Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-223/2024 ~ М-159/2024 от 17.04.2024

10RS0№-55

№

РЕШЕНИЕ

      Именем Российской Федерации

г.Суоярви                                           11 июля 2024 года

Суоярвский районный суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи                                                       В.Г. Ерохиной,

при секретаре                                                                            Ю.А.Ибрагимовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михайловой Т.И. к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

установил:

Михайлова Т.И. обратилась в суд с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: ..., ... с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства в части возможности арендатору передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу. Истец просил суд: урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении Договора аренды № от хх.хх.хх г. следующим образом: исключить пункт ... Договора – «Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив»; включить новый пункт хх.хх.хх г. Договора – «Арендатор вправе переуступить свои права и обязанности по Договору, уведомив об этом Арендодателя в срок не менее 10 дней до подписания Договора переуступки прав».

В судебное Михайлова Т.И. не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, поддерживает заявленные требования в полном объеме. Дополнительно указала, что решением Управления ФАС по РК от хх.хх.хх г. Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия было отказано в требованиях о включении истца реестр недобросовестных участников аукциона вследствие уклонения от заключения спорного договора аренды ЗУ по результатам торгов, поскольку реализация истцом права на урегулирование разногласий в судебном порядке не является ее отказом от заключения и исполнения договора.

Ответчик Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте судебного заседания судом извещены. Представлены письменные возражения на иск. Кроме того, по запросу суда в дело представлены документы о том, что первоначально хх.хх.хх г. в министерство с заявлением о предварительном согласовании места расположения земельного участка без проведения торгов для дальнейшего оформления в аренду (цель использования – для ИЖС) обратилось физическое лицо Кускова О.В., в связи с чем Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия в установленном порядке было размещено и опубликовано извещение о возможности предоставления в аренду земельного участка. Поскольку поступили конкурирующие заявления, то Кусковой О.В. было отказано в предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Привлеченные к участию в дело в качестве третьих лиц Администрация Суоярвского муниципального округа, Управление федеральной антимонопольной службы по Республике Карелия, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО2, ФИО3, в судебное заседание не явились, извещены.

Третье лицо Хованская А.А. в отзыве указала на поддержание иска Михайловой Т.И.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Судом установлено, что истец Михайлова Т.И. является победителем электронных торгов на право заключения Договора аренды сроком на ... лет муниципального имущества, земельного участка, расположенного по адресу: ... с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства.

Указанное обстоятельство подтверждается Протоколом подведения итогов №, лот № от хх.хх.хх г..

Извещение о проведении торгов опубликовано на сайте torgi.gov.ru, №, лот №.

Торги проведены на электронной торговой площадке АО «ЕЭТП».

Вместе с информацией о проведении торгов публикация №, лот № содержала следующие документы (лотовая документация): заявка на участие в аукционе, проект Договора аренды земельного участка, Правила землепользования и застройки Лоймольского сельского поселения Суоярвского муниципального района Республики Карелия, Технические условия о возможности подключения к коммуникациям, Извещение о проведении в электронной форме закрытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, расположенных на территории Суоярвского муниципального округа.

После подведения итогов аукциона истцу Михайловой Т.И. был направлен на подписание Договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № от хх.хх.хх г..

Не согласившись с тем, что опубликованный проект и направленный в ее адрес Договор аренды, по мнению истца, содержал условие, противоречащее действующему законодательству, Михайловой Т.И. в адрес ответчика был направлен Протокол разногласий от хх.хх.хх г. путем размещения в личном кабинете на электронной торговой площадке АО «ЕЭТП».

Истец предложила ответчику исключить пункт 4.5.1 Договора, согласно которому «Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив».

Также Истец предложила включить новый пункт в Договор: пункт хх.хх.хх г. Договора, согласно которому «Арендатор вправе переуступить свои права и обязанности по Договору, уведомив об этом Арендодателя в срок не менее 10 дней до подписания Договора переуступки прав».

В ответ на Протокол разногласий от хх.хх.хх г. к Договору № аренды земельного участка от хх.хх.хх г. ответчик направил ответ от хх.хх.хх г..№, согласно которому заявка на участие в аукционе является акцептом публичной оферты в соответствии с 438 ГК РФ, акцепт считается полным и безоговорочным.

В связи с тем, что Михайлова Т.И. не согласна с содержанием ответа Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от хх.хх.хх г..№ и с пунктом .... Договора аренды № аренды земельного участка от хх.хх.хх г., разногласия, возникшие при заключении договора, переданы на рассмотрение суда.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, включая в п.4.5.1 проекта договора, подлежащего заключению с истцом, как победителем торгов установленного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по договору аренды земельного участка, административный ответчик не учел положения Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1,пункт 4 статьи 39.18 ЗК РФ).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 ЗК РФ).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 ЗК РФ).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 11 мая 2022 года №47-КАД22-1-К6, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка – по результатам торгов или без их проведения.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при разрешении настоящего спора, является установление того, каким образом и на основании чего был сформирован спорный земельный участок из земель населенных пунктов неразграниченной государственной собственности, ставший предметом аукциона – в результате публичной процедуры, инициированной Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия по заявлению гражданина, имевшего право получить земельный участок в аренду без проведения торгов, и поступлением в последующем в связи с этим в отношении этого участка конкурирующих заявлений от других граждан, либо земельный участок был сформирован органом государственной власти по его инициативе и изначально предполагался к реализации на праве аренды исключительно на торгах.

От установления данных обстоятельств зависит возможность применения или неприменения при разрешении спора положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ и, следовательно, правильное разрешение спора.

Из представленных материалов дела следует, что первоначально хх.хх.хх г. в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлением о предварительном согласовании места расположения земельного участка в кадастровом квартале №, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., с видом разрешенного использования: «для индивидуального жилищного строительства», для дальнейшего оформления в аренду обратилось физическое лицо Кускова О.В., в связи с чем Министерством хх.хх.хх г. было опубликовано в бюллетене «Вестник Лоймольского сельского поселения и размещено на сайте Администрации Суоярвского муниципального района, на официальном сайте torgi.gov.ru, а также официальном сайте Министерства извещение о возможности предоставления в аренду земельного участка.

Таким образом, земельный участок был сформирован по инициативе гражданина – заявителя, желающего приобрести право аренды земли неразграниченной собственности.

И лишь после того, как в Министерство поступили конкурирующие заявления граждан, то Кусковой О.В. было отказано в предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Таким образом, указанный выше земельный участок мог быть предоставлен не только на торгах, но и по первичному заявлению гражданина, инициировавшего формирование такого участка, однако процедура сдачи в аренду государственной земли подразумевает обязательное публичное извещение о возможности предоставления в аренду земельного участка для иных граждан, заинтересованных в предоставлении указанного земельного участка.

При таких обстоятельствах по данному делу не подлежит применению положение, введенное пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, об исполнении договора лично победителем торгов и запрет на передачу им возникающих из соответствующих договоров прав и обязанностей при выполнении работ, оказании услуг, поставке и получении имущества, в том числе во временное пользование.

В пункте 7 статьи 448 ГК РФ установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению исключительно на торгах и фактически заключенному на них.

С учетом изложенного, положение пункта ... направленного в адрес Михайловой Т.И. договора аренды земельного участка № от хх.хх.хх г. противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не основаны на положениях пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые в данном случае не применимы, а значит, являются недействительными в соответствии с положениями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По указанному выше основанию довод ответчика о невозможности изменения условий договора в виду его публичного характера для всех участников аукциона, что явится нарушением Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ № «О защите конкуренции», не может быть принят во внимание, поскольку в данном случае установлено, что п.... Договора противоречит действующему законодательству.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования Михайловой Т.И. об исключении спорного положения договора, указанного в п.... и включении в редакцию пункта хх.хх.хх г. договора, предусматривающего право Арендатора переуступить свои права и обязанности по Договору, уведомив об этом Арендодателя в срок не менее 10 дней до подписания Договора переуступки прав, подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

                решил:

Исковое заявление Михайловой Т.И. удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Михайловой Т.И. (ИНН №) и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия (ИНН 1001040110) при заключении Договора аренды № от хх.хх.хх г. земельного участка расположенного по адресу: ..., ... с кадастровым номером № площадью ... кв.м. с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства.

Исключить пункт ... Договора – «Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив».

Включить новый пункт ... Договора – «Арендатор вправе переуступить свои права и обязанности по Договору, уведомив об этом Арендодателя в срок не менее 10 дней до подписания Договора переуступки прав».

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия в пользу Михайловой Т.И. судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Суоярвский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                               В.Г. Ерохина

Мотивированное решение изготовлено 15.07.2024

Суоярвский районный суд Республики Карелия10RS0018-01-2024-000238-55https://suoyarvsky.kar.sudrf.ru