.

Истец Сорокин А.В. и его представитель Кравчишин И.В. в судебном заседании не участвовали, о дне и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие (л.д. 36).

Представитель ответчика - УМС администрации г. Троицка Челябинской области в судебном заседании не участвовал, о дне и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие. Просили принять решение на усмотрение суда, отметили, что для истца срок договора аренды в 11 месяцев будет достаточным для выполнения всех регистрационных действий (л.д. 37).

Представитель третьего лица - администрации г.Троицка Челябинской области в судебном заседании не участвовал, о дне и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие, возражали против удовлетворения заявленных требований (л.д. 39).

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) суд рассмотрел дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы гражданского дела, достоверность которых не вызывает сомнения, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из п. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы и земельные участки.

В силу п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом достоверно установлено, что 26 февраля 2019 года Сорокину А.В. на основании договора аренды земли г.Троицка №, предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 870 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область г.Троицк, 10 квартал, для строительства индивидуального жилого дома.

Договор зарегистрирован в ЕГРН 14 марта 2019 года, регистрационная запись № № (л.д.7-13).

Вместе с тем судом установлено, что 27 февраля 2022 года, т.е. после окончания срока действия договора аренды, арендатором земельный участок арендодателю возвращен не был, арендодателем земельный участок не истребовался.

27 октября 2022 года в адрес Сорокина А.В. направлено письмо с соглашением о расторжении договора аренды № 26 февраля 2019 года. Однако спорный земельный участок по акту приема-передачи до настоящего времени УМС администрации г.Троицка Челябинской области не возвращен.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Градостроительного кодекса РФ) здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз.1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз.2 п.1 ст. 130 ГК РФ).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Судом установлено, что в границах спорного земельного участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Суд исходит из того, что Сорокин А.В. создавал для себя объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, с соблюдением требований закона, взяв в аренду земельный участок под строительство индивидуального жилого дома.

В соответствии со взаимосвязанными положениями пп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Объект незавершенного строительства осуществлен Сорокиным А.В. на земельном участке, предоставленном ему специально для этих целей на основании договора аренды.

В пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Действующее законодательство Российской Федерации регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов, то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта; получение разрешения на строительство; соблюдение при возведении объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством.

Таким образом, из представленных доказательств следует, что Сорокин А.В. на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка на спорном земельном участке, возвел объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Челябинская область г.Троицк, 10 квартал.

Учитывая данное обстоятельство, если на спорном земельном участке находится объект недвижимости, ст. 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на Сорокина А.В. по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

24 мая 2023 года Сорокин А.В. обратился в УМС администрации г.Троицка Челябинской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №, площадью 870 кв.м., расположенный по адресу6 Челябинская область г.Троицк, 10 квартал для строительства индивидуального жилого дома (л.д.5).

Письмом УМС администрации г.Троицка Челябинской области № от 09 июня 2023 года Сорокину А.В. отказано в предоставлении в собственность земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Челябинская область г.Троицк, 10 квартал, поскольку в соответствии с земельным законодательством Сорокин А.В. не имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов (л.д.6).

Согласно п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, положения ст. 39.20 ЗК РФ не предусматривают возможности предоставления земельного участка в собственность для целей эксплуатации объектов незавершенного строительства, которые в соответствии со ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, являются самостоятельными видом объектов недвижимости.

Право на использование объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию в порядке, установленном ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Определение границ и размеров подлежащего выкупу земельного участка производится с учетом фактически используемой площади земельного участка после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Объект незавершенного строительства не является зданием, строением или сооружением и не может быть отнесен к тем объектам, собственники которых имеют право на приобретение в собственность земельных участков в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п.5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В соответствии с пп.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Согласно п.21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст.39.14-39.17 ЗК РФ.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, допускающем строительство жилого дома по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, т.е. до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на таком земельном участке.

С учетом вышеизложенного, наличием на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 870 кв.м, по адресу: Челябинская область, г. Троицк, 10 квартал, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, принадлежащего Сорокину А.В., суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Сорокина А.В. о возложении на УМС администрации г.Троицка обязанности заключить с Сорокиным А.В. договор аренды на данный земельный участок сроком на три года.

В соответствии с ч. 2 ст. 206 ГПК РФ в случае, если определенные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Решение суда, обязывающее организацию или коллегиальный орган совершить определенные действия (исполнить решение суда), не связанные с передачей имущества или денежных сумм, исполняется их руководителем в установленный срок.

По смыслу ч.2 ст. 206 ГПК РФ суд устанавливает разумный срок, в течение которого решение должно быть исполнено ответчиком.

На основании изложенного суд считает, что на ответчика следует возложить обязанность по заключению с Сорокиным А.В. договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 870 кв.м по адресу: Челябинская область, г. Троицк, 10 квартал в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, вопреки данной норме от сторон не поступило каких-либо других доводов и возражений по иску и доказательств в их обоснование.

Суд, вынося решение, исходит из доказательств, находящихся в деле и дает им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.

В соответствии со ст.196 ГПК РФ суд принимает решение в пределах исковых требований.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Сорокина Александра Викторовича к Управлению муниципальной собственности администрации г.Троицка Челябинской области о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на Управление муниципальной собственности администрации г.Троицка обязанность заключить с Сорокиным Александром Викторовичем <данные изъяты> договор аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 870 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Троицк, 10 квартал, сроком на три года, в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Челябинский областной суд через Троицкий городской суд Челябинской области.

Председательствующий: