Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-953/2023 от 02.05.2023

Дело №2-953/2023

УИД32RS0004-01-2022-005794-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 сентября 2023 года г. Брянск

Володарский районный суд города Брянска в составе: председательствующего судьи Мастеровой О.Н.,

при секретаре Ежове Н.П., с участием представителя истца Каревой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бараненкова А.А. к Дзарасову С.С., ООО «Сталь-Трейд» о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки и обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки и обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком Дзарасовым С.С. был заключен предварительный договор купли-продажи железнодорожных путей, назначение: сооружения железнодорожного транспорта, протяженностью 3869 м., кадастровый №.... и протяженностью 691 м., кадастровый №...., расположенных по адресу: <адрес> принадлежащих ответчику на праве собственности, с целью в будущем заключить договор купли-продажи данного имущества. По условиям предварительного договора стоимость имущества составила 2 000 000 руб., из которых 500 000 руб. покупатель передает в момент заключения предварительного договора. Стороны также согласовали, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика письмо с уведомлением о необходимости заключить договор купли-продажи, с предложением ДД.ММ.ГГГГ гола явиться в МФЦ Советского района г.Брянска для подачи заявления и договора на государственную регистрацию. Требование истца было оставлено без удовлетворения. При этом, ответчик действуя недобросовестно ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи спорного имущества с ООО «Сталь-Трейд». Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Дзарасовым С.С. и ООО «Сталь-Трейд», недействительным (ничтожным), применить последствия недействительности ничтожной сделки: погасить запись №.... от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности общества ООО «Сталь-Трейд» на железнодорожные пути и обязать ответчика Дзарасова С.С. заключить основной договор купли-продажи спорного имущества.

В судебном заседании ФИО1 истца, заявленные требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик Дзарасов С.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в раннее поданном заявлении указал, что исковые требования истца признает в полном объеме и просил их удовлетворить.

Представитель ООО «Сталь-Трейд» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, рассмотрении данного спора оставил на усмотрение суда.

Представитель Управления Росреестра по Брянской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Принцип свободы договора, закрепленный в статьях 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429).

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктом 5 той же статьи закреплено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Абзацем 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В пункте 27 данного Постановления Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В пункте 29 того же Постановления Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предварительный договор не может прекращаться по истечении согласованного срока в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если одна из сторон в пределах этого срока продемонстрирует, что она действительно востребует исполнение предварительного договора и между сторонами имеются разногласия относительно условий основного договора.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком Дзарасовым С.С. был заключен предварительный договор купли-продажи железнодорожных путей, назначение: сооружения железнодорожного транспорта, протяженностью 3869 м., кадастровый №.... и протяженностью 691 м., кадастровый №...., расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих ответчику на праве собственности, в соответствии с которым стороны обязуются в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи указанного имущества.

В разделе 2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали, что цена недвижимого имущества будет составлять 2 000 000 руб., в том числе: железнодорожный путь протяженность 691 м., кадастровый №.... стоимостью 400 000 рублей, железнодорожный путь протяженностью 3869 м., кадастровый №.... стоимостью 1 600 000 рублей.

Оплата недвижимого имущества осуществляется двумя платежами: в момент заключения предварительного договора покупатель передает продавцу наличные денежные средства в размере 500 000 рублей, в течение 7 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты к покупателю покупатель передает продавцу денежные средства в размере 1 500 000 рублей.

В доказательство серьезности намерений в заключении основного договора и в обеспечение его исполнения истец ДД.ММ.ГГГГ передал ответчику 500 000 рублей, что подтверждается распиской в получении денег.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика письмо с уведомлением о необходимости заключить основной договор купли-продажи, с предложением ДД.ММ.ГГГГ явиться в МФЦ <адрес> для подачи заявления и договора на государственную регистрацию. Требование истца было оставлено без удовлетворения.

ДД.ММ.ГГГГ Дзарасов С.С. заключил с ООО «Сталь-Трейд» договор купли-продажи спорного имущества, переход права собственности по сделке зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (регистрационная запись №....).

Таким образом, проанализировав условия заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости, суд исходит из того, что в ходе судебного разбирательства нашел подтверждение факт заинтересованности Бараненкова А.А. в заключении основного договора купли-продажи, в обеспечение его исполнения он произвел оплату денежной суммы в размере 500 000 руб., пригласил ответчика для его заключения и регистрации перехода права собственности на продаваемое имущество в государственный орган, при этом, Дзарасов С.С. уклонился от его заключения путем продажи спорного имущества, и приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований и обязании ответчика заключить с Бараненковым А.А. основной договор купли-продажи железнодорожных путей.

В пункте 1 статьи 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 ГК РФ, в связи с чем, такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 ГК РФ.

Нарушение участниками гражданского оборота при заключении договора статьи 10 ГК РФ, выразившееся в злоупотреблении правом, отнесено законом к числу самостоятельных оснований для признания сделки недействительной.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Руководствуясь приведенными выше нормами права, суд исходя из того, что Дзарасов С.С., взявший на себя обязательства передать Бараненкову А.А. в собственность железнодорожные пути, продал данное имущество другому покупателю, нарушая свои обязательства перед истцом, то есть заведомо имел намерение распорядиться имуществом, которое в момент совершения оспариваемой сделки уже было продано истцу Бараненкову А.А., приходит к выводу о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Дзарасовым С.С. и ООО «Сталь-Трейд» и применении последствий недействительности сделок в виде погашения записи о государственной регистрации права собственности.

При таких обстоятельствах, исковые требования истца подлежат удовлетворению.

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. При таких обстоятельствах, суд взыскивает с ответчика уплаченную истцом при подаче иска госпошлину в размере 1200 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Бараненкова А.А. к Дзарасову С.С., ООО «Сталь-Трейд» о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки и обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Дзарасовым С.С. и ООО «Сталь-Трейд».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки: погасить запись №.... от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности общества ООО «Сталь-Трейд» на железнодорожный путь, назначение: сооружения железнодорожного транспорта, протяженность 3869 м., кадастровый №...., расположенный по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки: погасить запись №.... от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности общества ООО «Сталь-Трейд» на железнодорожный путь, назначение: сооружения железнодорожного транспорта, протяженность 691 м., кадастровый №..... расположенный по адресу: <адрес>

Обязать Дзарасова С.С. в течение десяти календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить с Бараненковым А.А. договор купли-продажи железнодорожных путей на следующих основаниях:

Продавец передает в собственность Покупателя, а Покупатель принимает следующие объекты недвижимости:

железнодорожный путь, назначение: сооружения железнодорожного транспорта, протяженность 3869 м., кадастровый №...., расположенный по адресу: <адрес>, в пределах земельных участков с кадастровыми номерами №.... №...., №...., №...., №...., №....

железнодорожный путь, назначение: сооружения железнодорожного транспорта, протяженность 691 м., кадастровый №...., расположенный по адресу: <адрес>, в пределах земельных участков с кадастровыми номерами №...., №....

Железнодорожный путь протяженностью 3869 м., кадастровый №...., принадлежит Продавцу на праве собственности на основании протокола внеочередного общего собрания участников ООО «Пром-Трейд» от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись №.... от ДД.ММ.ГГГГ.

Железнодорожный путь протяженность 691 м., кадастровый №...., принадлежит Продавцу на праве собственности на основании протокола внеочередного общего собрания участников ООО «Пром-Трейд» от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись №.... от ДД.ММ.ГГГГ.

Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора Объекты никому не проданы, не подарены, не заложены, правами третьих лиц не обременены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят. Продавец передает Объекты Покупателю по настоящему договору свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения настоящего договора он не мог не знать.

Стороны договора подтверждают, что приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в определении любых, не противоречащих законодательству Российской Федерации условий договора, в правоспособности и дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями зрения и слуха, иными заболеваниями (в том числе психическим расстройством), препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения, а также не находятся в ином состоянии, когда они не способны понимать значения своих действий или руководить ими, что у сторон отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне не выгодных для себя условиях.

ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

Стоимость недвижимого имущества составляет 2 000 000 (Два миллиона) рублей, в том числе:

железнодорожный путь протяженность 691 м., кадастровый №.... (Четыреста тысяч) рублей,

железнодорожный путь протяженностью 3869 м., кадастровый №.... (Один миллион шестьсот тысяч) рублей.

Указанная в п.2.1 договора цена установлена по согласованию Сторон настоящего Договора, является окончательной и изменению не подлежит.

Оплата указанной в п. 2.1 настоящего договора цены Объектов производится в следующем порядке:

В момент заключения предварительного договора Покупатель передает Продавцу наличные денежные средства в размере 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей.

В течение 7 (Семи) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объекты к Покупателю Покупатель передает Продавцу денежные средства в размере 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей.

ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

В соответствии со ст.556 ГК РФ передача Объектов Продавцом и принятие их Покупателем осуществляется по подписанному сторонами акту приема-передачи недвижимости, который является неотъемлемой частью настоящего договора купли-продажи. Стороны определили срок передачи имущества в день подписания настоящего договора.

Переход права собственности на отчуждаемые по настоящему договору Объекты подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области. Право собственности Покупателя на Объекты возникает с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ с момента государственной регистрации перехода прав собственности на Объекты к Покупателю и до момента оплаты Покупателем полной стоимости недвижимости Объекты находятся в залоге у Продавца. Покупатель не имеет право отчуждать Объекты без письменного согласия Продавца. После осуществления Покупателем полной оплаты приобретаемых Объектов Продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.

3.4 Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на приобретаемые Объекты, в соответствии с действующим законодательством. Указанные расходы не включаются в сумму настоящего договора и уплачиваются по мере необходимости и своевременно.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Володарский районный суд г. Брянска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья (подпись) О.Н. Мастерова