Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-6791/2023 от 12.05.2023

Судья Иванова О.Б. дело 33-6791/2023

2-171/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 июня 2023 г. г.о.Самара

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе

председательствующего Желтышевой А.И.

судей Ереминой И.Н., Куршевой Н.Г.

при секретаре Даниленко И.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, встречному иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании добросовестным приобретателем,

по апелляционной жалобе Вальтер Н.В. на решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 22.02.2023 г., которым постановлено:

«Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № и аннулировать регистрационные записи 63:09:0101180:5804-63/458/2022-2 от ДД.ММ.ГГГГ и 63:09:0101180:5804-63/458/2022-4 от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3.

Применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № и аннулировать регистрационную запись 63:09:0101180:5712- 63/4463/2022-2 от ДД.ММ.ГГГГ.

Встречные исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый №).»

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И.,

УСТАНОВИЛА:

Псеряев Р.А. обратился в суд с иском к Нестерову И.А., Вальтер Н.В. о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что с ДД.ММ.ГГГГ он является собственником двух жилых помещений, а именно, квартир, расположенных по адресу: 1) <адрес>, кадастровый №; 2) <адрес>, кадастровый №.

В начале июля 2022 года ему поступил звонок от неизвестного лица, в ходе разговора неизвестный представился как потенциальный покупатель, интересующийся покупкой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №. В ходе разговора неизвестный сообщил, что при проверке документов, представленных продавцом ФИО4 у него, возникли подозрения относительно юридической чистоты сделки, после чего потенциальный покупатель осуществил звонок истцу с целью удостовериться, осуществлял ли последний продажу объекта недвижимости. После указанного звонка истец через представителя обратился за соответствующими сведениями в Управление Росреестра по <адрес>. Из полученных сведений от государственного органа в виде выписок об основных характеристиках объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и выписок о переходе прав на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что в настоящий момент объекты недвижимости отчуждены.

Так квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый № отчуждена ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО4, основанием перехода права указан договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

В дальнейшем квартира отчуждена в пользу ФИО1, основанием перехода права указан договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый № отчуждена ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО4. Основанием перехода права указан договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Собственником указанной квартиры на сегодняшний день числится ФИО4

Между тем, каких-либо сделок в отношении квартир он не совершал, каких-либо договоров с гражданином ФИО4 не подписывал, указанные объекты недвижимости выбыли из его владения помимо его воли. В настоящем случае договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № от 25.05.2022г., является недействительным (ничтожным) поскольку истцом не заключался и не подписывался. Договор купли-продажи, заключенный в дальнейшем между соответчиками ФИО4 и ФИО1, является недействительным (ничтожным) поскольку ФИО4 права на распоряжение имуществом не имел. Также недействительным (ничтожным) является договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ поскольку истцом не заключался и не подписывался. Поскольку имущество в настоящем случае выбыло из его владения помимо его воли, он вправе его истребовать.

Исходя из изложенного, истец просит суд:

1) Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3;

2) Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО1;

3) Применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № и аннулировать регистрационные записи 63:09:0101180:5804-63/458/2022-2 от ДД.ММ.ГГГГ и 63:09:0101 1 80:5804-63/458/2022-4 от ДД.ММ.ГГГГ;

4) Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № от 25.05.2022г., заключенный между ФИО4 и ФИО3;

5) Применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № и аннулировать регистрационную запись 63:09:0101180:5712- 63/4463/2022-2 от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 предъявлен встречный иск к ФИО3, ФИО4 о признании её добросовестным приобретателем, в котором указано, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи она приобрела квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (кадастровый №) у ФИО4 за оговоренную в договоре сумму и на условиях, указанных в договоре. Изначально информацию о приобретённой квартире она увидела из объявления, размещённого на сайте «Авито», где был указан контакт продавца. После чего она с участием риелтора связалась с продавцом по указанному в объявлении телефону, в разговоре ей подтвердили, что заинтересовавшая ее квартира действительно продаётся. Ее риелтор совместно с ней проверил квартиру путём получения выписок из ЕГРН. Предварительно перед покупкой квартиры она неоднократно осматривала объект недвижимости путём просмотров, организованных продавцом ФИО4, который открывал квартиру и давал пояснения по поводу её состояния и имеющихся задолженностей по коммунальным платежам. Дверь квартиры не имела признаков взлома или замены замка. Какого-либо подозрения его поведение не вызывало, так как ФИО4 вёл себя уверенно, по всем возникающим вопросам давал пояснения, более того, торговался. Из выписки ЕГРН следовало, что он является единственным собственником квартиры. Также пояснил, что приобретал указанную квартиру в предпринимательских целях, поэтому продаёт дороже. Он всегда был на связи и в любое время был готов встречаться по этому вопросу. ДД.ММ.ГГГГ они встретились в целях заключения договора купли-продажи. Цена договора была достигнута в сумме 2 435 000 рублей. Порядок расчетов предполагал, что она в день подписания договора передает наличными ФИО4 денежные средства в сумме 100 000 рублей. Сумму 2 335 000 рублей она размещает на открытом ею аккредитиве в АО «Банк ДОМ.РФ», расположенном по адресу: <адрес>, которые ФИО4 сможет забрать после получения ею документов, подтверждающих регистрацию договора купли-продажи квартиры. Так они и поступили. Передача ею денежных средств подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ, документами об открытии аккредитива. После подписания договора, ДД.ММ.ГГГГ она получила после регистрации документы, что подтверждало ее право собственности на квартиру. Также ей были переданы ключи от квартиры. После этого она ещё встречались с ФИО4 для урегулирования вопросов поверки и смены счётчиков в приобретенной ею квартире. При покупке спорной квартиры она проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась при совершении подобного рода сделок, что имеет все признаки добросовестности приобретения, выражающиеся в следующем:

1. Сделка по покупке квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости. Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому цена квартиры составила 2 435 000 рублей, денежные средства продавцом ФИО4 получены в полном объёме.

2. Владение добросовестного приобретателя. С момента регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, квартира поступила в полное исключительное ее распоряжение и владение, что не оспаривается истцом по первоначальному иску.

3. Добросовестность её действий при покупке спорной квартиры. Она не знала, не могла и не должна была знать, что Нестеров И.А. неправомочен на отчуждение данного имущества. На момент покупки были собственноручно получены выписки из ЕГРН, свидетельствующие о праве собственности Нестерова И.А., квартира на момент сделки находилась в свободном, не вызывающем подозрения пользовании продавца - Нестерова И.А., который в том числе осуществлял её показ.

4. Внесение записи о ее правах как покупателя в ЕГРП. Согласно п. 13. Постановления № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признаётся принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП. В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

За всё время, как она является собственником квартиры, никто в квартиру не приходил, какие-либо чужие вещи в квартире отсутствуют. На основании изложенного у нее есть все основания полагать, что ответчики находятся в сговоре, что ФИО3 был осведомлён о данной сделке и действовал совместно с ФИО4 Даже после обращения в суд ФИО3 ни разу не поинтересовался сохранностью квартиры лично. Более того, он даже не появлялся в управляющей компании - ТСЖ «Бриз», в целях предоставления информации о незаконном его лишении права собственности на квартиру. Сам истец по первоначальному иску проявлял полное безразличие по отношению к своему имуществу. Она узнала о том, что, якобы, незаконно приобрела квартиру от сотрудников полиции по телефону, к ней в квартиру никто не приходил.

На основании изложенного ФИО11 просит суд признать ее добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый №). В удовлетворении исковых требований ФИО3 в части признания договора купли-продажи недвижимости недействительным, а именно квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый №) и истребовании из чужого незаконного владения отказать.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не соглашаясь с принятым судебным актом в части признании договора купли-продажи недействительным, ФИО1 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение в указанной части отменить, отказав ФИО3 в иске.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

2. Неправильным применением норм материального права являются:

1) неприменение закона, подлежащего применению;

2) применение закона, не подлежащего применению;

3) неправильное истолкование закона.

3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно положениям ст. 209, ст. 218 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно положениям ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с ч. 1 ст. 549, ст. 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Положениями ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу ч. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Статьей 253 ГК РФ предусмотрено, что участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Ст. 256 ГК РФ установлено, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Из материалов дела следует, что с 27.03.2006 года Псеряев Р.А. являлся собственником квартир № и №, расположенных по адресу: <адрес> кв.

Основанием для возникновения права собственности послужили следующие документы: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, договор № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, договор № от ДД.ММ.ГГГГ и акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

В июле 2022 г. истцу стало известно, что указанные жилые помещения ему больше не принадлежат.

Из представленных Управлением Росреестра по <адрес> сведений следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО4 заключен договор купли-продажи квартиры, распложенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с условиями договора продавец ФИО3 продает, а покупатель ФИО4 покупает вышеуказанную квартиру за 2800000 рублей (п. 3 договора).

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО4 заключен договор купли-продажи квартиры, распложенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с условиями договора продавец ФИО3 продает, а покупатель ФИО4 покупает вышеуказанную квартиру за 6 150000 рублей (п. 3 договора).

На основании вышеуказанных договоров ДД.ММ.ГГГГ за ФИО4 зарегистрирован переход права собственности на квартиры по адресу: <адрес>, и по адресу: <адрес>, о чем Управлением Росреестра по <адрес> произведена регистрационная запись за № и 63:09:0101180:5712- 63/4463/2022-2 соответственно.

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, была продана ФИО4 ФИО1 по договору купли-продажи, по цене 2435000 рублей.

Денежные средства переданы покупателем ФИО1 продавцу в полном объеме, о чем свидетельствуют представленные расписки от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2335000 рублей и 100000 рублей. При этом, денежные средства в сумме 2335000 рублей переданы посредством аккредитива в АО Банк «Дом.РФ».

На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрирован переход права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, о чем Управлением Росреестра по <адрес> произведена регистрационная запись за №

ФИО3 указывает, что данные договоры он не подписывал, воли на отчуждение имущества не имел, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском.

Также указал, что в настоящее время возбуждено уголовное дело № по факту обращения ФИО3, итоговый судебный акт по которому до настоящего времени не принят.

ФИО4 в ходе рассмотрения дела подтвердил, что он не приобретал их у ФИО3, а также лица выдаваемого себя за ФИО3 за счет личных денежных средств.

При этом факт проведения оплаты ФИО1 по договору ФИО4 не оспаривал.

В целях установления принадлежности подписи в договорах купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена почерковедческая экспертиза, производство которой поручено АНО «Центр экспертиз».

Согласно заключению эксперта АНО «Центр экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ:

1. Подпись от имени ФИО3, расположенная на договоре купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ, выполнена не ФИО3, а другим лицом.

2. Подпись от имени ФИО3, расположенная на договоре купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ, выполнена не ФИО3, а другим лицом.

Также в материалы дела представлено согласие от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО15 дала согласие своему супругу – ФИО3 на продажу (отчуждение) за цену и на условиях по своему усмотрению, нажитого ими в браке имущества, состоящего из квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, и квартиры по адресу: <адрес>, удостоверенное нотариусом <адрес> ФИО2 и зарегистрировано в реестре: №-н/63-2022-4-219.

Однако согласно выписке Министерства юстиции Российской Федерации из реестра нотариусов и лиц, сдавших квалификационный экзамен, нотариус ФИО2 прекратила свои полномочия на основании приказа № от ДД.ММ.ГГГГ Управления Министерства юстиции Российской Федерации по <адрес> (т. 2 л.д. 52-54).

В судебном заседании третье лицо ФИО15 пояснила, что своего согласия на продажу недвижимого имущества она не выдавала, подпись на бланке нотариально удостоверенного согласия ей не принадлежит, намерений продавать квартиры ни у неё, ни у супруга не было, т.к. они приобрели квартиры для своих детей.

ФИО4 исковые требования ФИО15 и встречные исковые требования ФИО1 признал, пояснил, что занимался заключением договоров купли-продажи квартир по просьбе знакомого по имени Антон, с которым познакомился в <адрес>. Антон занимался продажами квартир и был там по работе. Антон предложил стать собственником квартиры в <адрес> и продать её. Ему нужен человек, который бы вступил в собственность и продать квартиру, чтобы ему не приезжать в <адрес>. Он согласился и уже 20 мая он приехал в МФЦ встретился с «якобы» собственником у которого были документы. Ему нужно было прийти подписать договор и все, а потом просто показывать квартиры клиентам и продавать их. Деньги по сделкам не передавались, Антон сказал, что расчет произведен безналичным порядком. Все общение шло через «Телеграмм». Его задачей было выставлять на продажу квартиры, потенциальным покупателям показывать квартиры, что он и делал, отвечал на их вопросы выдавая себя за собственника. Переговоры по телефону вел Антон с покупателями сам. Оспариваемые договоры с ФИО3 он не заключал и ничего у него не покупал. На сделках в МФЦ присутствовал другой мужчина, внешне похожий на истца ФИО3, худощавый, примерно того же возраста. С мужчиной, явившимся на сделку, он связывался один раз по телефону. Его паспорт он не смотрел, не контактировал с ним. ФИО1 действительно заплатила деньги за приобретаемое имущество. ФИО1 он не сообщал о том, что фактически не является собственником отчуждаемой квартиры. Денежные средства, полученные по сделке, передал молодому человеку в медицинской маске, который находился в автомобиле, модель а/м и номер ему указал Антон в сообщении в «Телеграмм». Это был а/м Киа Рио белого цвета, гос/номер не помнит. Антон находился в <адрес> и попросил передать деньги знакомому. Номер телефона мужчины, с которым он связывался перед сделкой, у него не сохранился, его ему дал Антон. Никаких зло намерений у него не было, и он не знал, что квартира изъята у истца ФИО3 незаконно. Желает вернуть ФИО3 квартиру, которая до настоящего времени находится у него в собственности.

Дав оценку установленным обстоятельствам доводам сторон, нормам права, признав заключение судебной экспертизы надлежащим доказательством по делу, приняв признание иска ФИО4, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО3, поскольку договоры от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартир № и № по адресу: <адрес>, являются ничтожными сделками, так как у истца, как собственника спорного имущества, отсутствовало волеизъявление на его отчуждение ФИО4, оспариваемые договоры купли-продажи истец не подписывал, денежных средств по сделке не получал, своего согласия супруга истца – ФИО15 на продажу указанного имущества не давала. Как следствие, по вышеуказанным основаниям является недействительным и договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1

Также суд пришел к выводу, что требования ФИО3 о применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № и аннулировании регистрационной записи 63:09:0101180:5712-63/4463/2022-2 от ДД.ММ.ГГГГ, а также применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № и аннулировании регистрационных записей 63:09:0101180:5804-63/458/2022-2 от ДД.ММ.ГГГГ и 63:09:0101180:5804-63/458/2022-4 от ДД.ММ.ГГГГ, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчика ФИО1 о том, что ФИО3 возможно состоял в сговоре с ФИО4, поскольку ФИО3 как собственник не следил за своим имуществом, посторонние люди имели ключи от принадлежащих ему квартир, квартиры свободно показывались людям, допускал задолженность перед управляющей компанией, суд нашел голословными и не подтвержденными материалами дела.

Разрешая встречные требования ФИО1, суд пришел к следующим выводам.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 39 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

В абзаце втором пункта 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. № 6-П указано, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Конституционный Суд Российской Федерации указывал в Постановлении от 22 июня 2017 года № 16-П, что согласно пункту 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в системе действующего правового регулирования приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, признается добросовестным, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что он знал об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых мог узнать об отсутствии у отчуждателя такого права; соответственно, указанное положение в части, относящейся к понятию «добросовестный приобретатель», не может рассматриваться как неправомерно ограничивающее права, гарантированные Конституцией Российской Федерации, в том числе ее статьями 8 (часть 2), 19 (части 1 и 2), 34 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3).

Из приведенных положений закона и актов его толкования следует, что приобретатель признается добросовестным, если не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, и принял все разумные меры для выяснения его правомочий.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, распложенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, по условиям которого ФИО4 продал ФИО1 указанное жилое помещение по цене 2435000 рублей. Денежные средства за проданное имущество переданы и получены ФИО4 в полном объеме, что подтверждается документально и не оспаривается ответчиками по делу. При этом, денежные средства в сумме 2335000 рублей переданы посредством аккредитива в АО Банк «Дом.РФ». Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по <адрес>, о чем произведена регистрационная запись за №.

Согласно пояснениям ФИО1, информацию о продаже квартиры она увидела из объявления на сайте «Авито», совместно с риелтором они проверили квартиру путём получения выписок из ЕГРН. Предварительно перед покупкой квартиры ФИО1 неоднократно осматривала объект недвижимости с участием своего риэлтора и продавца ФИО4, который открывал квартиру и давал пояснения по поводу её состояния и имеющихся задолженностей по коммунальным платежам. Дверь квартиры не имела признаков взлома или замены замка. Какого-либо подозрения поведение продавца не вызывало. Из выписки ЕГРН следовало, что ФИО4 является единственным собственником спорной квартиры.

После того как ФИО1 и ее риелтор убедились в чистоте сделки, ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор купли-продажи. Оснований сомневаться в праве продавца отчуждать спорное имущество у них не было.

Указанные доводы ответчика подтверждаются показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей – директора риэлтерского агентства ООО «Сфера» ФИО13 и специалиста по недвижимости ООО «Сфера» ФИО14, не доверять показаниям которых у суда оснований не имеется, поскольку они были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, и их показания согласуются с пояснениями ответчика ФИО1 и ответчика ФИО4

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что ФИО1 очень тщательно и досконально проверяла документы на приобретаемый ею объект недвижимости, обратившись к риэлтору и получив все необходимые выписки, убедилась, что квартира не обременена правами третьих лиц, не является предметом спора и т.д., в связи с чем нашел убедительными доводы ФИО1, что она является добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <адрес>, поскольку в ходе рассмотрения дела судом достоверно установлено, что ФИО1 на день заключения договора купли-продажи спорного имущества действовала добросовестно, осмотрительно и разумно, путем истребования перед заключением сделки выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Сделка по покупке квартиры являлась возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости, что подтверждается договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому цена квартиры составила 2 435 000 рублей, денежные средства продавцом ФИО4 получены в полном объёме. С момента регистрации договора купли-продажи спорной квартиры имущество поступило в полное исключительное распоряжение и владение ФИО1, что не оспаривается истцом по первоначальному иску.

При этом суд согласился с доводами ответчика о том, что она не знала, не могла и не должна была знать, что ФИО4 неправомочен на отчуждение данного имущества. На момент покупки получены выписки из ЕГРН, свидетельствующие о праве собственности ФИО4, квартира на момент сделки находилась в свободном, не вызывающем подозрения пользовании продавца - ФИО4, который в том числе осуществлял её показ. При этом, запись о правах ФИО1, как покупателя, внесена в ЕГРП.

На основании изложенного суд пришел к выводу об обоснованности встречных требований ФИО1 о признании ее добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В данной части, а также в части признания договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартир № и № по адресу: <адрес>., между ФИО3 и ФИО4 решение суда никем не оспаривается.

ФИО1 не согласна с решением в части признания недействительным договора купли-продажи <адрес>.8 по <адрес>, заключенного между ней и ФИО4. указав, что совершая данную сделку действовала открыто и добросовестно, исполнила все свои обязательства по договору, в то время, как ФИО3 не должным образом осуществлял свои права собственника данного жилого помещения, позволив ему выбыть из своего владения.

Данные доводы жалобы на существо постановленного решения повлиять не могут.

Совокупностью представленных суду доказательств достоверно установлено, что у Псеряева Р.А. и его супруги не боли воли на отчуждение принадлежащего им имущества, договора купли-продажи Псеряевым Р.А. не подписывались, денежные средства за проданные жилые помещения ему не передавались; согласие Псеряевой Е.А., удостоверенное от имени нотариуса Сотониной Н.М. признано судом недействительным в силу того, что на момент его удостоверения полномочия данного нотариуса были прекращены.

При этом Вальтер Н.В. признана судом добросовестным приобретателем.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с избранным судом способом защиты нарушенного права Псеряева Р.А.

Так, признавая недействительным договор купли-продажи, заключенный между Нестеровым И.А. и Вальтер Н.В., суд исходил из того, что истец, как собственник спорного жилого помещения, имеет охраняемый законом интерес и действует добросовестно, защищая свое право на получение имущества путем признания недействительной ничтожной сделки.

Однако, судом не приняты во внимание разъяснения постановления Пленума ВС РФ постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.( п.34)

░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░ 301, 302 ░░ ░░). ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 301, 302 ░░ ░░.( ░.35)

░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ 302 ░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░ ░░ ░░ ░░░░ ░ ░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░ (░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░).

░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 1 ░ 2 ░░░░░░ 302 ░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.( ░.37)

░░ ░░░░░░ ░░░░░░ 1 ░░░░░░ 302 ░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░ ░░░░.( ░.39)

░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░ ░.░., ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░. 59 ░░ ░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░ ░ ░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░, ░░░ ░░░, ░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░. 302 ░░ ░░.

░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ <░░░░░> ░.░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░.

░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░.░░. 328-330 ░░░ ░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░

░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░. ░░░░░░░░ ░░ 22.02.2023 ░. ░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░3 ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░ ░░░4 ░ ░░░3.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ №, ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░1.

░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░1 ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ 63:09:0101180:5804-63/458/2022-2 ░░ ░░.░░.░░░░ ░ 63:09:0101180:5804-63/458/2022-4 ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░3

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░ ░░░4 ░ ░░░3.

░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░4 ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ 63:09:0101180:5712- 63/4463/2022-2 ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░3

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░1 ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░1, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> (░░░░░░░░░░░ №).

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:

░░░░░: