Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-7898/2023 от 06.06.2023

Судья: Болочагин В.Ю.             Гр. дело № 33-7898/2023

№ 2-1754/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 августа 2023 года                      г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного судав составе:

председательствующего Ефремовой Л.Н.,

судей Топтуновой Е.В., Хаировой А.Х.,

при помощнике судьи Калинкине Д.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Рожкова В.В. – Комарова Е.В. на решение Ленинского районного суда г. Самары от 30.03.2023 г., которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований отказать».

Заслушав доклад по делу судьи областного суда Топтуновой Е.В.,судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Рожков В.В. обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Кона»», в котором просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, его сыном Рожковым Д.В. и ответчиком заключён предварительный договор купли-продажи, по которому они с сыном обязались в будущем (до ДД.ММ.ГГГГ) заключить с ответчиком договор купли-продажи доли в размере 19/84 в праве общей долевой собственности на жилое помещение площадью 85,0 м2, на 1 этаже дома по адресу: <адрес>, кадастровый № и доли в размере 10/33 в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый №. Цена договора составляла 3 300 000 рублей, которые должны были быть переданы наличными до подписания основного договора купли-продажи. Он должен был передать документы на недвижимое имущество до ДД.ММ.ГГГГ, освободить помещение до ДД.ММ.ГГГГ Полученные по договору 3 300 000 рублей, должны были пойти на оплату 2 квартир, по адресу: <адрес>, и <адрес>, которые должны были быть приобретены в собственность Рожкова Д.В.

Введя в заблуждение, его принудили к написанию безденежной расписки в получении 3 300 000 рублей. В январе 2020 г. ему с сыном Рожковым Д.В. ответчик передал в фактическое пользование указанные квартиры. Он переехал в квартиру по адресу: <адрес>, а его сын – в квартиру по адресу: <адрес>. В июне 2021 г. он узнал, что обе квартиры оформлены в собственность его сына Рожкова Д.В. Ответчик не выполнил свои обязательства по передаче квартир по адресу: <адрес>, и <адрес>, в его собственность.

28.06.2021 г. направил предложение расторгнуть предварительный договор, ответ получен не был. 01.10.2021 г. направил очередное предложение расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 09.12.2021 г. в досудебном порядке, ответ не поступил.

По результатам рассмотрения дела судом постановлено решение, резолютивная часть которого представлена выше.

Не согласившись с принятым судебным актом, Рожков В.В. подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

При этом указал, что судом установлено 09.12.2019г. между Истцом, его сыном Рожковым Д.В. с одной стороны и Ответчиком с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение и земельный участок, без соблюдения прав остальных участников общей долевой собственности, что является нарушением ст. 250 ГК РФ.

Считает, что при наличии у суда первой инстанции информации об иных участниках долевой собственности имущества, не привлечение их к участию в деле в качестве третьих лиц заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, поскольку все участники долевой собственности на земельный участок и жилое помещение имели преимущественное право покупки, а также при не исследовании вопроса о том, не нарушают ли условия предварительного договора купли продажи от 09.12.2019г., их прав и законных интересов суд вынес неправосудное решение об отказе в удовлетворении требований о расторжении предварительного договора купли продажи.

В заседании судебной коллегии истец Рожков В.В., его представитель Комаров Е.В. поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, вынести новое решение об удовлетворении иска.

Представители ООО «Кона» Хугаев А.Р. и Бажин А.А. с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу Рожкова В.В. – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причине неявки не сообщили, об отложении дела не просили.

Судебная коллегия в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со статьей 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают в том числе, из договоров и иных сделок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. п. 1, 3, 4, 6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами при отсутствии признаков смешанного договора правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона к отдельным отношениям сторон по договору.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из реестровых выписок (л.д. 129-131, 132-142) усматривается, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о жилом здании – объекте индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Объект находится в общей долевой собственности, за истцом зарегистрирована доля в праве в размере 23/84, за ответчиком Рожковым В.В. – в размере 19/84. Иными участниками общей долевой собственности являются Просвиров К.А. (размер доли 5/21), Просвирова Г.А. (размер доли 6/21), Просвирова Д.К. (размер доли 5/21) и Урванцева С.К. (размер доли 5/21).

Дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 157 ± 4 м2, который находится в общей долевой собственности те же лиц, но с иным соотношением долей: размер доли истца составляет 12/33, ответчика Рожкова В.В. – 10/33, Просвирова К.А. – 2/33, Просвировой Г.А. – 5/33, Просвировой Д.К. – 2/33, Урванцевой С.К. – 2/33.

09.12.2019 г. ООО «Специализированный застройщик «Кона»», Рожков В.В. и Рожков Д.В. заключили договор (л.д. 8), поименованный сторонами предварительным договором купли-продажи, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем, до 05.12.2020 г., договор купли-продажи доли в размере 10/33 в праве общей долевой собственности на земельный участок и доли в размере 19/84 в праве общей долевой собственности на «жилое помещение в объекте индивидуального жилищного строительства», расположенные по адресу: <адрес>. Цена продажи недвижимости определена сторонами в 3 300 000 рублей, при этом установлено, что деньги будут переданы покупателем (т.е., ООО «Специализированный застройщик «Кона»») продавцам в наличной форме и будут направлены на оплату 2 квартир, квартиры по адресу: <адрес>, и квартиры по адресу: <адрес>. Также установлено, что обе квартиры будут приобретены в собственность Рожкова Д.В. Рожков В.В. и Рожков Д.В. обязались освободить жилое помещение на <адрес>, не позднее 01.05.2020 г.

Договор содержит отсылку к правоустанавливающим документам на отчуждаемую недвижимость – приказу Министерства имущественных отношений Самарской области от 16.01.2011 г. №683, решению Ленинского районного суда г. Самары от 24.10.2012 г.

Согласно представленному свидетельству о государственной регистрации права (л.д. 153, 154) следует, что права на земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства были зарегистрированы за Рожковой Е.Г., которая являлась супругой Рожкова В.В. Рожкова Е.Г. умерла ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до заключения трёхстороннего договора между ООО «Специализированный застройщик «Кона»», Рожковым В.В. и Рожковым Д.В., её наследство принял только Рожков В.В. (л.д. 9, 10). Из реестровых выписок о переходе прав на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0508001:544 (л.д. 118-120) и на здание с кадастровым номером №л.д. 121-123) усматривается, что права Рожковой Е.Г. перешли по наследству к Рожкову В.В., государственная регистрация прав последнего произведена 06.02.2020 г., т.е. после заключения трёхстороннего договора. Однако в силу п.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Предметом трёхстороннего договора от 9.12.2019 г. являлась продажа ООО «Специализированный застройщик «Кона»» прав на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0508001:544 и на здание с кадастровым номером №, зарегистрированных в настоящее время за Рожковым В.В., и что эти права принадлежали Рожкову В.В. и на день заключения договора.

Рожков Д.В. является сыном Рожкова В.В., на момент заключения трёхстороннего договора от 09.12.2019 г. они оба проживали в доме по адресу: <адрес>, в качестве одной семьи в терминологии жилищного законодательства. ООО «Специализированный застройщик «Кона»» получил разрешение на застройку (на строительство многоквартирного жилого дома) квартала, в котором находился дом по адресу: <адрес>, и был, соответственно, заинтересован в сносе этого дома. Поскольку для сноса дома застройщик должен предварительно выкупить его, у него имелся интерес в покупке принадлежавших Рожкову В.В. прав на недвижимость. Рожков Д.В. и Рожков В.В., не имея иного помещения для проживания, были заинтересованы в отчуждении своего жилья девелоперу на возможно более выгодных для себя условиях, при этом наиболее предпочтительным вариантом для них была не собственно продажа, а получение взамен иных жилых помещений, желательно, не одного, а двух, с тем, чтобы они смогли жить отдельно друг от друга, что является достаточно очевидным, мотивом совершения сделки, что подтверждаются и объяснениями сторон и письменными отзывами.

Исходя из изложенного суд заключает, что действительная общая воля сторон договора от 09.12.2019 г. была направлена на отчуждение Рожковым В.В. в пользу ООО «Специализированный застройщик «Кона»» принадлежащих ему прав на дом, планируемый к сносу, и земельный участок, на котором он расположен, в обмен на денежную компенсацию на приобретение 2 указанных выше квартир в собственность Рожкова Д.В.

Такая сделка влечёт утрату Рожковым В.В. прав на недвижимость без компенсации лично для себя, поскольку обе новые квартиры приобретаются в собственность Рожкова Д.В. Последний в судебном заседании пояснил мотивы Рожкова В.В. тем, что тот желал сразу оформить обе квартиры на своего сына, чтобы последнему после его, Рожкова В.В., смерти не потребовалось принимать наследство. При этом одна из квартир предназначалась для пожизненного проживания отца, а впоследствии должна была отойти внучке, дочери Рожкова Д.В. Суд находит такое объяснение убедительным, изложенная в нём мотивация достаточно характерна для возрастных людей, не стремящихся к кардинальным переменам в своей жизни.

Сам Рожков В.В. каких-либо иных объяснений относительно мотивов своих решений не дал.

Из материалов дела следует, что предусмотренный договором от 09.12.2019 г. основной договор заключён не был. В установленный срок (до 05.12.2020 г.) ни одна из сторон не обратилась с требованием о его заключении. Однако истец исполнил обязательства и передал Рожковым 3 300 000 рублей для приобретения указанных в договоре квартир (л.д. 9). Обе квартиры 25.06.2020 г. были куплены на имя Рожкова Д.В. (л.д. 123, 124). В свою очередь, Рожков Д.В. и Рожков В.В. выехали из старого дома, заселились в приобретённые для них квартиры, фактически передали своё прежнее жильё истцу. Ответчик Рожков В.В. признавал в своём отзыве на сик, что переселился в квартиру по адресу: <адрес>, ещё в январе 2020 г.

Таким образом, сторонами были выполнены все действия, которые они должны были бы совершить в соответствии с основным договором купли-продажи, за исключением государственной регистрации перехода прав на недвижимость к истцу.

Из объяснений истца и Рожкова Д.В. следует, что единственной причиной, по которой между сторонами не был сразу заключён договор купли-продажи квартиры, а использована конструкция предварительного договора, было отсутствие государственной регистрации прав Рожкова В.В. на дом и земельный участок на момент заключения договора. Впоследствии стороны не стали заключать формальный основной договор, поскольку все обязательства, которые они должны были принять на себя по такому договору, уже были исполнены – покупная цена истцом уплачена, на соответствующие средства приобретены квартиры для переселения, жилое помещение на Галактионовской освобождено и передано истцу, фактически расселение из сносимого жилья, что являлось целью всех сторон договора от 09.12.2019 г., состоялось.

Принимая во внимание всё изложенное, суд заключает, что в процессе своего взаимодействия после заключения договора от 9.12.2019 г., стороны относились к нему не как к предварительному, а как к основному договору купли-продажи, исполняя соответствующие условия (об уплате покупной цены и передаче товара).

28.06.2021 г. истец впервые обратился к ответчику с требованием расторгнуть договор от 09.12.2019 г., не ссылаясь явным образом на какую-либо правовую норму, предусматривающую возможность расторжения договора по инициативе одной стороны, но фактически ставя вопрос о существенном нарушении договора со стороны ответчика, выразившемся в том, что новые квартиры были приобретены в собственность не истца, а его сына (л.д. 11-14). Впоследствии истец ещё трижды обращался к ответчику с претензиями аналогичного содержания (л.д. 18, 20-23, 32-37), на которые ответчик ответил отказом (л.д. 26-29).

Однако условие о приобретении квартир в собственность Рожкова Д.В., а не Рожкова В.В., было прямо предусмотрено трёхсторонним договором от 09.12.2019 г. и отказаться от этого условия, требовать изменения договора в этой части Рожков В.В. не мог ввиду отсутствия установленных законом к тому оснований (ст.309, 450 ГК РФ). При этом доказательств обращения к истцу с предложением изменить условия соглашения и передать новые квартиры в его собственность Рожков В.В. суду не представил. Напротив, в январе 2020 г, т.е. ещё до государственной регистрации своих прав на старое жильё, Рожков В.В. выехал из него в новую квартиру, фактически передав свою недвижимость истцу, т.е. исполнял условия трёхстороннего соглашения и не давал другим его сторонам оснований полагать, что он намерен отказаться от его исполнения на прежних условиях.

Таким образом, никаких нарушений договора от 09.12.2019 г. со стороны ответчика допущено не было.

Соответственно, оснований для удовлетворения требования истца о расторжении этого договора по мотиву неполучения денежных средств за отчуждаемое имущество не имеется.

Оценивая доводы истца о притворности договора от 9.12.2019 г. как прикрывающего обмен старого жилья в центре города на 2 новые квартиры на окраине, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ в случае притворности сделки к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учётом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. Поэтому, если принять утверждение истца о притворном характере договора от 9.12.2019 г., следует признать, что фактически сторонами совершена сложная сделка, по условиям которой истец должен был передать свои права на дом и земельный участок ответчику, выехать вместе с сыном из дома, а ответчик, в свою очередь, приобрести 2 квартиры в собственность Рожкова Д.В. и передать одну квартиру Рожкову В.В., а другую – Рожкову Д.В. Эти обязательства были ответчиком выполнены, следовательно, даже если договор от 9.12.2019 г. был притворным, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Разрешая заявленный спор, суд руководствовался вышеприведенными нормами права, и принимая во внимание, что на момент рассмотрения дела срок заключения основного договора истек, предварительный договор признан основным, путем исполнения условий предварительного договора по покупке двух квартир, по адресу: <адрес>, и по адресу: <адрес>. Также установлено, что обе квартиры приобретены в собственность Рожкова Д.В., что и являлось условиями предварительного договора, пришел к обоснованному выводу, что требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества не подлежат удовлетворению.

При разрешении спора судом первой инстанции, верно, определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы о безденежности его расписки в получении 3 300 000 рублей за продажу своего жилья на ул. Галактионовской являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований или возражений. Рожков Д.В., также подписавший эту расписку, факт получения денег от ответчика признаёт. Более того, даже если бы расписка в получении денег и была безденежной, это не свидетельствовало бы о неисполнении договора ответчиком и об отсутствии встречного предоставления с его стороны за отчуждаемое жильё, т.к. обе квартиры, которые должны были быть приобретены для Рожкова Д.В. на средства от продажи старого жилья, были приобретены.

Кроме того, истец принял предусмотренное договором исполнение в виде права проживания в новой квартире, от этого исполнения не отказывался, в связи с чем его требования о расторжении договора представляют собой злоупотребление правом в форме противоречивого поведения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что предварительный договор купли-продажи от 09.12.2019г. заключен без соблюдения прав остальных участников общей долевой собственности, что является нарушением ст. 250 ГК РФ, являются несостоятельными, данные доводы исследовались судебной коллегией. Иным участниками общей долевой собственности на жилое помещение Урванцевой С.К., Просвирова К.А., Просвирову Г.А., Просвирову Д.К. направлялись судебные повестки о явке в судебное заседание, однако ни одно лицо в судебное заседание не явилось, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанные лица не имеют намерений воспользоваться преимущественным правом покупки продаваемой доли предусмотренного статьей 250 ГК РФ.

Доказательств того, что Урванцева С.К., направившая Рожкову В.В. 06.07.2021г. нотариально заверенное заявление о намерении воспользоваться правом преимущественной покупки доли в случае возможности оплаты стоимости всего объекта, либо его части кредитными денежными средствами, до настоящего времени намерена реализовать данное право и имеет для этого соответствующие денежные средства, материалы дела не содержат.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы по существу они сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основаны на неправильном применении норм материального права и не могут служит основанием для отмены или изменения решения суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинского районного суда г. Самары от 30.03.2023 г. - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Рожкова В.В. – Комарова Е.В. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: