Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-35/2024 (2-742/2023;) ~ М-820/2023 от 07.08.2023

Дело № 2-35/2024 (2-742/2023)

УИД № 23RS0026-01-2023-001149-49

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ст-ца Кущёвская Краснодарского края              25 июня 2024 года

Кущёвский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи                 Коробкова И.С.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем                             Аветисян А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО СЗ «Континентюгстрой» к Соколову А.А. о взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

ООО СЗ «Континентюгстрой» обратился в суд иском к Соколову А.А. о взыскании денежных средств по условиям договора участия в долевом строительстве.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что между застройщиком ООО СЗ «Континентюгстрой» и участником долевого строительства Соколовым А.А. был заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, указанный договор зарегистрирован уполномоченным органом.

Из пункта 4.6 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в случае расхождения площади квартиры на величину более до 0,1 кв.м. в сторону увеличения, участник долевого строительства обязан оплатить разницу в площади между инвестируемой площадью квартиры и фактической, исходя из стоимости квадратного метра установленной в пункте 4.1 договора, в течение 10 дней с момента получения уведомления от застройщика.

Согласно условиям договора участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства является – квартира №, литер №, подъезд №, этаж №, проектная площадь квартиры составляет 51,99 кв.м. Фактическая площадь квартиры, после проведения обмеров Краснодарским отделением Южного филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» составила 53,4 кв.м., то есть увеличение площади квартиры составляет 1,41 кв.м., таким образом, исходя из условий заключенного договора, доплата за увеличенную стоимость составила 61 590,21 рублей, из расчета 1,41 кв.м. х 43 681,00 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком в адрес Соколова А.А. было направлено соответствующее условиям договора уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче и соглашение об увеличении площади объекта долевого строительства, которое истец получил ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком было проигнорировано направленное истцом требование, денежные средства в установленный срок – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, на счет застройщика не поступили.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия, однако денежные средства в счет уплаты стоимости за увеличенную площадь объекта долевого участия на расчетный счет истца не поступили, тем самым нарушив имущественные права и законные интересы ООО СЗ «КонтинентЮгСтрой».

В уточненных исковых требованиях, просят взыскать с Соколова А.А. оплату за увеличенную площадь объекта долевого участия в размере 52 854,01 рубля; неустойку за просрочку оплаты дополнительной площади объекта долевого участия за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 9119,96 рублей; неустойку в размере 07,05 рублей за каждый день просрочки оплаты за дополнительную площадь объекта долевого участия, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения денежного обязательства; расходы на оплату государственной пошлины в размере 2 292,00 рубля; расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000,00 рублей; расходы на оплату судебной экспертизы в размере 38 600,00 рублей; почтовые расходы в размере 228,07 рубля.

В судебное заседание представитель истца не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом с помощью смс-сообщения и направлении судебной повестки по электронной почте, что подтверждается отчетом об извещении (л.д. 98).

В судебное заседание ответчик Соколов А.А. не явился, о дате и времени рассмотрения дела был извещен своевременно и надлежащим образом посредством смс-сообщения, направления по месту жительства (нахождения) заказного письма с уведомлением, которое по истечении срока хранения возвращено в адрес суда (л.д. 97-98).

Ответчик направил возражения, просил в удовлетворении исковых требований отказать, в обоснование возражений указал, что факт увеличения площади квартиры надлежащим образом истцом не подтверждено, ответчик обязательства по договору выполнил, поскольку оплатил денежные средства в размере 2 271 000 рублей, ссылается на то, что объект долевого участия имеет недостатки по вине застройщика. (л.д. 35-41).

Учитывая, что все необходимые меры для своевременного извещения ответчика о времени и месте судебного заседания предприняты, однако в нарушение статьи 35 ГПК РФ Соколов А.А. об уважительных причинах неявки не сообщил, от получения почтовой судебной повестки уклонился, суд в силу положений ст.ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие сторон.

Суд, исследовав материалы дела, считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, лицо, вступая в отношения, урегулированные нормами права, должно не только знать о существовании обязанностей, отдельно установленных для каждого вида правоотношений, но и обеспечить их выполнение, то есть соблюсти ту степень заботливости и осмотрительности, которая необходима для строгого соблюдения требований закона.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу положений части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации. В частности должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая в свою очередь является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю-потребителю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, а переданный объект должен соответствовать условиям договора и проектной документации.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Исходя из положений части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

В силу пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25.06.2019 года между застройщиком ООО "КонтинентЮгСтрой" и участником долевого строительства Соколовым А.А. был заключен договор № участия в долевом строительстве (л.д. 8-16).

Пунктом 3.1 договора установлено, что общество привлекает участника к финансированию строительства в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира № – общей расчетной площадью 51,99 кв.м., из них: 47,47 кв.м – общая площадь квартиры по проекту без учета балконов и лоджий, в том числе 27,67 кв.м – жилая площадь квартиры по проекту, расположенная на 3 этаже во 2 подъезде, в 8 литере жилого дома по указанному адресу (л.д. 8-9).

Согласно условиям данного договора застройщик обязался своими силами (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию (в течение двух месяцев с момента окончания строительства) передать объект дольщику, который, в свою очередь, обязуется оплатить стоимость квартиры.

В соответствии с пунктом 4.1 раздела 4 «Цена договора. Сроки и порядок оплаты», с учетом изложения указанного пункта в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору №, цена договора составляет 2 271 000 (два миллиона двести семьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек, НДС не облагается. Участник долевого строительства обязуется принять в собственность объект долевого строительства и произвести полную оплату цены договора в соответствии с его условиями. Стоимость квадратного метра квартиры устанавливается в размере 43 681 (сорок три тысячи шестьсот восемьдесят один) рубль 00 коп (л.д. 9, 15).

Ответчиком было исполнено обязательство по оплате стоимости квартиры в размере 2 271 000 (два миллиона двести семьдесят одна тысяча) 00 копеек, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42).

Согласно пункту 4.6 договора общая площадь квартиры, определенная п. 3.1 настоящего договора, является расчетной и указана согласно проекту. После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию общая площадъ квартиры, подлежащей передаче в собственность, уточняется в соответствии с экспликацией с учетом балконов и лоджий, выданной на основании данных фактического обмера Филиалом ГУПКК «Крайтехинвснтаризация» по г. Краснодару либо ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю. При отклонениях технических данных квартиры, в том числе площади, по сравнению с проектными данными в пределах допуска до 0,1 кв. м, условия настоящего Договора в части суммы оплаты долевого участия в строительстве дома не изменяются и пересмотру не подлежат. Указанные отклонения технических данных квартиры Стороны рассматривают как нормально допустимые, с учетом проведения работ по установке межкомнатных перегородок и применения определенных отделочных материалов при проведении работ, и не связанные с нарушением качества работ, определенного договором, требованиями технических регламентов, проектной документацией и градостроительными регламентами. В случае расхождения площади квартиры на величину более до 0,1 кв. м в сторону увеличения «Участник долевого строительства» обязан оплатить разницу в площади между инвестируемой площадью квартиры и фактической исходя из стоимости квадратного метра установленной в п. 4.1 настоящего договора, в течении 10 дней с момента получения уведомления от «Застройщика» о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Акт приема-передачи в материалы дела не представлен.

Как следует из уведомления о вводе в эксплуатацию жилых домов, ДД.ММ.ГГГГ истец посредством почтовой связи направил участнику долевого строительства письменное уведомление о готовности объекта и увеличении его площади, а также сообщил о необходимости прибыть в офис ООО СЗ «Континентюгстрой» для подписания дополнительного соглашения между сторонами об увеличении площади квартиры, акта приема-передачи, получения документов для оформления прав собственности. Факт отправки подтвержден почтовым конвертом и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, ответчик указанное уведомление получил – ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-20).

В установленный пунктом 4.6 договора срок, денежные средства ответчик истцу не оплатил.

Из выписки из технического паспорта следует, что общая площадь квартиры составляет 58,1 кв.м (л.д. 5).

Таким образом, разница площадей квартиры, указанной в договоре ДУ и фактически переданной, составляет 1,41 кв. м в сторону увеличения.

ДД.ММ.ГГГГ застройщик направил в адрес участника долевого строительства претензию о доплате стоимости за увеличенную площадьь квартиры в размере 61 590,21 рублей, оставленную ответчиком без удовлетворения. Факт отправки подтвержден почтовой описью и квитанцией (л.д. 6-7).

Согласно положениям п. 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Таким образом, законом установлено понятие существенного изменения площади объекта ДДУ, которое составляет не более 5% от заявленной.

Определением Кущевского районного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение эксперту были поставлены вопросы об установлении фактической площади квартиры после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, установления насколько увеличилась площадь квартиры после расхождения между проектной и итоговой площадью (л.д. 57-58).

Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что фактическая площадь квартиры №, после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию с учетом лоджии, подсчитываемой с понижающим коэффициентом 0,5, составляет - 53,2 кв.м, площадь квартиры после расхождения между проектной и итоговой площадью увеличилась на 1,21 кв.м, в процентном соотношении на 2,3 % (л.д. 66-72).

Разрешая заявленные требования, суд учитывает, что экспертным заключением установлено изменение проектных данных квартиры в части увеличения фактической площади на 1,21 кв.м (2,3 %), что более чем 0,1 кв.м, и не превышает в процентном соотношении 5 %, ответчик был надлежащим образом извещен застройщиком о существенном изменении проектной документации, подробные условия о порядке оплаты в случае увеличения площади квартиры установлены в договоре и ответчик с ними ознакомлен, застройщик принимал меры для заключения дополнительного соглашения между сторонами по данному вопросу, был соблюден порядок досудебного урегулирования спора.

Разрешая заявленные требования в части взыскания неустойки с ответчика, суд приходит к следующему.

Из пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", следует, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

В пункте 10.4 договора также установлено, что «За просрочку, необоснованный отказ/уклонение «Участника долевого строительства» от оплаты цены Договора «Участник долевого строительства» уплачивает «Застройщику» неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки».

Истцом предоставлен расчет неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: 52 854 x 1218 x 1/300 x 4.25 % = 9 119,96 рублей (л.д. 3).

Представленный истцом расчет суммы неустойки по договору произведен в соответствии с положениями договора и признается судом арифметически верным.

Довод ответчика о том, что объект долевого участия имеет недостатки, судом во внимание не принимаются как не относящийся к существу рассматриваемого спора. Также, довод ответчика о том, что факт увеличения квартиры фактически не подтвержден, с учетом проведения соответствующей судебной экспертизы, является несостоятельным.

При таких обстоятельствах, суд считает, что требования истца, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Для представления интересов по настоящему гражданскому делу истец обратился за юридической помощью к адвокату Б.А.Б. и оплатил за оказанные юридические услуги 20 000,00 рублей, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 90).

Суд, исходя из положений ст. 100 ГПК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» принимает во внимание категорию настоящего спора, уровень его сложности, времени, затраченного на его рассмотрение, совокупность представленных стороной в подтверждение своей правовой позиции документов и фактических результатов рассмотрения заявленных требований и документального подтверждения факта оплаты услуг представителя, и руководствуясь принципами разумности, объективности и справедливости, считает необходимым требование о взыскании расходов на услуг представителя удовлетворить в полном объеме.

Судебные расходы истца, подтверждённые документально и состоящие из расходов на проведение экспертизы (л.д. 94), расходы по оплате государственной пошлины (л.д. 4), расходы на отправку почтовой корреспонденции (л.д. 7), подлежат взысканию в его пользу с ответчика, в соответствии с положением ст. 98 ГПК РФ.

На основании изложенного суд, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

исковые требования ООО СЗ «Континентюгстрой» к Соколову А.А. о взыскании денежных средств – удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с Соколова А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ отделением <данные изъяты>, зарегистрированного по адресу: <адрес> в пользу ООО СЗ «Континентюгстрой» (ОГРН 1132311008510, КПП 231001001, ИНН 2311159990) оплату за увеличенную площадь объекта долевого участия в размере 52 854 (пятьдесят две тысячи восемьсот пятьдесят четыре) рубля 01 копейка; неустойку за просрочку оплаты дополнительной площади объекта долевого участия за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 9119 (девять тысяч сто девятнадцать) рублей 96 копеек; расходы на оплату государственной пошлины в размере 2 292 (две тысячи двести девяносто два) рубля 00 копеек; расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей 00 копеек; расходы на оплату судебной экспертизы в размере 38 600 (тридцать восемь тысяч шестьсот) рублей 00 копеек; почтовые расходы в размере 228 (двести двадцать восемь) рублей 07 копеек.

Взыскать с Соколова А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>а <адрес>, паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ отделением <данные изъяты>, зарегистрированного по адресу: <адрес> в пользу ООО СЗ «Континентюгстрой» (ОГРН 1132311008510, КПП 231001001, ИНН 2311159990) неустойку в размере 07,05 рублей за каждый день просрочки оплаты за дополнительную площадь объекта долевого участия, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения денежного обязательства.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Кущевский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Кущёвского районного суда             И.С. Коробков