Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1884/2023 (2-10543/2022;) ~ М-7734/2022 от 16.08.2022

78RS0002-01-2022-010510-74

Дело № 2-1884/2023                      15 июня 2023 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Николаевой А.В.,

с участием представителя истца Мун В. И. ., представителя ответчика Артемьевой Т.И.,

при секретаре Прохорихиной Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску А. А. А. к ООО «Зенит-Строй-Инвест» о признании права собственности,

по встречному иску ООО «Зенит-Строй-Инвест» к А. А. А. о признании права собственности, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

А. А.А. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Зенит-Строй-Инвест», в котором просил признать за ним правл собственности на нежилые помещения (машино-места) № и №, расположенные по адресу: <адрес>, общей площадью 13,9 кв.м каждое, с кадастровыми номерами № и № соответственно.

ООО «Зенит-Строй-Инвест» обратилось в суд со встречным исковым заявлением, в котором после уточнения заявленных требований просило признать за ним право собственности на вышеуказанные спорные объекты недвижимости (машино-места), а в случае отказа в признании права собственности за ООО «Зенит-Строй-Инвест» - взыскать с А. А.А. задолженность по Договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 27.10.2014 и Договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 27.10.2014 в свою пользу на общую сумму в размере 1 800 000 руб. (по 900 000 руб. по каждому договору) (т.1 л.д.158-159, 245).

Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании заявленные Андреевым А.М. требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить; против удовлетворения встречного искового заявления ООО «Зенит-Строй-Инвест» возражал в части признания за обществом права собственности, по доводам, изложенным в письменном отзыве на встречное исковое заявление; в части взыскания задолженности на общую сумму 1 800 000 руб. требования общества не оспаривал.

Представитель ответчика по первоначальному иску в судебном заседании требования А. А.А. не признал, встречный иск поддержал по изложенным в нем основаниям.

Представители третьих лиц АО «Группа Прайм» и Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом; представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу просил рассматривать дело в свое отсутствие (т.1 л.д.142-146)..

Выслушав и оценив доводы сторон, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственника на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п.1 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.1 ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу абз.1 ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст.4, п.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом А.м А.А. (далее – участник долевого строительства) и третьим лицом – ЗАО «Группа Прайм» (далее – застройщик), заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 27.10.2014 (далее – Договор №1), в соответствии с условиями которого участник долевого строительства принимает участие в инвестировании строительства объекта, в части: гараж-стоянка, путем внесения собственных денежных средств. В соответствии с п.2.3 Договора №1 после ввода в эксплуатацию объекта участник долевого строительства, при условии произведенной полной оплаты цены Договора №1, указанной в п.3.1 Договора №1, приобретает право на получение в собственность 1/28 доли в праве общей долевой собственности на объект долевого строительства. Указанная доля соответствует части объекта долевого строительства под условным номером 18, общей площадью 13,9 кв.м, расположенного в подземном гараже-стоянке по адресу: Санкт-Петербург, Шувалово, территория предприятия Озерки, участок 7. Согласно п.3.2 Договора №1 денежные средства, уплачиваемые в счет цены Договора №1, вносятся участником долевого строительства в следующем порядке: денежная сумма в размере 600 000 руб. вносится за счет собственных денежных средств в течение 3 банковских дней с даты заключения Договора №1 по безотзывному покрытому аккредитиву, исполняемому без акцепта плательщика; денежная сумма в размере 900 000 руб. вносится за счет собственных денежных средств в течение 15 банковских дней со дня ввода объекта в эксплуатацию.

Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 27.10.2014 зарегистрирован в ЕГРН 28.11.2014, номер регистрации: № (т.1 л.д.16-21).

Также между истцом А.м А.А. (далее – участник долевого строительства) и третьим лицом – ЗАО «Группа Прайм» (далее – застройщик), заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 27.10.2014 (далее – Договор №2), в соответствии с условиями которого участник долевого строительства принимает участие в инвестировании строительства объекта, в части: гараж-стоянка, путем внесения собственных денежных средств. В соответствии с п.2.3 Договора №2 после ввода в эксплуатацию объекта участник долевого строительства, при условии произведенной полной оплаты цены Договора №2, указанной в п.3.1 Договора №2, приобретает право на получение в собственность 1/28 доли в праве общей долевой собственности на объект долевого строительства. Указанная доля соответствует части объекта долевого строительства под условным номером 19, общей площадью 13,9 кв.м, расположенного в подземном гараже-стоянке по адресу: Санкт-Петербург, Шувалово, территория предприятия Озерки, участок 7. Согласно п.3.2 Договора №2 денежные средства, уплачиваемые в счет цены Договора №2, вносятся участником долевого строительства в следующем порядке: денежная сумма в размере 600 000 руб. вносится за счет собственных денежных средств в течение 3 банковских дней с даты заключения Договора №2 по безотзывному покрытому аккредитиву, исполняемому без акцепта плательщика; денежная сумма в размере 900 000 руб. вносится за счет собственных денежных средств в течение 15 банковских дней со дня ввода объекта в эксплуатацию.

Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 27.10.2014 зарегистрирован в ЕГРН 28.11.2015, номер регистрации: 78-78-59/113/2014-040 (т.1 л.д.23-27).

Во исполнение обязательств по договорам № и № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 27.10.2014 А.м А.А. на счет застройщика были перечислены денежные средства в размере 1 200 000 руб. (по 600 000 руб. по каждому договору), что не оспаривалось участвующими в деле лицами в ходе рассмотрения дела.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.01.2018 (резолютивная часть объявлена 17.01.2018) по делу №А56-96685/2015, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.06.2018, АО «Группа Прайм» (ранее – ЗАО «Группа Прайм») признано банкротом, в отношении общества открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.07.2019 (с учетом определения об исправлении технической ошибки от 24.03.2022) по делу №А56-96685/2015/з.277 в реестр требований АО «Группа Прайм» включено требование А. А.А. о передаче трехкомнатной квартиры с предварительным номером №, проектной площадью 107,51 кв.м и четырехкомнатной квартиры с предварительным номером №, проектной площадью 134,75 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, и сведения об уплате участником строительства по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 10.12.2013 № и 10.12.2013 № денежных сумм в размере 7 927 408 руб. и 12 062 880 руб., а также включено в реестр требований застройщика АО «Группа Прайм» с отнесением в четвертую очередь удовлетворения денежное требование А. А.А. из договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № и № от 27.10.2014 в сумме 1 200 000 руб.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2020 по делу №А56-96685/2015/з.277 судебное решение первой инстанции отменено в части, судом апелляционной инстанции принят новый судебный акт, которым суд постановил: включить в реестр требований кредиторов АО «Группа Прайм» требование А. А.А. о передаче: 1) одного машино-места, предварительный номер №, проектной площадью 13,9 кв.м, расположенного в подземном гараже-стоянке по адресу: <адрес> размер исполненных обязательств 600 000 руб.; 2) одного машино-места, предварительный номер №, проектной площадью 13,9 кв.м, расположенного в подземном гараже-стоянке по адресу: <адрес>, размер исполненных обязательств 600 000 руб. (т.1 л.д.35-39).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.06.2020 по делу №А56-96685/2015/з.277 отменено постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2020 и оставлено в силе определение суда первой инстанции.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2021 по делу №А56-96685/2015/з.277 (№307-ЭС20-4804), постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.06.2020 отменено, постановление суда апелляционной инстанции от 10.02.2020 оставлено в силе (т.1 л.д.43-45).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.11.2020 (резолютивная часть объявлена 28.10.2020) по делу №А56-96685/2015/з.328 имущественные права и обязательства застройщика АО «Группа Прайм» в отношении двух объектов незавершенного строительства под лотами 8.3 и 9, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №, переданы ООО «Зенит-Строй-Инвест».

01.11.2020 между АО «Группа Прайм» и ООО «Зенит-Строй-Инвест» был заключен договор о передаче имущественных прав и обязательств застройщика от 01.11.2020 (№ государственной регистрации №, дата регистрации 15.01.2021), подписан акт приема-передачи имущественных прав и обязательств застройщика.

06.06.2022 А. А.А. обратился с требованием к ООО «Зенит-Строй-Инвест» о передаче двух машино-мест (т.1 л.д.48-51).

В связи с тем, что требование А. А.А. было включено в реестр требований кредиторов АО «Группа Прайм» позже, чем состоялась передача имущественных прав и обязательств ООО «Зенит-Строй-Инвест», требование истца в акте приема-передачи имущественных прав и обязательств застройщика от 01.11.2020 отсутствует, что и послужило основанием для обращения А. А.А. с исковым заявлением о признании права собственности на спорные нежилые помещения (машино-места).

Судом также установлено, что строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (лот 8-3) завершено, дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного 30.12.2021 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (т.1 л.д.107-108).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что условия и требования, при которых возможна передача объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика, предусмотренные ст.201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности» (банкротстве), соблюдены; при этом условием передачи земельного участка, объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика приобретателю, в данном случае ООО «Зенит-Строй-Инвест», является удовлетворение требований всех участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых и нежилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых и нежилых помещений в указанном многоквартирном доме.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что участник долевого строительства истец А. А.А. отказывался в одностороннем порядке от исполнения договоров, предусматривающих передачу нежилых помещений, или от получения спорных нежилых помещений; напротив, судом установлено, что А. А.А. денежных требований в указанной части не заявлял, включен в реестр требований АО «Группа Прайм».

Исходя из того, что приобретатель ООО «Зенит-Строй-Инвест» выразил намерение о приобретении объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок), предназначенного для размещения указанного объекта, а также обязательств застройщика перед участниками строительства по передаче жилых и нежилых помещений, не отказался от указанного намерения, и его заявление было удовлетворено арбитражным судом, то все обязательства застройщика перед участниками строительства по передаче жилых и нежилых помещений должны быть переданы приобретателю ООО «Зенит-Строй-Инвест».

Таким образом, включение А. А.А. в реестр требований кредиторов АО «Группа Прайм» на основании вступившего в законную силу определения Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2021 влечет возникновение оснований для передачи обязательств застройщика АО «Группа Прайм» по передаче участнику строительства А. А.А. нежилых помещений (машино-мест) новому застройщику ООО «Зенит-Строй-Инвест».

При этом тот факт, что в договор о передаче имущественных прав и обязательств застройщика от 01.11.2020 и в акт приема-передачи от 01.11.2020 не были внесены соответствующие изменения о наличии обязательств в отношении истца А. А.А., не свидетельствует ни о прекращении прав истца на получение в собственность нежилых помещений по договорам долевого участия, ни о прекращении обязательств.

Вопреки приведенным в отзыве ООО «Зенит-Строй-Инвест» доводам, именно общество с приобретением в порядке, предусмотренном ст.201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», прав на объект, участником строительства которого является А. А.А., приняло и обязанности перед ним как лицом, требования которого включены в реестр требований участников строительства вступившим в законную силу судебным актом.

Передача имущественных прав и обязательств новому застройщику не погашает обязательства АО «Группа Прайм» перед участником долевого строительства А.м А.А., а в силу требований закона влечет перемену лиц (должника) в данных обязательствах.

В соответствии со ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4).

В силу абз.1 ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании п.9 ст.201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» перемена лиц в обязательствах, которые вытекали из заключенных застройщиком с участниками долевого строительства договоров, в которых застройщик выступал должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых и нежилых помещений.

В силу прямого предписания Федерального закона требования истца к застройщику о передаче нежилого помещения считаются погашенными в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика АО «Группа Прайм» и подлежат исключению из реестра требований кредиторов застройщика, так как юридически и фактически должны быть исполнены новым застройщиком – приобретателем ООО «Зенит-Строй-Инвест», определенным в рамках специальной процедуры, предусмотренной Законом о банкротстве.

О том, что приобретение объектов незавершенного строительства, обремененных по договору правами участников долевого строительства, не освобождает приобретателя такого объекта от исполнения обязанностей по договору, заключенному между сторонами, и влечет за собой необходимость перевода на приобретателя обязательств застройщика по передаче квартиры, неоднократно указывал и Верховный Суд РФ в своих определениях, (определение от 11.02.2020 № 16-КГ19-47).

При таких обстоятельствах суд находит требования А. А.А. подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Удовлетворяя требования А. А.А. о признании за ним права собственности на спорные объекты недвижимости, учитывая отсутствие у него возражений, а также установленный в ходе рассмотрения дела факт неполной оплаты объектов долевого строительства, разрешая требования ООО «Зенит-Строй-Инвест» о взыскании с А. А.А. задолженности по договорам № и № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 27.10.2014 на общую сумму 1 800 000 руб., что соответствует общей сумме второго платежа по каждому из спорных объектов (900 000 руб. * 2), суд с учетом положений ст.ст.307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст.4, п.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» о том, что участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в полном объеме, приходит к выводу о том, что задолженность в размере 1 800 000 руб. подлежит уплате истцом А.м А.А. в пользу ответчика ООО «Зенит-Строй-Инвест».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░░ ░░ ░.░ ░. ░., <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – ░░░░░░-░░░░░ № (░░░░░░░░░░░ №) ░ ░░░░░░-░░░░░ № (░░░░░░░░░░░ №), ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░░ ░ ░. ░. ░. ░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░-░░░░░-░░░░░░» ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ № ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ 27.10.2014 – 900 000 ░░░. 00 ░░░., ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ № ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ 27.10.2014 – 900 000 ░░░. 00 ░░░., ░ ░░░░░ 1 800 000 ░░░. 00 ░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░-░░░░░-░░░░░░» - ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░        (░░░░░░░)                 ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 15.08.2023

░░░░░ ░░░░░. ░░░░░: