Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-13/2023 (2-1270/2022;) ~ М-1288/2022 от 07.11.2022

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Решение

Именем Российской Федерации

10 февраля 2023 года                                                                                    г. Краснотурьинск

Краснотурьинский городской суда Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Сёмкиной Т.М.,

секретарей судебного заседания Делимовой Н.Н., Слюсарь А.С.,

с участием представителя истцов Тормозина В.В., Тормозина А.В., третьего лица Штуца С.Г. - Савельевой И.И., действующей на основании доверенностей от <дата обезличена>, <дата обезличена>,

представителя ответчика Разумова А.В., действующего на основании доверенности от <дата обезличена>,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тормозина В.В., Тормозина А.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» о возложении обязанности заключить договор аренды общего имущества многоквартирного дома,

установил:

Тормозин В.В. и Тормозин А.В. обратились в Краснотурьинский городской суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» (далее – ООО «Квартал») о возложении обязанности заключить договор аренды общего имущества многоквартирного дома, указав в обоснование, что согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес обезличен>, от <дата обезличена> цокольные помещения в доме переданы в пользование истцам под устройство торговых залов на основании договора аренды. На неоднократные обращения истцов к ответчику с заявлениями о принятии указанного протокола, направлении его в Государственную жилищную инспекцию и заключении с ними договора аренды общего имущества поступил ответ о размещении протокола на сайте Государственной жилищной инспекции, но невозможности заключения договора аренды, в связи с неисполнением прежним арендатором условий договора. Полагая действия ООО «Квартал» незаконными, просят обязать ответчика ООО «Квартал» в срок не позднее одного рабочего дня с момента вступления в законную силу решения суда:

- заключить Тормозиным А.В. , <дата обезличена> года рождения, договор аренды общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, на следующих условиях - площадь помещения 61 кв.м., цена договора 40 руб. за 1 кв.м. в месяц, твердая сумма в месяц составляет 2440 руб., срок договора неопределенный,

- заключить Тормозиным В.В., <дата обезличена> года рождения, договор аренды общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, на следующих условиях - площадь помещения 125 кв.м., цена договора 40 руб. за 1 кв.м. в месяц, твердая сумма в месяц составляет 5000 руб., срок договора неопределенный.

В судебном заседании представитель истцов Тормозина А.В. , Тормозина В.В., а третьего лица Штуца С.Г. - Савельева И.И. исковые требования поддержала и пояснила, что <дата обезличена> общим собранием собственников многоквартирного <адрес обезличен> было принято решение о предоставлении общего имущества – помещения в цокольном этаже, истцам <ФИО>9. Истцы обратились в управляющую компанию для заключения договора аренды, однако им было отказано со ссылкой на то, что предыдущий арендатор Штуца С.Г. не освободил помещение и в нем находятся субарендаторы. Вместе с тем, договор между ООО «Квартал» и Штуца С.Г. расторгнут по соглашению сторон, <ФИО>9 готовы принять помещение вместе с субарендаторами, о чем они сообщали руководителю

управляющей компании. Управляющая компания имеет возможность в любой день обследовать помещение и передать его истцам, однако отказывается это делать. Действия управляющей компании привели к тому, что в настоящее время субарендаторы не оплачивают арендные платежи, поскольку не могут заключить договоры с истцами. Она полагает, что ООО «Квартал» обязано заключить договор с Тормозиными в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации и своего правового положения как управляющая компания многоквартирного дома.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Квартал» Разумов А.В. иск не признал и пояснил, что ООО «Квартал» осуществляет управление многоквартирным домом № по <адрес обезличен> с <дата обезличена>, на основании решения общего собрания собственников. Также с <дата обезличена> на основании решения собственников помещение, расположенное в цокольном этаже, предоставляется Штуца С.Г. Арендатор использует помещение для сдачи в субаренду, извлекая прибыль. ООО «Квартал» заключало договоры аренды со Штуца С.Г. , поскольку ранее действовала иная редакция Жилищного кодекса Российской Федерации и решения общего собрания собственников для определения лица, уполномоченного заключать договор аренды, не требовалось. Последний по времени договор был заключен со Штуца С.Г. <дата обезличена>, <дата обезличена> Штуца С.Г. обратился в ООО «Квартал» с заявлением о расторжении договора, на что ему было предложено освободить помещение и сдать его по акту. Штуца С.Г. до настоящего времени не сдал помещение, в нем располагаются субарендаторы, в связи с чем, заключить договор с Тормозиными не представляется возможным. Кроме того, при принятии решения общего собрания собственников многоквартирного дома от <дата обезличена> о заключении договора аренды с Тормозиными, собственники многоквартирного дома не определили лицо, которое уполномочено заключать такой договор, а также порядок получения денежных средств. В связи с чем, ООО «Квартал» не является лицом, уполномоченным на заключение соответствующих договоров. Просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Третьи лица (представители) АО «Расчетный центр Урала», ООО «Краснотурьинский расчетный центр», Черкунова А.М. в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения были уведомлены путем направления извещения по месту нахождения (месту жительства), а также путем размещения информации на официальном сайте суда, о причинах неявки не сообщили, ходатайств и отзывов не направили.

С учетом мнения представителей Савельевой И.И., Разумова А.В. суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав представителя истцов Тормозина А.В., Тормозина В.В. и третьего лица Штуца С.Г. - Савельеву И.И., представителя ответчика Разумова А.В., исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, суд приходит к следующему выводу.

Предметом спора является помещение, расположенное в цокольном этаже (подвале) многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (копия технического паспорта л.д. 104-108).

Данное помещение является общим имуществом собственников многоквартирного дома расположенного по адресу: <адрес обезличен>, согласно положениям ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу положений ч. 1,2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, принятие решений: о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Реализуя свои права, предусмотренные нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, <дата обезличена> собственники многоквартирного <адрес обезличен> на общем собрании приняли решение (л.д. 11-13) о даче согласия Тормозину А.В. на передачу в пользование части общего имущества многоквартирного дома, а именно цокольного помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м. (номер помещения на поэтажном плане №) под устройство торговых залов на неопределенный срок, а также о даче согласия Тормозину В.В. на передачу в пользование части общего имущества многоквартирного дома, а именно цокольного помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м. (номер помещения на поэтажном плане №) под устройство торговых залов на неопределенный срок.

Также на общем собрании было принято решение заключить с Тормозиным А.В. договор аренды общего имущества многоквартирного дома на следующих условиях: цена договора составляет 40 руб. за 1 кв.м. в месяц, твердая сумма составляет 2440 руб., на неопределенный срок, заключить с Тормозиным В.В. договор аренды общего имущества многоквартирного дома на следующих условиях: цена договора составляет 40 руб. за 1 кв.м. в месяц, твердая сумма составляет 5000 руб., на неопределенный срок.

Данное решение не обжаловано и направлено для опубликования в установленном законом порядке в орган государственного жилищного надзора, о чем указано представителем ООО «Квартал» в судебном заседании.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном <адрес обезличен> приняли решение о распоряжении общим домовым имуществом в виде помещений цокольного этажа путем сдачи в аренду истцам на указанных условиях.

Частью 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес обезличен> от <дата обезличена>, выбран способ управления – управляющая компания, выбрана управляющая компания ООО «Квартал» (л.д.31).

Истцы, полагая, что ООО «Квартал» как управляющая компания должно заключить с ними договор управления от имени собственников многоквартирного дома, просят обязать ответчика заключить с ними договор аренды общего имущества собственников многоквартирного дома на указанных ими условиях. Вместе с тем, данные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из п. 38 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от <дата обезличена> № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными.

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Анализ приведенных положений закона и разъяснений Верховного суда Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что обязанность по заключению договора может быть возложена на лицо лишь в том случае, если данная обязанность предусмотрена законом либо добровольно принятым на себя обязательством.

Более того, исходя из положений закона о заключении договора, содержащихся в ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, можно сделать вывод о том, что договор может быть заключен непосредственно стороной либо уполномоченным представителем данной стороны.

Общие положения об обязанностях, возложенных на управляющую компанию, содержаться в ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

При этом, условия договора управления должны быть согласованы общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, что следует из положений ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Также стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом установлены правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от <дата обезличена> №.

Вместе с тем, ни нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, ни нормы приведенного Постановления Правительства Российской Федерации не возлагают на управляющую компанию обязанность по заключению от имени собственников помещений многоквартирного дома договоров аренды либо пользования общим имуществом многоквартирного дома с третьими лицами, принятию и учету средств, полученных от сдачи в аренду этого имущества.

Как установлено в судебном заседании, договор управления многоквартирным домом № по <адрес обезличен> и его условия общим собранием собственников помещений многоквартирного дома не утверждались. Как следует из протокола общего собрания от <дата обезличена> (л.д. 31-32) такой вопрос на повестку дня не ставился, не обсуждался, решение по нему не принималось. Указание в приложении к протоколу на договор управления многоквартирного дома не свидетельствует о согласовании его текста и определенных условий.

Соответственно, иных обязанностей, кроме перечисленных законом, на ООО «Квартал» не возложено.

В добровольном порядке ООО «Квартал» обязанность по заключению договора аренды с Тормозиными не себя также не принимало, доказательств иного в судебное заседание не представлено. Тот факт, что ранее ООО «Квартал» заключало договоры аренды с Штуца С.Г. об обратном не свидетельствует.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что нормами закона на управляющую компанию не возложена обязанность по заключению от имени собственников помещений

многоквартирного дома договоров с третьими лицами о сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома, а также о том, что ООО «Квартал» не принимало на себя обязательство по заключению от имени собственников помещений в многоквартирном <адрес обезличен> договоров аренды с Тормозиным А.В. и Тормозиным В.В. Соответственно, понуждение ООО «Квартал» к заключению таких договоров невозможно.

Также суд приходит к выводу о правомерности доводов представителя ответчика Разумова А.В. о невозможности заключения договора аренды с истцами в связи с отсутствием таких полномочий у управляющей компании.

Так, согласно п. 3.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания.

Как следует из текста протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес обезличен> от <дата обезличена> (л.д. 11-13), на котором было принято решение о заключении договора аренды с Тормозиным А.В. и Тормозиным В.В., решение об определении лица, которое от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено на заключение такого договора, а также о порядке получения денежных средств от сдачи имущества в аренду, принято не было.

Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не наделило ответчика соответствующими полномочиями, в связи с чем, ООО «Квартал» не является лицом, уполномоченным от имени собственников заключить договор аренды с истцами.

При этом, не может быть принят во внимание договор управления многоквартирным домом и содержащийся в нем п. 3.1.6, размещенный в системе ГИС ЖКХ и предоставленный по запросу суда департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (л.д. 170-193), согласно которому собственники наделяют управляющую компанию полномочиями по заключению возмездных договоров с третьими лицами об использовании общего имущества дома и установлении стоимости пользования, поскольку решения общего собрания собственников многоквартирного дома об утверждении данного договора управления не имеется. Кроме того, фактически заключенные с собственниками помещений в многоквартирном доме договоры управления, представленные стороной ответчика в судебное задание, такого положения не содержат.

При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований истцов к ООО «Квартал» не имеется, поскольку ответчик не является лицом, обязанным в силу закона либо добровольно принятого на себя обязательства лицом, обязанным заключить договор аренды общего имущества многоквартирного дома, а также, поскольку ответчик не уполномочен на заключение такого договора в установленном законом порядке.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, государственная пошлина, уплаченная истцами, взысканию с ответчика не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 198-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

Решил

иск Тормозина В.В., Тормозина А.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» о возложении обязанности заключить договор аренды общего имущества многоквартирного дома оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме путем подачи жалобы через Краснотурьинский городской суд Свердловской области.

Председательствующий судья:    (подпись)     Сёмкина Т.М.