Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-141/2021 (2-3062/2020;) ~ М-2967/2020 от 27.11.2020

Дело № 2-141/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июля 2021 года г.Элиста

Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Эминова О.Н.,

при секретаре Четыревой Л.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия к Бадма-Халгаевой Виктории Андрияновне об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

установил:

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее – Министерство) обратилось в суд с указанным иском, мотивируя тем, что на основании распоряжения Министерства от 09.11.2016 г. № 2457-р между Министерством и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 09.11.2016 г. № 755/2016-д/а, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного на территории <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. Договор заключен на срок с 09.11.2016 г. по 08.11.2019. Договор заключен без проведения торгов в связи с нахождением на земельном участке объекта незавершенного строительства (жилого дома), площадью 31 кв.м., степенью готовности 18%, с кадастровым номером <данные изъяты>. Данный договор продлен без проведения торгов на основании предоставления документов на объект незавершенного строительства на 3 года для завершения строительства. В соответствии с соглашением об уступке прав аренды от 31.05.2017, зарегистрированным в Управлении Росреестра по Республике Калмыкия 13.06.2017, права и обязанности перешли к Бадма-Халгаевой В.А. На основании договора купли-продажи от 31.05.2017, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Республике Калмыкия 13.06.2017 правообладателем объекта незавершенного строительства в настоящее время является Бадма-Халгаева В.А. Ответчик по истечении трехлетнего срока действия аренды земельного участка не представил документы, подтверждающие факт завершения строительства по заключенному договору. Просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства (жилого дома) с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 31 кв.м., степень готовности объекта – 18%, расположенный по адресу: <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов.

Одновременно заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы об установлении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, проведение экспертизы поручить – ИП ФИО2 (ОГРНИП 308081616100083), включенному в реестр членов общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

В судебное заседание представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия не явился, надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания.

Ответчик Бадма-Халгаева В.А. в суд не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела, об уважительности причин неявки не сообщила.

Представитель ответчика Бадма-Халгаевой В.А. Шараев Н.В. исковые требования не признал, пояснил, что Бадма-Халгаева В.А. возвела на земельном участке, расположенном по адресу: <данные изъяты>, жилой дом общей площадью 135,0 кв. метров.

С учетом положений ст.ст.119, 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в частности в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

С 1 января 2016 года на основании Закона Республики Калмыкия от 20 ноября 2015 года №147-М-З «О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста Республики Калмыкия» полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты РК, переданы Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия.

Судом установлено, что на основании распоряжения Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 09.11.2016 г. №2457-р между Министерством и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 09.11.2016 г. №755/2016-д/а, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв.метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>, предназначенного для индивидуального жилищного строительства. Срок договора аренды заключен на 3 года с 09.11.2016 г. по 08.11.2019 г.

Договор заключен однократно, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, назначение – жилое, площадь застройки – 31 кв.метров, степень готовности объекта 18%, и передан Министерством ФИО1 в аренду по акту приема-передачи от 23.11.2016 г.

27.10.2016 г. ФИО1 было подано в Министерство заявление о перезаключении договора аренды земельного участка, находящегося на территории г. Элисты Республики Калмыкия.

Согласно договора купли-продажи от 31.05.2017 г. ФИО1 продал Бадма-Халгаевой В.А. в собственность объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки – 31 кв.м., степень готовности объекта 18%, расположенный на земельном участке, площадью 600 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по адресу: <данные изъяты>.

31.05.2017 г. между ФИО1 и Бадма-Халгаевой В.А. было заключено соглашение об уступке права аренды (перенайм), согласно которому ФИО1 уступает Бадма-Халгаевой В.А. свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 09.11.2016 г. №755/2016-д/а, из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, расположенный на территории г. Элисты с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв.м., находящегося по адресу: <данные изъяты>, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, а Бадма-Халгаева В.А. указанные права и обязанности арендатора принимает.

24.12.2020 г. Элистинским городским судом Республики Калмыкия была назначена судебная товароведческая экспертиза для определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая была поручена ИП ФИО2.

31.03.2021 г. в суд поступило заключение эксперта №8 от 30.03.2021 г., согласно которому рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, составила 57350 руб.

Определением суда от 07.04.2020 г. производство по гражданскому делу по иску Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия к Бадма-Халгаевой Виктории Андрияновне об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов было возобновлено.

Согласно техническому плану здания от 02.03.2021 г., составленным кадастровым инженером СРО «Кадастровые инженеры юга» ФИО3 общая площадь здания, расположенного по адресу: <данные изъяты>, по факту с учетом перегородок составляет 135,0 кв.м. Общая площадь здания без перегородок составляет 148,3 кв.м. Незавершенный строительством объект с кадастровым номером <данные изъяты> остался без изменений.

В судебном заседании представитель ответчика Шараев Н.В. пояснил, что Бадма-Халгаева В.А. возвела на земельном участке, расположенном по адресу: <данные изъяты>, жилой дом общей площадью 135,0 кв.м. Одновременно ходатайствовал о назначении судебной экспертизы с целью определения степени готовности жилого дома, его соответствии градостроительным и строительным нормам и правилам пригодности к эксплуатации.

Определением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 29.04.2021 г. назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, а также степень готовности объекта, которая была поручена ИП ФИО2.

Согласно заключению эксперта №14 от 29.06.2021 г., составленному ИП ФИО2, рыночная стоимость объекта исследования – жилого дома, общей площадью с учетом перегородок 148,3 кв.м., общей площадью без перегородок 148,3 кв.м., расположенного на земельном участке, общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты> на дату проведения экспертизы составляет 2685000 руб. Объект по степени готовности является законченным строительством объект.

Данное экспертное заключение отвечает требованиям ч.2 ст.86 Гражданского процессуального кодекса РФ, является полным, объективным, определенным, не имеющим существенных противоречий, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанных в его результате выводов, выполнено по результатам непосредственного осмотра объекта незавершенного строительства дипломированным специалистом (экспертом), прошедшим профессиональную подготовку для проведения подобного рода исследования, который является членом Союза финансово-экономических судебных экспертов (свидетельство №448 от 25.01.2019 г.), включен в реестр Российского общества оценщиков 07.07.2008 г., регистрационный №004691.

Каких-либо обоснованных возражений на заключение эксперта, а также доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность выводов экспертизы, участниками процесса не приведено и суду не представлено.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу оснований для изъятия у Бадма-Халгаевой В.А. объекта незавершенного строительства и об отказе в удовлетворении исковых требований Министерства к Бадма-Халгаевой В.А. об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов, поскольку ответчиком по состоянию на 29.06.2021 г. на земельном участке, являвшемся предметом аренды, построен жилой дом, который пригоден к эксплуатации.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия к Бадма-Халгаевой Виктории Андрияновне об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия через Элистинский городской суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: О.Н. Эминов

Мотивированное решение составлено 2 августа 2021 г.