Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4338/2021 ~ М-3127/2021 от 24.06.2021

    РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    Дело № 78RS0016-01-2021-003737-41                            16 ноября 2021 г.

                 2-4338/2021

    Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

    Председательствующего судьи Пазюченко И.Ж.

    При секретаре Махмудовой Л.Б.

    Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности, прекращении ипотеки;

    У С Т А Н О В И Л:

        Истец обратился в суд к ответчикам с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 с одной стороны и ФИО1, ФИО5 с другой, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, удостоверенный нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО6

ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО5, единственным наследником после смерти которого является его супруга- ФИО1

        По условиям предварительного договора купли-продажи срок заключения основного договора купли-продажи определен ДД.ММ.ГГГГ.

        Ответчики уклонились от заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем, решением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ФИО3 были обязаны заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи <данные изъяты> в праве собственности на спорную квартиру.

        Поскольку указанное решение суда до настоящего времени не исполнено, обязательства ФИО1 по договору выполнены в полном объеме, квартира фактически передана ФИО1, которая проживает в ней со своей семьей, несет бремя содержания имущества.

        Так как, по сути своей, заключенный сторонами договор является договором купли-продажи, при этом осуществить государственную регистрацию перехода права собственности истец не может, поскольку на <данные изъяты>, принадлежащую ФИО3 зарегистрировано обременение в виде ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, на <данные изъяты>, принадлежащую ФИО2 зарегистрировано обременение в виде ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО4

        В связи с чем, просила признать отсутствующими обязательства у ФИО2 в виде обременения в пользу ФИО4 (номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ) на <данные изъяты> доли <адрес> и прекратить ипотеку.

        Признать отсутствующими обязательства у ФИО3 в виде обременения в пользу ФИО4 (номер государственной регистрации № ДД.ММ.ГГГГ) на <данные изъяты> доли <адрес> и прекратить ипотеку.

        Признать предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 и ФИО1, ФИО5 и удостоверенный нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга состоявшимся.

        Признать за ФИО1 право собственности на <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

        В судебном заседании представитель истца по доверенности на исковых требованиях настаивал, просил удовлетворить.

        Представитель ответчика ФИО2 и ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования признали в полном объеме, высказались за удовлетворение исковых требований.

        Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении отказать.

        Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, о времени и месте которого извещены надлежащим образом, не представили причин неявки и не просили рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, что в силу ст. 113, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в отсутствие третьего лица.

        Выслушав сторон, исследовав материалы дела, суд приходи к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 с одной стороны и ФИО1, ФИО5 с другой, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, удостоверенный нотариусом нотариального округа <адрес> ФИО6

ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО5, единственным наследником после смерти которого является его супруга- ФИО1

        По условиям предварительного договора купли-продажи срок заключения основного договора купли-продажи определен ДД.ММ.ГГГГ.

Вступившим в законную силу решением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ФИО3 обязаны заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи <данные изъяты> в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, которое до настоящего времени не исполнено.

        Как установлено судом и подтверждено материалами дела, на <данные изъяты>, принадлежащую ФИО3 зарегистрировано обременение в виде ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, на <данные изъяты> принадлежащую ФИО2 зарегистрировано обременение в виде ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО4

        Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО4, заключен договор займа, по условиям которого ФИО4 передал ФИО2 денежные средства в размере 7000000,00 руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ, с периодичностью уплаты процентов.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4, а также ФИО2 и ФИО4 заключены договоры залога на недвижимое имущество сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, по <данные изъяты> спорной квартиры, принадлежащих ФИО3 и ФИО2 соответственно.

Пунктом 1 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения (пункт 4 статьи 9 данного Федерального закона).

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (пункт 5 статьи 9 этого же Федерального закона).

В соответствии с положениями ст. 334 п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмет залога).

В соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, в том числе, с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Из содержания вышеуказанных правовых положений следует, что целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником. Залог не является самостоятельным обязательством, а предусмотрен законом для обеспечения исполнения основного обязательства. Залог позволяет кредитору получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом.

Как пояснил в судебном заседании ответчик ФИО4, срок исполнения обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ, соответственно в указанную дату истек срок ипотеки, на что указано в договорах залога недвижимого имущества, с требованием об обращении взыскания на предмет ипотеки в установленном законом порядке он не обращался.

        Истцом заявлено о пропуске срока исковой давности, последствия которого просит применить к указанным правоотношениями.

        Как следует из договора займа, заключенного ФИО4 и ФИО2, срок возврата денежных средств определен сторонами – ДД.ММ.ГГГГ, соответственно и срок ипотеки по договорам залога на недвижимое имущество, заключенным ФИО4 с ответчиками ФИО2 также определен сроком возврата займа, а именно – ДД.ММ.ГГГГ.

        В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года.

        В силе положений ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

        По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

        Поскольку срок возврата займа сторонами был определен ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, с указанной даты следует исчислять срок исковой давности, в том числе и по обязательствам обращения взыскания на предмет залога.

Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

        Истец настаивает на том, что в настоящее время предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами исполнен в полном объеме и отсутствие у ФИО4 материальных претензий в рамках заключенного с ответчиками договора займа, в том числе об обращении взыскания на предмет ипотеки в течение семи лет не свидетельствует о наличии оснований для сохранения ипотеки, как обеспечения денежного обязательства.

        По смыслу ст. ст. 2,3,4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации защите подлежит нарушенное право.

        Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. ( ст. 352 ГК РФ)

    В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается названным кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" разъяснено, что имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (статья 418, часть вторая статьи 1112 ГК РФ). В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса Российской Федерации), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (статья 701 ГК РФ), поручения (пункт 1 статьи 977 ГК РФ), комиссии (часть первая статьи 1002 ГК РФ), агентского договора (статьи 1010 ГК РФ).

Согласно статье 418 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Как установлено материалами дела, ФИО5 скончался ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 является наследником, принявшим наследство после умершего супруга, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов в квартире по спорному адресу.

С учетом изложенного следует, что обязательство, возникшее из предварительного договора, не связано неразрывно с личностью должника, гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи спорного нежилого помещения в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство.

При таком положении, обращаясь в суд о признании предварительного договора купли-продажи состоявшимся, истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Прав и обязанности сторон предварительного договора купли-продажи определены ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как предусмотрено п. 3 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель в счет оплаты продажной стоимости недвижимого имущества в течение одного дня со дня подписания настоящего договора уплачивает продавцам 7500000,00 руб.,

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Из анализа вышеприведенных норм материального права и руководящих разъяснений, изложенных в Постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд полагает квалифицировать предварительный договор, заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи.

В соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права (прекращения права) на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой государственной регистрации.

        На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

    Р Е Ш И Л:

        ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░2 ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░4 (░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░) ░░ <░░░░░░ ░░░░░░> <░░░░░> <░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

        ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░3 ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░4 (░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ № ░░.░░.░░░░) ░░ <░░░░░░ ░░░░░░> <░░░░░> <░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

        ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░ ░░░2, ░░░3, ░░░1, ░░░5 ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ <░░░░░> ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░.

        ░░░░░░░░ ░░ ░░░1 ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░░░░░ №.

        ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░                                ░░░░░░░░░ ░.░.