Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-232/2019 ~ М-214/2019 от 21.05.2019

Дело № 2-232/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

8 июля 2019 года город Родники

Родниковский районный суд Ивановской области в составе:

председательствующего судьи Минаковой Е.В.

при секретаре Кочетовой Н.А.,

с участием истца: Башкатова Г.В.,

представителя ответчика: Голубевой И.С.,

третьего лица: Гусева Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Башкатов Г.В. к Чернышев А.П. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества,

у с т а н о в и л :

Башкатов Г.В. обратился в суд с указанным выше иском к ответчику по тому основанию, что последний не исполняет обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, заключенного сторонами.

В судебном заседании по делу истец заявленные исковые требования поддержал, с учетом уточнений по иску в части перечня имущества, в отношении которого ответчик обязан заключить с истцом договор купли-продажи, суду пояснил, что в 2015 г. ответчик предложил выкупить у истца недвижимое имущество в виде молочно-товарной фермы; земельного участка под ней; земельные участки с кадастровыми номерами № №, 37:15:030813:557, 37:15:030813:558; нежилое здание – сооружение- зерносклад; артезианскую скважину, силосную яму (траншею), расположенные в <адрес>. Истец, осуществляет предпринимательскую деятельности в форме КФХ и это имущество в тот период времени сдавалось им в аренду третьему лицу. Он согласился на предложение ответчика, поскольку, по мнению истца, арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды и не выкупал это имущество у истца. Сторонами было решено заключить предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного выше по той причине, что надо было сначала разрешить вопрос с арендатором. Цена всего имущества была определена истцом в размере 2200000 рублей. Текст договора составлялся ответчиком по делу и, составляя этот текст, ответчик указал не цену всего имущества, а распределил ее по объектам. Истец подписал предварительный договор. Дату заключения основного договора не указали в тексте предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, поскольку истец готов был заключить основной договор в любое время. Однако, ответчик, до настоящего времени так и не заключил с истцом договор-купли продажи недвижимого имущества, предлагая ему заключать промежуточные договора в отношении части имущества, указанного в предварительном договоре купли-продажи от <дата>, а именно, в сентябре 2015 г. сторонами был заключен договор аренды молочно-товарной фермы с земельным участком (п.п. «а» и «б» в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества), который истец подписал, не читая содержание документа. Затем, когда он прочитал этот договор, то посчитал нужным исправить некоторые его пункты, но ответчик отказался вносить какие-либо изменения в него. С этого момента между сторонами начались разногласия, ответчик отказался выкупать другое имущество, указанное в предварительном договоре от <дата>. В свою очередь истец обращался в Арбитражный суд <адрес>, желая расторгнуть договор аренды молочно-товарной фермы с земельным участком. В процессе рассмотрения дела, стороны договорились между собой, и истец по совету своего адвоката заключил мировое соглашение с ответчиком, по результатам которого, ответчик на основании договора купли-продажи от <дата> купил у истца молочно-товарную ферму. Однако остальное имущество, указанное в предварительном договоре так и не выкупает. Истец, в целях понуждения ответчика исполнить свои обязательства в период времени с 2015 г. по 2017 г. направлял в адрес ответчика коммерческие предложения по исполнению условий предварительного договора купли-продажи. Ответчик, в свою очередь не выкупая имущество, указанное в предварительном договоре, фактически пользуется им, поскольку в целом, все имущество, перечисленное в договоре от <дата> представляет собой единый производственно-хозяйственный комплекс. Полномочия на продажу земельных участков, указанных в предварительном договоре у истца были на момент заключения предварительного договора и имеются в настоящее время, поскольку собственники этих земельных участков выдали ему доверенности на распоряжение ими. Фактически истец уже выкупил эти земельные доли у их собственников, передав денежные средства, но, не оформив переход права собственности. В отношении другого имущества, указанного в иске в его уточненном варианте право собственности истца подтверждается договорами купли-продажи этого имущества у прежнего собственника.

Истец просит заявленные исковые требования удовлетворить на основании положений ст.429 ГК РФ, свое мнение в отношении заявления представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, выражать отказался.

Представитель ответчика суду пояснила, что с заявленными исковыми требованиями не согласна, полагает их необоснованными, по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск. Факт заключения предварительного договора купли-продажи от <дата> с указанием перечня имущества, перечисленного в нем, ответчиком не оспаривается. Вместе с тем, данный договор был составлен и подписан сторонами только для того, чтобы арендатор, использующий в тот период времени это имущество освободил его. Намерений покупать все имущество, перечисленное в предварительном договоре от <дата>, у ответчика не было. После заключения указанного выше договора, стороны пришли к взаимному соглашению о прекращении обязательств по нему и совершении самостоятельных сделок с имуществом, которое действительно интересовало ответчика, а именно <дата> между сторонами был заключен договор купли-продажи молочно-товарной фермы и оформлено дарение 1/15 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (п. «б» предварительного договора). Кроме того, на часть имущества, указанного в предварительном договоре купли-продажи, право собственности истца не было оформлено в предусмотренном законом порядке, что является нарушением ст.209 ГК РФ и влечет за собой невозможность заключения основного договора в будущем. Ответчик, в настоящее время, фактически не пользуется купленным имуществом в виде молочно-товарной фермы, также не использует и то имущество, о котором заявляет истец в рамках данного иска. Представителем ответчика, также заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Третье лицо Гусев Л.Н. суду пояснил, что заявленные исковые требования поддерживает. При заключении предварительного договора купли-продажи от <дата> он не присутствовал, поэтому обстоятельства его заключения ему не известны. Однако ответчик в настоящее время использует часть имущества, указанного в предварительном договоре (молочно-товарную ферму и 1/15 долю земельного участка), а все остальное имущество действительно представляет собой единый производственный комплекс. Кроме того, по мнению третьего лица, ответчик фактически использует и это имущество в своих целях.

Третьи лица по делу Рябиков Ю.С., Малютина Л.В., Сахарова Н.С., Смирнов Л.Л., Рябикова А.Н., Сахаров В.В. в судебное заседание не явились. О времени и месте судебного заседания извещены в порядке, предусмотренном главой 10 ГПК РФ. Суду представлены письменные заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, с заявленными исковыми требованиями они согласны.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Как следует из выписок из ЕГРЮЛ, истец и ответчик зарегистрированы в предусмотренном законом порядке в качестве Крестьянско-Фермерского Хозяйства, осуществляют предпринимательскую деятельность.

<дата> между ними, выступающими в качестве физических лиц, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, названный предварительным (далее Договор), что подтверждается письменным текстом данного Договора, представленным суду и не оспаривается сторонами по делу ( л.д.7).

Согласно п.1 указанного Договора истец обязался передать в собственность ответчика, а ответчик принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

- молочно-товарную ферму общей площадью 1396, 3 кв.м. за 1200000 рублей;

-земельный участок под фермой – 1/15 доля в праве общей долевой собственности, общей площадью 1250186 кв.м. с кадастровым номером 37:15:030813:55<дата>0 рублей;

- земельный участок 14/15 доли в праве общей долевой собственности, общей площадью 1250186 кв.м. с кадастровым номером №<дата>00 рублей;

- земельный участок на праве общей долевой собственностью общей площадью 125884 кв.м. с кадастровым номером №<дата>0 рублей;

- земельный участок на праве общей долевой собственностью общей площадью 368635 кв.м. с кадастровым номером №<дата>0 рублей;

- нежилое здание – сооружение- зерносклад общей площадью 998,3 кв.м. за 400000 рублей;

- артезианскую скважину за 200000 рублей;

- силосную яму за 170000 рублей.

Согласно п.2 Договора, оплата за отчуждаемые объекты будет произведена следующим образом: покупатель перечисляет в счет продавца предоплату в сумме 50000 рублей до заключения договора. остальные суммы за покупаемые объекты недвижимости покупатель обязуется перечислить в счет продавца в течение 3-х месяцев с момента оформления и регистрации документов на объект недвижимости в Росреестре.

Как следует из пояснений сторон и не оспаривается ими, денежная сумма в размере 50000 рублей была получена истцом от ответчика по делу после заключения Договора.

На момент заключения Договора, недвижимое имущество в виде земельных долей в праве общей долевой собственности на земельные участки с кад. № №, 37:15:030813:557, 37:15:030813:558 принадлежало на праве собственности как истцу, так и третьим лицам по делу, что подтверждается сведениями, представленными суду Росреестром (л.д. 108-114), а также копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности, представленными истцом (л.д. 73-80). Кроме того, в настоящее время, право собственности на земельные доли, также не зарегистрированы за истцом в целом. Как следует из содержания доверенностей от <дата>,<дата>,<дата> Малютина Л.В., Рябикова А.Н., Сахаров В.В. (л.д.139-141) уполномочили истца на совершение действий, в том числе и по продаже, принадлежащих им земельных долей в праве общей долевой собственности на земельные участки, указанные выше. Согласно договорам купли-продажи от <дата> (л.д. 134, 192-193), истцом в качестве главы КФХ Башкатов Г.В. были приобретены у СХПК имени Калинина силосные траншеи б/у(2) за 6000 рублей и артезианская скважина б/у за 20000 рублей. Как следует из содержания решения Арбитражного суда <адрес> от <дата>, вступившего в законную силу <дата> КФХ Башкатов Г.В. отказано в удовлетворении исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание – сооружение- зерносклад (л.д. 98-102).

Из изложенного выше в совокупности следует и не оспаривается сторонами по делу то обстоятельство, что на момент заключения сторонами Договора часть имущества (земельные доли, зерносклад) не находилась в собственности истца и не принадлежит ему на праве собственности в настоящее время. Учитывая, что предметом Договора являлось имущество, принадлежащее не только КФХ Башкатов Г.В., но и физическим лицам, а также то обстоятельство, что сам Договор заключен между физическими лицами, суд полагает, что настоящие исковые требования подсудны суду общей юрисдикции.

<дата> между главой КФХ Башкатов Г.В. и главой КФХ «Мечта-2» Чернышев А.П. был заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, что подтверждается текстом договора, представленного суду (л.д. 133). Согласно п. 1 данного договора глава КФХ Башкатов Г.В. передал в аренду главе КФХ «Мечта-2» Чернышев А.П., который принял в аренду недвижимое имущество в виде молочно-товарной фермы общей площадью 1396,3 кв.м. и земельный участок под фермой – 1/15 доля в праве общей долевой собственности, общей площадью 1250186 кв.м с кадастровым номером 37:15:030813:556, т.е. имущество, указанное в Договоре. Согласно п.3 договора аренды, он был заключен сторонами сроком на один год с <дата> по <дата>, с уплатой арендной платы, в размере, предусмотренном п.3 договора.

Согласно определению Арбитражного суда <адрес> от <дата> исковые требования КФХ Башкатов Г.В. о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от <дата> оставлены без рассмотрения (л.д. 130).

Впоследствии, <дата> главой КФХ Башкатов Г.В. и ИП главой КФХ «Мечта-2» Чернышев А.П. был заключен договор купли продажи молочно-товарной фермы общей площадью 1396,3 кв.м., что следует из содержания п.1 договора купли-продажи от <дата> (л.д. 137-138). Как следует из договора дарения доли земельного участка от <дата>, истец, действуя в интересах Баранова М.В. подарил Чернышев А.П. 1/15 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью1250186 кв.м с кадастровым номером 37:15:030813:556 (л.д. 136).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу положений ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснениям абзаца 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются. Наличие вводного слова "например" в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № свидетельствует, что договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, является лишь одним из возможных видов договора, к которым применяется изложенное правило. В связи с этим суд считает, что на заключение предварительного договора на приведенных выше условиях в отношении уже существующего недвижимого имущества также распространяются эти разъяснения,

Из буквального значения условий Договора следует, что сторонами фактически был заключен договор-купли продажи недвижимого имущества с условиями предварительной оплаты.

Вместе с тем, из пояснений сторон, а также заявленного истцом иска следует, что действительная воля сторон при заключении Договора была направлена на заключение предварительного договора, в связи с чем, суд полагает правильным разрешить спор применительно к положениям закона, регулирующего правоотношения по заключению данных видов договоров.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Следовательно, основной договор должен был быть заключен сторонами не позднее <дата>.

Как следует из содержаний коммерческих предложений, направленных истцом в адрес ответчика <дата>.( л.д.72), <дата> и <дата> (л.д. 8-11), последний предлагал ответчику выкупить имущество, перечисленное в Договоре согласно ранее достигнутым договоренностям. Однако, <дата> сторонами были заключены только договор купли-продажи в отношении молочно-товарной фермы и договор дарения 1/15 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 1250186 кв.м. с кадастровым номером 37:15:030813:556. Исходя из дат направления истцом ответчику предложений по заключению договора и срока, в течение которого должен был быть заключен основной договор, суд не согласен с доводами представителя ответчика в той части, что обязательства сторон по Договору были прекращены со ссылкой на положения п.6 ст.429 ГК РФ. Само по себе то обстоятельство, что сторонами, в период действия Договора, была отчуждена часть имущества, указанная в Договоре по двум самостоятельным сделкам, также не свидетельствует о прекращении обязательств ответчика по Договору, в пределах сроков, предусмотренных законом.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

На основании п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Обращение истца с настоящим иском в суд последовало <дата>, т.е. по истечении предусмотренного законом срока – не позднее <дата>.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. В силу положений ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В силу положений ч.2 ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Следовательно, заявленные истцом исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

р е ш и л :

В удовлетворении заявленных исковых требований Башкатов Г.В. к Чернышев А.П. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка на праве общей долевой собственностью общей площадью 125884 кв.м. с кадастровым номером №<дата>0 рублей; земельного участка на праве общей долевой собственностью общей площадью 368635 кв.м. с кадастровым номером №<дата>0 рублей; артезианской скважины за 200000 рублей; силосной ямы ( траншеи) за 170000 рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд, через Родниковский районный суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Председательствующий: /Е.В.Минакова/

Решение изготовлено в окончательной форме <дата>

Судья: /Е.В.Минакова/