Решение по делу № 2-1453/2015 ~ М-721/2015 от 16.02.2015

Дело № 2-1453/15

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«19» марта 2015 года                                                                     г. Новосибирск

Октябрьский районный суд г. Новосибирска

В СОСТАВЕ:

председательствующего судьи                                                             Мороза И.М.,

при секретаре                                                                                      Буркацкой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску Мамонова О. В. к ООО «<данные изъяты>» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику с требованием признать за ним право общей долевой собственности на долю в незавершенном строительством объекте «Многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения», расположенном по адресу: <адрес> на земельном участке № в размере <данные изъяты>, что после ввода объекта в эксплуатацию будет соответствовать жилому помещению - <адрес>, общей площадью 52,2 кв.м., расположенной в 1 подъезде на 4 этаже многоэтажного жилого дома по <адрес>.

В обоснование иска истец указал, что 22.11.2005 г. распоряжением Мэрии <адрес> №-р было выдано разрешение ФГУ ВПО «<данные изъяты>» на строительство общежития квартирного типа на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем ФГУ ВПО «<данные изъяты>» на праве бессрочного пользования. /дата/ между ФГУ ВПО «<данные изъяты>», Мэрией <адрес> и ООО ИСК «<данные изъяты>» был заключен договор об инвестиционном проекте, предметом которого было строительство общежития квартирного типа на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в силу которого ООО ИСК «<данные изъяты>» наделалось правом выполнять функции инвестора-застройщика и заключать с третьими лицами договоры в целях финансирования данного проекта. /дата/ между ООО ИСК «<данные изъяты> и истцом был заключен договор №<данные изъяты>, согласно которому, истец обязался оплатить инвестиционный взнос в размере 1 010 800 рублей, а ООО ИСК «<данные изъяты>» обязалось передать после ввода многоквартирного <адрес> по адресу: <адрес> в эксплуатацию передать истцу в собственность <адрес>, расположенную в 1-м подъезде на четвертом этаже указанного дома. 21.08.2009г. решением общего собрания участников ООО ИСК «<данные изъяты>» было переименовано в ООО «<данные изъяты>». /дата/ спорная квартира была передана истцу под самоотделку. Поскольку истец исполнил свои обязательства по оплате инвестиционного взноса, однако до настоящего времени многоквартирный дом, в котором расположена квартира не введен в эксплуатацию, истец обратился с указанным иском в суд.

Истец Мамонтов О.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил представителя.

Представитель истца Мамонова О.В. по доверенности Васильева Н.В., в судебном заседании исковые требования и доводы искового заявления полностью поддержала.

Представитель ответчика ООО по доверенности «<данные изъяты>Н» Валиков А.В. в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, действительность инвестиционного договора и отсутствия задолженности истца перед ответчиком не оспаривал, пояснив, что в спорной квартире изменилась фактическая площадь, что требует заключения дополнительного соглашения к договору об инвестиционной деятельности, а также пояснил, что причиной уклонения ответчика от ввода объекта в эксплуатацию является наличие задолженности по оплате энергопотребления застройщика перед ресурсоснабжающей организацией.

Представитель третьего лица ФГУ ВПО «<данные изъяты>» в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по НСО в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела и исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд удовлетворяет требования иска в полном объеме. При этом суд исходит из следующего.

Судом установлено, что распоряжением мэрии <адрес> №-р от 22.11.2005г. Федеральному Государственному Учреждению Высшего Профессионального Образования «<данные изъяты>» разрешено строительство общежития квартирного типа на земельном участке с кадастровым №, принадлежащем Федеральному Государственному Учреждению Высшего Профессионального Образования «Новосибирский государственный аграрный университет» на праве бессрочного пользования.

29.09.2006г. между ФГУ ВПО <данные изъяты>» и ООО ИСК «<данные изъяты> » был заключен договор б/н, предметом которого было строительство трехподъездного шестнадцатиэтажного жилого дома с общежитием квартирного типа на земельном участке с кадастровым номером 54:35:071180:08, расположенном по адресу: <адрес>, в силу которого вкладом ФГУ ВПО «Новосибирский государственный аграрный университет» (Заказчика) является предоставление земельного участка под строительство Объекта, сбор технических условий, подготовка необходимых документов для получения распоряжения мэра, вкладом ООО ИСК «<данные изъяты><данные изъяты>» (Инвестора-застройщика) является осуществление строительства Объекта и полное финансирование Инвестиционного проекта, за исключением затрат, понесенных Заказчиком для исполнения своих обязательств по настоящему договору.

/дата/ между ООО ИСК «Су-Мет» и истцом был заключен договор №<данные изъяты>, согласно которому, истец обязался оплатить инвестиционный взнос в размере 1 010 800 рублей, а ООО ИСК «<данные изъяты>» обязалось передать после ввода многоквартирного <адрес> по адресу: <адрес> в эксплуатацию передать истцу в собственность <адрес>, расположенную в 1-м подъезде на четвертом этаже указанного дома

21.11.2007г. во исполнение распоряжения от 22.11.2005г. мэрией <адрес> было выдано разрешение ФГУ ВПО «<данные изъяты>» на строительство объекта капитального строительства - завершение строительства общежития квартирного типа по <адрес> мэрией <адрес> были внесены изменения в разрешение на строительство и продлен срок его действия. Срок действия разрешения истек 21.07.2012г. и больше продлен не был.

17.12.2008г. распоряжением мэрии <адрес> №-р внесены изменения в распоряжение мэра от 22.11.2005г. №-р «О разрешении ФГОУ ВПО «<данные изъяты>» строительства общежития квартирного типа по <адрес>», заменив наименование и пункте 1 слова «общежития квартирного типа» словами «многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения».

21.08.2009г. решением общего собрания участников ООО ИСК «<данные изъяты>» было переименовано в ООО «<данные изъяты>».

/дата/ спорная квартира была передана истцу под самоотделку и как установлено судом, истец произвел ремонт в квартире и фактически вселился в жилое помещение и проживает в нем.

Факт исполнения истцом обязательств по оплате по договору от /дата/ ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспаривался.

В соответствии с ч.3 ст.6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» за инвесторами закрепляется право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В силу ст.279 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч.2 указанной статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных ч.2 указанной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 25.02.1999г. № 39-ФЗ (ред. от /дата/) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, связанные с вложениями инвестиций в банки и иные кредитные организации, а также в страховые организации, которые регулируются соответственно законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности и законодательством Российской Федерации о страховании, а также на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от /дата/г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Следовательно, положения данного Федерального закона от 25.02.1999г. № 39-ФЗ подлежат применению к правоотношениям, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В силу п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, условия договора определяются по усмотрению сторон, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применяемого к отношениям сторон.

В соответствии с п. 1 с. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются предмет договора, срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также цена.

Давая оценку существу возникших между сторонами обязательств, несмотря на то, что истец и ответчик поименовали заключенный ими договор об инвестиционной деятельности, данный договор содержит все признаки и подлежит квалификации в качестве основного договора об участии в долевом строительстве, поскольку все существенные условия договора участия в долевом строительстве между сторонами согласованы, денежные средства истца были привлечены ООО «Союз-Н» для оплаты долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у истца права собственности на жилое помещение и права общей долевой собственности на общее имущество в этом доме, на момент привлечения денежных средств истца дом не был введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, однако имелось действующее разрешение на строительство объекта. Договор был заключен истцом с целью приобретения в собственность жилого помещения для личных, семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, суд приходит к выводу, что фактически между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве. Кроме того, к спорным правоотношениям, в части, не урегулированной Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, применяются положения закона «О защите прав потребителей».

Стороны не оспаривают, что в настоящее время многоквартирный <адрес> по адресу6 <адрес>, в котором расположена <адрес>, фактически возведен, истец, как и многие другие граждане, являющиеся участниками долевого строительства, вселился и проживает в квартире, однако дом не введен в эксплуатацию.

В соответствии с указанным выше договором об инвестиционной деятельности № от /дата/ срок завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию – 1-е полугодие 2009г.

При этом судом установлено, что 31.10.2014г. инспекцией государственного строительного надзора по <адрес> была проведена итоговая проверка строительства блок-секции № многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения по <адрес>тр. в <адрес>, в ходе которой установлено, что строительство объекта завершено, в связи с чем инспекцией было выдано заключение о соответствии построенных, реконструированных, отремонтированных объектов капитального строительства указанной блок-секции многоквартирного жилого дома.

Также судом установлено, что готовность здания дома составляет 100%: спорный жилой дом поставлен на кадастровый и технический учет, ему присвоен юридический адрес; получено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, включая результаты инженерных изысканий, которое подтверждает соответствие объекта строительства требованиям экологических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других норм, включая инсоляцию и освещенность близлежайших зданий; Энергоснабжение жилого дома обеспечивается гарантированными поставщиками в соответствии с Техническими условиями на подключение указанного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения; Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности соответствуют техническим регламентам; обеспеченность объекта элементами благоустройства и парковочными местами для хранения индивидуального автотранспорта жителей дома соответствует требованиям местных нормативов градостроительного проектирования. Инспекцией государственного строительного надзора по <адрес> выдано Заключение о соответствии построенных, реконструированных, отремонтированных объектов капитального строительства – блок-секции № жилого дома по <адрес>, требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям в отношении энергетической эффективности и требованиям в отношении оснащенности объектов приборами учета используемых энергетических ресурсов.

При этом, как установлено судом, из пояснений представителей сторон следует, что причиной уклонений ответчика от ввода объекта в эксплуатацию является наличие задолженности по оплате энергопотребления застройщика перед ресурсоснабжающей организацией.

Возможность признания в судебном порядке права собственности на завершенный строительством объект, вытекает из положений ст.ст. 130,218 ГК РФ, данная позиция также отражена в п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г., согласно которому в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, являющимися в силу ст. 128 ГК РФ объектами гражданского права, и в соответствии со статьей 25 Федерального закона от /дата/г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости в установленных случаях на основании проектно-сметной документации и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По смыслу ст. 55 Градостроительного кодекса РФ строящийся (создающийся) объект недвижимости является объектом незавершенного строительства до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В случаях, когда объект незавершенного строительства создавался либо создается на основании регулируемых законом и (или) договором правоотношений двумя или более субъектами гражданских прав и обязанностей, указанными лицами в соответствии со ст.ст. 218, 219 ГК РФ с учетом положений, предусмотренных п.4 ст. 244, ст. 245 ГК РФ, приобретается право общей собственности на такой объект недвижимости. Согласно п.2 ст.244 ГК РФ возникающая в этом случае общая собственность, является долевой.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «Союз-Н», а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Разрешая требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, суд принимает во внимание, что строительство дома велось в установленном законом порядке: на основании разрешения мэрии <адрес> на строительство объекта капитального строительства на принадлежащем застройщику земельном участке, имеется проектно-сметная документация, а также описание объекта незавершенного строительства, две блок-секции введены в эксплуатацию в установленном порядке, то есть возведенный объект не является самовольной постройкой.

Кроме того, в силу ст.729 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» истец вправе требовать от ответчика передачи фактического результата работ, который в настоящее время выражен в доле в объекте незавершенного строительства.

Согласно экспликации к поэтажном плану по состоянию на /дата/ <адрес> по адресу: <адрес> общей площадью 52,2 кв.м, в том числе жилой площадью 32,3 кв.м., вспомогательной-19,9 кв.м. состоит из следующих помещений:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

В материалы дела представлен кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства – жилого дома с помещениями общественного назначения кадастровый №, инвентарный №, согласно которому общая площадь здания 34031,8 кв.м. При этом, в паспорте указано, что блок секции № – жилая часть (<адрес>) М1:1000 – эт14 (квартиры без размеров – заведены по проектным данным. Проверять по делу. Блок секция № не принято в эксплуатацию.

Определяя размер доли истца в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, суд учитывает размер площади всего здания, поскольку материалами дела установлено, что блок-секция № не является самостоятельным объектом недвижимости, а является частью единого здания. При определении знаменателя доли, суд исходит из площади здания, указанной в кадастровом паспорте. Числитель, по мнению суда, должен быть определен исходя из площади помещения, подлежащего передачи истцу по завершении строительства, пропорционально которой определен и оплачен долевой взнос, поскольку определить достоверно фактическую площадь квартиры на момент ввода объекта в эксплуатацию в настоящее время не представляется возможным с учетом технического паспорта предоставленного ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на 11.12.2009г.

    Таким образом, доля истца составляет <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства «Многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения», расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, что после ввода объекта в эксплуатацию будет соответствовать жилому помещению – <адрес>, общей площадью 52,2 кв.м., расположенной в 1 подъезде на 4 этаже многоэтажного жилого дома по <адрес>.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Поскольку в силу пп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина в размере 13 254 рубля подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Мамонова О. В. к ООО «<данные изъяты>» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - удовлетворить.

Признать за Мамоновым О. В. право общей долевой собственности на долю в незавершенном строительством объекте «Многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения», расположенном по адресу: <адрес> на земельном участке № в размере <данные изъяты>, что после ввода объекта в эксплуатацию будет соответствовать жилому помещению - <адрес>, общей площадью 52,2 кв.м., расположенной в 1 подъезде на 4 этаже многоэтажного жилого дома по <адрес>.

Взыскать с ООО «<данные изъяты>» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 13 254 рубля.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месячного срока с момента вынесения мотивированного решения судом, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Председательствующий по делу - /подпись/