Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-300/2023 (2-7983/2022;) ~ М-7874/2022 от 31.10.2022

№2-300/2023

10RS0011-01-2022-015648-45

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 января 2023 года г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Саврук Ю.Л.,

при секретаре Виноградовой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фомина Н.В. к ООО «Коммерческо-инвестиционный молодежный комплекс» о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости,

установил:

Фомин Н.В. обратился в суд с иском к ООО «Коммерческо-инвестиционный молодежный комплекс» (далее – ООО «КИМК») о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости. Исковые требования мотивированы тем, что 02 июля 2009 года между ООО «КИМК» и Фондом «Карельский инновационный бизнес инкубатор» (далее – Фонд «КИБИ») был заключен договор №15/Ф о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома (далее - договор) по адресу: <адрес>. Согласно условий договора Фонд «КИБИ» производил оплату строительства нежилого помещения площадью 202,6 кв.м. на первом этаже здания по адресу: <адрес>. Указанный договор был заключен на основании агентского договора №01-С, заключенного 01 июля 2009 года между Карельской Региональной Общественной Организацией Молодежный Жилой Комплекс (далее – КРОО МЖК) и ООО «КИМК». Согласно справке №3 от 18.02.2021 нежилые помещения по договору долевого участия №15/Ф от 02 июля 2009 года выкуплены Фондом «КИБИ», задолженности перед ООО «КИМК» нет. 18.02.2021 между Фоминым Н.В. и Фондом «КИБИ» был заключен договор возмездной уступки прав (цессии) №18, согласно которому к Фомину Н.В. перешли все права требования по договору о долевом участии в строительстве №15/Ф от 02 июля 2009 года. Стоимость уступки права требования составила 3 000 000 руб., что подтверждается платежным поручением №602565 от 07.04.2021. 07.04.2021 стороны договора возмездной уступки прав (цессии) №18 от 18.02.2021 обратились в Управление Росреестра по РК с заявлением о регистрации сделки. 20.04.2021 Управлением Росреестра по РК было принято решение о приостановлении регистрации в связи с недостаточностью документов, а затем 01.06.2021 после предоставления дополнительных документов, о невозможности возобновления государственной регистрации. Из указанных документов следует, что заключенный сторонами договор возмездной уступки прав (цессии) №18 от 18.02.2021, не подлежит государственной регистрации. Ссылаясь на положения ст.ст. 12, 130 Гражданского кодекса РФ истец просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства в виде нежилого помещения (номера по проекту 40-48 и 50), общей проектной площадью 202,6 кв.м., находящегося на 1 этаже дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Определением судьи от 01.11.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, о чем представил письменное заявление.

Ответчик ООО «КИМК» в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено, представило в адрес суда отзыв, в котором указало, что признает исковые требования в полном объеме, задолженности у Фомина Н.В. перед ООО «КИМК» по указанному нежилому помещению нет.

Третьи лица в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, полагает исковое заявление подлежащим удовлетворению.

В силу положений статей 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Исходя из пунктов 1 и 2 статьи 1, пунктов 2 статьи 27 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре долевого участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Пунктом 1 статьи 4 указанного Федерального закона РФ установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено обязательство застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В судебном заседании установлено, что 01 июля 2009 года между ООО «КИМК» (агент) и КРОО «МЖК» (принципал) заключен агентский договор на совершение действий по организации финансирования строительства, поиску и привлечению инвесторов для финансирования строительства № 01-С. Согласно пункту 1.1 договора объект инвестирования, в том числе строительство 48-квартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, строительный адрес: <адрес>

В соответствии с пунктом 2.1 в целях выполнения своих обязательств по настоящему договору агент обязуется по поручению принципала осуществлять поиск инвесторов для заключения договоров долевого строительства (пункт 2.1.1). Пунктом 2.1.2 определена обязанность заключения договоров долевого участия в строительстве с целью финансирования строительства домов с инвесторами от своего имени, на условиях стоимости квадратного метра строящейся недвижимости, установленной по согласованию с принципалом.

02 июля 2009 года между ООО «КИМК» (заказчик) и Фондом «Карельский инновационный бизнес инкубатор» (дольщик) заключен договор о долевом участии в строительстве №15/Ф. По условиям указанного договора стороны договорились о вложении денежных средств (капитальных вложений) в 48 квартирном жилом доме по <адрес>. Дольщик предоставляет инвестиции для освоения на вышеуказанном объекте, а заказчик обеспечивает освоение предоставленных денежных средств, с целью передачи в собственность дольщика нежилого помещения магазина, площадью 202,6 кв.м., на первом этаже объекта.

Согласно пункту 3.1 договора заказчик обязуется освоить предоставляемые дольщиком средства, обеспечить ввод инвестируемого объекта в эксплуатацию и предоставить дольщику площади в соответствии с пунктом 2.4 с дальнейшим наделением дольщика правами владения, пользования и распоряжения собственностью по акту приема-передачи.

Сдача объекта в эксплуатацию - 2013 год (пункт 4.2 договора). В соответствии с дополнительным соглашением №1 к договору №15/Ф о долевом участии в строительстве от 02 июля 2009 года, пункт 4.1 договора читать в следующей редакции: сдача объекта в эксплуатацию 2022 год.

Фонд «Карельский инновационный бизнес инкубатор» (дольщик) в свою очередь, принял на себя обязательства предоставить инвестиции для освоения на вышеуказанном объекте, стоимость предоставляемых дольщиком нежилых помещений составляет 6685800 руб. (пункт 2.1 договора).

Следовательно, заключенный между сторонами договор фактически является формой привлечения денежных средств Фонда «Карельский инновационный бизнес инкубатор» для его участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Фонд «Карельский инновационный бизнес инкубатор» свои обязательства по финансированию строительства нежилого помещения по указанному выше договору о долевом участии в строительстве выполнил полностью, что подтверждается представленной в материалы дела справкой от 18.02.2021. Данные обстоятельства также не оспаривались стороной ответчика.

В установленный по договору срок обязательства по передаче объекта долевого строительства ответчиком не исполнены, до настоящего времени работы на объекте не завершены. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Разрешение на строительство 48-квартирного жилого дома получено КРОО МЖК 20 сентября 2004 года. В настоящее время срок действия разрешения продлен до 20.07.2023. Первый договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства дома по улице Ватутина, заключен 27 апреля 2002 года.

В силу частей 1 и 2 статьи 1 и части 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу с 01 апреля 2005 года, данный закон не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, разрешение на строительство которых получены до вступления его в силу.

Согласно заключенному договору дольщик финансирует строительство объекта недвижимости денежными средствами в сумме и на условиях, предусмотренных договором. Заказчик аккумулирует денежные средства всех дольщиков и направляет их, обеспечивая финансирование работ по строительству объекта. После ввода объекта в эксплуатацию заказчик обеспечивает передачу дольщику нежилого помещения для оформления права собственности на указанный объект.

Таким образом, презюмируется обязанность ООО «КИМК» в установленный договором срок передать участнику долевого строительства Фонд «Карельский инновационный бизнес инкубатор» объект долевого строительства – нежилое помещение общей площадью 202,6 кв.м., расположенное на первом этаже объекта строящегося жилого дома по <адрес>. В настоящее время адрес (местоположение) объекта: <адрес>.

18.02.2021 между Фоминым Н.В. и Фондом «Карельский инновационный бизнес инкубатор» был заключен договор возмездной уступки прав (цессии) №18, согласно которому к Фомину Н.В. перешли все права требования по договору о долевом участии в строительстве №15/Ф от 02 июля 2009 года.

Стоимость уступки права требования составила 3 000 000 руб., что подтверждается платежным поручением №602565 от 07.04.2021.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждены имеющимися в деле доказательствами, исследованными в судебном заседании и сторонами, участвующими в деле не опровергнуты.

Согласно части 1 статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

07.04.2021 стороны договора возмездной уступки прав (цессии) №18 от 18.02.2021 обратились в Управление Росреестра по РК с заявлением о регистрации сделки. 20.04.2021 Управлением Росреестра по РК было принято решение о приостановлении регистрации в связи с недостаточностью документов, а затем 01.06.2021 после предоставления дополнительных документов, о невозможности возобновления государственной регистрации.

В соответствии с положениями статьи 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.

В соответствии с положениями статьи 128 Гражданского кодекса РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, исследовав материалы дела, оценив по правилам статьи 431 Гражданского кодекса РФ условия договора о долевом участии в строительстве №15/Ф от 02 июля 2009 года, суд исходит из того, что договор, заключенный между ООО «КИМК» и Фондом «Карельский инновационный бизнес инкубатор» обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве: договор заключен в письменной форме, в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, установлены цена нежилого помещения, сроки и порядок ее уплаты, указанный договор порождает права и обязанности сторон.

Судом установлено, что договор долевого участия в строительстве заключен, но не был зарегистрирован в установленном законом порядке, однако это не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца о признании права собственности на нежилое помещение.

При этом Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязывает именно застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчика, что застройщиком в рассматриваемом случае не было исполнено.

Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Принимая во внимание изложенное, установив, что целью договора о долевом участии в строительстве №15/Ф от 02 июля 2009 года было получение нежилого помещения в многоквартирном доме и на эту цель направлены денежные средства, сделка об участии в долевом строительстве между сторонами фактически совершена и исполнена, а истец по независящим от него обстоятельствам в настоящее время не имеет возможность реализовать свои права на приобретение в собственность нежилого помещения, стоимость которого им полностью оплачена, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания за истцом права собственности на объект незавершенного строительства в виде нежилого помещения (номера по проекту 40-48 и 50), общей проектной площадью 202,6 кв.м., находящегося на 1 этаже дома, расположенного по адресу: <адрес>

При этом, суд принимает во внимание признание иска ответчиком, полагая, что оно выражено добровольно, не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Данное решение является основанием для регистрации права собственности истца на спорное помещение в установленном законом порядке.

Руководствуясь ст.ст.198-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Фомина Н.В. (01;№) удовлетворить.

Признать за Фоминым Н.В. (01;№) право собственности на объект незавершенного строительства в виде нежилого помещения (номера по проекту 40-48 и 50), общей проектной площадью 202,6 кв.м., находящегося на 1 этаже дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Петрозаводский городской суд РК.

Судья                         Ю.Л. Саврук

Мотивированное решение составлено 27.01.2023.