Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-781/2021 ~ М-515/2021 от 08.04.2021

УИД 23RS0010-01-2021-000765-77

Дело №2-781/2021

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ст-ца. Выселки                                                                  25 мая 2021 года

Выселковский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Кальчевского А.Н.,

с участием секретаря судебного заседания Степанян В.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Репа Ю. В. к ИП Чепуркину О. Т. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Представитель истца обратилась в суд с вышеуказанным иском, мотивируя исковые требования тем, что (__)____ между истцом и Чепуркиным О.Т. был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной ... на 4 этаже в подъезде ..., общей площадью 43,93 кв.м., жилой 17,14 кв.м., кухня 13,94 кв.м., в многоквартирном жилом ... по ул. МОПР в ..., согласно условиям которого Чепуркин О.Т. взял на себя обязательство передать в собственность Репа Ю.В. указанную квартиру не позднее (__)____. В силу пунктов 3.1, 3.2, 3.4 договора от (__)____ полная стоимость квартиры составляет 1 537 550. Свои обязательства по оплате квартиры истцом выполнены в полном объеме и в установленный срок. Стороны договорились, что основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан не позднее (__)____. Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязался подписать передаточный акт, а продавец обязалтся предоставить покупателю следующие документы: свидетельство о праве собственности на вышеуказанную квартиру и технический паспорт на вышеуказанную квартиру. Таким образом, (__)____ у ответчика истек строк исполнения обязательств по предварительному договору. Однако, до настоящего времени ответчик свои обязательства не исполнил. Исходя из существа предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры от (__)____ и сложившихся отношений сторон следует вывод, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве многоквартирного дома. Просит суд признать предварительный договор купли-продажи однокомнатной ... на 4 этаже в подъезде ... общей площадью 43,93 кв.м., жилой 17,14 кв.м., кухня 13,94 кв.м., в многоквартирном жилом ... по ул. МОПР в ... от (__)____, заключенный ИП Чепуркин О.Т. и Репа Ю.В., договором долевого участия в строительстве; считать решение суда основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от (__)____ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в том числе без участия ИП Чепуркина О.Т. и его представителей.

Истец Репа Ю.В. и ее представитель Михайлова О.И. в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, настаивали на удовлетворении исковых требований по доводам изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ИП Чепуркин О.Т. в судебное заседание не явился. О дате, времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом. Об уважительности причин неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика - финансовый управляющий Титов А.В. в судебное заседание не явился, в поступившем отзыве на иск указал, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21 февраля 2017 года по делу о банкротстве №А32-4884/2016 в отношении должника ИП Чепуркина О.Т. введена процедура банкротства - реализация имущества гражданина. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05 февраля 2020 года по делу №А32-4884/2016 финансовым управляющим утвержден он, Титов Андрей Владимирович. Репа Ю.М. обратилась в Выселковский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве. В обоснование заявленных требований Репа Ю.В. представлено, что (__)____ между Чепуркиным О.Т., как застройщиком и Репа Ю.В., как участником строительства, был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной ... на 4 этаже в подъезде ..., общей площадью 43,93 кв.м., жилой 17,14 кв.м., кухня 13,94 кв.м., в многоквартирном жилом ... по ул. МОПР в ..., согласно условиям которого Чепуркин О.Т взял на себя обязательство передать в собственность Репа Ю.В. указанное помещение не позднее (__)____. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от (__)____ по делу А32-4884/2016 15АП-7535/2019 определение Арбитражного суда Краснодарского края от (__)____ по делу №А32-4884/2016 удовлетворено ходатайство Департамента по надзору в строительной сфере ..., применен параграф 7 главы IX Федерального закона от (__)____ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к делу №А32-4884/2016 о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предприниматели Чепуркина О. Т.. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от (__)____ по делу №А32-4884/2016 включены в реестр требований о передаче жилых помещений индивидуального предпринимателя Чепуркина О.Т. требования участника строительства Репы Ю. В. о передаче жилого помещения – ... на 4 этаже в подъезде ... общей площадью 43,93 кв.м., жилой 17,14 кв.м., кухня 13,94 кв.м. в многоквартирном жилом ... по ул. МОПР в .... Таким образом при банкротстве ИП Чепуркина О.Т. применяются положения Федерального закона от (__)____ №127-ФЗ «О несостоятельности банкротстве)» в отношении банкротства застройщиков. Требования Репа Ю.М. признаны судом как требования участника долевого строительства и включены в реестр требований на передачу жилых помещений должника. Вместе с тем сторонами при заключении предварительного договора купли-продажи действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, поскольку обладал всеми его признаками. Указанные действия участника строительства - физического лица, как непрофессионального инвестора направлены на защиту своих законных прав и интересов. Против удовлетворения исковых требований не возражает.

Представитель территориального отдела Управления Роспотребнадзора по Краснодарскому краю в Выселковском, Усть-Лабинском, Кореновском, Динском районах Каширя Е.И. в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования Репа Ю.В. поддерживает по доводам, изложенным в письменном заключении, где указывает на законность и обоснованность заявленных истцом требований.

Суд, исследовав отзывы на иск, заключение, письменные материалы гражданского дела, оценив в совокупности все собранные и исследованные в судебном заседании доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Они приобретают и осуществляют свои гражданские права своей воле и в своем интересе.

Согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащим ему.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в сферу регулирования данного закона попадают отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

    На основании части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

    на основании договора участия в долевом строительстве;

    путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

    жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

     Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Как следует из приведенных выше нормативных положений, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 01 апреля 2005 года.

По настоящему делу подлежит применению сохраняющая свою силу правовая позиция, изложенная в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, а именно: привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона, в частности, заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства. При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Таким образом, если сторонами заключен договор, который поименован предварительным договором купли-продажи жилого помещения в объекте строительства и предусматривает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену этого имущества, то суд с учетом существа фактически сложившихся отношений квалифицирует данную сделку как договор долевого участия в строительстве.

Существо фактически сложившихся отношений сторон по настоящему делу определяется судом по правилам статьи 67 ГПК РФ. При этом суд принимает во внимание условия предварительного договора купли-продажи жилого помещения от (__)____, толкуемого судом в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, в сопоставлении с нормативными признаками договора участия в долевом строительстве, установленными статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом, согласно пункту 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве, под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Кроме того, элементом правового статуса застройщика является обязанность получить в установленном порядке разрешение на строительство - прежде чем привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (часть 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве).

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (пункт 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве).

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, правоотношения по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от (__)____ первоначально возникли между ИП Чепуркиным О.Т. (продавец) и Репа Ю.В. (Михайловой Ю. В. - свидетельство о заключении брака ... ... от (__)____) - истцом по настоящему делу, (покупатель) по поводу будущей передачи в собственность объекта недвижимости - однокомнатной ... на 4 этаже в подъезде ... общей площадью 43,93 кв.м., жилой 17,14 кв.м., кухня 13,94 кв.м., в многоквартирном жилом ... по ул. МОПР в ....

Согласно условиям указанного Договора ИП Чепуркин О.Т. взял на себя обязательство передать в собственность Репа Ю.В. указанную квартиру не позднее (__)____.

В силу пункта 3.1, 3.2, 3.4 Договора от (__)____ полная стоимость квартиры составляет 1 537 550.

Свои обязательства по оплате принятого права требования истцом выполнены в полном объеме и в установленный срок.

Стороны договорились, что основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан не позднее (__)____.

Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязывался подписать передаточный акт, а продавец обязался предоставить покупателю следующие документы: свидетельство о праве собственности на вышеуказанную квартиру и технический паспорт на вышеуказанную квартиру.

Ответчиком обязательства по Договору нарушены, основной договор не заключен.

Фактически сложившиеся отношения сторон сделки, хотя бы и поименованные как отношения по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, являются отношениями участия в долевом строительстве, на что указывают следующие признаки:

определение в договоре подлежащего передаче конкретного объекта недвижимости, включая основные характеристики многоквартирного дома, а также основные характеристики жилого помещения (местоположение объекта, этажность, материал наружных стен дома, количество комнат в жилом помещении, его общая и жилая площадь), что согласуется с нормативным содержанием понятия «объект долевого строительства»;

наличие в договоре условий о сроках передачи объекта недвижимости, цене договора, сроке и порядке ее уплаты, что является существенным для договора долевого участия в строительстве;

факт привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома — принятие и исполнение покупателем договорной обязанности до заключения основного договора уплатить в полном объеме цену приобретаемого имущества путем единовременного платежа задолго до момента передачи жилого помещения в помещение собственность;

наличие у ответчика разрешения на строительство, принятые по договору обязательства по целевому использованию привлеченных денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома и факт ведения строительных работ на объекте;

жилого дома в эксплуатацию, что согласуется с правовым статусом участника долевого строительства;

наличие правовых оснований для возникновения права собственности покупателя на жилое и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме - по факту уплаты цены договора, с учетом правила о приобретении права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости (пункт 1 статьи 218 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, учитывая позицию представителя ответчика, заключение органа в сфере защиты прав потребителей, суд приходит к выводу, что исковые требования о признания предварительного договора купли-продажи жилого помещения от (__)____ договором участия в долевом строительстве жилого дома являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом суд принимает во внимание, что Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 июня 2019 года по делу А32-4884/2016 15АП-7535/2019 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 05 декабря 2018 года по делу №А32-4884/2016 удовлетворено ходатайство Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, применен параграф 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к делу №А32-4884/2016 о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя Чепуркина О. Т..

Определением Арбитражного суда ... от (__)____ по делу №А32-4884/2016 включены в реестр требований о передаче жилых помещений индивидуального предпринимателя Чепуркина О.Т. требования участника строительства Репы Ю. В. о передаче жилого помещения – ... на 4 этаже в подъезде ... общей площадью 43,93 кв.м., жилой 17,14 кв.м., кухня 13,94 кв.м. в многоквартирном жилом ... по ул. МОПР в ....

Таким образом при банкротстве ИП Чепуркина О.Т. применяются положения Федерального закона от 26.10.2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности банкротстве)» в отношении банкротства застройщиков.

Требования Репа Ю.М. признаны судом как требования участника долевого строительства и включены в реестр требований на передачу жилых помещений должника.

    Согласно пункта 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

        В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

        Таким образом, с ИП Чепуркина О.Т. в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» при обращении в суд истец освобожден от уплаты госпошлины.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Репа Ю.В. – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи однокомнатной ... на 4 этаже в подъезде ... общей площадью 43,93 кв.м., жилой 17,14 кв.м., кухня 13,94 кв.м., в многоквартирном жилом ... по ул. МОПР в ... от (__)____, заключенный ИП Чепуркиным О. Т. и Репа Ю. В., договором долевого участия в строительстве.

Решение суда является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от (__)____ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в том числе без участия ИП Чепуркина О.Т. и его представителей.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Выселковский районный суд.

Судья: подпись.