Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-261/2024 (2-4717/2023;) ~ М-3893/2023 от 20.09.2023

Дело № 2-261/2024г.                                    КОПИЯ

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 января 2024 года                                    г. Новосибирск

Калининский районный суд г.Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи                    Белоцерковской Л.В.

При секретаре                            Муштаковой И.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нечаева Константина Игоревича к ООО «Перспектива» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

    В суд с иском обратился Нечаев К.И. к ООО «Перспектива» о защите прав потребителя, в котором просит взыскать с ООО «Перспектива» в пользу Нечаева К.И. неустойку за нарушение установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара в размере 575838,90 руб.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 24 августа 2020 года между истцом и ответчиком был заключен договор №№ аренды парковочного места с правом последующего выкупа. В соответствии с п.1.1 настоящего договора арендодатель принял на себя обязательство по передаче арендатору во временное пользование парковочного места № площадью 18,12 кв.м., в осях 13-14, д-е, расположенного на отметке – 0,920 м., по адресу: <адрес>, являющегося 17/10000 доли в праве общей долевой собственности на следующее недвижимое имущество – помещение встроенно-пристроенной подземной автостоянки площадью 10483,6 кв.м., кадастровый (или условный) №. ДД.ММ.ГГГГ во исполнение данного договора, на основании акта приема-передачи парковочных мест, арендодателем было передано арендатору во временное пользовании вышеуказанное парковочное место. Из содержания п.1.7 договора следует, что арендодатель обязуется передать арендатору в собственность, а арендатор обязуется принять 17/10000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, с правом пользования парковочным местом, указанном в п.1.1 настоящего договора, после полной уплаты выкупной цены установленной п.2.2 договора. Согласно п.2.2 договора, внесение арендной платы одновременно является внесением платежей в уплату выкупной цены 17/10000 доли в праве общей долевой собственности на помещение подземной автостоянки, указанной в п.1.1 настоящего договора. Выкупная цена составляет сумму в размере 914030 руб., при этом стоимость парковочного места оценена ответчиком в 770000 руб. ДД.ММ.ГГГГ истцом в кассу ответчика была внесена в полном объеме выкупная цена парковочного места в размере 914030 руб. В этот же день истец написал заявление на имя директора ООО «Перспектива» с просьбой оформить парковочное место в собственность истца, которое было передано уполномоченному представителю ответчика – менеджеру ООО «Перспектива». Сотрудник компании заверил, что право собственности на парковочное место будет переоформлено на истца с учетом времени подготовки всех необходимых документов и специфики работы регистрирующего органа в срок не позднее 3 месяцев. Следовательно, ДД.ММ.ГГГГ истек срок исполнения обязательства по переоформлению парковочного места, заявленный ответчиком. Ответчик переносил сроки переоформления. Только после сообщения ответчику о намерении обратиться в суд за защитой своих прав ему было вручено гарантийное письмо, согласно которому ООО «Перспектива» гарантирует Нечаеву К.И. заключение договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ у нотариуса в отношении парковочного места №. С ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение установленного договором срока передачи предварительно оплаченного товара в размере 575838,90 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец Нечаев К.И. заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, дал аналогичные пояснения.

    Представитель ответчика ООО «Перспектива» Марущак О.А., действующая на основании доверенности от 09 января 2024 года сроком по 31 декабря 2024 года в судебном заседании поддержало доводы возражения на иск (л.д.28), дополнительные возражения (л.д.35).

    Третье лицо – Нечаева А.А. в судебном заседании пояснила, что в феврале 2023 года была погашена выкупная цена за парковочное место и со слов Нечаева К.И. ей стало известно о том, что документы будут оформлены в течение трех месяцев. В апреле 2023 года Нечаев К.И. уехал в командировку, в город Новосибирск вернулся после 15 августа 2023 года. Нечаева А.А. по телефону обращалась в ООО «Перспектива», но ответчик переносил сроки оформления парковочного места.

    Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения данного гражданского дела.

    Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему:

На основании ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.    

Как следует из ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

Как следует из ст.624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

В силу пункта 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса (ст.457 ГК РФ).

Согласно ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

На основании ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (ст.549 ГК РФ).    

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу ст.487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Согласно ст.23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать: передачи оплаченного товара в установленный им новый срок; возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара. В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара. Требования потребителя о возврате уплаченной за товар суммы и о полном возмещении убытков подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования. Требования потребителя, установленные пунктом 2 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если продавец докажет, что нарушение сроков передачи потребителю предварительно оплаченного товара произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.

По правилам статьи 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В судебном заседании установлено, что 24 августа 2020 года между ООО «Перспектива» и Нечаевым К.И. был заключен договор №ПСК-235м аренды парковочного места с правом последующего выкупа, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование парковочное место № площадью 18,1 кв.м., в осях 13-14; д-е, расположенное на отметке -0,920 м., по адресу: <адрес>, являющееся 17/10000 доли в праве общей долевой собственности на следующее недвижимое имущество: помещение. назначение: помещение встроенно-пристроенной подземной автостоянки площадью 10483,6 кв.м., кадастровый (или условный) № (п.1.1); арендодатель обязуется передать арендатору в собственность, а арендатор обязуется принять 17/10000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, с правом пользования парковочным местом, указанным в п.1.1 настоящего договора, после полной уплаты выкупной цены, установленной п.2.2 договора (п.1.7); арендная плата устанавливается в размере 24679 руб. (п.2.1); внесение арендной платы одновременно является внесением платежей в уплату выкупной цены 17/10000 доли в праве общей долевой собственности на помещение подземной автостоянки, указанное в п.1.1 настоящего договора; выкупная цена составляет сумму в размере 914030 руб., до внесения денежных средств, указанных в п.2.1 настоящего договора, в сумме выкупной цены, данные денежные средства считаются арендной платой за парковочное место (п.2.2); срок аренды по настоящему договору: неопределенный в соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ (п.3.1); стороны настоящего договора аренды определили, что арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по настоящему договору, становится собственником 17/10000 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество: помещение, назначение: нежилое, общей площадью 18,1 кв.м., в осях 13-14; д-е, расположенное на отметке -0,920 м., парковочное место №, по адресу: <адрес>, являющееся 17/10000 доли в праве общей долевой собственности на следующее недвижимое имущество: помещение. назначение: помещение встроенно-пристроенной подземной автостоянки площадью 10483,6 кв.м., при этом арендатор обязан в письменной форме уведомить арендодателя о желании приобрести 17/10000 доли в праве общей долевой собственности, соответствующее арендованному парковочному месту, не менее чем за 1 месяц до окончания срока аренды парковочного места (п.3.2); арендатор имеет право оформить парковочное место в собственность в случае полной выплаты выкупной цены, установленной п.2.2 настоящего договора (п.5.2.2) (л.д.9-10).

01 сентября 2020 года сторонами был составлен и подписан акт приема-передачи спорного парковочного места (л.д.11).

Согласно акта сверки (л.д.12-13) выкупная цена в размере 914030 руб. была выплачена в полном размере истцом Нечаевым К.И. 17 февраля 2023 года.

Доказательств обращения истца к ответчику с письменным уведомлением о желании приобрести спорное недвижимое имущество в собственность на основании п.3.2 договора суду представлено не было.

Вместе с тем, в материалах дела имеется гарантийное письмо без даты (л.д.14), в котором указано, что ООО «Перспектива» гарантирует Нечаеву К.И. заключение договора купли-продажи в срок до 16 октября 2023 года у нотариуса в отношении парковочного места за №, расположенного на земельном участке № по строительному адресу: <адрес> (стр.).

16 октября 2023 года между ООО «Перспектива» и Нечаевым К.И., Нечаевой А.А. был заключен договор купли-продажи, по которому продавец обязуется передать в общую совместную собственность покупателей 17/10000 долей в праве общей долевой собственности на помещение, расположенное по адресу: <адрес>, назначение: нежилое, наименование: помещение, общей площадью 10483,6 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: подземный этаж № план на отм. -4.12, подземный этаж № план на отм. -0.92, кадастровый номер объекта – № а покупатели обязуются принять вышеуказанное недвижимое имущество и оплатить за него цену определенную настоящим договором. Стоимость 17/10000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по договоренности сторон в размере 914030 руб., которую покупатели передали продавцу полностью, за счет собственных денежных средств, до подписания настоящего договора (п.2.1-26); продавец ставит в известность покупателей о том, что покупателям переходит в пользование парковочное место №, площадью 18,12 кв.м., в осях 13-14; д-е, расположенное на отметке -0,920 м., а также покупателям в совместное пользование и распоряжение с другими собственниками помещения переходит остальная часть нежилого помещения, не являющаяся парковочным местом (п.3.1.3); отчуждаемое недвижимое имущество передается продавцом покупателям при подписании настоящего договора, который имеет одновременно силу акта приема-передачи (п.5.1) (л.д.25-32).

Таким образом, суд, проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу о том, что договор аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ является смешанным договором, а именно: договором купли-продажи парковочного места с рассрочкой платежа, а также договором аренды недвижимости, по условиям которого до выплаты полной стоимости 17/10000 долей в праве общей долевой собственности на парковочное место №, Нечаев К.И. пользуется им как объектом аренды, при этом платежи по договору аренды с правом выкупа имеют двойной статус: арендной платы и выкупной цены.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (пункт 2).

Условиями договора №ПСК-235м аренды парковочного места с правом последующего выкупа от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрен срок исполнения ООО «Перспектива» обязательства по передаче в собственность истца объекта недвижимого имущества по договору аренды с правом выкупа, не предусмотрена гражданско-правовая ответственность арендодателя за нарушение обязательств перед арендатором.

При этом суд отмечает и то обстоятельство, что между сторонами был заключен смешанный договор, включающий в себя элементы договора купли-продажи с рассрочкой платежа, в связи с чем положения ст.23.1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предусматривающей ответственность продавца за нарушение срока передачи предварительно оплаченного товара, в данном случае применению не подлежат.

В силу положений статей 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 330 данного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Судом при рассмотрении настоящего спора установлено, что договором аренды с правом выкупа начисление неустойки и ее размер за нарушение срока передачи в собственность парковочного места не были согласованы сторонами.

При этом суд отмечает и то обстоятельство, что вышеуказанными нормами права предусмотрено, что истец был вправе обратиться в суд с иском о понуждении к передаче недвижимого имущества в собственность, о государственной регистрации перехода права собственности, а также о взыскании убытков.

Однако истец Нечаев К.И. вместо осуществления защиты своих гражданских прав, свобод и законных интересов путем обращения в суд с иском, 16 октября 2023 года заключил договор купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества, совместно с Нечаевой А.А., выступающей на стороне покупателя, по условиям которого стоимость 17/100000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение была передана продавцу до подписания настоящего договора и договор купли-продажи является актом приема-передачи недвижимого имущества.

Таким образом, суд, проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу о том, что в удовлетворении иска Нечаева К.И. с учетом заявленного предмета и основания иска, необходимо отказать в полном объеме, по основаниям, изложенным выше в решении суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ (№) ░ ░░░ «░░░░░░░░░░░» (░░░ 5404016012) ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░: (░░░░░░░)                         ░.░.░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 18 ░░░░░░ 2024 ░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ № 2-261/2024 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░ 54RS0004-01-2023-006576-67.

░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ «_____»________________________2024 ░.

░░░░░:         ░.░. ░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░         ░.░. ░░░░░░░░░