Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1570/2023 ~ М-758/2023 от 13.03.2023

Гражданское дело <данные изъяты>

<данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<данные изъяты>

Октябрьский районный суд г<данные изъяты> в составе:

председательствующего судьи Стародубовой М.Б.,

при секретаре Кузьмине Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Волостных Вячеслава Александровича к ТОГБУ «Капиталстрой» и Министерству имущественных отношений и государственного заказа <данные изъяты> об устранении препятствий в государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Волостных В.А. обратился в суд с иском к ТОГБУ «Капиталстрой» и Комитету по управлению имуществом <данные изъяты> об устранении препятствий в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, общей площадью 166,2 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, на земельном участке площадью 1000 кв. м., кадастровые номера иных объектов недвижимости (земельных участков), в пределах которых расположен жилой дом: <данные изъяты>

В обоснование исковых требований указано, что <данные изъяты> между истцом и ТОГБУ «Капиталстрой» был заключен договор инвестирования строительства № <данные изъяты> вышеуказанного жилого дома. Согласно дополнительному соглашению от <данные изъяты> общая сумма инвестиций строительства индивидуального жилого дома составляет <данные изъяты>. Истец, являясь инвестором, согласно условиям договора и дополнительного соглашения, оплатил стоимость работ в полном объеме. Застройщиком - ТОГБУ «Капиталстрой» дом введен в эксплуатацию и по акту приема-передачи от <данные изъяты> был передан истцу. Претензий к качеству переданного объекта у истца не имеется, у ответчика ТОГБУ «Капиталстрой» также отсутствуют претензии к истцу по оплате. В п.4.1 договора инвестирования строительства <данные изъяты> указано, что дом, являющийся предметом инвестирования и построенный за счет средств истца, переходит в собственность истца с момента регистрации права собственности, при этом за регистрацией истец должен обратиться самостоятельно и за свое счет в регистрирующий орган по <данные изъяты>. Между тем, истец не может зарегистрировать право собственности на возведенный за его счет и для него жилой дом, поскольку собственником спорного объекта недвижимости является <данные изъяты>, и дом находится на праве оперативного управления у ТОГБУ «Капиталстрой». При обращении в Управление Росреестра по <данные изъяты> с документами об инвестировании строительства, истцу пояснили, что регистрация перехода права возможна в случае, если будет получено согласие в ее осуществлении от собственника – <данные изъяты>. Однако до настоящего времени Министерство имущественных отношений и государственного заказа <данные изъяты> отказывает в выдаче такого согласия, что подтверждается письмом Министерства имущественных отношений и государственного заказа <данные изъяты> от <данные изъяты>. Таким образом, истец не может зарегистрировать право на жилой дом, который возведен за его счет на основании договора инвестирования.

Истец Волостных В.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель истца по доверенности Волостных М.В. в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ТОГБУ «Капиталстрой» по доверенности Лапина А.Н. не возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что после завершения строительства спорного объекта недвижимости, в Управление Росреестра было подано заявление о постановке объекта на кадастровый учет, поскольку в силу положений закона о регистрации недвижимости одновременно с постановкой объекта на кадастровый учет осуществляется государственная регистрация права, автоматически Управлением Росреестра было зарегистрировано право собственности субъекта - администрации <данные изъяты>, поскольку застройщик - ТОГБУ «Капиталстрой», является структурным подразделением администрации, и, соответственно, за ТОГБУ зарегистрировано право оперативного управления. В последующем ТОГБУ «Капиталстрой» направило в адрес Росреестра все необходимые документы для регистрации прав инвестора, однако Росреестр потребовал согласие Комитета по управлению имуществом <данные изъяты>, поскольку право субъекта уже было зарегистрировано.

В судебное заседание представитель ответчика Министерства имущественных отношений и государственного заказа <данные изъяты>, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представил письменный отзыв, в котором не иск не признал, пояснив, что имущество, принадлежащее администрации <данные изъяты> может быть отчуждено только лишь на торгах. При этом указал, что право собственности администрации <данные изъяты> в данном случае зарегистрировано Управлением Росреестра автоматически, поскольку строительство объекта велось ТОГБУ «Капиталстрой», которое являлось структурным подразделением министерства. При этом, не оспаривает, что истец приобрел право собственности на спорный объект на основании договора инвестировании строительства, однако, отчуждение имущества <данные изъяты> возможно лишь путем проведения торгов.

Третье лицо - Управление Росреестра по <данные изъяты> в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что согласно договору инвестирования строительства № <данные изъяты>, заключенному между Волостных В.А. (Инвестор) и ТОГБУ «Капиталстрой» (Застройщик), Инвестор принимает на себя обязательства по финансированию строительства индивидуального жилого дома, общей площадью 166 кв.м, расположенному на земельном участке площадью 1000 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, городской округ город <данные изъяты>, согласно генеральному плану и плану застройки участка. Застройщик принимает на себя обязательства по ведению строительного контроля и получению разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.

В стоимость объекта строительства входит строительство жилого дома без внутренней отделки, расходы по содержанию земельного участка, изготовление технической документации на объект, оплата услуг Застройщика и прочие расходы. Условиями договора предусмотрена передача объекта инвестору по акту приема-передачи, получение соответствующего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, осуществлять строительный контроль в соответствии с условиями договора, а также представлять интересы инвестора в отношениях с другими юридическими лицами, органами власти и управления на этапе реализации строительства. Инвестор обязан оплатить инвестиционный взнос на строительство Объекта.

Истцом обязательства оплаты по договору инвестирования строительства индивидуального жилого дома выполнены в полном объеме.

<данные изъяты> ТОГБУ «Капиталстрой» передало по акту приема-передачи спорный объект недвижимости Инвестору – Волостных В.А.

Согласно выписке из ЕГРН, строительство жилого дома завершено в <данные изъяты> данному жилому дому присвоен кадастровый <данные изъяты> и зарегистрировано право собственности субъекта – <данные изъяты>, право оперативного управления жилым домом зарегистрировано за ТОГБУ «Капиталстрой».

Волостных В.А. обратился в Министерство имущественных отношений и государственного заказа <данные изъяты> с заявлением о согласовании перехода права собственности на жилой дом, общей площадью 166 кв.м, расположенный на земельном участке площадью 1000 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, городской округ <данные изъяты>

<данные изъяты> Министерство имущественных отношений и государственного заказа <данные изъяты> отказало истцу в передаче в собственность спорного объекта недвижимости.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из разъяснений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от <данные изъяты> «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в п. 4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.Договор инвестирования строительства не наделяет лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В силу п.1, 3 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст.450 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В соответствии с ч. 3 ст.14 Федерального закона от <данные изъяты> «О государственной регистрации недвижимости» в связи с созданием объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация права осуществляется одновременно.

Согласно ч. 1,2 ст. 19 Закона «О государственной регистрации недвижимости» орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства при отсутствии предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на такие объекты индивидуального жилищного строительства или садовый дом и прилагаемые к нему документы (в том числе уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, представленный застройщиком технический план, посредством отправления в электронном виде.

Как следует из материалов дела, застройщиком является ТОГБУ «Капиталстрой», следовательно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности и оперативного управления осуществлены в рамках Закона о регистрации недвижимости. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимости (договоры инвестирования) по правилам п. 1 ст.223 ГК РФ, то есть с момента регистрации в ЕГРН этого права. Передача жилых домов ТОГБУ «Капиталстрой» является исполнением заключенных ими ранее договоров инвестирования.

В соответствии со ст.296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности Волостных В.А. по договору инвестирования возможна в установленном законом порядке в случае предоставления акта приема-передачи, подписанного ТОГБУ и «Капиталстрой» и Волостных В.А. и согласия собственника на распоряжение имуществом.

В п.17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ <данные изъяты> г.) (с изменениями и дополнениями) отмечено, что, исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за жилое помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика.

В соответствии с абзацем первым статьи 431 Гражданского кодекса и правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учётом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (часть 5 статьи 10, часть 3 статьи 307 Гражданского кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Толкование условий договора осуществляется с учётом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с условиями договора, заключенного между Волостных В.А. и ТОГБУ «Капиталстрой», последний обязался передать в собственность истцу, а истец принять и оплатить жилой дом, имеющий на момент заключения договора указанные в нем проектные характеристики. Волостных В.А. при заключении договора не преследовал цель получения прибыли. Он стал инвестором по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных, семейных, домашних нужд, связанных с улучшением жилищных условий.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 36) изложена правовая позиция, согласно которой факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

В силу ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон заслоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Поскольку, по смыслу договора инвестирования строительства ТОГБУ «Капиталстрой» взяло на себя обязательство по строительству жилого дома за счет средств инвестора с последующей передачей ему прав на объект недвижимости, суд, с учетом вышеуказанных положений находит необоснованным отказ Министерства имущественных отношений и государственного заказа <данные изъяты> в согласовании государственной регистрации перехода права собственности к Инвестору на основании договора инвестирования строительства <данные изъяты> Исходя из изложенного, доводы Министерства имущественных отношений и государственного заказа <данные изъяты> о возможности реализации спорного имущества посредством торгов, являются ошибочными.

При таких обстоятельствах исковые требования Волостных В.А. подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Волостных Вячеслава Александровича удовлетворить.

Устранить препятствия в государственной регистрации перехода права собственности от ТОГБУ «Капиталстрой» и субъекта Российской Федерации - <данные изъяты> к Волостных Вячеславу Александровичу на здание: жилой дом, общей площадью 166 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, на земельном участке площадью 1000 кв.м, кадастровые номера иных объектов недвижимости (земельных участков), в пределах которых расположен жилой дом: <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тамбовского областного суда через Октябрьский районный суд <данные изъяты> в течение месяца.

Судья М.Б. Стародубова

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>

Судья М.Б. Стародубова