Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-365/2019 ~ М-79/2019 от 21.01.2019

дело № 2-365/2019                                             

Заочное решение

Именем Российской Федерации

г. Смоленск                                                                                                          11 марта 2019 г.

Заднепровский районный суд г. Смоленска

в составе председательствующего судьи В.П. Селезенева

при секретаре М.Д. Давыденко,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черкасова А.В. к Администрации г. Смоленска о признании права собственности на самовольную постройку,

установил:

Черкасов А.В. (далее - истец) обратился в суд о признании права собственности на завершенный строительством объект - здание гостиницы, общей площадью 1775,0 кв.м., по адресу: <адрес>. В обоснование иска указано, что на основании соглашения об отступном от 12.07.2017г. истцом были приобретены в собственность земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 1823 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под гостиницу, расположенный по адресу: <адрес>, а также расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства - «здание гостиницы», с кадастровым номером: №, степень готовности: 89%. На момент приобретения имущества и завершения строительства гостиницы срок действия разрешения на строительство закончился и предыдущим собственником продлен не был. В связи с отсутствием разрешения на строительство, здание является самовольной постройкой, в связи с чем, истец не может оформить свои права на указанное недвижимое имущество во внесудебном порядке.

Представитель истца Казаков А.А. в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме. В ходе рассмотрения дела пояснил, что спорный объект недвижимости был приобретен Черкасовым А.В. в собственность вместе с земельным участком, на котором он расположен, со степенью готовности в 89%. Данный объект представлял собой завершенное строительством здание, имеющее внешнюю отделку и остекление, не были завершены только внутренние отделочные работы, монтаж и подключения инженерных сетей и коммуникаций. На настоящий момент целевое назначение земельного участка не изменилось. Фактически Черкасов А.В. приобрел завершенный строительством объект, которому уже был присвоен кадастровый номер и зарегистрировано право собственности. В ходе завершения строительства параметры здания не изменились. Первоначально разрешение на строительство было получено, проектная документация, которая прошла государственную экспертизу, была подготовлена на основании и в период действия разрешения на строительство. Из заключения по результатам обследования здания следует, что оно соответствует разработанной проектной документации, техническим, строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и пригодно к эксплуатации. Угрозу жизни и здоровья граждан не создает. Наложений и пересечений данный земельный участок с другими земельными участками не имеет. Прав третьих лиц не нарушает.

Представитель ответчика Администрации г. Смоленска извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в представленных ранее письменных возражениях указал, что Администрация города Смоленска в полном объеме возражает против удовлетворения заявленных требований. В обоснование своих доводов указал, что письмом Администрации города Смоленска от 28.12.2018 № 23/7574-исх, по результатам рассмотрения обращения, Черкасову А.В. отказано в выдаче разрешения на ввод указанного объекта, ввиду несоответствия объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка № № от 05.10.2017 г., а также в связи с отсутствием документов, перечень которых указан в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, а именно: разрешения на строительство, акта приемки объекта капитального строительства, технического плана и т.д. Отказ во вводе объекта в эксплуатацию Черкасовым А.В. не оспаривался. В данном случае, земельный участок Черкасова А.В. не соответствует градостроительному регламенту. Это обстоятельство в силу ч. 8 ст. 36 ГрК РФ и абз. 4 п. 4 ст. 85 ЗК РФ дает истцу право продолжать использовать спорный земельный участок без ограничения по времени, однако новое строительство (реконструкцию) на вышеуказанном участке в настоящее время невозможно в силу абз. 6 п. 4 ст. 85 ЗК РФ, так как такое строительство противоречит градостроительному регламенту.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, с согласия представителя истца - в порядке заочного производства по правилам главы 22 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Положениями п. 1 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов приобретается этим лицом.

На основании соглашения об отступном от 12.07.2017г. Черкасовым А.В. были приобретены в собственность земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 1823 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под гостиницу, расположенный по адресу: <адрес>, а также расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства - «здание гостиницы», с кадастровым номером: №, степень готовности: 89%, выдано свидетельство о государственной регистрации права № от 03.08.2017г., что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 14-18).

Из объяснений представителя истца и письменных материалов дела усматривается, что на момент приобретения объекта (12.07.2017г.) степень его готовности составляла 89%, к незавершенным работам относились: отделочные работы, а также монтаж и подключения инженерных сетей и коммуникаций. Полное завершение работ - октябрь 2018 года, объект подключен к сетям инженерно-технического обеспечения.

Истцом, в связи с отсутствием разрешительной документации, спорный объект введен в эксплуатацию не был, в связи с чем, к указанному объекту применяются положения о самовольной постройке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Абзацем вторым пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Исходя из положений абзаца третьего пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано при условии, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Данные обстоятельства устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим и иным нормам и правилам.

В соответствии с положениями пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению вторых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, право собственности на здание, строительство которого завершено за пределами срока действия разрешения на строительство может быть признано судом при одновременном наличии следующих юридически значимых обстоятельств:

принятие истцом мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию;

отсутствие существенных нарушений градостроительных норм и правил, угрозы жизни и здоровью граждан, нарушений прав других лиц;

наличие у истца вещных прав на земельный участок, а также соблюдение целевого назначения земельного участка.

О соблюдении вышеуказанных условий применительно к спорному объекту свидетельствуют следующие документы, содержащиеся в материалах дела.

Черкасов А.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1823 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а также расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства - «здание гостиницы», с кадастровым номером: №, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 14-18).

Истцом принимались меры к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, между тем, письмом заместителя Главы г. Смоленска по градостроительству от 28.12.2018 №23/7574исх. истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания гостиницы по мотиву истечения срока действия разрешения на строительство, а также отсутствия иных документов (л.д. 11-12).

Как усматривается из материалов дела земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1823 кв.м., расположен по адресу: <адрес>, поставлен на кадастровый учет 19.09.2005; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенный вид использования: под гостиницу, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 42-51).

Из содержания прилагаемых документов следует, что создание объекта - гостиницы было осуществлено предыдущим собственником Смирновой М.Ю. на основании разрешения на строительство (реконструкцию) от 30.10.2006 № 187 сроком действия до 15.06.2009г., выданного Администрацией города Смоленска.

Проектная документация в составе десяти томов (включая отчет об инженерно-геологических изысканиях) разработана государственным унитарным предприятием «Смоленсккоммунпроект» в 2006г., прошла государственную экспертизу, и имеет положительное заключение № 159Д-06/ГГЭ- 67 от 29.08.2006, выданное Управлением Главгосэкспертизы России по Смоленской области (далее - заключение госэкспертизы) (т.1 л.д. 105-110).

Проектная документация включает в себя: отчет об инженерно-геологических изысканиях; том 1 (Генплан. Технологические решения. Организация строительства), том 2 (Архитектурно-строительные решения); том 3 (Санитарно-технические решения); том 4 (Санитарно-технические решения); том 5 (Электроснабжение. Слабые токи. Пожарная сигнализация); том 6 (автоматика газоснабжения. Автоматика. Пожарная сигнализация); том 7 (Внутреннее газооборудование), том 8 (Наружный газопровод); том 9 (Оценка воздействия на окружающую среду) (материалы дела Т.1- Т.4).

Проект границ земельного участка площадью 1823 кв.м. согласован: начальником территориального отдела № 9 Управления Роснедвижимости по Смоленской области, Главным архитектором г. Смоленска; утвержден Постановление главы г. Смоленска от 12.08.2005г. № 2253.

Рабочий проект «Гостиница на 58 мест в п. Красный Бор г. Смоленска. Реконструкция спального корпуса № 1» согласован Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Смоленска от 30.03.2006г. № 81.

Согласно заключению государственной экспертизы № 159Д-06/ГГЭ- 67 от 29.08.2006г. «Рабочий проект гостиницы на 58 мест в <адрес>. Реконструкция спального корпуса № 1» соответствует требованиям нормативных технических документов и результатам инженерных изысканий, которые также соответствуют требованиям нормативных документов, и рекомендован к утверждению (т.1, л.д. 105-110).

В соответствии с техническим планом по состоянию на 10.09.2018г., здание гостиницы образовано вследствие реконструкции объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Здание расположено в кадастровом квартале №, на земельном участке с кадастровым номером №. Назначение здания - нежилое, используется по назначению, наименование - Гостиница на 58 мест в <адрес>. Год завершения строительства здания - 2018, общая площадь - 1775,0 кв.м., количество этажей - 4, в том числе 1 подземный. Материал наружных стен - блоки. Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, находится в собственности.

Технико-экономические показатели объекта: общая площадь здания - 1775,0 кв.м., количество этажей - 4 (в том числе подземных - 1), площадь подвала - 405,9 кв.м., площадь 1-го этажа - 491,5 кв.м., площадь 2-го этажа - 438,7 кв.м., площадь 3-го этажа - 438,9 кв.м. (т.1, л.д. 27-41).

Согласно справке ООО ТСЖ «Лесное» от 17.01.2019г. гостиница «Красный Бор» имеет подключение к сетям канализации и сетям водоснабжения, расположенным на территории <адрес> и находящимся в собственности ТСЖ. Технические условия на присоединения к сетям водоснабжения и канализации выполнены в полном объеме (т.1, л.д. 26).

Согласно справке, выданной АО «Газпром газораспределение Смоленск» 22.11.2018г. технические условия от 03.06.2003г. № 2/2п-48 на присоединение к газораспределительной сети здания в <адрес> выполнены в полном объеме (т.1, л.д. 25).

Гостиница «Красный Бор» подключена к сетям электроснабжения, что подтверждается актом об осуществлении технологического присоединения (т.1 л.д. 19-23).

В материалы дела представлено техническое заключение от 18.10.2018г. выполненное ООО «Землемер» по результатам обследования технического состояния строительных конструкций здания «Гостиницы на 58 мест» для признания объекта пригодным для эксплуатации по назначению, с учетом выполненных работ по строительству и вводом объекта в эксплуатацию и требованиям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений ФЗ № 384 - ФЗ от 30. 12.2009г. и правилам землепользования и застройки города Смоленска.

Из технического заключения следует, что здание «Гостиницы на 58 мест» расположено на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, достроено в 2018г. Здание долгое время не эксплуатировалось, и было в стадии строительства, в здании не были выполнены отделочные работы и не разведены инженерные коммуникации. Для реконструкции здания в 2005г. был выполнен проект на реконструкцию.

По результатам обследования здания гостиницы установлено, что при обследовании строительных конструкций здания: фундамента, стен, перекрытий, крыши, перегородок, лестниц и полов видимых деформаций и повреждений не обнаружено, категорию технического состояния можно охарактеризовать как работоспособное; здание подключено к центральному водопроводу, электроснабжение здания осуществляется от существующих сетей, газоснабжение выполнено от центрального газопровода низкого давления, установлен автономный отопительный котел на газу, выполнена разводка по радиаторам, запуск системы отопления произведен.

Здание реконструировано с соблюдением строительных, технических, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил и пригодно к эксплуатации в качестве «Гостиницы на 58 мест», недостатков, оказывающих влияние на несущую способность его строительных конструкций не выявлено. Реконструкция производилась согласно разработанной проектной документации.

Данное здание не угрожает жизни и здоровью людей по несущей способности.

Обследованное здание соответствует объемно-планировочным решениям, технологическим требованиям эксплуатации помещений общественного, административного и бытового назначения в соответствии со СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий», СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», СНИП 3.04.03-85 «Защита строительных конструкций от коррозии», СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», при этом не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни и здоровью (л.д. 54-104).

Таким образом, подготовленное ООО «Землемер» Техническое заключение подтверждает соответствие спорного объекта нормам и требованиям СНиП, а также что данное здание не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, соответствуют правилам землепользования и застройки г. Смоленска.

Данное техническое заключение ответчиком не оспаривалось.

Из содержания прилагаемых документов следует, что до перехода прав собственности на объект незавершенного строительства (89%) создание объекта было осуществлено предыдущим собственником Смирновой М.Ю. на основании разрешения на строительство (реконструкцию) от 30.10.2006 № 187 сроком действия до 15.06.2009г., выданного Администрацией города Смоленска.

Ранее постановлением Главы города Смоленска от 12.08.2005 № 2253, Смирновой М.Ю. был предоставлен в аренду указанный земельный участок - под гостиницу, утвержден проект границ земельного участка площадью 1823 кв.м. в <адрес> и разрешена реконструкция спального корпуса № 1 под гостиницу.

28.02.2007 решением 41-й сессии Смоленского городского совета № 490 утверждены Правила землепользования и застройки города Смоленска, в соответствии с которыми земельный участок с кадастровым номером № попадает в территориальную зону Ж5 -зону застройки индивидуальными жилыми домами с приусадебными участками с включением территорий дачных хозяйств.

Решением 15-ой сессии IV созыва Смоленского городского Совета от09.11.2010 №193 в Правила 2007 года внесены изменения, в связи с чем, указанный земельный участок располагается в территориальной зоне - РЗ зона лесопарков. Данная зона выделена для сохранения существующего природного ландшафта, зеленых массивов. При этом среди видов разрешенного использования такой зоны строительство таких объектовнедвижимости как гостиницы не предусматривается.

Однако, как видно из перечисленных выше документов, до утверждения Правил землепользования в г. Смоленске, органом местного самоуправления было установлено целевое использование земельного участка - под гостиницу.

В соответствии с п. 8 ст. 36 Градостроительного Кодекса РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Никаких доказательств создания опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия использованием земельного участка истцом под гостиницу ответчик суду не представил.

Как видно из материалов дела, единственным признаком самовольности строения ответчика является отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Довод ответчика о нецелевом использовании находящегося в собственности истца земельного участка с учетом положений ч. 8 ст. 36 ГрК РФ не может быть признан состоятельным.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, анализируя представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что обоснованность заявленного требования в полной мере нашла свое подтверждение при разбирательстве дела в суде.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за Черкасовым А.В. право собственности на:

- здание гостиницы, общей площадью 1775 кв.м., назначение: нежилое; количество этажей: 4, в том числе 1 подземный, 1 мансардный; расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 1823 кв.м., по адресу: <адрес>

Заявление об отмене заочного решения может быть подано в Заднепровский районный суд г. Смоленска в течение семи дней после получения копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае подачи такого заявления - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

    Председательствующий судья                        подпись В.П. Селезенев