Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2917/2023 ~ М-2485/2023 от 29.08.2023

Дело № 2-2917/2023                              КОПИЯ        

59RS0027-01-2023-002244-79 04 октября 2023 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Кунгурский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Малышевой Е.Е.

при секретаре Овчаровой А.В.

с участием истца ФИО1

представителя ответчика Семеновой Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кунгуре Пермского края гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края.

Истец просит взыскать с администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием квартиры, площадью 40,7 кв.м. в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> сумме 272 482 рублей.

Истец указала, что между ней и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение №, согласно данного соглашения истец получила выкупную стоимость за жилое помещение (квартиру) № в доме по <адрес>, площадью 40,7 кв.м в связи с изъятием путем выкупа, так как дом был признан аварийном и подлежащим сносу, включен в программу расселения. В настоящее время правообладателем указанного жилого помещения является Муниципальное образование Кунгурский муниципальный округ Пермского края.

    При этом в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент первой приватизации первой квартиры в многоквартирном доме. Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Считает, что собственник изымаемого жилого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, независимо от того, по какому основанию они приобрели помещение. Подписанное истцом соглашение об изъятии жилого помещения не является основанием для лишения истца права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно отчету об определении стоимости непроизведенного капитального ремонта, произведенного ООО «Центр недвижимости», с учетом норм ст.166 ЖК РФ и датой первой приватизации квартиры в доме, размер компенсации за жилое помещение № в доме по <адрес> составил – 272 482 рубля.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 заявила о взыскании судебных расходов в сумме 10 000 рублей за отчет об оценке о размере компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (л.д.108).

Истец ФИО1 в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании по заявленным требованиям возражала, представила письменный отзыв (л.д.100-101).

Суд, заслушав доводы сторон, исследовав представленные письменные доказательства, находит исковые требования обоснованными, подлежащими удовлетворению.

В статье 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 141 ЖК РСФСР (действовавшей до 01.03.2005 года) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

Аналогичные нормы содержались в пп. «б» п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением СМ СССР от 25.09.1985 года № 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 года № 25.

В силу статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (действующего с 01.03.2005 года), собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 21 указанных Правил, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Согласно положениям части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло -, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

Судом установлено:

ФИО1 являлась собственником жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи и свидетельством о регистрации права (л.д. 13-15).

Постановлением администрации города Кунгура от 20.04.2015 года №309 многоквартирный дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, собственники указанного многоквартирного дома должны быть расселены в срок до 31.12.2015 года, а сам дом снесен до 31.12.2016 года (Дело № том 1 л.д. 48).

Решением Кунгурского городского суда Пермского края от 25.02.2019 года на администрацию города Кунгура Пермского края возложена обязанность принять решение об изъятии путем выкупа у ФИО1 квартиры, площадью 40,7 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>; прекратить право собственности ФИО1 на указанную квартиру в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа; признать право собственности за муниципальным образованием «Город Кунгур, на указанную квартиру; взыскать с администрации города Кунгура Пермского края в пользу ФИО1 выкупную цену за квартиру в размере 1 010 885 рублей в связи с изъятием путем выкупа; взыскать с администрации города Кунгура Пермского края в пользу ФИО1 судебные расходы по составлению отчета независимого оценщика в сумме 5 000 рублей (л.д. 84-91).

Стороны, не согласившись с решением Кунгурского городского суда Пермского края от 25.02.2019 года по гражданскому делу № 2-334/2019, обратились с апелляционными жалобами.

Апелляционным определением от 15.07.2019 года судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда, решение Кунгурского городского суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ отменено, производство по делу по иску ФИО1 к администрации г.Кунгура Пермского края о взыскании выкупной суммы за изымаемое жилое помещение – прекращено.

Согласно сведениям ГБУ «ЦТИ ПК», приватизация первой квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес> оформлена по <адрес> – ДД.ММ.ГГГГ (дело № л.д.222).

По общему правилу, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Между истцом ФИО1 и Кунгурским муниципальным округом <адрес> заключено соглашение о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10-11). По акту приема-передачи жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ администрацией принято жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (л.д.12).

Из отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненного ООО «Компания «Центр недвижимости», представленного ответчиком и положенного в основу заключенного Соглашения, следует, что выкупная стоимость объекта недвижимости – квартиры, площадью 40,7 кв.м., этаж 1, по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, с учетом расчета убытков, составляет округленно 1 509 776 рублей, в том числе доля земельного участка общего имущества пропорциональная площади объекта оценки – 26 768 рублей (л.д.115-144).

Как следует из искового заявления и пояснений истца, в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненный ООО «Компания «Центр недвижимости», в котором размер компенсации непроизведенного капитального ремонта многоквартирного жилого дома: 2-комнатная квартира, общей площадью 40,7 кв.м., жилой площадью 25,5 кв.м., на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес> определен в размере 272482 рублей (л.д. 16-83).

Суд соглашается с данным отчетом об оценке от 27.07.2023 года, оснований сомневаться в правильности и обоснованности заключения эксперта у суда не имеется. При расчете стоимости капитального ремонта экспертом включены только работы, содержащиеся в пункте 1 части 1 статьи 166 ЖК РФ, оснований для исключения каких – то работ, не содержащихся в статье 166 ЖК РФ, из работ, определенных экспертом, у суда нет оснований.

Ответчиком доказательств иного размера компенсации не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено.

Из системного толкования приведенных выше норм права и из обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) (абз.120) указано, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения па основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Обязанность собственников жилых помещений осуществлять ремонт многоквартирного дома возникает только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем, суд определяет стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 272 482 рубля, с учетом мнения сторон и отчетом оценщика, произведенным в соответствии с требованиями части 1 статьи 166 ЖК РФ.

Ответчиком не представлено доказательств того, что при наступлении срока проведения капитального ремонта, на дату приватизации первой квартиры и на дату приобретения жилого помещения истцом состояние жилого дома не требовало проведения капитального ремонта. Доводы ответчика о том, что соглашение о возмещении за жилое помещение № 190 от 07.04.2021 года исполнено и не подлежит изменению, правового значения не имеют, поскольку заключенным соглашением не установлено, что стороны пришли к соглашению о невыплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которая подлежит выплате собственникам аварийного жилого помещения при его изъятии в силу закона, поскольку наймодателем обязанность по проведению капитального ремонта не была своевременно выполнена. При определении выкупной цены за жилое помещение компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не включалась, и, соответственно, истец не лишена права на обращение с указанными требованиями с самостоятельным иском.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт соглашением не устанавливался, положения п.2.3 соглашения, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого жилого помещения и дополнительных расходов, предусмотренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права истца на получение соответствующей компенсации.

Суд находит несостоятельным довод ответчика о том, что требование о взыскании стоимости за непроизведенный капитальный ремонт нарушает условия соглашения, достигнутого сторонами при его подписании.

Согласно п.5 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Соответственно, заключая оспариваемый договор, истец вправе была надеяться на соблюдение ответчиком положений п. 1 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств того, что ответчиком разъяснялось истцу право на получение выкупной цены с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, но исходя из иной стоимости изымаемого имущества, разъяснялось право на предоставление актуальной оценки стоимости имущества, но истец согласился на заключение оспариваемого договора по цене, указанной в договоре, материалы дела не содержат.

Суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о необходимости взыскания стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 272 482 рубля.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования ФИО1 к администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием жилого помещения, подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

За отчет об оценке размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцом ФИО1 уплачено 10 000 рублей, что подтверждается договором на оказание услуг и квитанцией к приходному кассовому ордеру (л.д. 109-110).

Суд признает, что расходы, понесенные истцом за услугу по расчету компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 10 000 рублей являются судебными издержками, понесенными истцом в связи с рассмотрением дела, и подлежат возмещению ответчиком.

Истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. (л.д.9), данные судебные расходы также подлежат возмещению ответчиком.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края (ИНН 5917101383, ОГРН 1025901889056) в пользу ФИО1 (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделом УФМС России по <адрес>):

- компенсацию стоимости непроизведённого капитального ремонта в связи с изъятием квартиры, площадью 40,7 кв.м. в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, в сумме 272 482 (двести семьдесят две тысячи четыреста восемьдесят два) рубля,

- судебные расходы за отчет о размере компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 10 000 (десять тысяч) рублей,

- расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 (триста) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кунгурский городской суд Пермского края в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: (подпись) Е.Е. Малышева

Копия верна. Судья:

Подлинное решение подшито в гражданском деле № 2-2917/2023. Дело находится в Кунгурском городском суде Пермского края.