Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4788/2023 от 25.09.2023

Дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2023 года                                                                                 г. Хабаровск

    Железнодорожный районный суд города Хабаровска в составе:

    председательствующего судьи Руденко А.В.

    при секретаре Моисеенковой Т.О.

    с участием представителя истца Емельяненко И.А.

    конкурсного управляющего ООО «Аметист» Ляшенко Е.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Селеговского Дмитрия Сергеевича к ООО «Аметист» о признании права собственности на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л:

    Истец обратился в суд с иском к ООО «Аметист» в обоснование указав, что на основании договора уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ № приобрел права на трехкомнатную квартиру в 16-ти этажном жилом доме по пер. Санитарному, кадастровый № в <адрес>, общей площадью 98,34 кв.м., расположенной в <адрес> на 3 этаже, 4 по счету слева направо по лестничной площадке. Оплата произведена в полном объеме.

    Вместе с тем в настоящее время жилой дом не достроен, в эксплуатацию не введен, передача застройщиком не производилась.

    В настоящее время на объекте залит фундамент, возведено 8 этажей из 16, квартира расположена на третьем этаже, существует как изолированное помещение.

    Просит суд признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, соответствующей трехкомнатной квартире площадью согласно проекту 98,34 кв.м. (состоящей из общей площади <адрес>,84 кв.м., площади балкона 2,5 кв.м. с учетом понижающего коэффициента 0,5), расположенной в <адрес> на 3 этаже, 4 по счету слева направо на лестничной площадке, а также долю в праве собственности на общее имущество жилого дома пропорциональной общей площади объекта незавершенного строительства: многоквартирный дом по пер. Санитарному, кадастровый № в <адрес>.

    Заочным решением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены.

    На основании поступившего заявления конкурсного управляющего ООО «Аметист» определением суда от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение отменено, производство по делу возобновлено.

    Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ООО «Альтаир» и КПК «Приволжский Фонд Сбережений».

    В судебное заседание истец, уведомленный о времени и месте рассмотрения, не явился, обеспечил явку своего представителя Емельяненко И.А., который поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, просил суд удовлетворить их.

    Конкурсный управляющий ООО «Аметист» Ляшенко Е.Д. возражала против удовлетворения заявленных требований, указала, что решением Арбитражного суда Хабаровского края ООО «Аметист» признано банкротом, в рамках обособленного спора, рассмотренным арбитражным судом в деле о банкротстве, рассмотрено заявление Селеговского Д.С. о включении в реестр кредиторов ООО «Аметист» по требованию о передаче данной квартиры. Определением Арбитражного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в удовлетворении требований Селеговского Д.С. отказано в связи с отсутствием доказательств оплаты договора долевого участия. В имеющейся документации ООО «Аметист» также отсутствует подтверждение перечисления денежных средств по договору долевого участия. Кроме того, согласно договору долевого участия и договорам уступки прав требований спорная квартира расположена в <адрес>, строительство которого не начиналось, построен только <адрес> до 8 этажа. Просит суд отказать в удовлетворении иска.

    Представители третьих лиц, уведомленные по адресам государственной регистрации юридических лиц, в судебное заседание не явились, заявлений, ходатайств не представили.

    На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

    Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их взаимосвязи и совокупности, суд приходит к следующим выводам.

    В силу требований ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободы в установлении своих прав обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

    В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

    Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

    Из анализа вышеуказанных правовых норм, суд приходит к выводу, что принцип свободы договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

    В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок ими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

    В судебном заседании установлено, что между ООО «Аметист» (застройщик) и ООО «Альтаир» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Э, согласно которому участником долевого строительства осуществлялось финансирование строительства квартир в 16-этажных жилых домах по пер. Санитарному в Железнодорожном районе г. Хабаровска, кадастровый №, в результате которого участнику переходят права собственности на 2 квартиры в объекте застройки, включая права на трехкомнатную квартиру площадью согласно проекту 98,34 кв.м., (состоящей из общей площади квартиры 95,84 кв.м., площади балкона 2,5 кв.м., с учетом понижающего коэффициента 0,5), расположенной в <адрес> на 3 этаже, 4 по счету слева направо на лестничной площадке, а также доля в праве собственности на общее имущество жилого дома пропорционально общей площади объекта. Цена строительства объекта составляет 5 457 870 руб., общая цена договора составила 7 860 270 руб.

    Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «Аметист» в адрес ООО «Альтаир», задолженность по оплате договора участия в долевом строительстве по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отсутствует.

ДД.ММ.ГГГГ между КПК «Приволжский фонд сбережений» и ООО «Альтаир» заключено соглашение об отступном, согласно которому квартира в 16-этажных жилых домах по пер. Санитарному, кадастровый № в Железнодорожном районе г. Хабаровска перешла в качестве отступного к кредитору КПК «Приволжский фонд сбережений».

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор уступки прав требования №, согласно которому от ООО «Альтаир» к КПК «Приволжский фонд сбережений» переданы названные права требования, что подтверждается актом приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ между КПК «Приволжский фонд сбережений» и Селеговским Д.С. заключен договор уступки права требования, согласно которому Селеговский Д.С. приобрел права на объект недвижимости в 16-этажном жилом доме по пер. Санитарному, кадастровый № в Железнодорожном районе г. Хабаровска: трехкомнатную квартиру площадью, согласно проекту 98,34 кв.м. состоящей из общей площади квартиры 95,84 кв.м., площади балкона 2,5 кв.м., с учетом понижающего коэффициента 0,5, расположенной в <адрес> на 3 этаже, 4 по счету слева направо на лестничной площадке, а также доля в праве собственности на общее имущество жилого дома пропорционально общей площади объекта.

    В силу п. 2.1. Договора общая стоимость прав требования, являющихся предметом настоящего договора, определена по результатам торгов и составляет 469 417 руб.

    Оплата подтверждена платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 31 862,16 руб. (задаток для участия в торгах) и от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 437 554,84 руб.

    В соответствии с ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

    В судебном заседании установлено, что определением Арбитражного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено производство по делу о банкротстве ООО «Аметист» №, решением от ДД.ММ.ГГГГ в отношении должника открыта процедура конкурсного производства сроком на 1 год, конкурсным управляющим утверждена Ляшенко Елена Дмитриевна.

    Из определения Арбитражного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № следует, что Селеговский Д.С. обратился в арбитражный суд с заявлением о включении требования в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения в 16-ти этажном жилом доме по пер. Санитарному, кадастровый № в Железнодорожном районе г. Хабаровска: трехкомнатную квартиру площадью согласно проекту 98,34 кв.м., (состоящей из общей площади квартиры 95,84 кв.м., площади балкона 2,5 кв.м., с учетом понижающего коэффициента 0,5), расположенной в <адрес> на 3 этаже, 4 по счету слева направо на лестничной площадке, а также доля в праве собственности на общее имущество жилого дома пропорционально общей площади объекта. Цена строительства объекта составляет 5 457 870 руб.

    Указанным определением установлено, что в ходе проведения проверок Комитетом Госстройнадзора по Хабаровскому краю и прокуратурой Железнодорожного района г. Хабаровска в период с 2020 по 2022 гг. установлено, что мер по строительству объекта произведено: ограждение строительной площадки, нулевой цикл <адрес> подземной автостоянки, возведены перекрытия 8 этажей по дому №, строительство домов № и № – не начато. С ДД.ММ.ГГГГ ООО «Аметист» принято решение о консервации объекта в связи с недостатком финансирования.

    Также арбитражным судом на основе анализа выписок по счетам ООО «Аметист» установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ самостоятельных транзакций (за исключением принудительного списания денежных средств) должником не осуществлялось. Последнее поступление денежных средств датировано ДД.ММ.ГГГГ. При этом, по счетам имеются транзакции, в том числе по договорам долевого участия, однако оплат со стороны ООО «Альтаир» или КПК в отношении спорного договора не имеется. Доказательств того, что правопредшественником денежные обязательства исполнялись на сумму 7 860 270 руб., либо в меньшем объеме, и у кредитора имеется право требования к должнику отсутствуют.

    Арбитражный суд пришел к выводу, что в отсутствие фактического получения денежных средств застройщиком, оснований для констатации факта наличия обязательств перед кредитором по безденежному требований отсутствует, оснований для включения требований в реестр как денежного также не имеется.

    Указанное определение Арбитражного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ №

    Согласно п. 1 ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

    Действительность требования, за которую отвечает цедент, означает, что данное требование должно перейти к цессионарию в результате исполнения договора, на основании которого производится уступка.

    Если объектом уступки является ничтожное (несуществующее) на момент цессии право, это означает отсутствие какого-либо распорядительного эффекта цессии. При этом действительность обязательственных последствий самого договора, на основании которого осуществляется уступка, не ставится под сомнение (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.03.2021 № 45-КГ20-30-К7).

    Таким образом, установленный вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда факт отсутствия оплаты ООО «Альтаир» договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №Э свидетельствует об отсутствии права требования передачи квартиры у правопреемников ООО «Альтаир» - КПК «Приволжский Фонд Сбережений» и Селеговского Д.С.

Согласно ч. 2 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Положениями п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены, в том числе объекты незавершенного строительства.

Как разъяснено в п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ от 04.12.2013, требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительно-технической экспертиза с целью определения процента готовности объекта незавершенного строительства, определения объекта договора – трехкомнатной квартиры как индивидуально-определенного объекта недвижимости и определения размере доли, которой соответствует указанная трехкомнатная квартира.

На разрешение эксперту поставлены вопросы:

Определить процент готовности объекта незавершенного строительства - многоквартирного дома по пер. Санитарному, кадастровый № в Железнодорожном районе г. Хабаровска.

Существует ли трехкомнатная квартира площадью, согласно проекту 98,34 кв.м. (состоящей из общей площади квартиры 95,94 кв.м., площади балкона 2,5 кв.м., с учетом понижающего коэффициента 0,5), расположенной в <адрес> на 3 этаже, 4 по счету слева направо на лестничной площадке, как индивидуально-определенный объект недвижимости, который можно отделить от других квартир?

Определить размер доли, которую составляет трехкомнатная квартира площадью согласно проекту 98,34 кв.м. (состоящей из общей площади квартиры 95,94 кв.м., площади балкона 2,5 кв.м., с учетом понижающего коэффициента 0,5), расположенной в <адрес> на 3 этаже, 4 по счету слева направо на лестничной площадке, от общей площади в доме по пер. Санитарному, кадастровый № в Железнодорожном районе г. Хабаровска.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Хабаровское бюро экспертизы и оценки» от ДД.ММ.ГГГГ №-№ момент осмотра выполнено устройство фундамента с подвальным этажом, возведение стен 9 жилых этажей: несущих наружных и внутренних монолитных железобетонных стен, и пилонов, лестничных маршей и площадок. Перекрытия монолитные установлены включительно по 8 этаж. Перегородки, окна, двери не установлены. Шахты лифтов не выполнены. Инженерные сети отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения, связи не выполнены. Благоустройство не выполнено. Процент готовности жилого многоквартирного дома, расположенного по пер. Санитарному в г. Хабаровске на участке с кадастровым номером № в Железнодорожном районе г. Хабаровска составляет 15,89%.

Трехкомнатная квартира площадью, согласно проекту 98,34 кв.м. (состоящей из общей площади квартиры 95,94 кв.м., площади балкона 2,5 кв.м., с учетом понижающего коэффициента 0,5), расположенная в <адрес> на 3 этаже, 4 по счету слева направо на лестничной площадке, от общей площади в доме по пер. Санитарному, кадастровый № в Железнодорожном районе г. Хабаровска, существует как индивидуально-определенный объект недвижимости, который можно отделить от других квартир.

Размер доли, которую составляет 3-х комнатная квартира общей площадью 98,34 кв.м. (состоящей из общей площади квартиры 95,94 кв.м., площади балкона 2,5 кв.м., с учетом понижающего коэффициента 0,5), расположенная в <адрес> на 3 этаже, 4 по счету слева направо на лестничной площадке от общей площади в доме по пер. Санитарному – 0,9906%.

Вместе с тем суд не принимает данное экспертное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства, поскольку определением Арбитражного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № на основании материалов органа государственного строительного надзораустановлено, что не завершено строительство только <адрес> (возведены перекрытия 8 этажей), строительство домов № № и № не начато, из чего следует, что экспертом проведен осмотр и дано заключение по дому №, а не дому №, квартира в котором является предметом исковых требований Селеговского Д.С.

Тем самым в судебном заседании установлено, что спорная квартира, в отношении которой Селеговским Д.С. заявлены исковые требования, как самостоятельный объект гражданского оборота не существует, самостоятельного кадастрового учета в составе многоквартирного дома не проходила, тем самым не выделена в натуре из общего имущества и не обладает индивидуально-определенными характеристиками, строительство многоквартирного дома и квартир не начиналось, разрешение о введении многоквартирного дома в эксплуатацию не выдавалось.

Материалы дела доказательств 100% завершенности строительства многоквартирного дома, невыполнения ответчиком обязательств по вводу дома в эксплуатацию либо уклонения от этого, не содержат.

Учитывая, что право требования передачи объекта строительства у дольщика в соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возникает только после исполнения обязательства по оплате строительства, и, в свою очередь, право собственности на объект строительства возникает только после его передачи, с учетом отсутствия бесспорных доказательств исполнения первоначальным участником долевого строительства – ООО «Альтаир» своих обязательств по оплате объекта, предусмотренных договором участия в долевом строительстве, отсутствия самого объекта недвижимости в натуре, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

    В части доводов конкурсного управляющего об оставлении искового заявления Селеговского Д.С. без рассмотрения установлено следующее.

    Согласно п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства и о компенсации морального вреда в силу Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции.

    Из материалов дела следует, что заявление о банкротстве ООО «Аметист» подано в Арбитражный суд Хабаровского края ДД.ММ.ГГГГ, принято к производству ДД.ММ.ГГГГ, процедура конкурсного производства введена определением от ДД.ММ.ГГГГ, процедура наблюдения не вводилась.

    Исковое заявление Селеговским Д.С. подано в Железнодорожный районный суд г. Хабаровска ДД.ММ.ГГГГ, определением от ДД.ММ.ГГГГ принято к производству, тем самым требования предъявлены до введения процедуры банкротства в отношении ООО «Аметист» и спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции.

    Таким образом, основания для оставления иска без рассмотрения отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

    ░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

        ░░░░░                                                                                                       ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 25 ░░░░░░░ 2023 ░░░░.

        ░░░░░                                                                                                        ░.░. ░░░░░░░