Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2261/2023 ~ М-1122/2023 от 25.07.2023

№91RS0008-01-2023-001740-52

2-2261/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Джанкой 30 октября 2023 года

Джанкойский районный суд Республики Крым в составе

председательствующего судьи Басовой Е. А.,

при секретаре Кузь Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам общества с ограниченной ответственностью «Крым агро цех» (далее ООО «Крым агро цех», ООО «КАЦ») к Сейтхалиловой Зире, Абдуллаевой Наджие Хутмеровне о признании недействительным соглашения о расторжении договора купли-продажи, о применении последствий недействительности сделки и восстановлении ранее зарегистрированного права собственности на земельный участок, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, третье лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

установил:

25 июля 2023 года ООО «Крым агро цех» обратилось в суд с иском, требования которого уточнило ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 100-102), указывает, что Сейтхалилова З. являлась собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 40804 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, на территории Мирновского сельского совета, лот №, 28 участок №, кадастровый №. Земельный участок Сейтхалилова З. передала в аренду истцу по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 10 лет, в связи с чем осуществлена его государственная регистрация в ЕГРН. Указанным договором аренды стороны согласовали условие о том, что истец имеет преимущественное право перед другими лицами на приобретение земельного участка. Ответчик Сейтхалилова З. в нарушение этого условия договора продала ДД.ММ.ГГГГ земельный участок Абдуллаевой Н.Х., но ДД.ММ.ГГГГ данный договор купли-продажи был расторгнут, право собственности на земельный участок 22.06.2023 вновь зарегистрировано за Сейтхалиловой З. Ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 06.02.2023 полностью исполнен, а соглашение о расторжении такого договора противоречит с п.2 ст. 453 ГК РФ, истец просит признать соглашение о расторжении договора недействительным, восстановить ранее зарегистрированное право собственности Абдуллаевой Н.Х. на земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка от 06.02.2023, прекращенное в связи с государственной регистрацией перехода права на основании признанного недействительным соглашения о расторжении Договора купли-продажи земельного участка от 06.02.2023 путем формирования новой записи в реестре прав на недвижимость о праве собственности Абдуллаевой Н.Х. на спорный земельный участок, с указанием в данной записи номера ранее осуществленной государственной регистрации права собственности Абдуллаевой Н.Х.

4 сентября 2023 года ООО «Крым агро цех» обратилось в суд с самостоятельным иском, в котором, ссылаясь на нарушение ответчиком Сейтхалиловой З.А. прав истца на первоочередную покупку земельного участка, просит перевести права и обязанности покупателя Абдуллаевой Н.Х. на ООО «Крым агро цех» по договору купли продажи земельного участка, заключенного 06.02.2023 между ответчиками Сейтхалиловой З. и Абдуллаевой Н.Х.

Определением суда от 4 октября 2023 года гражданские дела по указанным искам объединены в одно производство № (л.д. 104).

Представитель истца в судебное заседание не явилась, 23.10.2023 подала заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, исковые требования поддерживает.

Ответчик Сейтхалилова З. в судебное заседание не явилась, подала заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ответчик Абдуллаева Н.Х. в судебное заседание не явилась, 12.09.2023 подала заявление о рассмотрении дела по существу в её отсутствие, а также заявление, в котором в соответствии с ч. 1 ст. 39 ГПК РФ просит удовлетворить в полном объеме требования истца, ссылаясь на согласие с позицией истца. В тексте заявления указывает, что считает заявленные исковые требования законными и признаёт предъявленный иск; подтверждает, что осознаёт все последствия признания иска, заверяет, что признание иска не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Представитель 3-го лица Госкомрегистра РК в судебное заседание не явился, о дате и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы гражданского дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ Сейтхалилова Зира передала в аренду ООО «Крым агро цех» принадлежащий ей земельный участок общей площадью 4,0804 га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 90:03:140601:398, расположенный по адресу: <адрес>, Мирновский сельский совет, лот №, 28, участок №, на срок 10 лет (л.д. 17-20).    Пункт 3.3 указанного договора предусматривает, что ООО «Крым агро цех» имеет преимущественное право перед другими лицами на приобретение земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между Сейтхалиловой Зирой и Абдуллаевой Наджие Хутмеровной заключен договор, по которому Сейтхалилова З. продала Абдуллаевой Н.Х. принадлежащий ей земельный участок площадью 40804 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на территории Мирновского сельского совета, с кадастровым номером 90:03:140801:398 (л.д. 83). Стороны указанного договора пришли к соглашению о том, что договор имеет силу акта приёма-передачи отчуждаемого земельного участка и с момента подписания договора обязанность продавца по передаче покупателю указанного отчуждаемого земельного участка считается исполненной (п. 6 договора). Также стороны договора подтвердили, что стоимость проданного земельного участка 200 000 руб. получена продавцом до подписания настоящего договора (п.3 договора). Таким образом, договор сторонами исполнен.

    Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 10.02.2023, в соответствии с которой земельный участок площадью 40804 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на территории Мирновского сельского совета, лот №, 28 участок №, кадастровый №, с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности Абдуллаевой Наджие Хутмеровне на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Имеется обременение в виде аренды в пользу ООО «Крым агро цех», срок действия с 08.12.2016 по 21.05.2025, основание – договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 96-97).

15 июня 2023 года Абдуллаева Наджие Хутмеровна и Сейтхалилова Зира достигли соглашения, по которому стороны добровольно расторгают договор купли-продажи (без номерной) от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка кадастровый № с момента подписания соглашения сторонами в связи с невыполнением покупателем Абдуллаевой Н.Х. своей обязанности по уплате стоимости земельного участка продавцу. При расторжении договора все взаимные обязательства сторон, связанные с его заключением и исполнением, прекращаются. Соглашение условий о возврате земельного участка не содержит (л.д. 98).

    Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок площадью 40804 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на территории Мирновского сельского совета, лот №, 28 участок №, кадастровый №, с ДД.ММ.ГГГГ вновь зарегистрирован на праве собственности за Сейтхалиловой З. (л.д. 81-82).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

    В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. С учетом того обстоятельства, что предметом договора является целый земельный участок, находящейся в собственности одного лица, в силу статьи 14 этого закона к рассматриваемым правоотношениям применяются общие нормы Гражданского права Российской Федерации.

В силу статьи 450 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное нарушение его одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 408 ГК РФ законом установлена презумпция того, что нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательств.

Данная презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута. При этом, бремя доказывания того, что обязательство не исполнено и, соответственно, не прекратилось, возлагается на кредитора (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 33, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 04.12.2000 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей», определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2014 N 5-КГ14-99, от 17.11.2015 N 5-КГ5-135, от 22.05.2018 N 58-КГ18-11).

Как усматривается из содержания пункта 3 договора купли-продажи от 06.02.2023, сторонами констатировано, что оплата стоимости земельного участка в размере 200 000 руб. произведена покупателем полностью и до подписания настоящего договора (что согласуется с положениями пункта 1 статьи 486 ГК РФ). Таким образом, условие договора купли-продажи от 06.02.2023 об оплате покупателем приобретенного земельного участка в полном объеме имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иным (-и) документом(-ами).

На основании изложенного, с учетом пунктов 3 и 6 договора купли-продажи от 06.02.2023, суд считает, что условия этого договора об оплате покупателем продавцу товара и передаче товара от продавца покупателю сторонами выполнены полностью, следовательно, обязательства по договору купли-продажи в силу статьи 408 ГК РФ прекратились исполнением, а потому этот договор расторгнут на законных основаниях быть не может.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 168 ГК РФ закреплено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

На основании изложенного, заключенное 15.06.2023 между Сейтхалиловой З. и Абдуллаевой Н.Х. соглашение о расторжении договора купли-продажи от 06.02.2023 является ничтожным, поскольку нарушает требования закона и посягает на права иного лица – общества «Крым агро цех» - на использование первоочередного права покупки земельного участка путем перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи.

Под применением последствий недействительности сделки, как правило, подразумевается восстановление нарушенного права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иное не предусмотрено законом.

При этом реституция, охватывающая обязанности двух сторон, является двусторонней, т.е. обязанности каждой из сторон очевидно корреспондируют с правами другой стороны, права должны восстанавливаться на основе принципа равенства и взаимности при приведении сторон в первоначальное положение.

Поскольку на основании соглашения от 15.06.2023 о расторжении договора купли-продажи от 06.02.2023 сторона покупателя Абдуллаева Н.Х. возвратила в собственность продавцу Сейтхалиловой З. земельный участок, а денежные средства от покупателя продавцу не возвращены со ссылкой на безденежность договора купли-продажи от 06.02.2023, суд считает, что последствием недействительности соглашения от 15.06.2023 будет лишь возвращение в собственность покупателя Абдуллаевой Н.Х. земельного участка.

О применении таких последствий недействительности ничтожной сделки фактически просит и истец, поскольку только возвращение спорного земельного участка в собственность Абдуллаевой Н.Х. и восстановление условий договора купли-продажи от 06.02.2023 позволит ООО «КАЦ» занять место покупателя в договоре купли-продажи от 06.02.2023.

Поэтому суд отказывает в удовлетворении требований истца о восстановлении ранее зарегистрированного права собственности Абдуллаевой Н.Х. на спорный земельный участок путем формировании новой записи в ЕГРН, т.к. само решение суда о признании недействительным соглашения от 15.06.2023 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 06.02.2023 и применение последствий недействительности сделки будет являться основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Поскольку недействительная сделка (соглашение от 15.06.2023 о расторжении договора купли-продажи от 06.02.2023) не влечет юридических последствий (п. 1 ст. 167 ГК РФ), стороны договора купли-продажи от 06.02.2023 возвращены в первоначальное положение, в частности, Сейтхалилова З на сторону продавца, Абдуллаева Н.Х. на сторону покупателя.

Разрешая спор о правомерности поведения Сейтхалиловой З. по продаже земельного участка не ООО «КАЦ» а Абдуллаевой Н.Х., суд исходит из следующего.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. На основании пунктов 1, 2 статьи 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Как предусмотрено статьей 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 Закона № 101-ФЗ).

В силу пункта 3 статьи 8 Закона № 101-ФЗ в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ).

Статьей 22.4 Закона Республики Крым от 15 января 2015 года № 66-ЗРК/2015 «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений» предусмотрено, что в случае продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, имеет соответствующее муниципальное образование по месту расположения земельного участка.

Судом установлено, что земельный участок общей площадью 4,0804 га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 90:03:140601:398, расположенный по адресу: <адрес>, Мирновский сельский совет, лот №, 28, участок № продан Сейтхалиловой З. по договору купли-продажи от 06.02.2023 с соблюдением федерального и республиканского законодательства в части соблюдения прав муниципального образования на первоочередное приобретение земельного участка сельхозназначения, т.е. с соблюдением обязательных для сторон правил, установленных законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

При этом, пункт 3.3 договора аренды земельного участка от 21.05.2015 о преимущественном праве арендатора перед другими лицами на приобретение земельного участка не был оспорен сторонами договора аренды, не признавался недействительным, своей правовой силы не утратил, поэтому, в силу положений статьи 309 ГК РФ, корреспондируемое этому праву обязанность арендодателя предложить земельный участок к приобретению в первую очередь ООО «КАЦ» после выполнения императивных норм, существует и должна выполняться согласно условиям договора. Следовательно, нарушение преимущественного права истца на приобретение земельного участка влечет защиту этого права судом.

Смысл преимущественного права приобретения, как правило, заключается в том, что какое-то имущество продается третьему лицу (потенциальному покупателю), и только в этом случае обладатель преимущественного права может им воспользоваться на тех же условиях, что и потенциальный покупатель.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными этим кодексом и законами. Специальный способ защиты аналогичного преимущественного права покупки того или иного имущества - иск о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделке установлен п. 3 ст. 250 ГК РФ и, по мнению суда, актуален для разрешения настоящего спора.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости защиты прав ООО «Крым агро цех», предусмотренных договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, путем перевода по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 90:03:140601:398, расположенного по адресу: <адрес>, на территории Мирновского сельского совета, лот №, 28 участок №, площадью 40804 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: сельскохозяйственное назначение, прав и обязанностей покупателя Абдуллаевой Н.Х на ООО «Крым агро цех».

Денежные средства, перечисленные ООО ««Крым агро цех» на счет УФК по Республике Крым (УСД в Республике Крым) согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 200 536 руб., подлежат перечислению Абдуллаевой Наджие Хутмеровне по предоставленным ею банковским реквизитам.

Вопрос о компенсации понесенных судебных расходов истец не возбуждает.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

иски ООО «Крым агро цех» удовлетворить частично.

Признать недействительным соглашение, заключенное 15 июня 2023 года между Абдуллаевой Наджие Хутмеровной и Сейтхалиловой Зирой, о расторжении договора от 06.02.2023 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 90:03:140601:398.

Применить последствия недействительности сделки, возвратить в собственность Абдуллаевой Наджие Хутмеровне земельный участок с кадастровым номером 90:03:140601:398, расположенный по адресу: <адрес>, лот №, 28, участок №, приобретенный ею у Сейтхалиловой Зиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Перевести по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 90:03:140601:398, расположенного по адресу: <адрес>, на территории Мирновского сельского совета, лот №, 28 участок №, площадью 40804 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: сельскохозяйственное назначение, заключенного между Сейтхалиловой Зирой и Абдуллаевой Наджие Хутмеровной, права и обязанности покупателя Абдуллаевой Наджие Хутмеровны на Общество с ограниченной ответственностью «Крым агро цех».

Денежные средства, перечисленные ООО «Крым Агро Цех» на счет УФК по Республике Крым (УСД в Республике Крым) согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 200536 (двести тысяч пятьсот тридцать шесть) рублей, перечислить Абдуллаевой Наджие Хутмеровне, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС 183-998-783-63), по предоставленным ею банковским реквизитам.

В остальной части исков отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Джанкойский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Басова

Решение суда принято в окончательной форме 01.11.2023.